广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终6639号
上诉人（原审原告）：李建民。
委托代理人：王纯建，广东巨龙律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：龚春雨。
委托代理人：吴雄文，广东万仁律师事务所律师。
上诉人李建民与被上诉人龚春雨因房屋买卖合同纠纷一案，不服（2015）深罗法民三初字第1776号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。李建民在原审中的诉讼请求为，判令：
一、解除原、被告双方签订的《二手房买卖合同》；
二、被告支付违约金人民币637600元；
三、诉讼费由被告承担。原审法院
经审理查明：
一、2015年8月30日，原、被告签订《二手房买卖合同》1份，约定：原告购买被告名下的位于东门中路东门天地大厦X座XX号房产，建筑面积84.65平方米，房屋用途为住宅；该房产处于抵押状态，卖方对房产拥有完全处分权；转让成交价为人民币3188000元（以下均为人民币）；原告需于合同生效当日向卖方支付定金5万元、在合同生效后15日内再向卖方支付定金10万元；本条款该物业的产权状况依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封状态，如与实际情况不符则卖方应按合同第11条承担违约责任；合同第11条约定，如卖方未按本合同约定之期限履行义务，买方有权要求卖方以转让价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15日，买方可以解除合同并选择卖方支付房地产总价款20%的违约金责任或双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了双方的其他权利义务。
二、上述合同签订当日，原告按约向被告支付定金5万元，被告开具了收款收据。次日，原、被告双方和中介共同去查询被告房产状况时，发现被告出售的房产已被福田区人民法院查封，因此原告未再继续支付余额定金。庭审中，被告确认，涉案房产系因银行贷款纠纷而被银行申请查封，且在原告起诉前即2015年10月14日涉案房产已解封。原、被告庭审中均表示不想再继续履行合同，三、原、被告庭审中确认，为双方提供涉案二手房交易中介服务的是“深圳市同X地产经纪有限公司”。因无法查询到该中介的工商注册信息资料，故本院未能追加该中介作为第三人参加本案诉讼。以上事实，有二手房买卖合同、收款收据、房产证、查封表、不动产查封（备案）表，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。原审法院认为，本案属二手房买卖合同纠纷。原、被告签订的涉案二手房买卖合同，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。原、被告双方在庭审中均表示不再继续履行合同，故原告要求解除涉案二手房买卖合同，原审法院予以支持。涉案房产在合同签订的次日就被法院查封，应认定属被告违约，被告应承担相应的违约责任。考虑原告在合同签订次日就已知悉房产被查封的案情，原审法院认为被告应按定金罚则的规定承担违约责任，即被告应退还原告定金5万元，并赔偿原告一倍定金数额的损失即5万元；原告主张的超出部分的违约金，事实依据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、解除原、被告于2015年8月30日签订的《二手房买卖合同》。
二、被告应于本判决生效之日起十日内向原告退还定金人民币5万元。
三、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付一倍定金数额的损失赔偿即人民币5万元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5088元，由原告负担人民币4288元、被告负担人民币800元。财产保全费人民币3708元，由被告负担。
上诉人李建民不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院(2015)深罗法民三初字第1776号民事判决书；
二、判决被上诉人支付上诉人违约金人民币637600元；
三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：
一、上诉人与被上诉人双方签订的《二手房买卖合同》合法有效，应当是人民法院判决的事实依据。原判决被上诉人支付5万元的违约金没有事实依据。上诉人与被上诉人双方签订的《二手房买卖合同》合法有效，合法有效的合同是当事人之间的法律，应该严格遵照执行。双方签订的《二手房买卖合同》合同第6条第二款约定“本条款中该物业的产权状况依买方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封状态，如与实际情况不符则卖方应按合同第11条承担违约责任”。合同第11条约定“如卖方未按本合同约定之期限履行义务，买方有权要求卖方以转让价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过15日，买方可以解除合同并选择卖方支付房地产总价款百分之二十的违约金责任或双倍返还买方己支付之定金”。在本案中被上诉人在房产处于查封状态下与上诉人签订了《二手房买卖合同》，违反了合同的约定，在上诉人选择支付违约金的情况下，按约定被上诉人应当支付给上诉人房地产总价款百分之二十的违约金责任即人民币637600元。原审判决认定了被上诉人违约，但仅判被上诉人支付5万元违约金，原审判决没有事实依据。
二、被上诉人存在恶意违约，一审判决不应当让恶意违约方受益。本案涉案房产在2015年6月初因被上诉人与他人的诉讼案被福田区人民法院查封，法院查封会有裁定书送达给当事人。被上诉人是在房产查封2个月后与上诉人签订的《二手房买卖合同》，被上诉人不可能不知道涉案房产已经被查封。合同签订时被上诉人存在恶意违约。合同签订以后，深圳的房产价格暴涨，本案涉案房产价额从三百一十几万涨到的近四百万，庭审中上诉人提交了同型房产当日网上的报价。房价涨后，被上诉人便不再履行合同，福田区人民法院解封涉案房产后，被上诉人不理睬上诉人，更不用说履行合同。在庭审调解阶段，在上诉人同意继续履行合同时，被上诉人当庭拒绝。被上诉人在合同履行过程中也存在恶意违约。被上诉人无论在签约时还是在合同履行中都存在恶意违约，如果按照一审判决被上诉人将通过违约行为获利80万元，一审判决显然不符合诚实信用原则。
三、被上诉人的违约行为造成上诉人损失80万元以上，上诉人请求赔偿违约金人民币637600元不属于明显过高，一审法院不应当进行调整。上诉人与被上诉人签订《二手房买卖合同》后，深圳房价暴涨，同型房产价格涨到四百万元。被上诉人的违约行为造成上诉人损失超过80万元，上诉人起诉赔偿违约金637600元显然不属于明显过高，一审法院不应当进行调整。综上所述，被上诉人的行为存在恶意违约，给上诉人造成巨大的经济损失，按双方签订的《二手房买卖合同》约定被上诉人应当支付上诉人百分之二十的违约金即人民币637600元，原审判决被上诉人支付5万元的违约金不符合合同的约定，不符合诚实信用原则，不足以弥补上诉人的损失。上诉人特依法提起上述，请二审法院撤销原判，依法改判。本院
经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于原审法院适用定金罚则判令被上诉人龚春雨承担违约责任是否妥当。
本院认为，上诉人李建民在与被上诉人龚春雨签订合同次日，就已经知道涉案房产已被其他法院另案查封，已经知悉龚春雨构成违约。合同法第一百十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据该条的规定，李建民在知悉龚春雨构成违约后，应采取措施防止损失扩大，如另行购置替代房产等。李建民的损失只应认定为房产相隔一天的差价，超出部分应认定为属于扩大部分的损失，李建民要求龚春雨承担该扩大部分损失，缺乏事实及法律依据。原审法院根据本案合同只履行到定金交付阶段以及李建民实际损失等情况，适用定金罚则判令龚春雨承担违约责任，已足以弥补李建民的实际损失。李建民上诉请求龚春雨按房屋成交价的20%承担违约责任，理由不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人李建民的上诉事实与理由不成立，其上诉请求本院均予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10176元由上诉人李建民负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理
审判员 吴 春 泷
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 关注公众号“”