徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0311民初200号原告徐州新盛嘉和物业经营服务有限公司，住所地本市云龙湖大堤北侧新天地步行街C区-202室。法定代表人张强，该公司经理。委托代理人蒋为为，女，1982男6月25日生，汉族，该公司职员，住本市鼓楼区二环西路委托代理人王聪，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。
被告黄猛，男，1976年1月16日生，汉族，个体户，住本市泉山区山水华美原告徐州新盛嘉和物业经营服务有限公司诉被告黄猛物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月4日公开开庭进行了审理。原告徐州新盛嘉和物业经营服务有限公司的委托代理人蒋为为、王聪到庭参加诉讼，被告黄猛经本院公告送达诉状副本、开庭传票等法律文书，期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐州新盛嘉和物业经营服务有限公司诉称，2011年8月30日原告与被告签订《滨湖商业街区物业管理服务协议》，被告对原告位于滨湖新天地休闲商业街西街C区6、7号面积为676.78平方米的商铺进行物业服务，物业服务费10元/平方米/月，被告每月应缴纳的物业服务费为6767.8元；水电费根据独立表具计数（水、电能源费加计10%的损耗），结合相关单价据实结算；逾期不交纳和拖欠物业管理费用的，从逾期之日起按每日千分之五加收滞纳金。截至2015年11月30日，被告累计拖欠2014年10月1日-2015年2月5日期间物业服务费28199元；2012年11月1日-2013年6月30日期间水电费1922.8元，共计30121.8元。因被告违反约定，协议约定的违约金过高，故原告暂按欠费总金额的30%向被告主张违约金9036.54元。综上请求法院判令被告支付2014年10月1日至2015年2月5日的物业服务费28199元（10元/米/月×676.78㎡×4个月5天），2012年11月1日至2013年6月30日的水电费1922.8元（其中水费为123.14元，电费为1799.66元），违约金9036.54元。被告黄猛未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2011年4月14日，被告黄猛作为乙方、承租方，案外人徐州市新盛建设发展投资有限公司作为甲方、出租方签订《租赁合同》一份，约定甲方将徐州市泉山区云龙湖风景区北大堤“滨湖新天地”（暂定）内C区6、7号出租给乙方使用，租金计算面积以房产证为准，租赁期限自2011年5月1日至2016年4月30日止等。2011年8月30日，被告黄猛作为乙方，徐州新盛大成物业经营服务有限公司作为甲方签订《滨湖商业街区物业管理服务协议》一份，约定由甲方对坐落于滨湖新天地西区C区6、7号商业用房提供物业服务，房屋建筑面积828平方米。甲方负责对本商业街的物业及其日常商业经营进行必要的物业管理，乙方遵守本物业的物业管理服务制度、管理规定、协议，物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米10元（包括公共能耗费），每六个月缴纳一次，在第六个月结束前的7日内缴纳下一缴费期的物业服务费；水、电、气等能源费根据独立表具的计数（水、电能源费加计10%的损耗）和相关单价（包括免租期）支付，每月由甲方在每个相关能源缴费终端单位抄表日期后的5日内，向乙方提供缴费通知单，乙方应于接到甲方缴费通知单5日内向甲方缴纳相关费用。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的及足额缴纳费用的，甲方有权要求乙方补交和足额缴纳，并从逾期之日起按每日千分之五加收滞纳金等。同日，双方还签订了《滨湖商业街区物业管理临时规约》一份，约定欠费或拒缴物业服务费用的，物业管理企业有权在物业区域内显著位置公布欠缴情况；物业公司也停止对该户服务。物业管理服务费用按规定两月一收；自用水、电、气等能源费一月一收。物业使用人如委托物业管理企业对其自用部位和自用设备进行维修、养护和进行其他特约性服务，应另行支付相关费用等。2011年8月31日，被告签收验房单，确认C区6号商铺门、钥匙、墙壁、用电等设施完好，水表读数2m3，电表读数3.1°；确认C区7号商铺门、钥匙、墙壁、用电等设施完好，水表读数东1m3、西1m3，电表读数5.6°。2012年1月17日，徐州工商行政管理局泉山分局作出《公司准予变更登记通知书》，徐州新盛大成物业经营服务有限公司变更为原告徐州市新盛嘉和物业经营服务有限公司。2012年2月9日，徐州市新盛建设发展投资有限公司将徐州市泉山区云龙湖北大堤滨湖新天地步行街西区F3区1-101、102室（即原暂定的C区6、7号）房产登记在其名下。2012年2月28日，徐州市新盛建设发展投资有限公司（甲方）与被告黄猛（乙方）签订《滨湖新天地西区租赁合同补充协议》，约定甲乙双方于2011年3月23日签订《滨湖新天地西区租赁合同》，由乙方租用甲方泉山区云龙湖北大堤北侧滨湖新天地西区F3区101、102商铺，用于经营freewind酒吧。经市房管局测绘，租赁房屋的面积为676.78平方米，租金1.3元/天×平方米等。因被告黄猛未按约向徐州市新盛建设发展投资有限公司缴纳租金，该公司于2014年3月26日起诉至本院，要求解除双方签订的租赁合同，被告黄猛返还房屋，并支付2012年3月至2014年2月的租金、至房屋交付之日的租金损失、违约金。本院通过公告方式向被告黄猛送达了相关法律文书。后于2014年8月11日作出（2014）泉民初字第1290号民事判决书，判决解除徐州市新盛建设发展投资有限公司与被告黄猛就徐州市泉山区云龙湖北大堤滨湖新天地步行街西区F3区1-101、102室房屋的出租签订的《租赁合同》及《滨湖新天地西区租赁合同补充协议》；被告黄猛将上述房屋返还给徐州市新盛建设发展投资有限公司等。因被告黄猛拖欠原告物业服务费，原告以邮寄等方式向被告催要物业服务费，后于2015年1月30日诉至本院，要求被告支付物业服务费230105.20元、违约金69031.56元。本院通过公告方式向被告黄猛送达了相关法律文书。后于2015年9月8日作出（2015）泉民初字第686号民事判决书，判决被告黄猛向原告支付2011年12月1日至2014年9月30日期间的物业服务费230105.20元、违约金30000元。2015年2月5日，徐州市新盛建设发展投资有限公司通过本院执行程序收回上述房屋。原告遂于2016年1月7日起诉至本院，要求被告支付2014年10月1日-2015年2月5日期间物业服务费28199元；2012年11月1日-2013年6月30日期间水电费1922.8元；违约金9036.54元。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订了《滨湖商业街区物业管理服务协议》，该协议不违反法律、行政法规的有关规定，真实有效，本院予以确认。原告对滨湖新天地西区实施了物业服务后有权依照协议收取物业服务费，被告黄猛作为滨湖新天地西区C区6、7号商铺实际使用人应当及时缴纳物业费用。被告黄猛租用的滨湖新天地西区C区6、7号商铺（后登记为西区F3区101、102室），至2015年2月5日徐州市新盛建设发展投资有限公司才通过本院执行程序收回该房屋，因此原告主张被告黄猛支付2014年10月1日至2015年2月5日的物业服务费28199元（10元/米/月×676.78㎡×4个月5天）符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。原告主张的水、电费1922.8元（其中水费为123.14元，电费为1799.66元），提供了2012年1月至2013年1月三区北5、6号商铺（用户名称先后为玛雅、绯文、品音乐酒吧；用户负责人先后签有迟耀、黄海宁、张冬等人名字）的水、电户确认单，及徐州首创水务有限责任公司出具的名称为徐州新盛建设发展有限公司交纳水费的发票、江苏省电力公司徐州供电公司出具的名称为徐州市新盛建设发展投资有限公司交纳电费的发票，并称水、电户确认单上显示北5、6号是因为房地产证没有办下来，是原告内部的编号，房证办下来后调整为6、7号，被告经营的酒吧原来叫玛雅酒吧，后来名称变更为绯文酒吧，又变更为品音乐酒吧，电户确认单上用户负责人处为迟耀、黄海宁、张冬等人签字系因其均为被告黄猛经营商铺的店员；原告提供的缴费发票均交纳的是总水表、总电表的费用，原告交纳总费用后再向各个业主就其水表、电表产生的实际数额收费。
本院认为，被告在2011年8月31日的验房单中已经确认商铺为C区6、7号及相应水、电表度数，原告提供的北5、6号商铺水、电户确认单上并无被告黄猛签名，且无证据证明迟耀、黄海宁、张冬等人系被告黄猛的店员，因此原告主张被告支付水电费1922.8元证据不足，本院不予支持。原告主张违约金9036.54元，数额过高，本院酌定违约金为3000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：自本判决生效后十日内，被告黄猛支付原告徐州新盛嘉和物业经营服务有限公司2014年10月1日至2015年2月5日的物业服务费用28199元；
二、自本判决生效后十日内，被告黄猛支付原告徐州新盛嘉和物业经营服务有限公司违约金3000元；
三、驳回原告徐州新盛嘉和物业经营服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费780元，公告费600元，合计1380元，由被告黄猛负担（原告已预交，被告随案款一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 许春燕
审 判 员 沈九安
人民陪审员 孙迎春
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 张 蕊 搜索“”