广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第2018号
原告：广东长裕发展有限公司，住所地广东省广州市天河区广州大道中988号圣丰广场北塔23层01室，组织机构代码19036033-X。
法定代表人：江南，系该司董事长。
委托代理人：张国财、李彩玉，均系该司员工。
被告：ＸＸＸ，男，1971年11月20日出生，汉族，住广东省普宁市。
委托代理人：詹大明、朱伟科，均系广东踔厉律师事务所律师。
被告：广东树烽置业有限公司，住所地广东省广州市天河区广州大道中988号2703房，组织机构代码32097123-6。
法定代表人：黄爱君。
被告：广东树烽建材有限公司，住所地广东省广州市天河区广州大道中988号2703房，组织机构代码32757396-X。
法定代表人：黄爱君。
原告广东长裕发展有限公司诉被告ＸＸＸ、广东树烽置业有限公司（以下简称树烽置业公司）、广东树烽建材有限公司（以下简称树烽建材公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东长裕发展有限公司的委托代理人张国财、李彩玉到庭参加了诉讼，被告ＸＸＸ、广东树烽置业有限公司、广东树烽建材有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告广东长裕发展有限公司诉称：在树烽置业公司与树烽建材公司取得法人资格之前，上述两公司为了使用原告的物业进行工商登记并设立公司，决定由上述两公司的发起人及法定代表人ＸＸＸ与原告签订房屋租赁合同。故原告与被告ＸＸＸ于2014年10月16日签订《广州市房屋租赁合同》，约定由被告ＸＸＸ承租原告位于广州市天河区广州大道中988号圣丰广场北塔27楼03单元（自编30楼03单元），租赁期限从2014年10月22日起至2017年11月21日止，租金每月51652元，从第二年起每月租金递增5%。被告ＸＸＸ于每月20日前缴付下个月租金。被告ＸＸＸ如拖欠租金或未缴租赁保证金的，每逾期一日，应按欠缴款项的2%向原告支付违约金，逾期时间累计达到30天以上的，原告有权单方解除租赁合同，没收租赁保证金，并收回房屋。同日，被告ＸＸＸ向原告出具《关于“一址多照”问题的申请与承诺》，拟在租赁房屋上成立4家公司，原告于2014年11月15日同意将租赁房屋供树烽置业公司、树烽建材公司共同办公使用。合同签订后，树烽置业公司、树烽建材公司用租赁房屋作为公司注册地址进行了登记，且在合同履行过程中，原告依照树烽置业公司的要求以树烽置业公司的名义开具了发票。树烽置业公司与树烽建材公司实际享有合同权利并履行合同义务，以实际履行约定的行为加入了合同债务。原告将租赁房屋交付三被告使用后，三被告于2014年12月开始拖欠原告租金，原告多次发函、电话催促三被告补交无果，遂根据补充合同第10.3条的约定行使单方解除权，于2015年9月30日向三被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，确定合同于2015年3月27日解除，同时要求被告一次性结清租金、物业管理费、水电费、违约金、赔偿金等一切应缴费用。但截至今日，三被告仍未向原告支付一切欠缴费用。另由于树烽置业公司、树烽建材公司将租赁房屋用作公司注册地址，合同解除后未办理变更手续，导致原告无法将租赁房屋另行出租。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、原告按照合同约定没收被告租赁保证金103304元；2、三被告向原告连带清偿拖欠的租金164953元（每月租金为51652元，其中2015年3月22日至3月27日期间的租金为9997元）；3、三被告向原告连带清偿未按合同约定缴纳租金的违约金164953元（以当月欠缴租金为本金，按每日2%的标准，自上月21日起计至实际付清之日止，违约金以本金为限）；4、三被告办理公司注册地址变更事宜；5、本案的诉讼费由三被告承担。被告ＸＸＸ当庭未作答辩，庭后向本院提交答辩意见：
一、被告树烽置业公司、树烽建材公司均不是本案适格被告。本案属于租赁合同纠纷，根据原告与被告ＸＸＸ于2014年10月16日签订的广州市租赁合同及补充合同显示，房屋承租人是被告ＸＸＸ，并非被告树烽置业公司、被告树烽建材公司。尽管被告树烽置业公司、被告树烽建材公司的注册地址位于该房屋，但并不当然地认定被告树烽置业公司、被告树烽建材公司即为承租人，原告将上述两公司列为被告没有事实及法律依据；
二、原告诉求违约金明显过多，法院应予以调低或不予支持。原被告双方签订的上述合同约定，被告逾期交付租金的，每逾期一日需按当月租金的2%标准给付违约金，明显过高。根据《合同法》规定，被告请求法院予以调整；
三、原告没收被告ＸＸＸ交纳的租赁保证金明显不合理。
原告与被告ＸＸＸ签订的《广州市租赁合同》及《补充合同》约定，对于承租人具有拖欠房租等情形的，承租人须承担相应的违约金，既然约定了违约金，就不应再没收租赁保证金，否则存在过度惩罚之嫌。况且，根据《补充合同》第9.7项的约定，被告ＸＸＸ交纳的租赁保证金在合同终止清算时应抵扣相关欠费；
四、原告诉求被告办理公司注册地址变更事宜没有法律依据。纵观原告与被告ＸＸＸ签订的两份合同，均没有对“被告办理公司注册地址变更事宜”进行任何约定，法律也没有明确规定在本案情形下被告有义务办理公司注册地址变更事宜。因此，原告该项诉讼请求不属于本案处理范畴，法院应当驳回。综上，原告诉讼请求没有事实、合同及法律依据，请求法院予以驳回。被告树烽置业公司未答辩。被告树烽建材公司未答辩。
经审理查明：据广州市工商行政管理局于2016年3月4日出具的两份《商事登记信息》显示，广州市天河区广州大道中988号2703房（仅限办公用途）（以下简称涉案房屋）的地址上登记注册的商户名称为被告树烽置业公司及树烽建材公司；树烽置业公司的成立日期为2014年11月20日，核准日期为2016年2月29日，股东为被告ＸＸＸ、案外人黄爱君，主营项目为房地产业，营业期限为2014年11月20日至长期；树烽建材公司的成立日期为2014年12月3日，核准日期为2016年2月26日，股东为被告ＸＸＸ、案外人黄爱君，主营项目为批发业，营业期限为2014年12月3日至长期。2014年10月16日，原告（出租方/甲方）与被告ＸＸＸ（承租方/乙方）就涉案房屋签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用，租期从2014年10月22日至2017年11月21日止；其中，2014年10月22日至2014年11月21日为免租期，2014年11月22日至2015年11月21日租金为每月51652元……；租金按月结算，由乙方在每月的第20日前按银行转账付款方式缴付下一个月租金给甲方；乙方向甲方交纳103304元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金扣除欠款后无息退回乙方；乙方依时交纳租金，逾期交付的，每逾期一日，乙方须按当月租金额2%向甲方支付违约金等条款。同日，原告与被告ＸＸＸ再次签订《广州圣丰广场房屋租赁补充合同》（以下简称《补充合同》），在涉案房屋基本情况、租赁期限和用途、租金、租赁保证金和支付方式约定基本不变的前提下，补充约定：“乙方如拖欠租金或未缴租赁保证金的，每逾期一日，应按欠缴款项的百分之二（2%）向甲方支付违约金，本条款与合同所约定的其他违约责任是累加的，不应互相排斥；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除租赁合同和本合同，没收乙方已交纳的租赁保证金，并收回该房屋，租赁保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿，甲方有权追究乙方赔偿的经济损失包括但不限于甲方为主张权利而需支付的诉讼费、财产保全费、鉴定费、评估费、公证费、律师费等，a、拖欠租金、物业管理费、水电费、其他应缴费用或政府所要求乙方支付的费用，逾期时间累计达到30天以上的[注：双方同意将《租赁合同》第六条第4款之规定：‘乙方拖欠租金6个月以上’，改为按本条规定执行]……；本合同自双方代表签字、盖章之日起生效，在租赁期满、租赁合同无效或被解除、本合同被解除之日起终止；本合同壹式肆份，甲方、乙方各执贰份，具有同等法律效力”其余条款与《租赁合同》的条款一致。同日，被告ＸＸＸ向原告出具《关于“一址多照”问题的申请与承诺》，承诺：其拟在涉案房屋成立4家公司作为经营实体，特向原告提出申请，并承诺“一址多照”的行为不对其与原告签订的《租赁合同》及《补充合同》的效力、权利义务等产生任何不利影响，所设立的公司均受其与原告签订的《租赁合同》、《补充合同》约束。原告持有树烽置业公司向案外人广州金菲仕物业管理有限公司发出的函件，载明原以个人名义ＸＸＸ承租的涉案房屋，现因以“树烽置业公司”命名的新公司已成立，相关营业执照和组织机构代码已办理完成，自2014年10月起，承租涉案房屋的物业管理费、水电费以及其他应缴（或已缴）费用的发票或收据，皆以“树烽置业公司”名义开具。原告并提交付款方为树烽置业公司、收款方为广州金菲仕物业管理有限公司的发票数张予以证明。庭审中，原告提交《企业设立登记申请书》，显示被告树烽置业公司与树烽建材公司分别于2014年11月18日、2014年11月28日申请设立登记，法定代表人均为被告ＸＸＸ。庭审中，原告表示已收到被告ＸＸＸ支付的租赁保证金103304元，租金的计费周期为当月22日至下月21日，每月20日前缴付下一个月的租金，三被告在2014年12月开始拖欠租金，原告多次催促三被告缴纳，但三被告一直拒不缴纳，原告于2015年9月25日向树烽置业公司、树烽建材公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，确定合同于2015年3月27日解除，要求其结清一切应缴费用。对此，原告提交《欠租明细表》、《关于圣丰广场北塔3003单元未交租金的函》以及该函的现场张贴照片、《租金催缴通知书》、《解除房屋租赁合同通知书》、快递邮件、妥投证明予以证明。原告表示三被告在2015年3月27日搬出涉案房屋，原告于当日收回涉案房屋，现涉案房屋处于空置状态。被告ＸＸＸ表示其交纳租金至2014年11月，从2014年12月起没有再交纳租金。被告ＸＸＸ表示原告于2015年3月27日将被告在涉案房屋内的家具及其他办公设备扣押，并把被告赶走，对此并未提交证据予以证明。
本院认为：《最高人民法院关于适用原告表示三被告自2014年12月起未支付租金，并于2015年3月27日搬离涉案房屋。被告ＸＸＸ亦确认租金支付至2014年11月，从2014年12月开始没有再支付租金。被告ＸＸＸ与原告签订《租赁合同》、《补充合同》后于当日即向原告申请在涉案房屋地址上成立被告树烽建材公司及树烽置业公司，并承诺该两公司成立后均受《租赁合同》、《补充合同》的约束，ＸＸＸ为树烽建材公司及树烽置业公司设立时的法定代表人，树烽置业公司在其成立后亦以公司名义对外承担义务，原告诉请要求被告树烽置业公司、树烽建材公司支付2014年12月22日至2015年3月27日的租金，本院予以支持。经计算，2014年12月22日至2015年3月27日的租金为165286.4元（51652元×3月+51652元÷30天×6天），原告主张该段期间的租金为164953元（每月租金为51652元，其中2015年3月22日至3月27日期间的租金为9997元），属其对权利的自主处分，本院予以照准。被告树烽置业公司、树烽建材公司迟延支付租金，原告诉请要求其支付违约金，本院予以支持。被告ＸＸＸ对违约金的计算标准提出抗辩，本院予以采纳。从公平角度，本院将违约金的标准调整为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，违约金应分别以当月欠缴的租金为本金（每月租金为51652元，其中2015年3月22日至3月27日期间的租金为9997元），按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从上月21日起计至实际付清之日止，违约金以本金为限。对于原告诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。被告ＸＸＸ作为公司发起人，在被告树烽置业公司、树烽建材公司成立后亦以公司名义对原告承担合同义务，原告诉请要求被告ＸＸＸ对上述债务承担连带责任缺乏依据，本院不予支持，予以驳回。《补充合同》约定：“乙方向甲方交纳103304元保证金……乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除租赁合同和本合同，没收乙方已交纳的租赁保证金……a、拖欠租金、物业管理费、水电费、其他应缴费用或政府所要求乙方支付的费用，逾期时间累计达到30天以上的”，原告诉请要求没收被告ＸＸＸ已缴纳的租赁保证金103304元，本院予以支持。原告将涉案房屋出租给被告ＸＸＸ，被告树烽置业公司、树烽建材公司在其地址上进行工商登记注册，现三被告于2015年3月27日搬离，原告已收回涉案房屋，其诉请要求被告树烽置业公司、树烽建材公司将营业地址迁离涉案房屋并无不妥，本院予以支持。三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广东树烽置业有限公司、广东树烽建材有限公司向原告广东长裕发展有限公司支付2014年12月22日至2015年3月27日的租金164953元及违约金【违约金应分别以当月欠缴的租金为本金（每月租金为51652元，其中2015年3月22日至3月27日期间的租金为9997元），按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从上月21日起计至实际付清之日止，违约金以本金为限】。
二、被告ＸＸＸ支付的保证金103304元归原告广东长裕发展有限公司所有。
三、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广东树烽置业有限公司、广东树烽建材有限公司将营业地址迁离广州市天河区广州大道中988号2703房。
四、驳回原告广东长裕发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7800元，原告广东长裕发展有限公司负担50元，被告广东树烽置业有限公司、广东树烽建材有限公司负担7750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 符 慧
人民陪审员 顾粉英
人民陪审员 肖小琴
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 蒲肖明黄浪本判决书已于2016年月日送达