重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终4351号上诉人（原审原告）赵全，男，1973年4月12日出生，汉族。委托代理人叶海舟，男，1955年5月27日出生，汉族。委托代理人叶璐蓥，女，1986年7月31日出生，汉族。被上诉人（原审被告）重庆鹏升建筑实业有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞鱼轻路43号。法定代表人陈开明，经理。委托代理人刘辉，重庆格林威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆优雅房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南山街道崇文路29号。法定代表人李帮庆，董事长。委托代理人汪明，重庆永和律师事务所律师。委托代理人钟诚，重庆永和律师事务所律师。上诉人赵全因与被上诉人重庆鹏升建筑实业有限公司（以下简称鹏升公司）、被上诉人重庆优雅房地产开发有限公司（以下简称优雅公司）恢复原状纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2014）南法民初字第06314号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：本案诉争房屋坐落于乐天村板栗坪村民小组，土地使用权类型为批准拨用宅基地，所有权人为赵全，该房屋产权证上登记面积为200平方米，实际面积为950.04平方米，由砖混结构300.48平方米、砖石棉瓦结构63.6+63.6平方米、砖彩钢结构522.36平方米及其他设施如条石堡坎、简易路面、水泥地坝、条石粪池、条石水渠、机井、杂树等构成。2012年6月，重庆市人民政府渝府地发布[2012]743号文件《重庆市人民政府关于重庆经济技术开发区管理委员会实施城市规划建设农用地转用和土地征收的批复》，同意将南岸区长生桥镇乐天村乐天堂组、板栗坪组、瓦子坝组集体农用地11.8773公顷转为建设用地并予以征收；同意将南岸区长生桥镇乐天村乐天堂组83名、板栗坪组4名、瓦子坝组23名农村居民转为城镇居民。赵全户共七人，均是因土地被征收后由农村居民转为城镇居民。2012年6月25日，重庆经济技术开发区管理委员会文件[渝经开征公（2012）10号文件]《重庆经济技术开发区管理委员会关于征收长生桥镇部分集体土地的公告》，对上述征地人员的补偿标准和安置途径、征地范围内应补偿财产等做了公告。2012年8月，重庆经济技术开发区征地服务中心对赵全（户）办理安置手续并要求其限期交出土地、领取安置款等各款项120余万元。一审庭审中，赵全陈述不知道土地被征收，也不知道被农转非安置，故没有交出土地，也未领取安置款。2012年10月16日，重庆市规划局下发建设用地规划许可证，确定经开区茶园F标准分区F64-1/01地块用于优雅公司修建优雅·长乐居项目，诉争房屋位于该地块内。2013年10月22日，重庆市国土房管局经开区分局向赵全送达《限期交地告知书》：“你户无正当理由拒绝签订安置协议，交出土地。我局已计算出应得安置补偿、安置费等，并已通知你户，随时会向你户支付该款。……限你户自接到本告知书之日起10日内拆除在本次征地范围内的建构筑物，交出土地。”一审另查明，2013年7月5日，被告优雅公司与被告鹏升之间签订了《优雅·长乐居项目平基土石方工程施工合同》，约定：发包人为优雅公司，承包人为鹏升公司，工程名称为优雅·长乐居项目平基土石方及茶涪路拓宽土石方开挖工程，计划开工时间为2013年7月5日，工程以正式的土石方工程开工令为开工时间。2013年8月4日，优雅公司向鹏升公司发送《开工令》，认为现场已具备开工条件，本建设项目工程于2013年8月4日10时正式开工。工程开工后，鹏升公司于2013年11月2日，未经法律程序擅自对赵全的房屋进行了强制拆除。一审庭审中，二被告均认可是优雅公司授意鹏升公司实施了拆除行为。现诉争土地上优雅公司已修建了商品房。一审还查明，直至被告完成拆除行为时，原告未与拆迁管理部门、鹏升公司、优雅公司之间达成任何拆迁补偿协议。本案一审审理过程中，已委托了三家评估机构对赵全房屋的价值进行评估，但均被退回（理由为房屋已灭失无法评估）。2016年3月，原告在法庭辩论终结后要求增加诉讼请求，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第34条第3款规定，南岸区人民法院未予准许。南岸区人民法院认为，本案争议焦点在于二被告是否有权拆除原告房屋？法律规定，私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。本案中，被告优雅公司虽有使用该地块开发的相关权利，但权利的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。我国法律对强制拆迁作了严格规定，二被告并非行使拆迁权力的适格主体，其罔顾国家法律，未遵循从政府相关部门依法取得土地使用权的法定程序，擅自强拆了原告的房屋及附属物，其僭越行为侵害了公民的财产权，应承担赔偿责任。二被告之间，鹏升公司是侵权行为的具体实际实施者，而优雅公司明知未与原告达成拆迁安置补偿合意，仍授意鹏升公司拆除原告房屋，构成共同侵权，二被告应承担连带赔偿责任。关于被告辩称优雅公司已合法取得该土地的使用权，有权处置该土地上的建构筑物的意见，南岸区人民法院认为，所有权人对自己的不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。同时，我国土地所有权与地上物所有权是分离的。本案中，诉争房屋所在的板栗坪组土地已于2012年被征收，人员均已农转非安置，故诉争房屋所依附的土地由农村集体经济组织所有已转变为国有土地，但原告房屋及其它土地上的附着物在未与拆迁部门达成安置补偿协议、或办理交付、或依法定程序被拆除前，其所有权并未发生转变，仍属原告赵全所有，应当受到法律保护。故南岸区人民法院对被告该辩称意见不予采纳，二被告仍应承担侵权赔偿责任。关于原告赵全的损失问题。法律规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。承担侵权责任的方式主要有返还财产、恢复原状、赔偿损失等，本案中，诉争房屋原址上已修建商品房，无法恢复原状，原告在庭审中也同意以赔偿损失的方式获得赔偿。原告要求按照重庆市商品房的均价6350元/每平方米的价格赔偿其6032754元，南岸区人民法院不予支持，理由有二：其一，诉争房屋为农村房屋，系在村民申请的宅基地上修建，基于土地性质，并不能在市场上自由流通，与国有土地上修建的城市商品房有本质不同；其二，诉争房屋依附的土地已被征收，原告赵全对诉争房屋的“所有权”仅止于土地上附着的房屋及其它建构筑物，不包含土地使用价值。同时，南岸区人民法院认为，我国民事赔偿采用“填平”原则，赔偿金额以损失金额为依据。本案中，二被告侵权行为所损害的，实质是赵全对地上附着的建构筑物享有的所有权，故其应在此范畴进行赔偿。法律规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。二被告实施侵权行为的时间为2013年11月2日，应按照当时的市场价格计算原告赵全的损失。因房屋已毁损，评估机构无法评估出诉争房屋的价值，南岸区人民法院认为，依照2013年10月8日南岸府发[2013]68号文件《重庆市南岸区人民政府关于调整征地补偿安置标准有关事项的通知》中的土地构筑物补偿标准计算较为客观合理。依照重庆市南岸区长生桥镇人民政府勘测的结果，赵全房屋由砖混结构300.48平方米、砖石棉瓦结构63.6+63.6平方米、砖彩钢结构522.36平方米及条石堡坎、简易路面、水泥地坝、条石粪池、条石水渠、机井、杂树等构成，照此标准，计算出赵全房屋及地面构附着物的价值共计299093.5元。故二被告应连带赔偿原告赵全299093.5元。关于拆迁安置补偿方案中规定的具有奖励性质的搬家补助费、拆迁补助费、综合补偿费、搬迁补助费等相关费用，系被拆迁人在与相关拆迁部门达成拆迁补偿安置协议中符合相应奖励条件的情况下所享受的拆迁安置补偿权利，并非原告因拆迁房屋而必然取得的利益，南岸区人民法院对上述费用未予计入原告损失范畴。综上，一审
判决如下：
一、被告重庆鹏升建筑实业有限公司、被告重庆优雅房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵全赔偿款299093.5元。
二、驳回原告赵全的其它诉讼请求。案件受理费5800元，由被告重庆鹏升建筑实业有限公司、被告重庆优雅房地产开发有限公司负担。赵全不服，上诉要求改判为按照当地商品房市场价格赔偿950余平方米房屋价值603万余元，或返还赔偿相同面积的城镇商品房屋以及家居物品。其主要上诉理由是：1、上诉人土地房屋不在征收范围内，征收未完成。应当签订征收补偿协议并履行完毕，或法院强制执行征收，并完成农用地转用等手续，征收行为才完成。一审按照征地公告认定上诉人宅基地丧失错误。2、一审按照征收之行政标准处理民事侵权错误。本案属于民事侵权纠纷，民事侵权应当恢复原状，不能恢复的应当按照市场商品房价格赔偿。被上诉人重庆鹏升建筑实业有限公司、被上诉人重庆优雅房地产开发有限公司不同意上诉人的上诉请求。其认为诉争房屋土地已经被征收，按照法律规定房屋所有权已经不属于被征收人。开发商已经取得土地使用权，去除地上建筑物是正当施工行为，该房屋已经不具备居住条件，其行为不构成对上诉人的侵权。二审另查明，重庆优雅房地产开发有限公司已经于2013年1月9日取得该片土地房地产权证书。2013年8月20日，重庆市南岸区人民法院经重庆市国土房管局经开区分局申请，发出（2013）南法行非执字第68-1号执行通知，要求上诉人户迁出房屋，退出土地，后因被执行人名字错误南岸区人民法院终结执行。二审查明的其余事实与一审查明的事实相同。本院对本案涉及的问题评判如下：
一、禁止开发商、施工单位等在农村土地征收并出让过程中参与征地行为，禁止其拆除损毁被征地农民房屋。被告重庆鹏升建筑实业有限公司、被告重庆优雅房地产开发有限公司拆除上诉人房屋的行为构成侵权。1、土地房屋征收与国有土地出让是不同的法律关系，应当按照合同相对性处理两个法律关系中的权利义务。土地房屋征收是国家机关依照法律对土地房屋进行强制征收并按照规定进行补偿安置的行为。农村土地征收后转为国有土地出让给开发商，在出让机关与开发商之间形成权利义务关系。出让机关应当全部完成征地后，将没有权利瑕疵的土地交付开发商建设。没有按照出让合同完成交地的，应当由出让单位向开发商承担责任。征地行为没有完成影响开发商建设的，开发商只能向出让单位行使权利。被征收农民与开发商之间没有直接法律关系，开发商对农民不能行使要求拆除房屋、交地的权利。农民合法建造房屋在先，开发商取得国有土地使用权在后，开发商不能以行使土地使用权为由，将农民房屋当作障碍物予以排除。2、在征收补偿到位，农民向征收机关交付土地房屋之前，农民对其房屋的占有使用仍然受到保护，不容开发商等其他主体侵犯。被上诉人认为，上诉人的房屋已经被征收，按照法律规定房屋所有权已经转移，其就不再享有权利，被上诉人拆除房屋的行为并非侵权行为。
本院认为，本案上诉人土地房屋被征收后，国家补偿行为未完成，上诉人未交付土地房屋，征地机关也未依法完成强制拆迁交付行为。因此上诉人对房屋的继续占有使用状态不容非法侵犯。被上诉人的恶意拆除农民房屋的行为具有较大的社会危害性，应当为法律所禁止，应当向农民承担侵权责任。按照其他法律应当承担行政责任直至刑事责任的，从其规定。
二、上诉人要求恢复原状或按照城镇商品房价格进行赔偿的请求本院不予支持。1、本案土地房屋征收已确定，开发建设行为已经进行，不能再恢复原状。有关征地批复与公告，征地部门对上诉人要求其交地交房、接受补偿的通知，该片土地已经出让并建设等客观实际表明上诉人的土地房屋已经被征收。上诉人关于其土地房屋未被征收的主张已经与客观情况不符，本院不予采信。上诉人要求恢复原状事实上无法进行，只能对其损失进行赔偿。2、本案房屋征收在前，被上诉人侵权行为发生在后。因政府强制征收行为，上诉人房屋被拆除的结局在开发商擅自拆除之前就已经确定。上诉人房屋被拆除的根本原因是征收行为。征地部门对被征地农民的房屋补偿等义务已经确定，并不因为开发商的行为而减少征地部门对被征地农民的补偿义务。征地部门仍然应当按照有关规定全面履行征地补偿安置义务，上诉人的房屋补偿因此可以得到保障。3、被上诉人的行为虽为不法，但客观上对上诉人的损害仅仅是将房屋拆除的结局提前实现，造成上诉人一段时间的占有不能和房内物品、房屋残值利益的损害。被上诉人拆除的房屋，是已经被征收，确定要被拆除，确定可以得到征地单位补偿的房屋。被上诉人拆除的房屋，已经不是可以继续正常长期使用的房屋，不是可以按照市场价格进行交易的房屋。开发商拆除该房屋时，房屋的交易价值与使用价值已经丧失殆尽。因此，本案不能按照通常的房屋价值计算损害赔偿。开发商与施工单位的侵权行为仅给上诉人造成物品与房屋残值损害和依法拆除前的占有利益损失，损害赔偿应当在此范围内考虑。上诉人对无证建筑在内的农村房屋要求按照城镇商品房价格进行赔偿，与被上诉人给其造成的损失不符，本院不予支持。一审判决的赔偿金额，完全可以弥补甚至超过被告非法行为给原告带来的额外损失。由于被告没有提起上诉，本院对该判决结论予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人赵全负担。本判决为终审判决。
审 判 长 胡智勇
审 判 员 秦 敏
代理
审判员 宋 扬
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 吴晓亮 更多数据：