辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽03民终1631号
上诉人（原审被告）：丁万春。
委托代理人：李雅文。
被
上诉人（原审原告）：鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司。住所地：鞍山市铁东区青年街鞍钢花园甲6-6。
委托代理人：于潇，该公司工作人员。
委托代理人：单吉忠，该公司法律顾问。
上诉人丁万春为与被上诉人鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司（以下简称鞍钢物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院(2016)辽0304民初377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日受理后，依法组成合议庭，并于2016年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人丁万春的委托代理人李雅文，被上诉人鞍钢物业公司的委托代理人于潇、单吉忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：鞍钢物业公司为鞍钢景园提供物业服务。2010年10月30日丁万春购买鞍钢景园93.75平商品房一套，成为该小区业主。当日，双方签订《前期物业管理服务协议》，协议主要约定：鞍钢物业公司为丁万春入住的小区提供前期物业服务，物业服务费标准为每平方米0.9元/月，电梯费为20元/月。合同签订后，鞍钢物业公司对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务，丁万春交纳了2011年至2012年12月31日的物业管理费及电梯费，丁万春自2013年1月1日起便未向鞍钢物业公司交纳过物业费及电梯费。另查，丁万春购买鞍钢景园小区4号楼4号，该房屋的建筑面积为93.75平方米。原审法院审理认为：依法成立的合同受法律保护。鞍钢物业公司与丁万春签订的前期物业管理合同合法有效，且已实际履行。鞍钢物业公司履行了服务义务后，丁万春却未按约定交纳物业管理费。故该院对鞍钢物业公司主张丁万春给付物业费2745元的诉讼请求予以支持。关于丁万春辩称，物业合同存在霸王条款一节，因丁万春并无充分证据证明其所述情况属实，故该院对丁万春此辩不予采信；关于丁万春辩称，装修过程中有沙霸存在，并且沙霸可能与物业存在利益勾结一节，丁万春此辩未提供证据，且此辩亦非物业合同所调整，故该院不予采信；关于丁万春提出自家卫生间漏水，物业公司不作为一节，丁万春家卫生间漏水，应由施害方与受害方的法律关系调整，亦不是物业合同所调整的内容；关于丁万春提出物业公司在公共区域张贴广告及物业收费使用不透明等辩解，该院认为，此问题属物业公司管理方面的问题，小区业主如对此有意见，应通过业主委员会来行使自己的权利。现以拒交物业费对抗，显系无理，该院不予支持。关于鞍钢物业公司要求丁万春按照日万分之三的标准支付逾期违约金一节，因考虑该约定标准过高，该院依法予以调整。丁万春应从欠费之日起，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准支付鞍钢物业公司违约金为宜，对鞍钢物业公司过高诉求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：
一、丁万春于判决生效后十日内给付鞍钢物业公司2013年1月1日起至2014年12月31日的物业管理费2745元；
二、丁万春自2013年1月1日起至判决指定付款之日止按中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准支付2013年1月1日至2013年12月31日物业管理费1372.5元的违约金；自2014年1月1日起至判决指定付款之日止支付2014年物业管理费1372.5元违约金；
三、驳回鞍钢物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由丁万春负担，上诉人丁万春不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：根据《临时管理规约》写明鞍钢物业公司为三级资质，但物业服务比照二级服务标准，详见列举的具体内容。小区内没有完善的文化设施，唯一的健身室为闲置房，后在业主要求下开放。对于公共区域的外墙标栏杆、电梯内等位置放置或张贴广告，收益据为物业公司所有。根据最高院物业纠纷案件若干解释第三条，物业公司没有提供服务或者提供服务不符合合同约定，业主可以不交物业费。根据合同法第67条规定，业主可以行使先履行抗辩权拒绝交纳物业费，电梯收费超过标准，而且收费用在何处业主不知情，电梯有时无法正常使用，滞纳金约定标准过高。综上，请求撤销一审判决，发回重审或依法改判，减收物业费50%，由物业公司承担诉讼费用。
被上诉人鞍钢物业公司答辩称：物业公司具有相应资质，收费和服务符合相关规定，收费经过物价局备案，收费标准是经过和业主协商签订的前期物业协议达成一致，丁万春提出的服务不到位和设施不齐全的问题与事实不符，关于滞纳金一审判决已经调整，请求二审予以维持。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审中，鞍钢物业公司明确表示放弃滞纳金部分，不再主张。
本院认为，本案的争议焦点为：丁万春拒绝给付物业费的事实和理由是否成立。对于丁万春提出物业公司提供的服务未达到标准及收费问题。鞍钢物业公司提供了物业等级资质及收费的备案资料，双方签订的前期物业管理服务协议中亦对服务标准和收费作了明确约定。关于丁万春所列举的鞍钢物业公司服务中存在的问题，虽然物业公司在服务中存在一定瑕疵，但并不能据此否定物业公司提供了物业协议中约定的服务内容。一审对约定的滞纳金过高部分未予支持，亦是对物业公司服务存在瑕疵问题较为适宜的处理，同时，二审中物业公司主动放弃对滞纳金部分的主张，属于其对自身权利的处分且不违反法律规定，本院予以同意。对于收费标准，协议中对物业费和电梯费约定明确，物业公司按此标准收取具有事实依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持鞍山市立山区人民法院（2016）辽0304民初377号民事判决第一项、第三项；
二、撤销鞍山市立山区人民法院（2016）辽0304民初377号民事判决第二项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由上诉人丁万春承担。本判决为终审判决。
审 判 长 戴艳丽
审 判 员 许爱军
代理
审判员 王虹珊
二〇一六年七月二十九日
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