广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民一初字第861号
原告：韦明，无固定职业。
委托代理人：谢叶静，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。
委托代理人：韦华。
被告：杨达初。
被告：陆梅琼，无业。
被告：杨梅，无业。三被告的共同
委托代理人：苏效腾，广西桂京律师事务所律师。三被告的共同
委托代理人：韦祖玲，广西桂京律师事务所律师。
原告韦明与被告杨达初、陆梅琼、杨梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后于2015年8月3日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告韦明的委托代理人谢叶静、韦华，被告杨达初、陆梅琼、杨梅及其共同委托代理人苏效腾，到庭参加诉讼。证人彭某、谭某出庭作证。本案现已审理终结。
原告韦明诉称：被告杨达初系广西公安厅退休职工，2011年，广西公安厅危旧房改住房项目启动，被告杨达初可以较优惠的价格购房，但其资金困难，无力缴纳购房定金。经原、被告双方协商，同意由原告代被告杨达初缴纳定金及后续房款，拿到购房合同后原告另支付指标费23.6万元给被告，购房款由原告继续缴纳，房子和车库归原告所有，被告协助原告办理手续。双方据此签订《借款合同》与《付款合同》。原告依约于2011年5月27日当天代交购房定金5万元，另于2011年7月8日向被告提供借款1万元，于2013年1月14日代付购房款10万元，于2013年12月8日代付购房款5万元。2013年底，被告向原告提出不再将房屋及车位卖给原告且拒不返还已付的购房款利息。被告杨达初于2014年11月向公安厅提交书面报告称放弃购房。被告行为严重违反合同约定，给原告造成重大经济损失。根据当前市场行情，原告在同一地段重置同面积的房产和车位市场价（163万元）扣减原告应向公安厅支付的房款（62.2万元）及向被告支付的指标费（23.6万元），由被告杨达初等人的违约行为给原告造成的经济损失为77.2万元，该损失应依法由被告杨达初等人承担连带赔偿责任。双方签订的《借款合同》及《付款合同》实为房屋买卖合同，合法有效。所买卖房屋属于危旧房改造中的非还建房，属于全产权的房屋，可以上市交易。杨达初及其共有人陆梅琼、杨梅是该房的产权人，有权转让该房，双方买卖行为未违反法律规定。现被告严重违约，给原告造成重大的经济损失，原告特请求法院依法判决：1、解除原告与三被告签订的《借款合同》与《付款合同》；2、三被告共同返还原告购房款21万元；3、三被告双倍偿还原告已付购房款42万元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《借款合同》、《付款合同》，用于证明原、被告签订合同约定原告向被告购买公安厅危旧房改住房项目中被告的第一套住房和一位车库，原告首付公安厅购房定金5万元，后续应交的房款由原告代为缴纳，在拿到购房合同后，原告另外支付指标费23.6万元给被告，购房款由原告继续缴纳，房子和车子归原告所有，被告协助原告办理房子和车库的有关手续。2、《关于交纳厅大院危旧房改住房项目建设保证金的通知》，用于证明2011年5月27日是被告购买公安厅住房交纳保证金的最后一天，原告与被告达成合同后，原告在当天代被告缴纳了公安厅购房定金5万元。3、公安厅危旧房改住房改造工作第一期工程动工的新闻报道，证明2011年10月，公安厅的危旧房改住房项目按计划启动。4、广西区直单位危旧房改住房改造非还建住房准购证，证明杨达初于2013年6月8日就取得了非还建房准购证，可以购买非还建住房一套，根据双方约定，杨达初应当凭准购证办购房手续并签订购房协议，然后与原告签订正式合同。5、《关于厅机关无房户缴纳购房余款的通知》，证明2014年8月20日，公安厅发布通知，确认杨达初的第一套住房的总价为57.2万元。6、厅机关服务中心的证明，证明杨达初于2014年11月打报告称放弃购买住房及车位。7、公安厅信访办干警伍捷平的证明公安厅信访办干警伍某平的证明，证明杨达初于2014年11月打报告称不再购买新建的非还建房，要求换购旧房。8、公安厅《关于印发第一期新建住房分房选房操作办法及楼层、朝向、楼栋差价计算办法的通知》，证明杨达初如若不违约，本案的非还建住房今年年初就已经能够交房；9、收据，证明原告所借给被告的款项中有20万元已经交给公安厅用于支付购房款，原告于2011年7月18日借给被告杨达初的1万元，被告已经用于日常生活，这1万元是属于23.6万元中的1万元，被告说其生病急需1万元，原告就先将1万元现金交付给被告。原告韦明申请证人彭某、谭某出庭作证，两位证人均陈述称其曾陪同原告到被告家中进行过调解工作，原告坚持要求购房，但被告因原告开价低，反悔不愿意将房屋转让给原告，证明被告违约在先。原告申请法院委托评估机构对在本案立案之日与本案房屋同地段同面积同类型的房屋的购买价格进行评估，证明因被告违约导致合同不能继续履行给原告造成的损失。本院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司南宁分公司、广西科正房地产评估有限责任公司对在本案立案之日与本案房屋同地段同面积同类型的房屋的购买价格进行评估，后因无法确定评估对象的楼栋、楼层、朝向等具体的实物状况，上述评估公司无法做出估价对象在价值时点的价值判断。
被告杨达初、陆梅琼、杨梅共同答辩称：
一、双方签订的《借款合同》及《付款合同》实际为买卖房屋指标的合同，指标房为福利房，跟身份有关，原告不是公安厅的职工，本身并不享有购买指标房的权利，公安厅在危旧房改造的相关会议上也宣布这些指标不能转让，因此双方签订的合同为无效合同。
二、即使合同有效，被告也不存在违约行为，相反是原告自己放弃购买的权利，在此情况下被告因为自身没有钱，才放弃购买第二套房，根据区直属单位干部职工违规多占住房的相关文件，被告也不具备购买两套房的资格，这是政策调整，不是被告能够预见的，故被告不应承担任何违约责任。被告杨达初、陆梅琼、杨梅为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、原告放弃购房，要求被告退还购房款本金及利息计算稿，原告是到被告家中提出计算利息时韦华书写的，证明被告主张的，原告到被告家中并非坚持要房，而是要求被告还钱，原告违约在先；2、退新房要旧房的请示，证明被告向公安厅住房制度改革领导小组办公室申请退掉购买新房指标，请示落款时间为2014年6月26日，实际提交时间为2014年11月，比原告主张利息的计算时间晚，证明被告是在原告要求还钱之后退房的，更不存在被告想以更高的价将房屋转让给他人，原告违约在先。归纳原、被告的诉辩事由，双方当事人的争议焦点是：1、原、被告之间是否成立合法有效的合同关系；2、原告诉请三被告共同返还购房款并赔偿损失有何事实及法律依据。经过开庭举证，被告对原告提交证据的真实性、合法性均无异议，原告对被告提交证据2真实性无异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。对原告提交证据的关联性，本院将在
本院认为部分再行论述。原告对被告提交证据1真实性、关联性、合法性均有异议；被告则主张证人证言不真实客观，证明效力较低，不能作为定案依据。对于被告提交证据1，并无任何文字说明或当事人签字确认，本院对该证据不予认定。至于证人证言的效力问题，证人彭某为广西壮族自治区公安厅退休职工，原在老干处工作，其了解原、被告纠纷并参与过调解工作，故其证言可以佐证本案事实，本院予以采信；证人谭某虽与原告有亲属关系，且其并非公安厅职工，但被告自认其陪同原告到被告家中进行过调解属实，其陈述内容亦与证人彭某陈述吻合，故本院对证人谭某的证言予以采信。综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告杨达初为广西壮族自治区公安厅属离退休人员，2011年4月份，区公安厅大院危旧房改住房改造工作启动，被告杨达初作为无房户符合购买一套非还建住房条件。2011年5月27日，原告韦明（乙方）与被告杨达初、陆梅琼、杨梅（甲方）签订《借款合同》，约定：乙方借给甲方146万元整，年息按43%的四倍计算，或按还款日银行贷款利率的四倍息偿还；合同借款用于购买公安厅危旧房改住房的第一套住房（无房户使用权）和一位车库；甲方选择还款方式为以甲方获得的公安厅危旧房改住房的第一套住房和一位车库来抵押（双方约定该房和一位车库共值146万元和利息在内，不做市场评估）；如甲方办该房产证时无法归还乙方146万元，该房归乙方所有。同日，双方另签订《付款合同》，载明：首付5万元（购房定金）；乙方拿到购房合同后付给甲方23.6万元，余下由乙方全权代理甲方交完公安厅分给杨达初公安厅危旧房改住房的第一套（无房户使用权）和一位车库的款项（含办理房产证等款项）；乙方在建房中途不能退房，如退房，所付的房子款项作为违约金不退回；甲方不能要回该房，要回，视违约，则按已付款的双倍赔偿乙方；甲方应配合乙方办理有关该房和车库的相关手续；待甲方拿到此房的正式购房合同后再签订正式合同，在没有签订新合同时，此合同在签订日起生效。合同签订后，原告韦明分别于2011年5月27日、2013年1月14日、2013年12月9日代被告杨达初向广西壮族自治区公安厅交付房款5万元、10万元、5万元，被告杨达初分别向原告出具了对应金额及时间的收据。原告另于2011年7月18日向被告杨达初提供借款1万元，被告杨达初向原告出具借条，载明：“今借到韦明人民币壹万元整（￥10000.-元），用公安我的无房户房来作抵押。”另查明，广西壮族自治区直属单位住房制度改革委员会办公室已向被告杨达初、陆梅琼发出《广西区直单位危旧房改住房改造非还建住房准购证》（编号：0004065XX），准许被告杨达初及其配偶陆梅琼购买广西壮族自治区公安厅位于南宁市新民路准许被告杨达初及其配偶陆梅琼购买广西壮族自治区公安厅位于南宁市XX路34XX号公安厅小区的危旧房改住房改造非还建住房一套号XX小区的危旧房改住房改造非还建住房一套，并将其女儿杨梅作为产权共有人，被告可凭准购证在20个工作日内到广西壮族自治区公安厅办理购房手续并签订购房协议。2014年8月20日，广西壮族自治区公安厅大院危旧房改住房改造工作领导小组发出《关于厅机关无房户缴纳购房余款的通知》，通知厅机关无房户需于同年8月25、26日全部缴纳购房余款32.2万元。被告杨达初被列在厅机关无房户名单中。2014年11月，被告杨达初向区广西壮族自治区公安厅房产科递交《请批示退新房要旧房的请示》，表示因其经济困难原因申请退掉购买新房的指标，转而购买旧房。2013年12月至2015年1月，原告韦明及其姐姐韦华多次到区公安厅机关服务中心、信访办等部门寻求调解，要求被告杨达初退款并支付利息，双方未能就退款事宜达成一致意见。原告韦明遂向本院提起诉讼，请求判令：1、三被告共同偿还原告借款本金210000元；2、三被告共同支付原告借款利息至还清之日止（其中，50000元本金从2011年5月28日起计算利息，10000元本金从2011年7月18日起计算利息，100000元本金从2013年1月15日起计算利息，50000元本金从2013年12月9日起计算利息。以上210000元本金利息至起诉时为126746.6元）；3、本案诉讼费用由三被告承担。在诉讼过程中，经原告申请，本院委托北京市国宏信价格评估有限公司南宁分公司、广西科正房地产评估有限责任公司对在本案立案之日与本案房屋同地段同面积同类型的房屋的购买价格进行评估，后因无法确定评估对象的楼栋、楼层、朝向等具体的实物状况，上述评估公司无法做出估价对象在价值时点的价值判断，故合同履行后原告可以获得的利益无法计算。经本院释明后，原告主张按照合同的违约条款变更其诉讼请求为：1、解除原告与三被告签订的《借款合同》与《付款合同》；2、三被告共同返还原告购房款21万元；3、三被告双倍偿还原告已付购房款42万元；4、本案诉讼费用由被告承担。再查明：被告杨达初与陆梅琼系夫妻关系，被告杨梅系被告杨达初与陆梅琼的女儿。在诉讼过程中，本院向广西壮族自治区直属单位住房制度改革委员会办公室发函询问有关讼争房屋过户交易的政策性规定，广西壮族自治区直属单位住房制度改革委员会办公室亦向本院复函，主要内容为：被告杨达初、陆梅琼已经进行资格审查并取得《广西区直单位危旧房改住房改造非还建住房准购证》；危旧房改住房改造非还建住房属于政策性住房。根据《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法的通知》（桂政发（2009）16XX号）的规定，申购人凭《准购证》与建设单位办理购房手续并签订购房协议。项目竣工后，房改部门根据《准购证》等相关材料办理非还建住房供应确认等手续。建设单位凭确认书等相关材料分别到当地房产、土地管理部门办理个人房屋所有权和土地使用权手续。申购人在取得《房屋所有权证》后可按有关规定上市交易；根据《关于严明危旧房改住房改造工作纪律的通知》（桂纪发（2010）27XX号）的规定，非还建住房必须严格按照危旧房改住房改造政策规定的对象供应。严禁将不符合条件家庭违规纳入非还建住房供应范围。建设单位必须如实提供有关申请材料，严禁在危旧房改住房改造中将外单位职工或社会人员列入本单位职工家庭申请非还建住房供应。
本院认为：关于原、被告之间是否成立合法有效的房屋买卖合同关系问题。原、被告之间签订的合同虽名为《借款合同》、《付款合同》，但两份合同中均明确约定有“由原告向被告提供购房资金，被告以其获得的公安厅危旧房改住房的一套房屋及车库进行偿还；原告除应支付购房资金外，在拿到购房合同后另付给被告23.6万元；原告在建房中途不能退房，如退房，所付的房款作为违约金不退回；被告不能要回该房，要回则按已付款的双倍偿还原告；被告配合原告办理有关该房和车库的相关手续；待被告拿到此房的正式购房合同后再签订正式合同。”等内容，而且，双方在诉讼中均确认上述合同的真实意思表示为购房，故双方签订的合同名为借款，实为房屋买卖，本案应定性为房屋买卖合同纠纷。被告主张原、被告签订的合同系购房指标买卖，具有福利性质和人身依附性，原告不具备购买条件，双方买卖房屋指标违反了购房政策中关于危旧房改住房非还建住房购房指标不能转让的规定，故双方签订的合同无效，但经本院向广西壮族自治区直属单位住房制度改革委员会办公室发函核实，根据复函内容可知，只要完善购房手续，已取得产权证的政策性住房并不存在限制或禁止交易的强制性规定，而被告以其自身名义参加区公安厅危旧房改住房改造亦符合相关政策规定，故原、被告双方于2011年5月27日签订的《借款合同》及《付款合同》不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形，本院对被告提出的该项主张不予认可。故依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，本院认定原、被告于2011年5月27日签订的《借款合同》及《付款合同》有效，双方成立合法有效的房屋买卖合同关系。关于被告应否向原告返还购房款21万元的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。
被告辩称合同未能继续履行的原因系原告自己放弃购买权利，且因政策调整被告杨达初不具备购买两套房的资格，被告应就其答辩主张承担反证义务。广西壮族自治区直属单位住房制度改革委员会办公室向被告发放《广西区直单位危旧房改住房改造非还建住房准购证》可证实被告符合准购条件；公安厅于2014年8月20日发文《关于厅机关无房户缴纳购房余款的通知》，被告杨达初被列在厅机关无房户名单中，被告杨达初于2014年6月26日出具并于同年11月向公安厅递交的《请批示退新房要旧房的请示》中提出退掉购买新房指标的理由为经济困难转而购买旧房，亦未涉及任何政策原因导致其失去购房资格，故对其该项答辩主张，本院不予采信。
原告主张未接到被告通知缴款，被告辩称其已通知原告缴款，系原告表示放弃买房。本案中，被告作为房屋出卖人负有通知原告按要求缴纳房款的义务，其未能举证证明其已尽合理通知义务，亦无证据证实系原告接到通知后表示放弃继续履行合同。原告已分三次代被告向公安厅支付了购房款共计20万元，其持续提供购房款的时间跨度长达两年半，结合原告已付款情况及本案房屋座落位置周边区域的平均房产价格，原告并无理由中途放弃向被告购房；被告未能举证证实原告曾提出放弃购房或自2013年12月8日后便拒绝再继续支付购房款，至本案第四次庭审开庭之前，被告亦未针对原告放弃购房的行为提出过任何异议或向原告主张过违约责任，故被告辩称系原告主动放弃购房无事实依据，本院不予采信。原告主张双方未能继续履行合同的原因在于被告，并申请证人彭某、谭某出庭作证，该两名证人出庭作证符合法律规定，其陈述可反映原、被告双方交涉合同履行情况的实际过程。被告杨达初作为公安厅无房户享受购房资格，是否购买该房由其本人直接决定，其未能举证证明合同未能继续履行原因在于原告，结合本案已查明的事实以及证人陈述内容，根据高度盖然性原则，本院认定本案房屋买卖合同目的不能实现的原因在于被告。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。被告以其行为表明不履行合同约定义务，直接导致原告本案房屋买卖合同目的不能实现。且经本院询问，原告明确表示不再向被告主张房屋所有权，故本案合同已无继续履行的必要和可能，原告诉请解除原、被告之间于2011年5月7日签订的《付款合同》及《借款合同》，本院予以支持，被告应退回原告已支付的购房款。关于退款数额问题，原告韦明分别于2011年5月27日、2013年1月14日、2013年12月9日代被告杨达初向广西壮族自治区公安厅交付房款5万元、10万元、5万元，原告持有上述款项付款凭证及被告杨达初出具的收款收据，被告对此并无异议，故被告杨达初、陆梅琼、杨梅应共同向原告韦明返还购房款20万元。至于原告另于2011年7月18日向被告杨达初提供的1万元借款，并无证据证明该款属于原告向公安厅支付的购房款，该款的交付行为亦不符合原、被告双方于《付款合同》中约定的“乙方拿到购房合同后付给甲方23.6万元”的交付条件，该笔1万元借款与本案并非同一法律关系，故原告在本案中诉请被告返还该笔1万元借款，于法无据，本院不予处理。
原告若与被告仍有其他未结清的经济往来，可于另案提起诉讼。关于被告应否向原告赔偿损失的问题。如前所述，本院认定本案房屋买卖合同目的不能实现的原因在于被告，故被告应向原告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，原告主张被告赔偿损失的请求，本院予以支持。至于被告向原告赔偿损失的数额问题。原告主张被告按合同约定双倍返还原告已付购房款，被告认为违约金约定过高，如果法院认定被告存在违约行为，请求法院予以调整。
本院认为，双方约定的违约金在本质上既有弥补交易方实际损失的功能，也具有一定的惩罚性质，原告因被告违约行为所导致的损失应为资金占用期间所产生的银行贷款利息以及合同履行后可以获得的利益损失。只是由于本案被告在进入实际选房阶段之前违约，导致本案标的物不明确，无法确定评估对象的楼栋、楼层、朝向等具体的实物状况进行评估以计算原告具体的利益损失。但综合考查，原告诉请按已付款项的双倍计算违约金，明显超过原告因此所导致的损失，有悖于公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院结合原告的购房成本、房屋与市场价格差距，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程承担等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金标准调整为参照银行同期流动资金贷款利率的四倍计算。故被告应支付的违约金计算方式为：以原告代被告向公安厅支付的购房款20万元为基数，自被告以其行为表明不履行合同约定义务导致原告合同目的不能实现，即公安厅通知缴纳购房余款期限次日2014年8月27日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的四倍分段计付。对于原告主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、解除原告韦明与被告杨达初、陆梅琼、杨梅于2011年5月27日签订的《借款合同》、《付款合同》；
二、被告杨达初、陆梅琼、杨梅共同返还原告韦明购房款200000元；
三、被告杨达初、陆梅琼、杨梅共同支付原告韦明违约金（违约金计算方式为：以200000元为基数，自2014年8月27日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的四倍分段计付）；
四、驳回原告韦明的其他诉讼请求。案件受理费10100元，由原告韦明负担3000元，被告杨达初、陆梅琼、杨梅负担7100元。财产保全费2220元，由被告杨达初、陆梅琼、杨梅负担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 婷
人民陪审员 黄恒派
人民陪审员 韦宏斌
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 卢秀逢《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来源：百度搜索“”