广东省深圳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）粤03执异9号案外异议人李伟雄，身份证住址广东省深圳市盐田区海山路**号旭飞华逸园*栋101。委托代理人张惠民，广东金地律师事务所律师。申请执行人陈育健，身份证住址广东省汕头市潮南区成田镇西岐爱乡路北东十二巷*号。委托代理人朱捷，广东淳锋律师事务所律师。委托代理人吴晶晶，广东淳锋律师事务所律师。被执行人深圳市日新盛龙物流有限公司。法定代表人沙利凯。被执行人深圳市天佶投资担保有限公司。法定代表人宋俊杰。被执行人深圳天佶绿能投资控股有限公司。法定代表人曾良杰。被执行人深圳市创建业房地产开发有限公司。法定代表人陈平河。委托代理人刘正，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被执行人宋俊杰。被执行人陈平河。本院在执行陈育健与深圳市日新盛龙物流有限公司（以下简称“日新公司”）、深圳市天佶投资担保有限公司（以下简称“天佶担保公司”）、深圳天佶绿能投资控股有限公司（以下简称“天佶绿能公司”）、深圳市创建业房地产开发有限公司（以下简称“创建业公司”）、宋俊杰、陈平河借款合同纠纷一案过程中，案外异议人李伟雄向本院提起案外人异议，认为上述执行案件在诉讼过程中查封的被执行人创建业公司名下位于深圳市盐田区海山路和亨城市广场E座22D的房产（房产证号：深房地字第××号，以下简称“涉案房产”）应为其所有，请求本院中止对涉案房产的评估拍卖程序，并解除对涉案房产的查封。本院立案受理后，另行组成合议庭进行了公开听证。案外异议人李伟雄及其委托代理人张惠民，申请执行人陈育健委托代理人朱捷，被执行人创建业公司委托代理人刘正到庭参加听证，被执行人日新公司、天佶担保公司、天佶绿能公司、宋俊杰、陈平河经本院依法送达听证传票，未到庭参加听证。本案现已审查完毕。异议人李伟雄提出异议，请求中止对涉案房产的评估拍卖，并解除对该房产的查封。其所依据的事实和理由主要有：第一，案外异议人在2011年3月4日就已经购买了涉案房产。案外异议人与创建业公司在2011年3月4日签订了涉案房产的《深圳房地产认购书》，约定合同价款为人民币2611356元，并一次性付款。此后，创建业公司同意按优惠后的总价人民币200万元将该房产出售给申请人。案外异议人于2011年3月15日前已全部付清人民币200万元款项；第二，创建业公司在2011年12月3日已经将该房产交付申请人。案外异议人与创建业公司于2011年12月3日办理了涉案房产的收楼手续，案外异议人签署了收楼意见书，办理了入伙手续并签收入伙手册一份，同时签订了物业管理费、水电费、专项维修资金等委托银行代收款协议书，从2011年12月3日到现在一直在此委托的帐户扣相关费用。在办理入伙手续时还签收了：业主入伙手续办理确认单，单元设施验收确认表。案外异议人于2012年3月29日携带相关资料到深圳市燃气集团股份有限公司签订了《管道燃气供用气合同》一份及委托银行代收费合同书1份；第三，案外异议人及其父母、子女三代人现皆居住在该房产内。该房产在2011年12月3日办理入伙手续后，案外异议人即委聘装修公司进行了此房产的设计及装修，并在2012年5月1日全家正式入住此房产，现案外异议人老父亲（79岁）、老母亲（70岁）、夫人、小孩全家老老少少三代同堂居住于此房产。异议人李伟雄为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、《深圳房地产认购书》，证据二、创建业公司出具的收据及银行进账单，共同证明异议人与被执行人创建业公司签订了争议房产的买卖合同并支付了购房款；证据三、《收楼意见书》，证据四、入伙手册，证据五、《委托银行代收款协议书》，证据六、《业主入伙手续办理确认单》，证据七、《单元设施验收确认表》，证据八、《管道燃气供用气合同》，证据九、《委托银行代收费合同书》，证据三至证据九共同证明异议人已实际占有争议房产，并入住该房产。申请执行人陈育健辩称，争议房产登记于被执行人创建业公司名下，权属状态为有效。根据《物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。异议人李伟雄援引《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》之规定提起本次执行异议，没有事实和法律依据。理由如下：第一，根据异议人提交的证据显示，争议房产的售价为人民币2611356元，无证据表明申请人已经全款支付了购房款。异议人所称的人民币200万元系支付给被执行人陈平河，不应直接认定为涉案房产的购房款。另外，前述款项支付于2011年，距法院查封涉案房产已有四年时间，异议人迟迟不办理产权转移登记不符合常理。如异议人确实认为其自身合法权益受到侵害，可以另循其他途径解决；第二，根据《立法法》之规定，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》并不属于法律，只是最高人民法院的一个司法解释，而《物权法》是全国人大制定的法律，在效力上属于上位法，无论是从上位法优于下位法原则，还是从“新法优于旧法”原则的角度考量，异议人申请解除涉案房产查封并停止拍卖的请求，都没有法律依据。本院
经审理查明，关于陈育健与日新公司、天佶担保公司、天佶绿能公司、创建业公司、宋俊杰、陈平河借款合同纠纷一案，陈育健向深圳市盐田区人民法院申请诉前保全，该院审查后作出（2014）深盐法立保字第94-1号裁定书，并于2014年10月22日查封了被执行人创建业公司名下的争议房产。2014年12月4日，深圳仲裁委员会立案受理陈育健的仲裁申请。2015年1月7日，深圳仲裁委员会作出[2015]深仲裁字第16号裁决书，裁决：日新公司应向陈育健偿还借款本金人民币5000万元及利息、违约金等款项，天佶担保公司、天佶绿能公司、创建业公司、宋俊杰、陈平河就上述款项承担连带清偿责任。该裁决书生效后，由于被执行人没有履行生效法律文书确定的义务，申请执行人陈育健向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为（2015）深中法执字第306号。在执行过程中，异议人李伟雄向本院提出上述异议申请。另查，2011年3月4日，李伟雄与创建业公司签订《深圳市房地产认购书》和《和亨城市广场认购书补充条款》，约定：李伟雄向创建业公司购买争议房产，房产总价款为人民币2611356元，支付方式为一次性付款，即于2011年3月7日前付清全部款项。该认购书第五条还约定：“自签订本认购书之日起第15日内，买卖双方应签订正式的买卖合同。买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止。若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即时终止，本房地产可另行出售。”2011年3月4日，李伟雄通过银行转账的方式向创建业公司法定代表人陈平和农业银行个人账户（账户号41×××99）转账人民币100万元，转账凭据上备注为“购房海山道1号E栋22D”。当日，创建业公司向李伟雄出具两份收据，确认收到购买争议房产的首期款人民币95万元和定金人民币5万元，并在收据上注明付款方式为：“转账至陈总农行”。2011年3月15日，李木金通过银行转账方式向陈平和上述账户内转账人民币100万，转账凭据上备注为“购海山道1号E栋22D房款”。当日，创建业公司向李伟雄出具收据，确认收取上述人民币100万元款项。创建业公司在听证时当庭确认已收取李伟雄购买争议房产的款项人民币200万元，2011年12月3日，异议人李伟雄办理了争议房产的收楼手续，签署了收楼意见书、入伙手册、业主入伙手续办理确认单、单元设施验收确认表，并签订了物业管理费、水电费、专项维修资金等委托银行代收款协议书。2012年3月29日，李伟雄与深圳市燃气集团股份有限公司签订了《管道燃气供气合同》及银行托收合同书。再查，经深圳市不动产登记中心确认，登记在李伟雄名下在深圳市的商品房共有三套，其中一套为商铺（位于深圳集银皮革综合广场），两套为住宅（分别位于深圳市盐田区旭飞华逸园和深圳市盐田区东部山海家园，均购于2008年）；政策性住房一套。又查，2010年9月30日，深圳市人民政府办公厅发布《深圳市政府办公厅关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办【2010】82号），明确规定：“……在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房；……暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。……自本通知发布之日起，所有商品住房交易必须执行本通知规定。……”
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该项法律条款系对名下无其他房产的房屋消费者物权期待权的保护条款，本案中，异议人名下有多套房产，不符合上述法律条款的适用条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该项法律条款系对无过错不动产买受人无权期待权的保护条款。本案中，异议人李伟雄购买争议房产的时间是在2011年，即在《深圳市政府办公厅关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》已实施多时之后。作为深圳居住并生活多年的市民，异议人李伟雄应对深圳实施房产限购政策有所了解，但其在明知其名下有多套房产，不符合购房条件的情况下，仍然购买争议房产，故争议房产未能办理过户手续应归责于异议人李伟雄自身原因。因此，异议人李伟雄购买涉案房产的行为不受《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的保护。综上，李伟雄认为其享有对争议房产的所有权，请求本院中止对争议房产的执行行为并解除对争议房产查封的主张，没有法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，
裁定如下：驳回异议人李伟雄的异议。
如不服本裁定，可于裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 曹 勇
审 判 员 张文佳
代理
审判员 王 芳
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 叶志桃 来自