贵港市港北区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0802民初2061号
原告：林伟。
原告：邓雁芳。上列两原告共同
委托代理人：黄恒燕，广西元丰律师事务所律师。
被告：贵港市华景房地产开发有限公司。
法定代表人：李铁林，该公司董事长。
委托代理人：黄雄高，广西正大五星律师事务所律师。
委托代理人：黄乔，广西正大五星律师事务所律师。
原告林伟、邓雁芳诉被告贵港市华景房地产开发有限公司（以下简称华景房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月16日受理后，依法由
审判员李锦义适用简易程序于2016年6月20日公开开庭进行了审理。
书记员蒙美君担任法庭记录。原告林伟及其与原告邓雁芳共同委托的代理人黄恒燕，被告华景房地产公司的委托代理人黄雄高、黄乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林伟、邓雁芳诉称，2014年11月18日，原、被告双方签订了一份《商品房预售合同》。合同约定：原告购买被告所开发的位于贵港市××小区××单元××商品房××套，总价592590元；原告选择贷款方式付款，首期支付全部房价款的30%即175590元，其余价款向银行借款支付；被告应当在2015年12月30日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告履行了合同义务。被告至今仍无法向原告履行交房义务，构成严重违约。根据合同约定，原告选择解除合同并要求被告退还已付款并承担违约责任。根据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本合同第十三条第1种第（2）约定，逾期交付超过90天的，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知宋丹之日起30日内全部退还全部已付款并按原告全部已付款1%向原告支付违约金。因合同约定的违约金明显小于原告的实际损失，原告要求法院予以调整，要求被告支付原告利息损失20000元。原告在办理银行贷款手续中预交房贷保险款2194元和预告抵押费160元。被告对原告的上述损失亦应承担赔偿责任。基于上述，请求法院判决：1、解除原、被告2014年11月18日签订的《商品房预售合同》（合同编号：201411180004）；2、被告返还原告购房首付款175590元并支付违约金20000元；3、被告赔偿原告损失160元；4、案件诉讼费由被告承担。
被告华景房地产公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。
一、原、被告签订的商品房预售合同合法有效。根据合同约定，原告约定的付款方式为按揭贷款，但原告向被告支付首期付款175590元后，原告要与商业银行办理占70%的购房款的按揭贷款手续。原告没有及时与商业银行办理按揭贷款手续构成违约行为，影响项目工程建设的进度，是造成被告不能按约定期限交付房屋的重要原因。所以原告请求解除合同没有事实和法律依据；
二、原告要求支付违约金没有事实和法律依据。按照合同约定违约金的计算方式计算，如果被告违约，违约金应当按照已付房款的1%支付，应为1755.9元；
三、原告主张的损失160元是根据合同的约定，为了向银行办理按揭贷款，需办理抵押登记所产生的费用。原告已经撤回按揭贷款的申请，其主张赔偿没有事实和法律依据。
经审理查明，2014年11月19日，邓雁芳、林伟（××）与华景房地产公司（××）签订《商品房预售合同》，约定：1、邓雁芳、林伟购买华景房地产公司开发的位于贵港市港北区××大道××号××单元××号商品房。预测建筑面积共135.86平方米，总价款为582590元。2、付款方式约定为签订合同当天交付首期款175590元（暂定比例），余款407000元必须在本合同备案后15个工作日内办理完银行按揭手续；××未能在约定时间内办理完按揭手续的视为××逾期付款。××未按约定时间付款的，双方同意处理方式为［（1）、（2）不作累加］：（1）逾期在90日之内，××按日计算向××支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向××支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，××有权解除合同。××解除合同的，应当书面通知××。××应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期期应付款的1%向××支付违约金，并由××退还××全部已付款。××愿意继续履行合同的，经××同意后，合同继续履行，××按日计算向××支付逾期应付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向××支付违约金。3、交付时间和条件约定为：（一）××应当在2015年12月30日前向××交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）该商品房经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同验收合格；（4）其他约定见附件十三；该商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。4、××未按约定的期限和条件交付商品房的，按照逾期时间分别处理［（1）、（2）不作累加］：（1）逾期在90日之内（该期限应当不小于第九条第1（1）项中的期限），××按日计算向××支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日向××支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第1（1）项中的期限相同）后，××有权解除合同。××选择解除合同的，应当书面通知××。××应当在解除合同通知书送达之日起30日内退还全部已付款，并按照××全部已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，××按日计算向××支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向××支付违约金。附件十三、补充协议一、（三）、6约定：依据买卖合同第九条第一款第二项约定，因××逾期交付房屋致使××有要解除合同的，××应当在有权解除合同之日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为××自愿放弃购房合同第九条所约定的解除合同权利。2014年10月16日、2015年4月25日，邓雁芳、林伟分别向华景房地产公司支付购房款30000元、80000元。邓雁芳、林伟再向华景房地产公司支付购房款65590元，该收据没有出据日期。2014年11月18日，邓雁芳、林伟向阳光财产保险股份有限公司预交房贷保险款2194元。2014年11月24日，华景房地产公司收取邓雁芳、林伟预告抵押费160元。2014年12月8日，原、被告签订的《商品房预售合同》在贵港市住房保障和房产管理局办理备案登记手续。2013年12月24日，贵港市住房保障和房产管理局许可华景房地产公司公开预售的房屋为（商品房预售许可证证号：贵房预字2013第032号）：“欧景蓝湾”第9-1、9-2、13幢（地上第1至第32层，不含地下室、入户大堂等公建配套设施设备用房）。2016年4月1日，林伟、邓雁芳向华景房地产公司提出退房申请，要求退房并解除合同，华景房地产公司在2日支付首付款造成的损失及按合同约定支付已付款1%的违约金。华景房地产公司的李明在申请书上签名并捺指模。时间为2016年4月1日。庭审中，被告承认案涉商品房所在的楼房已经建成27层，尚未封顶，目前商品房还不具备交付条件。华景房地产公司是依法注册成立的有限责任公司，经营范围：房地产开发与经营等。以上事实有《商品房预售合同》、收据、退房申请书、电脑咨询单以及当事人的陈述证明，足以认定。
本院认为，邓雁芳、林伟购买华景房地产公司开发的商品房，双方构成商品房买卖合同关系。华景房地产公司与邓雁芳、林伟签订的《商品房预售合同》是华景房地产公司取得贵港市住房保障和房产管理局许可公开预售欧景蓝湾第9-1、9-2、13幢房屋后签订的合同，该合同是原、被告为买卖商品房而在平等、自愿的基础上缔结的协议，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于华景房地产公司与邓雁芳、林伟签订的《商品房预售合同》是否应当予以解除的问题。合同约定，华景房地产公司应当于2015年12月30日前向邓雁芳、林伟交付该商品房，逾期90天的，邓雁芳、林伟有权主张解除合同。本案在审理中，华景房地产公司承认案涉商品房所在的楼房还未竣工，还不具备交房的条件。因此，华景房地产公司逾期交房已经超过90日应予以确认。合同法第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。由于华景房地产公司逾期交房超过90日，双方约定的解除合同条件已经成就，邓雁芳、林伟有权要求解除双方签订的《商品房预售合同》。2016年4月1日，原告以申请书向被告要求解除合同，原告向被告主张解除合同的时间符合双方约定的期限。合同法第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，原告主张解除双方签订的《商品房预售合同》的诉讼请求，本院确认双方签订的《商品房预售合同》于2016年4月1日解除。关于原告请求被告返还购房款、支付违约金并赔偿损失的问题。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告按约定已向被告支付首期购房款175590元；原告向被告支付预告抵押费160元、向阳光财产保险股份有限公司预交房贷保险款2194元。合同解除后，被告不再履行交付房屋的义务，被告依据合同收取的购房款应当返还给原告。原告所付的预告抵押费、贷款保险费应认定为因履行合同造成原告的损失，被告对该部分损失应向原告承担赔偿责任。至于违约金的问题，被告逾期不能交付房屋，构成实际违约行为，按约定应向原告承担支付违约金的责任。合同约定违约金的计算方式为按照××全部已付款的1%计付，原告向被告支付购房款为175590元，按约定计算违约金应为1755.90元。该违约金明显低于因被告违约造成原告的实际损失（160元＋2194元）。
原告与被告签订购房合同并支付购房款的目的是购买商品房，因合同解除导致合同目的无法实现，被告已收取原告的购房款必然产生资金占用费。原告要求将违约金调整为20000元，本院支持从付款之日起按同期同类贷款利率计算利息损失予以支持，其中65590元的收据没出具日期，因收据是被告出具，故收据出具日期应确定为合同约定的履行日期即2014年11月19日。因此，原告主张被告返还购房款175590元、赔偿损失160元的诉讼请求，本院予以支持；原告主张违约金20000元，本院以付款金额为本金，从付之日起至本案生效判决之日止以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算予以支持。超出部分请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，
判决如下：
一、确认原告林伟、邓雁芳与被告贵港市华景房地产开发有限公司于2014年11月19日签订《商品房预售合同》于2016年4月1日解除；
二、被告贵港市华景房地产开发有限公司向原告林伟、邓雁芳返还购房款175590元并支付违约金（违约金计算方法：以65590元为本金，从2014年11月19日起；以30000元为本金，从2014年10月16日起；以80000元为本金，2015年4月25日起，均以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算至本案生效判决之日止）；
三、被告贵港市华景房地产开发有限公司向原告林伟、邓雁芳赔偿损失160元；
四、驳回原告林伟、邓雁芳的其他诉讼请求。本案案件受理费4215元，减半收取为2108元，由被告贵港市华景房地产开发有限公司负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应加倍支付迟延履行期间的利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费4215元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院-诉讼费；开户银行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李锦义
二〇一六年七月二十九日
书记员 蒙美君 来自