福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2015)仓民初字第4509第4512号原告罗炜强邱文真，男，1988年11月17日1992年12月20日出生，汉族，住福建省平潭县。福州市台江区鳌兴路283号水岸华庭22座506单元。委托代理人邹知兴，福建亚太天正律师事务所律师。被告福建中庚置业有限公司，住所地福州市仓山区金山建新大道西侧金山街道办事处四楼。法定代表人梁衍锋，董事长。委托代理人陆享民、陈祥云，公司职员。
原告罗炜强邱文真与被告福建中庚置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗炜强邱文真委托代理人邹知兴，被告福建中庚置业有限公司委托代理人陈祥云陆享民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年6月29日，2012年4月22日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买位于仓山区金山街道金康路159号中庚城第30#31#楼923层8062201单元，总价款17989071875000元，交房日期2013年9月30日前；合同第十四条产权登记约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，经双方协商一致，被告应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的万分之一向零点五向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了合同约定的总价款17989071875000元元及增面积补差价11615元合计1886615元，被告也于2013年9月30日将商品房交付原告使用，但被告未能在商品房交付使用后的365日即2014年9月30日将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，直到2015年4月初才通知原告办理土地使用权证，被告已构成违约。被告应依据合同第十四条约定按原告已付房价款17989071886615元元的日万分之一向零点五向原告支付2014年9月30日起至2015年3月31日止的逾期办证违约金（1886615元1798907元×182天×0.01005%）计3274017618元。现原告诉请判令：1、.被告按原告已付房价款1886615元1798907元的日万分之零点五一向原告支付2014年9月30日起至2015年3月31日止的逾期办证违约金1761832740元。；2、.本案诉讼费用由被告全部承担。
被告辩称，1、被告已按合同约定履行协助原告办证的义务。2015年2月15日，涉案房屋具备办理产权证条件，被告于2015年2月6日交寄邮件通知原告办理产权证；2015年3月20日，涉案房屋具备办理土地证条件，被告于2015年3月20日通知原告办理房屋土地证。被告已经按合同约定履行协助原告办证的义务。2、无法给原告办证系不可归责于被告的原因导致。被告对涉案房屋不能按期办证不存在主观过错，而是因为中庚城A地块内的村道未拆除，旧市场仍在营业，大量的苗木未移植，渣土未清理，政府无法交地，导致无法办理整幅地块的土地核验手续，并最终影响了涉案房屋产权证及土地证的办理。但被告仍积极通过各种方式促成办证，在具备办证条件后第一时间邮寄通知办证人办证。3、根据合同约定，被告无需承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，因被告原因不能办证的，被告需要承担违约责任。但本案中不能办证的原因不可归责于被告，因此被告无需向原告承担违约责任。在诉讼过程中，原告向本院提交如下证据：A1.商品房买卖合同，证明原、被告之间的商品房买卖关系及关于逾期办证违约金的约定。A2.销售不动产统一发票，证明原告依合同约定履行了付款义务。A1.商品房买卖合同，证明原、被告之间的商品房买卖关系及关于逾期办证违约金的约定。A2.销售不动产统一发票，证明原告依合同约定履行了付款义务。A3.业主交房验收表，证明被告于2013年9月30日向原告交付房屋。A3.税务局通用机打发票，证明被告于2013年9月30日向原告交付房屋。A4.关于商品房土地证书办理的通知、A5.EMS签收单,共同证明2015年4月3日，原告才收到办理房产证的通知。A6.销售不动产统一发票，证明原告已交面积差价款11804元。被告质证意见：A1真实性和证明对象无异议。A2真实性无异议，但因原告自身未缴纳补差款导致未能及时办理相关手续的责任应由原告承担，被告仅负有辅助办证的义务。A3真实性无异议，但该收据并非被告出具而是物业出具，无法证明被告于2013年9月30日向原告交付单元房。A3真实性无异议，但该收据并非被告出具而是物业出具，无法证明被告于2013年9月30日向原告交付单元房。A4真实性无异议。A5真实性和证明对象有异议，邮件是在2015年3月20日发出，按常规3月22日就能收到，且被告在办证的过程中仅具有辅助的义务。A6没有异议。被告向本院提交如下证据：B1.福州市房地产交易登记中心初始登记通知书及国土局土地分割通知，证明被告已具备两证办证条件。B2.关于商品房房屋权属证书办理的通知、交寄清单，证明被告已通知原告办理房屋权属证。B3.关于商品房土地证书办理的通知、交寄清单,证明已通知原告办理土地证书。B4.福州市国土资源局退件通知书，证明由于政府原因导致中庚城25#、30#30#、31#楼无法办理房屋权属证书。B5.关于金山城市广场项目城市公共绿地用地交地情况的函，证明由于政府原因导致中庚城25#、30#30#、31#楼无法办理房屋权属证书。原告质证意见：B1真实性无异议，对证明对象有异议，被告在2015年2月15日才具备办理房屋产权证条件,2015年3月20日才具备办理土地证的条件。另被告是否具备办证条件与原告能否办证是两个概念，被告在具备办证条件后应向原告发出通知并提交房屋测绘图纸、购房证明等，再给予原告合理办证期限。B2真实性无异议，证明对象有异议，原告未收到办理产权证的通知，在2015年4月3日收到办理土地证的通知。B3真实性没有异议，但原告在2015年4月3日才收到通知。B4、B5的真实性无异议，证明对象有异议,不能证明政府存在延期交付土地的问题；政府如果存在逾期交付土地，与逾期办证的原因之间并不存在必然的因果关系，被告可能存在消极不作为的情况，被告无法证明其不存在过错；被告与福州市国土资源局是平等的民事主体，不能免除被告在本案中的违约责任。对当事人提交的上述证据，本院分析认证如下：
一、原告提交的证据A1系原、被告双方签署，本院予以采信。被告对A2、A3、A3、A4、A6真实性均无异议，本院予以采信。A5.被告签收时间不符合常理，本院不予采信。
二、被告提交的证据B1-B3来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院予以采信。证据B4、B5系政府相关部门函件，本院对其真实性予以确认，对证明对象结合案件事实综合认定。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2011年6月29日，2012年4月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于福州市仓山区建新大道东侧中庚城第31#楼2201单元房，总房价款为1875000元。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。合同签订之后，原告依约支付合同约定的全部购房款1875000元，并于2015年3月18日支付了面积补差款11615元。被告于2013年9月30日将该房屋交付原告使用。2014年9月1日，被告向福州市国土资源局提交中庚城25#、30#、31#、公厕B、C及C地下室办理建设项目开竣工申报及土地检查核验手续。同月3日，福州市国土资源局向被告发出退件通知书，内容为：被告提交的中庚城25#、30#、31#、公厕B、C及C地下室申请，由于其他的原因，根据榕地合【2006】64号约定，受让人必须建设、管理A地块的城市公共绿地并承担所需费用，其绿地建设方案和管理、养护方案等需经有关部门审查后执行。据此，项目中A地块尚未交地，无法办理整幅地块的土地核验手续，予以退件处理。2015年2月15日，福州市房地产交易登记中心审核通过中庚城25#、30#、31#、公厕B、C房屋产权初始登记。同月6日，被告交寄邮件通知原告办理房屋权属证书。2015年3月20日，福州市国土资源局仓山分局通知被告，其申请办理位于仓山区金山街道金康路157、159号“中庚城”项目25#楼、30#楼、31#楼及其连接体地下室，公厕的土地分割总登记手续，已通过审核，现可以办理该项目的子证分割登记手续。同日，被告再次交寄邮件通知原告办理商品房土地证书。
本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。本案涉及的土地使用权交付的迟延不属于法定不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力情形。现有证据不能证实A地块的交付与否与本案讼争房屋权属证书的办理之间存在因果关系。故被告有关逾期办证系政府无法将A地块及时交付属不可抗力，其可免除该部分违约责任的主张不能成立。《商品房买卖合同》第十四条系被告为重复使用而预先拟定的格式条款，现有证据无法证明在订立合同时，被告有与原告协商过。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，该第十四条属于格式条款。《商品房买卖合同》第十四条约定逾期办证时，被告承担违约责任的前提为可归责于被告的原因。根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条的规定，《商品房买卖合同》第十四条中免除被告责任的部分无效，但不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。无论无法办理土地权属证书是否可以归责于被告，被告均应向原告承担违约责任。故被告以《商品房买卖合同》第十四条约定为依据，主张其无需承担违约责任，本院不予采纳。讼争房屋于2013年9月30日交付原告使用。按照《商品房买卖合同》第十四条有效部分的约定，买受人（原告）不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人（原告）不退房，出卖人（被告）应自逾期之日起每日按照买受人已付款的0.005%向买受人（原告）支付违约金。原告诉请被告自2014年9月30日起承担逾期办证违约金有合同依据，本院予以支持。被告于2015年3月20日以邮件方式通知原告讼争房屋可以办理土地使用权证。通知邮件从寄出至送达原告存在3日合理期限，将该邮件送达原告的日期确定为2015年3月23日，符合常理，本院予以确认。被告应自2014年9月30日起至2015年3月23日，按照《商品房买卖合同》第十四条的约定承担逾期办证违约责任。原告的面积补差款11615元于2015年3月18日支付,故该款项的逾期办证违约金应从2015年3月18日起开始计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条第一款、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条的规定，
判决如下：
一、被告福建中庚置业有限公司于本判决生效之日起十日内按已付购房款的每日0.005%标准向原告邱文真支付自2014年9月30日起至2015年3月23日止的逾期办理房屋权属证书违约金(自2014年9月30日起至2015年3月17止,购房款总额以1875000元计算;自2015年3月18日起至2015年3月23日止,购房款总额以1886615元计算)；
二、驳回原告邱文真的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费230元，由原告邱文真负担10元，被告福建中庚置业有限公司负担220元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 陈家挺
代理
审判员 陈曜辉
代理
审判员 吴灵婧
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 邱仕鹏 关注微信公众号“”