山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2014）乳滨民初字第399号原告张仁海。原告朱海平。被告乳山市大陶家房地产开发有限公司。法定代表人陶贵和，总经理。委托代理人宋利民，山东北斗星辰律师事务所律师。委托代理人徐美丽，山东北斗星辰律师事务所律师。
原告张仁海、朱海平诉被告乳山市大陶家房地产开发有限公司（以下简称“乳山大陶家房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张仁海、朱海平及被告乳山大陶家房地产公司委托代理人徐美丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张仁海、朱海平诉称，二原告系夫妻关系。2011年8月15日，二原告与被告乳山大陶家房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定“二原告购买蓝湖景苑第20幢2单元407号商品房一套，总房款为240600元（核定后为人民币238250元）；签订合同同时，一次性付清房款。被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，若因出卖人的原因不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日已付房款的0.05%向买受人支付违约金”。签订合同后，二原告依约定付清房款，被告于2012年10月31日交房，并于同年12月1日向原告收取办理产权证的相关费用，到期二原告多次向被告询问无果，至2014年8月1日才取得合法证件。二原告认为，原、被告之间的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，且不违反有关法律规定，为有效合同。现被告未依合同约定在规定期限内办理房屋产权证书，应向二原告支付房屋产权登记延期违约金。现诉至法院，要求：
一、被告乳山大陶家房地产公司支付自2013年1月31日至2014年7月31日的房屋产权登记延期违约金人民币64089.25元；
二、诉讼费用由被告乳山大陶家房地产公司承担。
被告乳山大陶家房地产公司辩称，一、二原告要求支付房屋产权登记延期违约金人民币64089.25元无事实根据。根据《商品房买卖合同》第十五条第一款“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告乳山大陶家房地产公司已于合同约定的期限将相关资料报产权部门备案。所以，原告的该项请求应当予以驳回。
二、二原告计算的违约金依据和计算方法有误。根据《商品房买卖合同》第十五条第2款“买受人不退房，出卖人按照已付房价款的0.05%向买受人支付违约金”之约定，按照此依据计算的违约金应为人民币120.30元（人民币240600元＊0.05%）。
三、二原告主张的违约金数额过高，二原告应举证证实其实际损失，根据其实际损失计算。综上，请求依法驳回二原告不合理的诉讼请求。
经审理查明，二原告系夫妻关系。2011年8月15日，原告张仁海、朱海平与被告乳山大陶家房地产公司签订编号（乳）W1105803的商品房买卖合同一份，约定二原告购买被告乳山大陶家房地产公司开发的蓝湖景苑第20幢2单元407号房屋，建筑面积为48.12㎡，单价为人民币5000元／㎡，总金额为人民币240600元。合同第五条面积确认及面积差异处理约定“当事人选择以【建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）以房管局实测面积为准结算时多退少补。”。合同第六条付款方式及期限约定“买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款。签订本合同时，一次性付清房款贰拾肆万零陆佰元整（¥：240600.00）。”。合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2012-10-30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；。”。合同第十五条关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。”。合同第二十一条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件三）。合同第二十二条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。原告张仁海、朱海平在合同买受人处签名、捺印，被告乳山大陶家房地产公司在合同买受人处加盖公司公章。乳山市住房保障和房产管理局银滩分局于2011年8月25日为原、被告签订的上述商品房买卖合同办理了备案登记。原、被告签订的上述商品房买卖合同的附件三为合同补充协议，其第十条约定“出卖人负责买受人产权证的办理”，第十一条约定“关于产权登记的约定，双方按第2种方式处理：买受人不退房，出卖人按日已付房价款的0.05%向买受人支付违约金”。另查，2011年8月13日，原告张仁海、朱海平向被告乳山大陶家房地产公司交纳购房款共计人民币240600元。2012年10月31日，被告乳山大陶家房地产公司将落款时间为2012年10月21日、加盖被告乳山大陶家房地产公司公章及乳山市广安物业有限公司公章的蓝湖景苑交【收】房通知一份及乳山蓝湖景苑交款通知单一份邮寄送达给原告张仁海。该交房通知载明原告张仁海所购买的蓝湖景苑小区20号楼407室可以交付适用，另载明经过乳山市房管局测量所的最终测量，该房屋的住宅面积为47.65㎡，应补交房款及各项费用共计人民币5142元（包括按合同约定缴纳的燃气设施安装费2800元／户、电视开户费300元／户）。该交款通知单载明购房款余额以产权界定面积乘合同价格确认欠款数、土地使用权证费为人民币18元、契税为购房款的1.5%、房屋所有权证费为人民币85元（登记费人民币80元、印花税人民币5元）、按揭贷款费为人民币230元（抵押登记费人民币80元、抵押手续费人民币150元）、有线电视开户费为人民币300元、专项维修资金为每平方40元（按确权面积计算）、煤气开户费为人民币2800元、物业管理费为每月每平方0.50元（按确权面积计算）。2012年11月10日，被告乳山大陶家房地产公司将原告张仁海、朱海平购买的涉案房屋交付使用。2012年12月1日，原告张仁海、朱海平向被告乳山大陶家房地产公司交纳土地证费人民币180元、契税人民币2383元、印花税人民币5元、登记费人民币80元、煤气开户费人民币280元、有线电视开户费人民币300元、住宅专项维修资金人民币1906元。再查，2013年6月26日，被告乳山大陶家房地产公司取得工程名称为蓝湖景苑小区6#-10#、12#、13#、15#-21#住宅楼的威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证。2013年10月9日，被告乳山大陶家房地产公司取得银滩蓝湖景苑小区第20幢房屋的初始登记证书，房屋所有权证号为乳山房权证银滩字第××号。2014年1月9日，原告张仁海、朱海平所购买的银滩蓝湖景苑小区第20幢2单元407室房屋办理产权转移登记，房屋所有权人为原告张仁海、朱海平，共有情况为按份共有，建筑面积为47.65㎡。原告张仁海占50%产权，房屋所有权证号为乳山房权证银滩字第××号。原告朱海平占50%产权，房屋所有权证号为乳山房权证银滩字第××号。2014年2月19日，原告张仁海、朱海平所购买的银滩蓝湖景苑小区第20号楼2单元407室办理国有土地使用权登记，国有土地使用权证号为乳国用（2014）第25325号。2014年8月1日，原告张仁海、朱海平自被告乳山大陶家房地产公司处领取了其所购买的银滩蓝湖景苑小区第20幢2单元407室房屋的房屋所有权证书及国有土地使用权证书。本案经调解无效。上述事实有原、被告双方的陈述、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、交房通知、交款通知单、EMS详情单、工商服务业统一收款收据、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款书、房地产企业预收款收据、银行流水明细、业主入住交接单、竣工验收备案证、初始登记证书、房屋所有权证书、国有土地使用权证书、产权证领取登记表等在案为证。
本院认为，原告张仁海、朱海平与被告乳山大陶家房地产公司签订的商品房买卖合同是合同双方当事人在自愿的基础上签订的，系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。合同双方当事人应严格按合同约定履行义务。本案争议的焦点问题，一是原告张仁海、朱海平与被告乳山大陶家房地产公司约定的逾期办证违约金应按何种标准计算；二是被告乳山大陶家房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，若存在，则被告乳山大陶家房地产公司是否应当给付原告张仁海、朱海平主张的自2013年1月31日起至2014年7月31日止的逾期办证违约金人民币64089.25元。关于焦点问题一，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同约定合同未尽事项可由双方约定后签订补充协议（附件三），另约定合同附件与合同具有同等法律效力，故双方签订的商品房买卖合同中的附件三合同补充协议系对商品房买卖合同约定内容的补充或变更，内容出现不一致时应以合同补充协议约定内容为准。商品房买卖合同第十五条约定如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金，而合同附件三补充协议第十一条将商品房买卖合同上述约定变更外买受人不退房，出卖人按日已付房价款的0.05%向买受人支付违约金，故原、被告约定的逾期办证违约金应视为变更为每日按已付房价款的0.05%计算。
被告乳山大陶家房地产公司辩称原告张仁海、朱海平主张的违约金数额过高，二原告应举证证实其实际损失，并根据其实际损失计算违约金。
本院认为，我国合同法上的违约金系以“补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金，在弥补守约方损失的同时还具有对违约方的惩罚作用，涉案商品房买卖合同与附件三合同补充协议系双方当事人在充分协商一致的基础上确定的，其中关于逾期交房、逾期付款、逾期办证等违约责任的约定清晰明确、权责对等，被告乳山大陶家房地产公司作为开发商在签订该合同时应当预见到其逾期办证可能导致的法律后果及损失的情况，但其仍与原告张仁海、朱海平在合同补充协议中约定每日已付房价款0.05%的逾期办证违约金，应当推定其知道或认可该后果，双方当事人均应受该条款的约束。现二原告已经付清购房款及办证费用，被告乳山大陶家房地产公司应当按合同约定承担逾期办证的违约责任。被告乳山大陶家房地产公司主张按实际损失计算违约金，但未提交相关证据证实其主张，应承担举证不能的法律后果，故其抗辩主张，本院不予采信。关于焦点问题二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款约定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同附件三合同补充协议第十条约定出卖人负责买受人产权证的办理，二原告也已将办证所需的费用交付给被告乳山大陶家房地产公司，但原、被告签订的商品房买卖合同仅约定被告乳山大陶家房地产公司在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，对何时办理房屋所有权登记却无明确约定，因二原告所购买的商品房系尚未建成的预售商品房，故被告乳山大陶家房地产公司应在房屋交付使用之日即2012年11月10日起90日内为二原告办理房屋所有权登记。截至房屋交付使用之日第90日即2013年2月8日，二原告仍未取得涉案房屋的房屋所有权登记证书，故被告乳山大陶家房地产公司应自2013年2月9日起承担逾期办证的违约责任。二原告主张被告乳山大陶家房地产公司应自2013年1月31日起承担逾期办证的违约责任，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，虽然二原告直至2014年8月1日才自被告乳山大陶家房地产公司处领取房屋所有权证及国有土地使用权证，但是二原告所购买的房屋在2014年1月9日即办理了产权转移登记，二原告自2014年1月9日起对涉案房屋取得所有权，故被告乳山大陶家房地产公司应承担的逾期办证违约责任应截至2014年1月8日。二原告主张被告乳山大陶家房地产公司承担的逾期办证违约责任应截至二原告领取涉案房屋权属证书之日（即2014年8月1日）前一日即2014年7月31日，于法无据，本院不予支持。综上所述，被告乳山大陶家房地产公司应按每日已付房价款的0.05%给付原告张仁海、朱海平自2013年2月9日起至2014年1月8日止的逾期办证违约金为人民币39787.75元（人民币238250元×0.05%×334天）。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，
判决如下：被告乳山市大陶家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张仁海、朱海平逾期办证违约金人民币39787.75元；驳回原告张仁海、朱海平多诉部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1402元，由原告张仁海、朱海平负担532元，由被告乳山市大陶家房地产开发有限公司负担870元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 孙文星
人民陪审员 宋吉波
人民陪审员 张胜夕
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 宋玉静 来源：