山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第2427号上诉人（原审被告）青岛经济技术开发区德桥日语专修学校。法定代表人张发德，校长。被上诉人（原审原告）青岛星光公寓有限公司。法定代表人薛光弟，总经理。委托代理人吴忠江，该公司员工。委托代理人丁军，山东凯恩律师事务所律师。上诉人青岛经济技术开发区德桥日语专修学校（以下简称德桥日语学校）因与被上诉人青岛星光公寓有限公司（以下简称星光公寓）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第985号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。星光公寓在一审中诉称，德桥日语学校自2005年9月至2013年8月22日，分10次先后共租用星光公寓房屋69间用于日本语培训办学，依照双方签订的《房屋租赁合同》，德桥日语学校租用房屋共计租赁费4966375元，德桥日语学校已付2920685元，截止起诉之日尚欠房租2045690元未付。经星光公寓多次催要，德桥日语学校拒不支付。故诉至法院，请求判令：1、德桥日语学校支付房屋租赁费2045690元及自起诉之日起至判决给付之日止的利息（按人民银行同期贷款利率四倍计算）；2、本案诉讼费、保全费由德桥日语学校负担。德桥日语学校在一审中辩称，1、星光公寓起诉的内容不属实，星光公寓所称的“德桥日语学校2005年9月至2013年8月22日先后10次共租赁房屋69间，房屋租赁费4966375元”不是事实。合同期内所产生的租赁费，德桥日语学校已经全部付清，不欠星光公寓租赁费；2、2008年9月1日、9月15日、12月31日、2009年2月28日，德桥日语学校根据需要又与星光公寓续签了4份合同，合同期内共产生租金841500元，德桥日语学校也已经付清，其他未续签的合同，合同到期后德桥日语学校未再使用，合同终止；3、双方续签的4份合同，在到期后，德桥日语学校再未与星光公寓签订任何书面合同，经与星光公寓协商同意，德桥日语学校的日语培训学校转为少儿托管中心，德桥日语学校口头租赁星光公寓房间20间，并已将房屋租金付清。2013年6月，星光公寓要求德桥日语学校腾出房屋终止使用，并强行给德桥日语学校断水、断电，德桥日语学校无奈搬出了星光公寓的房屋；4、关于食堂承包合同，是承包合同关系，不应当在本案中处理；5、星光公寓的起诉超过诉讼时效依法应当驳回星光公寓的诉讼请求；6、合同期内共产生租金3128500元，德桥日语学校实际给付星光公寓租金3550435元，星光公寓多收了421935元，因此星光公寓应将多收的租金退回，德桥日语学校保留追索星光公寓租金的权利。一审法院查明，星光公寓位于青岛经济技术开发区香江二支路35号楼，为五层楼房，属星光公寓法定代表人薛光弟所有，并于2009年5月22日将产权登记到薛光弟名下。薛光弟于2014年6月18日出具证明一份，证实其将该楼房于2005年6月交由星光公寓管理、使用、收益，由此发生的债权、债务均由星光公寓承担。德桥日语学校于2005年3月17日经青岛经济技术开发区教育体育局批准正式成立，原名为私立青岛经济技术开发区德桥日语培训学校，2006年9月27日变更为德桥日语学校。星光公寓与德桥日语学校自2005年9月1日至2008年2月15日共签订房屋租赁合同九份，由星光公寓将薛光弟名下的星光公寓的64间房屋陆续租给德桥日语学校使用。具体以表格列示如下：序号起止日期年租金（元）房间数共计（元）2005.9.1-2008.9.11930005790002006.1.1-2008.12.311080002006.3.1-2009.2.282006.8.5-2008.08.41510003020002006.9.15-2008.9.152007.3.16-2010.3.152007.7.1-2010.6.301400004200002007.8.16-2010.8.161680002008.2.15-2011.2.15上述部分租赁合同到期后，星光公寓与德桥日语学校续签房屋租赁合同四份。具体以表格列示如下：序号起止日期年租金房间数共计（元）续12008.9.1-2011.9.1193000579000续22008.9.15-2011.9.15127500续32009.1.1-2011.12.31108000续42009.3.1-2012.2.28上述租赁合同格式均一致，房租为每半年或每年支付一次。租赁合同中关于租赁期限及相关约定的第4条规定：租赁合同期满前一个月，甲方如续租，可与乙方协商续签合同；第5条规定：租赁合同期满时，如甲方到期无法搬出，经乙方同意可适当延长租赁期限，双方未续签合同前，仍按本合同约定履行。星光公寓与德桥日语学校于2008年4月18日还签订食堂承包合同一份，约定星光公寓自2008年4月18日至2011年4月17日，将星光公寓1层的121、122、123、124、125共5间房间承包给德桥日语学校作为食堂使用，承包费每年4万元，合同还约定：合同到期后，若德桥日语学校续租应提前一个月与星光公寓协商，在同等条件下德桥日语学校有优先承租权。一审庭审中，德桥日语学校称该合同系承包合同，不应在本案房屋租赁合同纠纷中一并处理，且因星光公寓将食堂改成了冷库，德桥日语学校仅承包食堂1年，而且，星光公寓向德桥日语学校出具了收条一份，证实星光公寓已于2009年7月6日收到德桥日语学校退回的冰箱一台、和面机一台、绞肉机一台。德桥日语学校称无证据证实星光公寓后将食堂改为冷库。星光公寓称德桥日语学校一直使用食堂，德桥日语学校退回的仅是食堂的设备，并不是食堂所对应的房屋。星光公寓与德桥日语学校签订的1-1合同，合同载明租赁房间数为21间，具体内容为“经双方协商，根据乙方提供的房屋及设施，乙方按每间9000元/年收取租金，壹年共计壹拾玖万叁仟元正”，德桥日语学校称共租赁星光公寓房间21间，每间年租金9000元，年租金共计应为189000元（即21×9000=189000），上述合同系计算错误，且德桥日语学校一直按年租金193000元给付星光公寓，3年共计多付租金12000元。星光公寓称上述合同的租金数额并非计算错误，而是因为21间房间中有4间较大的房间，因此年租金多了4000元，且双方续签了上述合同，在续签的合同中，并没有写明每间年租金，仅表述为租赁21间房1年租金193000元，签订合同时德桥日语学校也在场，不可能出现双方计算错误的情况，且合同履行这么久，德桥日语学校不可能在计算错误的情况下，向星光公寓支付房租。星光公寓与德桥日语学校签订的九份房屋租赁合同、一份食堂承包合同、续签的四份房屋租赁合同，在合同约定的租赁期内共计产生租金2740500元。德桥日语学校共计给付星光公寓房屋租金3550435元，星光公寓亦认可德桥日语学校总计给付的租金数额。德桥日语学校称其与星光公寓签订的九份房屋租赁合同陆续到期后，德桥日语学校需要继续租赁的，均与星光公寓续签了书面合同，其他未续签的合同，均到期终止。星光公寓称因部分合同陆续到期，双方又续签了四份合同，其他的合同未再另行签订，继续沿用原合同。德桥日语学校称，上述续签的四份合同陆续到期后，德桥日语学校根据经营需要，与星光公寓口头约定租赁星光公寓房间20间，租赁期限自2011年9月19日至2013年9月20日，年租金20万元，后德桥日语学校对上述20间房间进行了装修。一审庭审中德桥日语学校方证人张某出庭作证称于2011年9月25日至10月间为德桥日语学校装修了大概20间左右的房间，包括部分走廊的吊顶、房间刮腻子及乳胶漆，德桥日语学校给其结算装修费49000元；德桥日语学校方证人王在吉出庭作证称于2011年9月27日左右，为德桥日语学校装修了大概7个房间，卫生间2个，清理了20个房间的卫生，德桥日语学校给其结算装修费50000元。德桥日语学校提交照片7张，证实星光公寓将上述4份续签的合同中德桥日语学校不再继续租赁的房间贴上了封条，德桥日语学校无法再使用上述房间。星光公寓称上述照片不能证实封条系星光公寓所贴，德桥日语学校亦无其他证据证实房间上的封条是星光公寓所贴及封贴时间。星光公寓称自2005年9月，德桥日语学校欠缴租赁费以来，星光公寓向德桥日语学校追过款，德桥日语学校也陆续向星光公寓打款。德桥日语学校称双方签订的合同均有起止时间和每年的交款时间，德桥日语学校陆续向星光公寓付款是按照双方的合同及口头约定，并不是基于星光公寓的主张。星光公寓提交其于2013年5月21日向德桥日语学校寄送的解除房屋租赁合同通知书一份及附件、寄送的收据和寄件单，证明因德桥日语学校拖欠租金、擅自改变房屋主体结构及用途，星光公寓决定要求德桥日语学校付清租金并于2013年6月21日前腾退房屋，德桥日语学校称从未收到过星光公寓寄出的上述通知书。星光公寓另提交“星光公寓交接单”一份，内容如下：星光公寓现收回租给德桥日语学校香江二支路35号的星光公寓。德桥日语学校于2013年8月20日清空房屋内所属自己的物品、拆除自己所设立的支架牌子等后，不得再从星光公寓内拿走任何物品。上述交接单的落款日期为2013年8月22日，双方均签字确认。星光公寓称双方签订的房屋租赁合同和食堂承包合同到期后双方未再签订书面合同和订立口头协议，上述合同均实际履行至双方交接房屋之日，德桥日语学校应按合同给付星光公寓租金至2013年8月22日。德桥日语学校称对上述“星光公寓交接单”真实性无异议，但上述交接单并没有注明交接的房间数量及具体房间号，实际上该交接单所指的是交接德桥日语学校重新装修过的20间房间。一审认为，星光公寓与德桥日语学校签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应遵守并履行，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案的争议焦点问题是：双方签订的房屋租赁合同到期后，是否变为不定期租赁合同。由于星光公寓与德桥日语学校于2008年4月18日签订的食堂承包合同第一条约定：合同到期，若德桥日语学校续租应提前一个月与星光公寓协商，即该合同名为承包合同，实为房屋租赁合同。双方自2005年9月1日至2008年2月15日共签订房屋租赁合同九份后，又续签了四份合同。德桥日语学校称除四份续签的合同外，其他合同期满后均自然终止，但德桥日语学校又称其与星光公寓续签的四份合同期满后，双方又达成口头协议，德桥日语学校又承租了部分房屋，并非如德桥日语学校此前所述“续租房屋的均重新签订书面合同，未续签的均期满终止”。而且，根据德桥日语学校的抗辩意见，德桥日语学校称多支付给星光公寓房租421935元，也有悖常理。因此，对德桥日语学校的上述辩解意见，不予采信。由于双方签订的租赁合同中约定：租赁合同期满时，如德桥日语学校无法搬出，经星光公寓同意可适当延长租赁期限，双方未续签合同前，仍按原合同约定履行，而德桥日语学校并未提交证据证明已对其承租的部分房屋与星光公寓进行了交接，故一审认定德桥日语学校于2013年8月22日与星光公寓签订房屋交接单之日方将其承租星光公寓的所有房屋交还给了星光公寓。双方共签订房屋租赁合同十份（包含承包合同），后续签合同四份，双方于2013年8月22日办理了房屋交接，双方在房屋交接单上签字确认。先签订的十份合同及续签的四份合同陆续到期后，双方之间没有订立书面合同，故双方之间的关系应为不定期的租赁关系，德桥日语学校应按房屋租赁合同的约定，向星光公寓支付房屋租赁费。其中，德桥日语学校辩称的双方于2005年9月1日签订的合同，由于计算错误导致德桥日语学校每年多付租金4000元（193000-189000元），星光公寓称系因其中4间房间较大，所以年租金增加了4000元，续签的合同上也是写明年租金193000元，签订合同时德桥日语学校均在场且德桥日语学校多年一直未提异议。结合双方的辩论意见及原合同（2005年9月1日签订）和续签的合同（2008年9月1日签订）内容，一审对于德桥日语学校所称由于计算错误导致多付租金的主张，不予支持。双方续签的四份合同与之前签订的合同日期均衔接，故计算房屋租赁费以星光公寓合同开始日期计算至双方交接之日，共计4828734.25元。具体以表格列示：序号起止日期年租金（元）共计（元）2005.9.1-2013.8.221930001538712.332006.1.1-2013.8.22274783.562006.3.1-2013.8.2267216.442006.8.5-2013.8.221510001064032.882006.9.15-2013.8.22294705.482007.3.16-2013.8.2296410.962007.7.1-2013.8.22140000859561.642007.8.16-2013.8.22336920.552008.2.15-2013.8.2282684.932008.4.18-2013.8.22213589.04以上十份合同共计产生房屋租赁费（保留小数点后两位）4828617.81一审庭审中，双方均确认德桥日语学校共计给付星光公寓房屋租赁费3550435元。由于双方之间共产生房屋租赁费4828617.81元，因此，德桥日语学校尚欠星光公寓房屋租赁费1278182.81元。星光公寓要求德桥日语学校支付自起诉之日起至判决给付之日的房屋租赁费逾期付款利息，按照中国人民银行规定的商业银行同期流动资金贷款利率四倍计算，超出法律规定，予以调整。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：
一、德桥日语学校于判决生效后10日内支付给星光公寓房屋租赁费1278182.81元；
二、德桥日语学校于判决生效后10日内支付给星光公寓房屋租赁费逾期付款利息（以1278182.81为基数，自2014年4月9日至判决生效之日止，按照中国人民银行规定的商业银行同期流动资金贷款利率计算）；三驳回星光公寓的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23166元，由星光公寓负担8690元，由德桥日语学校负担14476元。宣判后，德桥日语学校不服一审判决提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，驳回星光公寓的诉讼请求或将本案发回重审。其上诉的主要理由是：1、一审法院违反法定程序，参与该案庭审的人员不是合议庭成员、合议庭成员自审自记、
审判长未参加过庭审。2、涉案合同中，最后一份是2011年2月15日到期，至2014年4月9日起诉，超过诉讼时效。3、合同到期后，继续租赁的都签有续租合同，未续签合同的都自动终止履行。4、有的合同只签订了两年的期限，一审认定自动延期五年，曲解合同内容。5、星光公寓为获取国家辅助资金，收回食堂筹建冷库，因此食堂承包合同只履行了一年多，双方于2009年7月6日交接。6、从长达7年的账面看，德桥日语学校多交40多万元，不论是工作人员疏忽还是涉及犯罪，都与合同履行无关。7、星光公寓欲将房屋整体出租，强行逼迫德桥日语学校搬出，德桥日语学校于2013年6月从最后租赁的20间房屋中搬出。2013年8月23日的交接，只是工作人员将遗留在墙角的几个牌子拿走，因其他物品均早已搬走，工作人员就签了字。8、德桥日语学校系根据招生数量租赁房间，2008年后，招生数量逐渐减少，因此除续租的合同外，其他都是到期自然终止。若德桥日语学校欠付如此巨额租金，不可同使用房屋如此之久。9、2011年9月19日，续签的4份合同到期后，德桥日语学校将日语培训班改为少儿托管，双方口头协商续租20间房屋，并由德桥日语学校重新进行了装修。星光公寓答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回德桥日语学校的上诉请求。本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：双方签订的合同的实际履行期限。本案中，星光公寓与德桥日语学校共签订房屋租赁合同9份、食堂承包合同一份，而食堂承包合同虽名为承包合同，但其约定内容符合房屋租赁合同的构成，实质亦为房屋租赁合同。因此，本案双方当事人实际上签订了10份房屋租赁合同，后又对其中4份合同进行了续签。德桥日语学校称除续签的4份合同，其他合同期满后均自然终止。而星光公寓称所有房屋均实际租赁到2013年8月22日双方交接。对此，
本院认为，合同履行过程中，虽然双方对其中的4份合同进行了续签，但德桥日语学校认可在合同到期没有续签合同的情况下继续租赁其中的20间房屋，表明合同到期后是否续签，并不代表双方租赁关系是否终止。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定。德桥日语学校应当对何时交还房屋承担举证责任，本案中，德桥日语学校未提交充分证据证明其将房屋交还给了星光公寓，德桥日语学校应当承当举证不能的法律后果。另外，根据德桥日语学校主张的合同履行情况，德桥日语学校在合同履行过程中多支付给星光公寓租赁费40多万元，亦不符合常理。因此，对于德桥日语学校合关于同到期后未续签合同的都自动终止履行的上诉意见，本院不予采纳。一审认定德桥日语学校于2013年8月22日双方签订房屋交接单之日方将其承租星光公寓的所有房屋交还给星光公寓、并据此计算确认实际租赁费数额，并无不当，本院予以维持。德桥日语学校未按期足额支付租赁费，理应支付相应的逾期付款利息。双方于2013年8月22日交接房屋，星光公寓于2014年4月9日提起本案诉讼，并未超过法律规定的一年的诉讼时效，德桥日语学校主张星光公寓的诉讼请求超过诉讼时效，本院不予采纳。德桥日语学校上诉主张的一审程序违法问题，查无实据，本院不予采信。综上，德桥日语学校的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23166元，由上诉人青岛经济技术开发区德桥日语专修学校负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王化宿
代理
审判员 徐 明
代理
审判员 高仁青
二〇一六年七月二十九日
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