安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2015）谯民一初字第05737号
原告：周杰，男，1980年4月26日出生，汉族，住安徽省涡阳县。
委托代理人：李大为，安徽王善利律师事务所律师。
被告：亳州市元一置业有限公司。住所地：安徽省亳州市谯城区。
法定代表人：施新兵，总经理。
委托代理人：赵长利，安徽赵长利律师事务所律师。
委托代理人：高倩，安徽赵长利律师事务所律师。
原告周杰诉被告亳州市元一置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年12月9日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月19日公开开庭进行了审理。原告周杰的委托代理人李大为，被告亳州市元一置业有限公司的委托代理人赵长利、高倩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周杰诉称：2013年7月31日，周杰与亳州市元一置业有限公司签订房屋买卖合同（合同编号：W201307310021），合同约定：周杰购买被告亳州市元一置业有限公司开发的房屋一套，该房屋位于亳州经济开发区汤××大道西侧、××路北侧翰林广场××（××）幢[单元]13[层]C-3号楼-1307号房，房屋建筑面积为62.13平方米，购房金额为327200元，于2014年12月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付给周杰；第九条约定，逾期交付超过60日，买房人有权解除合同，买房人解除合同的，出售人应自解除合同通知书送达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的5%向买房人支付违约金。合同签订时，周杰按合同约定当时支付了全部购房款，但亳州市元一置业有限公司至今未按约定时间交付房屋。故起诉，请求判令:1、解除原、被告签订的商品房买卖合同（合同编号：W201307310021）；2、被告亳州市元一置业有限公司退还原告周杰购房款327200元、办证费555元以及已付银行按揭贷款利息18000元（起诉日之后的利息继续计算，直至履行完毕之日止），并支付违约金16360元；3、诉讼费、保全费、代理费等由被告负担。原告周杰针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据有：1、居民身份证，证明原告周杰具有诉讼主体资格。2、商品房买卖合同（合同编号：W201307310021）等，证明：2013年7月31日，周杰与亳州市元一置业有限公司签订房屋买卖合同（合同编号：W201307310021），合同约定：周杰购买被告亳州市元一置业有限公司开发的房屋一套，该房屋位于亳州经济开发区汤××大道西侧、××路北侧翰林广场××（××）幢[单元]13[层]C-3号楼-1307号房，房屋建筑面积为62.13平方米，购房金额为327200元，于2014年12月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付给周杰；第九条约定，逾期交付超过60日，买房人有权解除合同，买房人解除合同的，出售人应自解除合同通知书送达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的5%向买房人支付违约金。3、购房款收据，证明合同签订后，原告周杰支付购房首付款207200元。4、银行按揭贷款还款清单，证明合同签订后，原告周杰办理银行按揭贷款12万元以及支付银行按揭贷款及利息的事实。5、收据，证明合同签订后，原告周杰交付办证费555元的事实。
被告亳州市元一置业有限公司辩称：
一、《安徽省新建筑住宅小区综合查验办法》明确规定，新建住宅小区经综合查验合格后，才可交付使用，所以我公司逾期交房，系政府行为、系不可抗力，责任不在我公司。
二、解除合同的条件尚未成就，原告周杰无权要求解除合同。根据第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。原告周杰并未催告被告交付房屋，被告收到法院的传票视同原告催告，距今仍不足三个月，故解除合同的条件尚未成就，原告周杰无权要求解除合同。
三、如判决解除合同，购房款本金、违约金按双方签订的合同约定计算，而原告诉求的按揭贷款利息及其他损失无法律依据，应予驳回。被告亳州市元一置业有限公司就其抗辩及陈述的事实与理由未提交证据材料。经庭审举证，被告亳州市元一置业有限公司对原告周杰所举证据发表的质证意见为：对所举证据1无异议；对证据2的证明目的有异议；对证据3无异议；对证据4与本案的关联性有异议，认为按揭贷款的利息与被告无关；对证据5无异议。经庭审举证、质证，合议庭对原告周杰所举证据认证如下：原告周杰所举证据1、2、3、4、5具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2013年7月31日，周杰与亳州市元一置业有限公司签订房屋买卖合同（合同编号：W201307310021），合同约定：周杰购买被告亳州市元一置业有限公司开发的房屋一套，该房屋位于亳州经济开发区汤××大道西侧、××路北侧翰林广场××（××）幢[单元]13[层]C-3号楼-1307号房，房屋建筑面积为62.13平方米，购房金额为327200元，于2014年12月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付给周杰；第九条约定，逾期交付超过60日，买房人有权解除合同，买房人解除合同的，出售人应自解除合同通知书送达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的5%向买房人支付违约金。合同签订后，周杰支付购房首付款207200元、交付“预抵压款”555元，办理银行按揭贷款12万元。后支付银行按揭贷款及利息。因亳州市元一置业有限公司逾期交房等原因，周杰即提起了民事诉讼。另查明，安徽省住房和城乡建设厅于2013年6月9日印发了《安徽省新建筑住宅小区综合查验办法》，并下发了通知，该综合查验办法于2013年10月1日正式实施。该综合查验办法明确规定，新建住宅小区经综合查验合格后，才可交付使用。
本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告周杰与被告亳州市元一置业有限公司签订的商品房买卖合同约定，亳州市元一置业有限公司应于2014年12月30日前将经分期综合验收合格的房屋交付给周杰，根据合同第九条第一款第（2）项的约定，逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，被告亳州市元一置业有限公司逾期未交房，被告亳州市元一置业有限公司以2013年10月1日正式实施的《安徽省新建住宅小区综合查验办法》规定，新建住宅小区经综合查验合格后，才可交付使用为由逾期交房，因安徽省住房和城乡建设厅已于2013年6月9日印发了《安徽省新建筑住宅小区综合查验办法》，并下发了通知，被告亳州市元一置业有限公司作为房地产开发单位在2013年7月31日与原告周杰签订商品房买卖合同时，对安徽省住房和城乡建设厅于2013年6月9日印发的《安徽省新建筑住宅小区综合查验办法》，应当知情，故被告亳州市元一置业有限公司逾期交房的理由不成立，被告亳州市元一置业有限公司应解除其与原告周杰签订的商品房买卖合同，并按原告周杰的诉求退还原告周杰购房款327200元以及银行按揭贷款利息，并支付违约金16360元（327200元×5%）。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告周杰诉求的办证费、保全费、代理费，因未提交相关证据加以证明，故本院不予支持；被告亳州市元一置业有限公司辩称，逾期交房系政府行为、系不可抗力，责任不在其公司，因其未能提交出合法、有效的证据加以证明，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、解除原告周杰与被告亳州市元一置业有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号：W201307310021）。
二、被告亳州市元一置业有限公司于本判决生效之日起七日内，返还原告周杰购房款327200元及银行按揭贷款利息(利息自2014年12月30日的次日起，计算至履行完毕之日止）。
三、被告亳州市元一置业有限公司于本判决生效之日起七日内，支付原告周杰违约金16360元（327200元×5%）。
四、驳回原告周杰的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6812元，由被告亳州市元一置业有限公司负担6804元、原告周杰负担8元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。
审 判 长 张 凯
人民陪审员 许培勋
人民陪审员 王 燕
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 刘玉新附本案适用的有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 微信公众号“”