江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0324民初3446号原告孙远锋，男，1970年3月2日生，汉族，个体户，住睢宁县。委托代理人王辉，江苏熊运栋律师事务所律师。被告赵建和，男，1961年9月5日生，汉族，住睢宁县。委托代理人胥洁、周锁杰，江苏千秋业律师事务所律师。被告睢宁县睢城街道红叶社区居民委员会，住所地睢宁县睢城镇红叶北路358号新闻大楼。法定代表人陈荣，该居委会主任。
原告孙远锋与被告赵建和租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理后，依法由
代理
审判员张岩适用简易程序独任审判，并于2016年6月27日、2016年7月1日、2016年7月27日公开开庭进行了审理。庭审中，原告孙远锋申请追加睢宁县睢城街道红叶社区居民委员会为共同被告，本院予以准许。原告孙远锋及其委托代理人、被告赵建和及其委托代理人均到庭参加诉讼，被告睢宁县睢城街道红叶社区居民委员会经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告孙远锋诉称，2015年10月1日，原告与被告签订一份房屋租赁协议，约定被告将位于睢宁县古汉国画院综合楼一楼及地下一楼房屋出租给原告使用，房屋租金为65万元。原告在合同签订前后共给付40万元租金给被告，但给付第二笔租金后不久，原告才知道合同中的房屋并不是原告所有。遂起诉至法院要求确认合同无效，返还租金40万元，并赔偿损失。
被告赵建和辩称，1，原告起诉被告的主体错误，被告赵建和并不是涉案租赁合同的当事人，被告作为红叶社区红旗组的组长，代表红旗组与原告签订合同系履行职务行为。2，涉案的租赁合同合法有效，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同法第五十二条规定的合同无效的几种情形，应属合法有效，且原告租赁使用至今，故原告起诉要求确认合同无效无事实和法律处依据。原告尚未按照合同约定及时支付余下租金，已构成违约，被告保留追究其违约赔偿责任。被告睢宁县睢城街道红叶社区居民委员会未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2015年10月1日，原告孙远锋与被告赵建和、红叶社区红旗组签订《房屋租赁合同》，约定将位于睢宁县红叶北路170号睢宁县古汉画院综合楼一层（永和豆浆店面用房除外）和地下一层商场所有能使用面积租赁给原告孙远锋使用，租赁期限为10年，自2015年10月1日至2025年10月1日止。租金为第一年65万元，前五年每年增加13万元，以后租金以第五年租价为准。租金一年一交，先付租金后使用。2015年9月26日，原告孙远锋以金满园商贸城的名义给付被告赵建和租金10万元，同年12月1日给付租金30万元。另查明，2005年8月6日，睢宁县睢城镇红叶社区居委会与睢宁县古汉国画院签订《土地出让协议书》，约定将位于人民西路南侧、红叶路东侧交汇处的5.1亩土地出让给古汉国画院建设，睢宁县古汉国画院以建成后房产的第一层办公用房1000平方米及现金50万元作为拆迁补偿。后因睢宁县房管局系统不支持分割房号，无法为前述1000平方米房产办理登记，徐州金盛房地产开发有限公司（即睢宁县古汉国画院项目开发商）遂将位于睢宁县睢城镇红叶北路170号古汉国画院的产权登记在自己名下，并于2012年3月14日、2012年4月10日分别办理了国有土地使用权证和房屋所有权证。2014年3月24日，徐州金盛房地产开发有限公司出具《承诺书》，承诺在涉案房产没有办好证之前，不得用此房产抵押借款，如2014年8月31日之前房屋产权仍未办好，按租金20%作为罚款，或交出其租赁权；2015年5月2日，徐州金盛房地产开发有限公司出具《承诺书》，承诺“在没有给红旗组办理好房产分割之前，一楼和负一楼房屋使用权全部归红旗组所有，在办理好产权证之后，除红旗组所有的1000平方米以外，剩余房产使用权归还给房东。”还查明，2013年2月27日，徐州市金盛房地产开发有限公司因向睢宁县农村合作银行城东支行借款，将涉案房产抵押。2013年3月20日，徐州市中级人民法院将涉案房屋查封，2014年4月14日，睢宁县人民法院对涉案房屋进行轮候查封。以上事实，有《房屋租赁合同》、收条、房产抵押合同。借款合同、证明、土地出让协议、房屋所有权证、国有土地使用证、承诺书等证据证实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1，被告赵建和的主体是否适格；2，《房屋租赁合同》是否无效。关于被告赵建和的诉讼主体是否适格。
本院认为，2015年10月1日，被告赵建和作为红旗组组长，其代表红旗组签订《房屋租赁合同》，应当认定为履行职务行为。庭审中，被告提供红叶社区出具的“房租已入账”的证明，以及“红叶社区只负责代管账目，其租金用于红旗组发放老年费及组内公益性支出，于红叶社区无关”的声明,原告主张该两份证据不足以证明赵建和签订合同的行为系职务行为，要求调取红叶社区的相关账目。
本院认为，被告已提供证据证明租金去向及用处，而租金使用明细，与本案没有关联性，故对于原告的主张，本院不予采纳。关于是否存在合同无效情形。首先，原告认为涉案房屋已经登记在徐州金盛房地产开发有限公司名下，其与被告签订的《房屋租赁合同》应属无效。
本院认为，认定房屋所有权归属，除应参考房屋登记情况，还应当依据房屋实际购买、占有、使用等相关情况予以综合考量，被告赵建和抗辩涉案房屋系徐州金盛房地产开发有限公司因征用红叶社区土地，以其古汉国画院综合楼一楼其中1000平方米作为补偿，并提供《土地出让协议》、房屋所有权证、土地使用权证、刘连中情况说明、承诺书等形成证据链，能够证明红叶社区或者红旗组是涉案房屋的实际共有人。即便红叶社区或者红旗组不是涉案房屋的共有人，原告亦未能提供相关证据证明红叶社区不享有对涉案房屋的使用权，其仅以房屋登记在他人名下主张租赁合同无效，无事实和法律依据，本院不予采纳。其次，原告孙远锋认为，涉案房屋已经被金盛房地产开发有限公司抵押给睢宁县农村合作银行城东支行，被告将已经抵押于他人的房屋再次出租，其行为不合法，《房屋租赁合同》应属无效。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。”抵押物权和用益物权同属他物权，二者并不矛盾，涉案房屋虽然已经设定抵押权，但仍可以对外出租，只是不能对抗抵押权，不影响原告对房屋的使用，故对原告的主张，本院不予采纳。再次，原告认为在签订租赁合同之前，涉案房屋已被法院保全，依据现行法律规定，已经被保全的财产不经人民法院同意不得随意处分，故被告在明知涉案房屋已经被法院保全仍将房屋出租给原告的行为不合法，《房屋租赁合同》应属无效。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”的规定，原告承租涉案房屋并不属于在涉案房屋上设定权利负担的行为，相反，查封作为诉讼保全措施，限制债务人处分财产，保障债权人利益，但债务人仍对被查封的房屋进行占有、使用、收益。故对原告的主张，本院不予采纳。综上，2014年10月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，系其真实意思表示，不违反相关法律、行政法规规定，应属合法、有效。故原告要求确认合同无效，返还租金40万元，并赔偿损失的诉讼请求不成立，本院不予支持。被告睢宁县睢城街道红叶社区居民委员会经本院合法传唤，未到庭应诉，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条之规定，
判决如下：驳回原告孙远锋的诉讼请求。案件受理费减半收取3750元，由原告孙远锋负担（已交）。
如不服本判决，可在判决书收到后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至江苏省徐州市中级人民法院。
代理
审判员 张岩
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 胡慧附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接厉害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）友具体的诉讼请求和事实、理由。（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：