湖南省双牌县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1123民初255号原告（反诉被告）何德能，男，汉族，居民。委托代理人吴荣克，男，湖南顺胜律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）胡太军，男，汉族，居民。被告（反诉原告）蒋秋艳，女，汉族，居民。被告（反诉原告）唐美玉，女，汉族，居民。三被告共同委托代理人邓曙光，广东林德律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告何德能诉被告胡太军、蒋秋艳、唐美玉商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理。在诉讼过程中，被告胡太军、蒋秋艳、唐美玉就本案向本院提出了反诉。本案依法由
审判员袁凌波适用简易程序于2016年6月23日在本院第5审判庭公开开庭进行了合并审理。
书记员肖墨涵担任法庭记录。原告何德能及其委托代理人吴荣克，被告胡太军及其委托代理人邓曙光到庭参加了诉讼，被告蒋秋艳、唐美玉因事未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）何德能诉称，2013年10月10日，原告与被告方签订了购买双牌县阳明路义村东侧私人住房一套及车库，合同签订后，原告交付所有购房款310000元，交付税款4000元。原告因外出务工的原因没有对该房装修居住。2016年2月份，原告对该房准备进行装修时，发现房屋存在大量的质量问题，不宜装修；2016年3月份，被告方委托湖南中大建设工程检测技术有限公司进行鉴定检测，该房屋工程5—8×D—G轴四层板开裂未布置负弯矩区域钢筋、混凝土强度、楼板厚度不足；5×A轴一层柱及柱下基础柱偏位区域无纵向钢筋。由于该房屋不符合房屋质量要求，严重影响装修及居住，因被告方拒绝对原告的房屋进行修复及造成原告的相关损失共计377354元；因被告方的建房不符合质量要求，也不愿意修复及赔偿原告的相关损失。为此，原告诉请法院判决：1、解除原告与被告方于2013年10月10日签订的房屋买卖合同；2、要求被告方退还购房款310000元并承担购房款的利息30000元，水、电开户费用1700元，门、窗2000元，税费3654.38元，其他损失30000元，共计377354元；3、被告方承担本案全部诉讼费用。原告何德能为支持其诉讼请求，在举证期间内向本院提供如下证据：1、售房合同1份，用于证明原告于2013年10月10日与被告签订了售房合同，原告购买被告方私房第四层建筑面积是147平方米，车库一个29平方米（从南往北第一个），总房款310000元，原告已全部付清，合同约定双方的权利义务，该合同没有约定房屋质量等问题，应以符合国家规定的建房质量要求为准。2、原告缴纳的房款收据，用于证明交付购房款给被告方310000元。3、房屋地面水泥板、主柱现场照片，用于证明原告购买的四层水泥板严重开裂，房屋柱子严重移位，房屋存在质量问题。4、湖南中大建设工程检测技术有限公司鉴定检测报告1份，用于证明被告所建的私房质量不符合要求，①被告所建房屋5-8×DC轴四层板混凝土抗压强度推定值21.9MPa,不满足设计及验收规范要求，检测结果为不合格；②该工程5×A轴一层柱偏位区域无纵向受力钢筋；检测结果为，5×A轴一层柱截面尺约600×600mm，基础短柱截面尺寸约为400×400mm，上部结构柱截面大于下部结构柱截面，导致部分混凝土呈现“偏位、悬空”现象，且“偏位”部分无纵受力钢筋，由于柱顶1-5×A轴二层梁偏心布置，外截面对齐，导致1-5×A轴二层梁布局“悬挑”，不符合原设计及相关规范要求。5、双牌县自来水供用水协议及所需要费用，用于证明原告因购房开通了自来水所签订了供水合同材料、工费花了1087元，充值水费及16年垃圾费258元，共计1345元。6、双牌县居民供电合同及缴款凭证，用于证明原告与供电公司签订了供用合同并缴纳了550元。7、原告因为房屋缴纳的税费等一些费用的缴纳凭证，用于证明原告缴纳了房屋相关税费等其他费用共计3654.38元。8、录音1份，用于证明原告在双牌县建设工程安全质量监督站调取证据的时候，该站拒绝提供检测报告，被告方并没有去该站进行检测。被告方对原告上述证据的质证意见：1、对证据1的真实性合法性关联性无异议。2、对证据2的真实性无异议，但是310000元款项跟合同约定的款项相差5000元。3、证据3无法明确照片来源，拍摄地点也无法确定是本案中的房屋，无法确认其效力。4、对证据4的真实性合法性关联性无异议。这是被告应原告要求委托相关部门检测所得报告。5、对证据5的真实性无异议，本案中原被告双方的合同无需解除，被告也无需对这些费用进行赔偿。6、对证据6的质证意见与证据5一样。7、对证据7的质证意见与证据5一样。8、对证据8的真实性、合法性有异议，进行录音的人物、时间、地点都没有在录音中作合理的解释和说明，对其证明目的有异议，被告提交的检测报告有相关鉴定人的签名以及该站的盖章，被告方提交检测报告这份证据是合法真实的。
被告胡太军、蒋秋艳、唐美玉（反诉原告）辩称，一、案涉房屋是被告方建造用于自用的私宅，由双牌县建筑设计室设计，湖南新祥建设有限公司施工，2013年7月完工并委托双牌县建设工程质量安全监督站对房屋进行了结构安全鉴定，得到“房屋基础及主体结构能满足安全要求”的鉴定结论后，方于2013年10月将房屋出卖给原告。参与案涉房屋设计、施工、竣工验收等各个环节的单位均具有符合法律规定的资质，而且原告是到现场多次验看在未发现任何质量问题后才购买该房的，本案中案涉房屋出现的楼板裂缝、柱子偏位的质量问题是在房屋交付后近3年时间才出现，并非被告方在当时可以预料，被告方对案涉房屋出现的上述质量问题无主观上的过错。
二、虽时隔近3年，被告方对出现的质量问题却从未回避，一直积极主动的协同原告进行妥善合理的处理。无论是协调房屋原设计单位为修复房屋出具设计方案，还是按原告的要求耗资数万元委托专业房屋质量鉴定机构“湖南中大建设工程检测技术有限公司”针对所出现的质量问题进行专业鉴定，及时按照鉴定机构的建议对房屋修复进行委托设计及施工，均体现被告方认真负责的态度，在修复中尽量满足原告的合理要求。但原告却屡屡出尔反尔，在被告方按照原告自己确定的设计方案，在已经委托施工人员对房屋进行修复施工的情形下，无理阻扰施工，造成工程停工，现原告却在起诉状中歪曲事实，颠倒黑白，编造被告方拒绝对房屋进行修复的谎言。
三、被告方将自有私宅卖给原告，双方鉴定的《售房合同》合法有效，非经对方同意，任何一方均不得随意变更及解除。案涉房屋经双牌县建设工程质量安全监督站、湖南中大建设工程检测技术有限公司检验鉴定，均证实主体结构不存在质量问题；对原告所提出的楼板裂缝、柱子偏位现象，经有资质的鉴定机构鉴定也不是房屋主体结构质量问题导致，不影响主体结构安全，按照目前正在进行施工的修复设计方案进行修复后不会影响原告对房屋正常居住使用。因此，原告要求解除《售房合同》，既无法定事由，也无约定事由，请法庭依法予以驳回。
四、被告方已经为处理案涉房屋质量问题支付了相关费用，也愿意对原告因质量问题影响而遭受的实际损失予以合理的补偿，但原告在起诉状中罗列的各种损失，于法无据，请法庭予以驳回。综上所述，原告各项诉请均是没有事实与法律依据的无理要求，请法庭依法全部予以驳回。被告方为支持其抗辩主张，在举证期间内向本院提供如下证据：1、售房合同1份，用于证明双方就本案所涉的房屋签订了售房合同，该合同不违反法律规定，为双方自愿签署，合法有效。2、由双牌县建设工程安全质量监督站出具的房屋结构安全鉴定报告1份，用于证明房屋结构安全符合国家相关质量验收的相关标准，满足质量要求。3、湖南中大建设工程检测技术有限公司鉴定检测报告1份，用于证明对涉案房屋所出现的质量问题被告方是协同原告积极处理而且经检测本案房屋的质量问题是完全可以修复的。4、双牌县设计室对房屋存在的质量问题进行修复的设计图1份，用于证明被告就证据3中检测报告中检测出的问题委托相关部门对房屋修复进行了设计。5、2016年4月26日原被告签订的关于原告与被告就涉案房屋质量保障的协议书1份，用于证明原告在与被告方协商房屋质量问题的过程中是同意被告对房屋进行修复的。原告对被告方上述证据的质证意见：1、对证据1的真实性无异议，对其没有约定房屋质量问题应当以国家颁发的有关质量标准为准。2、对证据2的真实性有异议，这份报告是虚假的。被告胡太军没有去相关部门检测。3、对证据3无异议。4、对证据4设计图无异议，但该设计严重影响了原告所购房屋的承受能力，缩小了该房屋的使用空间，并且影响了该房屋的使用年限。5、对证据5的真实性无异议，但被告没有履行这份协议上所约定的内容，这份协议无效。反诉原告（被告方）胡太军、蒋秋艳、唐美玉诉称，2013年10月10日，反诉原告将双牌县泷泊镇阳明路义村东侧私有房屋一套卖给反诉被告，双方约定总购房款为315000元，反诉被告应在2014年6月31日前全部付清，但至今为止，反诉被告仍拖欠购房款未付。另外，在该房交付后，反诉被告长期在外务工未进行装修，为避免雨水从阳台飘进屋内渗漏到楼下住户，2014年10月、11月间，经反诉被告同意，反诉原告雇请他人为其两个阳台安装了铝合金窗，并代为支付了铝合金窗款3948元。为此，反诉原告向法院提起反诉请求：1、判令反诉被告支付剩余购房款3760元；2、判令反诉被告返还代为支付的阳台铝合金窗安装工程款3948元；3、判令反诉被告承担反诉诉讼费用。反诉原告为支持其反诉请求，在举证期间内向本院提供如下证据：1、购房合同1份，购房合同中约定购房款为315000元。2、收条1份，用于证明铝合金窗户安装人刘柱军出具铝合金安装费用，是由反诉原告唐美玉代反诉被告何德能交付了3948元的铝合金窗户安装款。反诉被告对反诉原告上述反诉证据的质证意见：1、对证据1的真实性合法性无异议，对关联性有异议，因何德能购买的车库缺少了3平方米，剩余的购房款不是售房合同中约定的5000多元，而是3760元，这笔剩余的购房款原被告之间已经协商好，被告答应给原告免除该笔剩余购房款。2、对证据2的真实性有异议，此收条的来源不符合法律规定，何德能没有委托反诉原告唐美玉代交安装铝合金窗户的安装款。收条应当出具正式的税票，同时应当提供收款人的身份证明。反诉原告提交的收条上并没有这些证明。这笔钱与本诉与反诉不属于同一法律关系。反诉被告（原告）何德能辩称，1、原告（反诉被告）在购车库的时候缺少了3平方米，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）多次协商，被告已经免除了原告剩余的购房款3760元。2、针对被告（反诉原告）提出的第二个诉讼请求，该请求不是本案中所争议的法律关系，与本案无关。如果被告（反诉原告）要原告（反诉被告）支付安装铝合金窗户的费用，应该另行起诉。反诉被告何德能对其反诉辩称没有向本院提供证据。根据原、被告（反诉原、被告）双方对对方证据质证的质证意见，本院认证如下：对原告（反诉被告）提供的证据：被告方（反诉原告方）对原告（反诉被告）提供的证据1、2、4、5、6、7的真实性均无异议，本院对其证据的效力均予以确认；被告方（反诉原告方）对证据3提出异议，因照片来源、拍摄地点未作注释说明，也无其他证据相佐证，本院对证据3不予采信；被告方（反诉原告方）对证据8提出了异议，因录音的人物、时间、地点、目的均没有在录音的过程中作具体的说明和解释，本院对证据8不予采信。对被告方（反诉原告方）提供的证据：原告（反诉被告）对被告方（反诉原告方）提供的证据1、3、4、5的真实性均无异议，本院对其证据的效力均予以确认；原告（反诉被告）对被告方（反诉原告方）提供的证据2提出了异议，但原告（反诉被告）没有提供相反证据推翻该证据，本院对证据2的效力予以确认。反诉被告（原告）对反诉证据1的真实性无异议，对其关联性提出了异议，但反诉被告（原告）没有提供相关证据予以佐证，本院对反诉原告方（被告方）提供的证据1予以采信；反诉被告（原告）对反诉证据2提出了异议，因安装铝合金窗的事实存在，且反诉被告（原告）没有提供相反证据推翻该证据，本院对反诉证据2予以确认。根据本院采信、确认的证据及双方当事人在法庭上的陈述，本院认定如下事实：该房位于双牌县泷泊镇阳明路义村东侧，是被告方（反诉原告方）于2011年建造用于自用的私宅，1层底框+6层砖混结构，由双牌县建筑设计室设计，湖南新祥建设有限公司施工，该房于2013年7月竣工后，被告方（反诉原告方）于2013年7月17日委托双牌县建设工程质量安全监督站对该房进行了结构安全鉴定，其鉴定结论为：该房屋基础及主体结构能满足安全要求。
原告何德能（反诉被告）对该房验看后于2013年10月10日与被告胡太军（反诉原告）、蒋秋艳（反诉原告）、唐美玉（反诉原告）签订了《售房合同》。合同约定：被告方将位于双牌县泷泊镇阳明路义村东侧私人住房第四层南边、面积为147平方米的一套住房和编号为南边第一个（从南往北）、面积为29平方米的车库销售给原告何德能，房屋按建筑面积每平方米1633元，车库按建筑面积每平方米2600元，购房款共计人民币315000元；合同对房屋出现质量问题的承担责任没有约定。合同签订后，原告（反诉被告）先后付给被告方(反诉原告方)购房款共计311240元（至今尚欠3760元未付），交纳了水电开户1700元，门窗2000元，税费3654.38元。
原告（反诉被告）购房后，因外出务工，对该房一直没有装修，2016年2月份，原告（反诉被告）对该房进行装修时，发现该房出现楼板裂缝、柱偏位的质量问题，不宜装修；为此，原告（反诉被告）要求被告方（反诉原告方）对楼房采取修复措施，保证楼房修复后的人居安全。2016年3月22日，被告方（反诉原告方）申请委托湖南中大建设工程检测技术有限公司对该房5-8×D-G轴四层板以及5×A轴一层柱进行检测鉴定，通过对该楼板及柱的检测鉴定，确定该楼板及类似楼板的裂缝成因及影响，柱偏位对结构整体性的影响。经检测，湖南中大建设工程检测技术有限公司于2016年3月28日对永州市双牌县胡太军等私宅作出鉴定检测报告，其鉴定检测结论为：建议请有资质的设计单位及施工单位对该工程5-8×D-G轴四层板及类似楼板、5×A轴一层柱及柱下基础短柱进行加固设计及加固施工处理。被告方（反诉原告方）按照湖南中大建设工程检测技术有限公司作出的鉴定检测报告和双牌县建筑设计室重新设计的平面图和示意图对该房进行了修复。
被告方在对该房修复过程中，原告（反诉被告）不配合、不同意被告方（反诉原告方）对该房进行修复，于2016年5月4日向本院提起诉讼，请求法院作出判决：1、解除原告与被告于2013年10月10日签订的房屋买卖合同；要求被告退还购房款310000元并承担购房款利息30000元，水、电开户费用1700元，门窗2000元，税费3654.38元，其他损失30000元，共计377354元。反诉被告何德能（本诉原告）尚有3760元购房款未付给反诉原告方（本诉被告方），返还反诉原告方（本诉被告方）代为支付安装该房阳台铝合金窗户3948元。为此，反诉原告方（本诉被告方）向本院提起反诉，要求依法处理。
本院认为，原告（反诉被告）何德能与被告胡太军（反诉原告）、蒋秋艳（反诉原告）、唐美玉（反诉原告）签订的售房合同系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条（即：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持）和第十三条（即：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担）的规定，在本案中，该房屋经双牌县建设工程质量安全监督站鉴定，作出“房屋基础及主体结构能满足安全要求”的鉴定结论；结合该鉴定结论，该房屋在交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属合格，不严重影响买受人即原告（反诉被告）正常居住使用。经湖南中大建设工程检测技术有限公司鉴定检测，该房屋存在一定的质量问题，被告方（反诉原告方）应按照湖南中大建设工程检测技术有限公司的鉴定建议进行加固设计及加固施工处理，承担修复责任和修复费用及修复期间造成的损失。综上，对原告（反诉被告）要求与被告方（反诉原告方）解除《售房合同》和返还购房等款及赔偿损失共计377345元的诉讼请求，本院不予支持；对反诉原告方（本诉被告方）要求反诉被告支付剩余购房款3760元和返还代付的安装阳台铝合金窗工程款3948元的反诉请求，因有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）何德能的全部诉讼请求。
二、反诉被告何德能于本判决生效后10内支付反诉原告胡太军、蒋秋艳、唐美玉购房款3760元、安装铝合金窗户款3948元，共计7708元。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费6960元，反诉案件受理费50元，合计7010元。因适用简易程序审理减半收取3505元，由原告何德能（反诉被告）全部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审判员 袁凌波
二〇一六年七月二十九日
书记员 肖墨涵附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒接修复或者在河里期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他们修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 关注公众号“”