广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终2931号上诉人（原审原告）何耀华，男，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人（原审原告）陈德瑜，女，汉族，住广东省佛山市南海区。两上诉人共同委托代理人余海云，广东荆紫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）佛山市保利置业有限公司，住所广东省佛山市禅城区。法定代表人彭袆。
上诉人何耀华、陈德瑜因与被上诉人佛山市保利置业有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初596号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院
经审理查明：2013年9月26日，何耀华、陈德瑜（买受人）与保利公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，由何耀华、陈德瑜向保利公司购买佛山市禅城区五座2402房，合同主要约定：……第三条、买受人所购商品房的基本情况。……建筑面积共175.48平方米，其中，套内建筑面积142.07平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积33.41平方米……。第四条、计价方式与价款。……该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米13921.56元，总金额2442956元。第五条、面积确认及面积差异处理（适用于商品房预售并且非按套计价情形）。商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……。第六条、付款方式及期限。首期购房款1472956元于2013年9月29日前给付；购房款尾款970000元为商业贷款。双方还对违约责任等其他权利义务进行了约定。就上述买卖合同，何耀华、陈德瑜、保利公司还签订了补充协议一份。补充协议第一条关于面积误差结算（补充买卖合同第五条）约定：买受人购买单元的合同约定面积与产权登记面积存有误差的，买受人均不退房，双方同意按以下约定处理：1.面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿；2.面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）的，双方按产权登记套内面积及合同约定套内面积单价据实结算房款。买受人须在出卖人发出结算通知书之日起十五天内与出卖人签订关于商品房面积补差的协议书及确认产权登记面积并结清差价款，否则，出卖人有权相应推迟该商品房的交付时间及相应推迟为买受人办理商品房权属登记所需的资料，出卖人无须承担延迟交付、延迟办理产权登记的违约责任；如买受人需向出卖人补交房款的，每逾期一天，应向出卖人支付100元违约金。3.双方进行面积误差退补时均不计利息。买卖合同签订后，何耀华、陈德瑜向保利公司支付了涉案房产的全部购房款。2013年8月29日，保利公司就购房款首期款1172956元向何耀华、陈德瑜出具的购房发票。2014年2月27日，保利公司就购房款尾款970000元向何耀华、陈德瑜出具了购房发票。涉案房产于2015年1月8日核发了《房地产权证》，房产证登记的建筑面积为173.02平方米，套内建筑面积为141.79平方米，共有分摊面积31.23平方米。根据产权登记，涉案房产的实际建筑面积比合同约定小了2.46平方米，误差比为1.4%。另查明，保利公司系有限责任公司（法人独资），经营范围为：房地产开发、经营；场地租赁；物业管理；房地产中介服务；对房地产进行投资；室内装饰设计；企业管理咨询；国内贸易。诉讼中，何耀华、陈德瑜、保利公司一致确认商品房买卖合同补充协议第一条所约定的“面积误差比”及“面积误差”均指向总体建筑面积误差，不仅指向合同约定的计价面积（即套内建筑面积）。保利公司确认在交易过程中保利公司在何耀华、陈德瑜支付完相应款项后才开具相应发票。原审法院认为：案件为商品房买卖合同纠纷，何耀华、陈德瑜与保利公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。何耀华、陈德瑜、保利公司双方均应按照上述合同的约定全面善意的履行各自承担的义务。何耀华、陈德瑜主张的面积差异情况属实，且误差比在0.6%以上至3%以内，故保利公司应退付相应面积误差款。因涉案房产系按套内建筑面积计价，对公摊建筑面积并未约定单价，故对减少的总体建筑面积以总房款÷合同约定总体建筑面积×实际减少总体建筑面积为宜，且何耀华、陈德瑜亦以此方式计算保利公司应退之面积误差款，经核算，则保利公司应向何耀华、陈德瑜退还的房款为34247.04元（2442956元÷175.48平方米×2.46平方米）。而对何耀华、陈德瑜诉求的面积误差款利息。虽涉案《商品房买卖合同》第五条约定的“面积误差”仅指向合同约定计价面积，但何耀华、陈德瑜、保利公司双方一致确认《商品房买卖合同》的补充协议第一条项下所约定的各“面积误差比”及“面积误差”均指向总体建筑面积误差，而非合同约定的计价面积误差，可认定双方对条款理解并无歧义，故应按补充协议之约定据实结算，且进行面积误差退补时均无需计付利息。至于何耀华、陈德瑜提出补充协议为保利公司拟定的格式合同，应对其中免除、限制何耀华、陈德瑜权利的条款作不利于格式合同提供方解释的抗辩。虽补充协议为保利公司提供的格式合同，但补充协议第一条第3点所约定的“双方进行面积误差退补时均不计利息”系指面积发生误差双方退补房款时均无需向对方计付利息，并非免除保利公司方责任或加重何耀华、陈德瑜责任，且补充协议作出时涉案房产面积并未最终确定，故该条款不属《合同法》第四十条所约定的格式条款无效情形，对何耀华、陈德瑜上述抗辩不予支持。另，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（一）项亦规定“面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算”。再者，何耀华、陈德瑜于案中无举证证实其诉前向保利公司追讨面积差异款。综上，何耀华、陈德瑜案中诉求支付面积误差款利息缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：
一、保利公司于判决发生法律效力之日起十日内，向何耀华、陈德瑜返还佛山市禅城区五座2402房的总体建筑面积误差款34247.04元；
二、驳回何耀华、陈德瑜其他诉讼请求。案件受理费减半收取377元，由保利公司负担。
上诉人何耀华、陈德瑜不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院判决驳回何耀华、陈德瑜购房款利息的返还主张，属于适用法律错误。
一、本案中保利公司交付给何耀华、陈德瑜的案涉房产发生面积短少差异，这是双方及法院均确认的事实。根据法律规定，无论面积差异百分比是多少，也无论面积误差是否在保利公司所谓的“误差合理范围”内，均不影响保利公司构成违约的事实。按照《合同法》的规定，构成违约就要承担违约责任以及赔偿所导致的损失。一审法院已经判令保利公司将违约多收取的购房款依法返还给何耀华、陈德瑜，作为讼争购房款由保利公司无法律依据占有期间所产生的利息（法定孳息）理应一并判决返还何耀华、陈德瑜。何耀华、陈德瑜主张返还购房款是基于保利公司交付的涉案房产面积差异之违约行为所产生的债上请求权，而不是确定购房款归谁所有的问题。相应的，何耀华、陈德瑜主张的房款利息不是基于购房款所产生的收益的归属问题，而是基于诉争的购房款被保利公司无法律依据占有期间所产生的利息损失的请求赔偿。事实上，何耀华、陈德瑜购买房屋，无论是自有资金的交付，还是从银行取得按揭款的交付，即无论资金来源如何，资金被无端多收占用均会产生资金占用成本（即利息损失）。所以，无论是适用合同法中关于违约损害赔偿的相关法律规定，还是根据公平原则，均应判令保利公司给付占用何耀华、陈德瑜资金期间的利息。
二、关于《广东省商品房买卖合同》补充协议中对利息约定的条款应认定为无效。该协议作为保利公司单方事先拟定让所有购房业主在购房同时必须要签署的格式文书，对于其中免除自己责任限制对方权利的条款，依法应作出不利于格式合同提供者乙方的解释。因此，该协议中关于利息的约定条款应认定为无效。综上，一审法院对本案判决明显违反之前对同一事实、同一法律关系所作出的已生效判决，显然属于“同案不同判”。上诉请求：（1）撤销原审判决第二项，改判保利公司向何耀华、陈德瑜支付利息3878.83元（自2014年2月28日起按年率6.O%暂计至2016年1月18日，截止日至实际清偿日另计）；（2）由保利公司承担本案的全部诉讼费用。上诉人何耀华、陈德瑜在二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人保利公司答辩称：一审法院事实认定和法律适用均正确，请求二审法院维持一审判决。第一，涉案房屋出现预测与实测之间的面积差异属于“合理的误差范围”，不应认定为保利公司的违约行为，涉案房屋在建设前测绘的建筑面积与实际交楼时测绘的建筑面积之间的面积误差绝对值在3%以内属于正常情形，该差异并不属于保利公司恶意违约，差异并没有对何耀华、陈德瑜使用涉案房屋造成实质性影响，并未造成何耀华、陈德瑜的实质损失。保利公司在一审中承诺向何耀华、陈德瑜据实退还面积短少差异部分的购房款，既履行了合同义务，也符合契约精神，该面积差异的合理范围不应被扩大认定为违约行为。第二，何耀华、陈德瑜主张利息支付没有合同依据，也没有法律依据。何耀华、陈德瑜与保利公司间签订《广东省商品房买卖合同》补充协议，是双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院对于该协议不属于免除保利公司责任，加重何耀华、陈德瑜责任的认定正确无误。根据该协议第一条之约定，双方进行面积误差退补时均不计算利息（该“面积误差”指建筑面积误差）。何耀华、陈德瑜主张利息支付没有相应的合同依据。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适聿若干问题的解释》第十四条之规定，面积误差比在3%内合理误差范围内据实结算面积差价款不支付利息是公平原则在此处的贯彻与运用。若不考虑面积误差值在3%以内还是3%以外一律需要保利公司支付相应利息，有违公平原则。一审法院也正是考虑到这一点驳回何耀华、陈德瑜第二项诉讼请求。被上诉人保利公司在二审期间未向本院提交新证据。经审查，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对何耀华、陈德瑜的上诉，本案二审期间的争议焦点为保利公司是否应向何耀华、陈德瑜支付以涉案房屋面积差价款为本金的利息。本案中，保利公司与何耀华、陈德瑜签订的《广东省商品房买卖合同》以及补充协议是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同第三条约定：“……建筑面积共175.48平方米，其中，套内建筑面积142.07平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积33.41平方米……。”补充协议第一条约定：“买受人购买单元的合同约定面积与产权登记面积存有误差的，买受人均不退房，双方同意按以下约定处理：……3、双方进行面积误差退补时均不计利息”。何耀华、陈德瑜上诉称，上述补充协议中有关利息的约定为无效条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
本院认为，由于该利息条款系针对双方制定，并不存在刻意免除单方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故何耀华、陈德瑜关于利息条款属于无效条款的上诉主张因缺乏法律依据，本院不予支持。虽然双方约定进行面积差退补时不计利息，但这应是指保利公司应在知道或应当知道涉案房屋存在面积差后的合理期限内向何耀华、陈德瑜返还面积差价款而言，超出合理的返款期限，保利公司则应返还利息。因保利公司未举证证明其在合理期限内曾通知何耀华、陈德瑜就涉案房屋面积差问题进行结算，何耀华、陈德瑜亦未能提供证据证明其在提起本案诉讼前曾向保利公司主张返还涉案房屋面积差价款，故本院确定保利公司应自何耀华、陈德瑜于本案起诉之日起向其支付以涉案房屋面积差价款为本金的利息至实际清偿日止，利息的计算标准为中国人民银行同期同类贷款利率。何耀华、陈德瑜诉请保利公司自2014年2月28日起按年利率6%向其支付面积差价款的利息的主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决对何耀华、陈德瑜诉请保利公司支付涉案房屋面积差价款利息的主张处理不当，本院依法予以改判。综上，何耀华、陈德瑜的上诉主张部分有理，本院予以支持；何耀华、陈德瑜的上诉主张部分理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，但结果处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初596号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初596号民事判决第一项为：佛山市保利置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向何耀华、陈德瑜返还佛山市禅城区五座2402房的面积差价款34247.04元及利息（以34247.04元为本金，自2016年1月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费的负担，按一审判决执行。二审案件受理费50元，由上诉人何耀华、陈德瑜负担25元，由被上诉人佛山市保利置业有限公司负担25元。本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 邱程辉
代理
审判员 黄玉凤
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 黄结仪 来源：百度搜索“”