清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1802民初2183号
原告：游和拱，男，1968年10月20日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，
委托代理人：卢威达，广东盈辉律师事务所律师。
委托代理人：丘惠洁，广东盈辉律师事务所工作人员。
被告：清远市威鹏房地产有限公司，住所地清远市清城区洲心富景天下1区16号楼二楼。
法定代表人：薛锡洪，该公司董事长。
委托代理人：吕国文，广东新北江律师事务所律师。
委托代理人：何慧文，广东新北江律师事务所律师。
原告游和拱诉被告清远市威鹏房地产有限公司（以下简称威鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理后，依法由
审判员潘金桥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告游和拱的委托代理人卢威达、丘惠洁；被告威鹏公司的委托代理人吕国文、何慧文，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告游和拱诉称：
一、原被告于2013年3月12日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于清远市清城区××景天下花园××区××层××号房屋，房屋总价款为497833元,《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2013年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格并符合合同约定的房屋交付原告使用。合同第九条约定，被告逾期交付房产超过30天的，原告可以要求被告继续履行合同，并且要求被告按日向原告支付房价款万分之五的违约金。
二、原告已经按照合同约定支付全部购买款，被告也于2013年5月3日开具发票，但被告至今未向原告交房，按照合同第八条、第九条的约定，被告应该按照合同约定按日向原告支付房价款万分之五的违约金，违约金应该从约定交付房屋日期的次日即2013年7月1日起计算，暂计算至2016年4月8日为1012天，违约金为251903元，被告构成违约但未从支付违约金，其行为严重损害原告的合法权益，原告迫于无奈，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金直至将房屋交付原告之日止（违约金暂计算至2016年4月8日为251903元）。2、被告承担本案诉讼费用。
被告威鹏公司辩称：
一、答辩人开发的富景天下一区一期6号楼于2014年4月4日验收合格，逾期办理竣工验收备案的原因在于政府部门市政配套安装延误、政府市政道路封闭施工及遭遇异常天气等所造成的，属于答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定的免责事由。答辩人因合同约定的免责事由逾期交楼不构成违约，被答辩人主张逾期交楼违约金没有事实和法律依据。
二、被答辩人于2016年5月6日向人民法院提起诉讼，被答辩人主张的2014年5月5日前的违约金已超过二年的诉讼时效，请人民法院依法驳回被答辩人要求支付2013年7月1日至2014年5月5日逾期交房违约金的诉讼请求。根据《民法通则》第135条和《最高人民泫院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第1条之规定，被答辩人主张的逾期交房违约金属于债权请求权，其主张的2014年5月5日之前的逾期交房违约金应在2016年5月5日前主张权利，被答辩人在2016年5月6日才向人民法院提出诉讼，因此被答辩人主张的2014年5月5日前的违约金己超过二年的诉讼时效，被答辩人要求支付2013年7月1日至2014年5月5日逾期交房违约金的诉讼请求，因诉讼时效届满而丧失胜诉权，依法应予以驳回。
三、答辩人在2015年4月13日已邮件通知被答辩人收楼，通知之后被答辩人未前往收楼的责任应由被答辩人自行承担，被答辩人主张逾期交房违约金没有事实和法律依据，应依法予以驳回。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第十一条及补充协议的约定，答辩人在2015年4月13日己以邮件方式通知被答辩人收楼，通知之后被答辩人未前往收楼，按上述双方的合同约定，视为买受人2015年4月13日已对该物业进行验收，接管和使用。同时，根据清远市清城区人民法院及清远市中级人民法院在陆锦祥等人的案件生效判决中，确认陆锦祥等人在2015年4月收到答辩人寄出的收楼通知书，而答辩人在2015年4月13日同批次寄出的挂号信清单中，同时出现陆锦祥及本案原告游和拱的名字，可以确认的事实是答辩人在2015年4月13日已经向本案原告寄出收楼通知，因原告自身原因不前来办理收楼手续，视为原告己对该物业进行收楼。答辩人在2015年4月13日以后被答辩人主张逾期交房违约金没有事实和法律依据，应依法予以驳回。
四、退一步说，即使存在逾期交楼情形，本案中《商品房买卖合同》中约定的违约金明显过高，违约金计算期限应由2014年5月6日计算至2015年4月12日。逾期交楼对原告造成的损失只有租金损失，原告可通过租用同地段同类型的房屋或出租涉案房屋来实现对房屋的目的，房屋租金相当于原告的实际损失。原告不存在利息损失，也不存在不能交易及其他物权损失，逾期交楼也只影响被上诉人房屋使用和收益的权利，只有办理房产证后才可产生交易及其他物权问题。因此原告只有租金损失。而合同中约定的违约金明显过高，根据最高人民法院合同法解释二第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，本案涉案房屋同地段租金估价为每月8-11/平方米，本案房屋每月租金估价为840元/月，违约期间合计共11个月，即原告的实际损失只有9240元。综上，按合同计算的违约金己远远高出被答辩人实际损失的百分之三十，因此我们请求法院可以充分考虑实际情况，降低违约金的计算标准，以同地段租金来计算逾期交楼实际经济损失，以体现公平、合理。综上，请求人民法院依法查清本案事实，作出正确的判决。
经审理查明，2013年3月12日，原告游和拱与被告威鹏公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市清城区××景天下花园××区××楼××层××号房屋，建筑面积105.01平方米，房屋总价款为497833元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；3、遭遇异常天气、异常地质状况，第三方责任和政府行为而导致工期延误的。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、……2、买受人须在出卖人发出交楼通知书之日（以出卖人寄发之日邮戳为准）起15天内到出卖人指定的收楼地点办理有关收楼手续，如因买受人原因未能办理收楼手续的，视作买受人已对该物业进行验收、接管和使用，……”合同签订后，原告付清了全部房屋价款。2014年4月4日，涉案房屋所在的富景天下一区一期7号楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格，同年7月23日，该7号楼经清远市住房和城乡建设局竣工验收备案。被告称其在涉案房屋经过竣工验收合格后曾通知了原告收楼，最近的一次书面通知是在2015年4月13日，被告为此提供了一份交寄清单，交寄清单显示被告于2015年4月13日向包括游和拱在内的众多业主发出过一份邮件，而同时该交寄清单也显示被告也向本院受理的（2015）清城法民一初字第381号中的原告阳世文邮寄过邮件。在（2015）清城法民一初字第381号案中，原告阳世文、邹秀萍确认其收到了被告于2015年4月13日发出的书面收楼通知书，收到该通知书后阳世文、邹秀萍于2015年4月25日办理了收楼手续。对于该交寄清单，被告已在本院2015年度受理的多起业主起诉被告追究被告逾期责任的案件中出示过该交寄清单的原件，对该交寄清单的真实性本院予以采信。截至法庭辩论终结时止，原告尚未办理收楼手续。被告提出逾期交房的主要原因是政府部门负责的市政配套安装之延误、政府行为、异常天气造成的，对于该说法，被告无提供相关证据证实。对于违约金的计算，被告认为合同约定的违约金过分高于实际损失，应以租金标准予以计算，为此其提供了由深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司于2016年4月18日作出的关于富景天下5#、6#、7#、16#、17#、18#楼共5栋住宅房地产租金咨询报告书，该报告书确定该5栋住宅物业的建议月租金单价范围为8-11元/平方米·月。另查明，2014、2015年间，富景天下众多业主认为被告存在逾期交楼、逾期办证的违约行为，遂起诉至本院，绝大部分案件的诉请为要求法院判令被告支付逾期交楼违约金。在该系列案件中，合同约定的逾期交房违约金均为按日支付已交付房价款万分之五进行计算。经审理后
本院认为被告存在逾期交房的违约行为，并判令被告支付以合同约定的违约金计算方法计算违约金给原告。该系列案件判决一审宣判后，被告上诉，主要认为被告逾期交房行为是其他因素造成，不构成违约以及合同约定的违约金过高应以同地段房屋租金标准进行调低。经广东省清远市中级人民法院审理，维持了本院关于被告逾期交房行为已构成违约以及按照合同约定作为违约金的计算标准的认定。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房款发票、契税完税证，被告提供的竣工验收备案表、交寄清单、租金咨询报告书、民事判决书，以及本案的庭审笔录等证实。
本院认为，本案的争议焦点有：1、被告未按照约定的交楼时间将符合双方约定条件的商品房交付给原告是否构成违约；2、原告请求的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效；3、双方约定的逾期交房违约金是否过分高于原告的实际损失，可否对违约金进行调整。对于第一个争议焦点，原告游和拱与被告威鹏公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，原告已支付全部购房款，被告应依约在2013年6月30日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用。被告虽然答辩认为其逾期交房是因为政府部门负责的市政配套安装的延误、政府行为、异常天气造成的，但是其无提供证据证实。显然，被告未在约定时间内交付商品房给原告已构成违约，原告有权要求被告按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。原告在涉案房屋经过竣工验收备案并经被告发出书面通知要求办理收楼手续后仍不办理房屋交接手续，结合合同第十一条的约定，可视为被告已在2015年4月28日完成了约定的书面通知义务，原告未前来收楼导致的责任由原告自己承担。因此，逾期交房违约金计算至2015年4月28日，被告持续的逾期交房违约行为至该日终止，违约金的数额至2015年4月28日才最终确定，因此，逾期交房违约金的诉讼时效应从2015年4月28日的次日起算两年。显然，原告于2016年5月6日提起本案诉讼要求被告支付逾期交房违约金并未超出诉讼时效。此外，逾期交房违约金为一个完整的债权，按照被告答辩认为的自原告起诉之日起倒推两年前的逾期交房违约金已过时效的抗辩意见，则相当于将应作为一个整体的逾期交房违约金按日拆分成一个个的违约金，被告此种抗辩意见依据并不充分。因此，本院对被告抗辩认为自原告起诉之日起倒推两年前的逾期交房违约金已过时效不能得到支持的意见不予采纳。对于第三个争议焦点，《商品房买卖合同》是原、被告双方在充分协商的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，双方约定的按日以已交付房价款的万分之五计算逾期交房违约金并没有过分高于实际损失，合同当事人的意思自治应受到充分尊重，逾期交房的违约金应按照合同约定按日以原告已付房价款的万分之五的标准进行计算。对于违约金的计算起止时间，按照合同第九条的约定，应自房屋交付期限的第二天起即自2013年7月1日开始计算。对于截止时间，被告提供的交寄清单虽然不能显示其向原告邮寄的邮件内容，但是结合本院受理的（2015）清城法民一初字第381号案阳世文、邹秀萍陈述其收到了被告于2015年4月13日发出的书面收楼通知的事实以及被告在同一时间也向原告游和拱发出邮件，其二人的名字出现在被告同一时间的交寄清单中的事实，本院确认被告称其已在2015年4月13日向原告发出过书面的收楼通知书的陈述具备较大的盖然性，对被告的该陈述予以采信。被告已按照合同第十一条的约定在涉案商品房达到交付使用条件后向原告发出书面的收楼通知，但是原告在涉案商品房已达到合同约定的交付条件并经被告书面通知收楼的情况下仍旧拒绝收楼，原告对于此时的延期交楼结果存在过错，此时对于延期交付房屋的责任由原告自己承担。因此，对于逾期交房违约金的计算截止时间，应计至被告向原告发出书面通知书之日并加上约定的15日时间，即2015年4月28日。经计算，被告应支付的逾期交房违约金为166027元（497833元×0.0005×667天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：限被告清远市威鹏房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告游和拱支付逾期交楼违约金166027元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2539元，由原告游和拱负担866元，被告清远市威鹏房地产有限公司负担1673元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 潘金桥
二〇一六年七月二十九日
书记员 朱洁雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 更多数据：