湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0503民初318号原告熊彬，男，汉族，1983年11月5日出生，住湖北省当阳市。原告孙常荣，女，汉族，1988年5月10日出生，住安徽省寿县。上述两原告共同委托代理人刘金波，湖北今天（宜昌）律师事务所律师，特别授权代理。被告宜昌仁恒置业有限公司，住所地宜昌市沿江大道168-6号万达广场B座19楼，统一社会信用代码9142050076741492XM。法定代表人邹君红，该公司执行董事。委托代理人熊敏瑞，湖北七君律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人张兴明，湖北七君律师事务所律师，特别授权代理。第三人中国农业银行股份有限公司三峡伍家支行，住址宜昌市东山大道402号。法定代表人张敏，该行行长。委托代理人向晓冬，该行风险管理部经理。特别授权代理。
原告熊彬、孙常荣与被告宜昌仁恒置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，依法适用普通程序，由
审判员冯昊、
人民陪审员曲淑明、刘传明组成合议庭，冯昊担任
审判长，于2016年5月6日公开开庭进行了审理。原告熊彬、孙常荣的委托代理人刘金波，被告宜昌仁恒置业有限公司的委托代理人刘素素、程懿（后更换为熊敏瑞、张兴明）到庭参加了诉讼。因有独立请求权第三人中国农业银行股份有限公司三峡伍家支行提出独立请求，本院通知中国农业银行股份有限公司三峡伍家支行作为有独立请求权第三人参加诉讼，并由
审判员冯昊、何芹及
人民陪审员陈盛模组成合议庭，冯昊担任
审判长，于2016年7月25日再次公开开庭进行审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年2月7日，原、被告签订《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0260810），由被告向原告出让位于宜昌市伍家岗区城东大道与中南路交汇处春立方小区8号楼1单元16层011603号商品房。合同约定该商品房建筑面积116.59平方米，单价为每平方米6500.57元，总价款757901元。同时，合同约定了付款方式及期限、交付期限及条件、买受人逾期付款的违约责任、出让人逾期交房的违约责任等条款。合同签订后，原告按照合同的约定在合同签订之日向被告支付首付房款307901元。2014年3月5日，原告与中国农业银行股份有限公司三峡分行签订《个人购房担保借款合同》，向其贷款450000元，双方对借款期限、借款利率、还款、借款担保及抵押等内容作了明确约定。原告办理银行按揭后，于2014年4月4日向被告支付剩余房款450000元。按照合同约定，被告应当在2015年12月28日前将商品房交付原告使用，但截至起诉之日，被告仍未向原告交付房屋，已逾期2个多月。原告已通知被告要求解除合同，返还购房款及赔偿经济损失，但被告一直不予理睬。原告故诉至法院，要求判令：
一、确认原、被告于2014年2月7日签订的宜昌市商品房买卖合同（合同编号：0260810）已于2016年2月23日解除。
二、请求判令被告退还首付款307901元，并从2014年4月4日起按照中国人民银行同期贷款利率年利率6.15%计算到2016年6月7日，利息损失为44183.79元（307901元×6.15%÷12月×28月=44183.79元），2016年6月7日之后的利息损失按照中国人民银行同期贷款利率年利率6.15%计算至被告实际返还购房款之日止。
三、请求判令被告退还原告已偿还的按揭贷款本金（截止2016年4月13日64214.99元），并按照银行同期贷款利率的标准赔偿原告因偿还按揭贷款本金而产生的资金占用利息损失（截止到2016年6月7日为9214.85元。2016年6月7日之后原告偿还的银行按揭贷款及利息由被告承担，利率计算标准按照中国人民银行同期贷款利率6.8%计算至被告实际返还购房款之日止）。4、请求人民法院判令被告退还原告已经支付的利息（截止2016年6月7日为68850元），并赔偿原告因支付贷款利息而产生的资金占用损失（以被告实际支付的利息为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
四、被告向原告支付因其合同违约行为产生的交通费等经济损失3000元。
五、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，针对第1、2项诉讼请求，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表达，现因经济环境等原因，导致答辩人无法按照合同约定如期交房，答辩人承诺会尽快完成交房手续，而给原告造成的损失我方也可以给予相应补偿。针对第3项，答辩人认为被答辩人所依据的中国人民银行同期贷款利率6.15%数额有误，应当按照银行同期贷款利率来计算，2014年至2015年期间同期贷款利率标准不同。针对第4项，答辩人认为被答辩人要求答辩人支付交通费用等经济损失无法律依据和事实依据。综上，答辩人请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。第三人诉称，熊彬、孙常荣于2014年2月7日购买宜昌仁恒置业有限公司开发的春立方8号楼1单元16层011603号住房，购房合同总价款757901元。2014年3月5日，熊彬、孙常荣与申请人签订编号为42020120140021688《个人购房担保借款合同》，合同约定熊彬、孙常荣向申请人申请个人购房担保借款。借款金额45万元，借款期限30年，利率为年5.89500％；熊彬。孙常荣用购买该处房产作抵押，并已在房产部门办理了预抵押登记。宜昌仁恒置业有限公司作为阶段性保证人与及申请人共同签订该担保借款合同。合同签订后，2014年3月13日依合同约定将45万元贷款一次性划入开发商宜昌仁恒置业有限公司账户，作为熊彬、孙常荣的购房贷款；之后熊彬、孙常荣按合同约定开始分期贷款。后因宜昌仁恒置业有限公司违约交房，向其发出《退房通知书》并诉至法院请求解除《商品房买卖合同》。截止至2016年2月13日，已向申请人偿还本息共计59676.13元。第三人故诉至法院，要求判令：1、解除原、被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》；2、判令熊彬、孙常荣立即偿还申请人借款本金435559.59元（计算至2016年7月12日），以及自2016年7月12日至实际偿清全部贷款本息之日止的利息（根据实际天数另行计算）。3、判令宜昌仁恒置业有限公司直接向申请人返还《个人购房担保借款合同》中约定的贷款及利息、罚息。4、判令熊彬、孙常荣和宜昌仁恒置业有限公司对清偿该笔贷款及利息承担连带责任。5、本案诉讼费由熊彬、孙常荣和宜昌仁恒置业有限公司承担。
原告辩称，应由被告向第三人支付本金、利息和罚息，原告不应承担连带责任。
被告辩称，对于第三人要求偿还借款本金的请求不持异议，对其余不予认可。
经审理查明，2014年2月7日，原告熊彬、孙常荣与被告宜昌仁恒置业有限公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0260810），合同第三条约定“原告购买被告投资建设的春立方8号楼1单元16层011603号房屋一套（产籍号为03-0037-0451-01××××），建筑面积116.59平方米”；第五条约定“按建设面积计算，该商品房单价为6500.57元，总金额757901元”；合同第六条约定“买受人按贷款方式按期付款”；第七条约定，“（1）买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第九条约定“出卖人应当在2015年12月28日前将商品房交付买受人使用”；第十条约定“出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二（该比率应不小于第（1）项中比率）的违约金。另查明，2014年2月7日，原告向被告支付了购房首付款307901元。2014年3月5日，原告熊彬、孙常荣与中国农业银行股份有限公司三峡分行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定由二原告向中国农业银行股份有限公司三峡分行贷款450000元用于支付房款，借款期限为360个月。当日，二原告向被告支付余款450000元。2016年2月23日，原告向被告发出《解除购房合同通知书》，通知被告因其迟延交房，原告要求解除合同并要求被告退还全部已付款、支付违约金及赔偿损失。同时查明，截止2016年7月13日，原告已还本金15109.49元，已支付利息55914.78元，未还贷款为434890.51元。最后查明，被告宜昌仁恒置业有限公司至今未向原告熊彬、孙常荣交付其所购房屋。上述事实，有原告《身份证》、原、被告于2014年2月7日签订的《宜昌市商品房买卖合同》和两张《售房款发票》、《解除购房合同通知书》、原、被告与中国农业银行股份有限公司三峡分行签订的《个人购房担保借款合同》、《账户明细查询》、《延期交房公告》以及本案的庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，1、原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，故合法有效，双方均应按合同约定享有权利和履行义务。根据合同约定，被告应在2015年12月28日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期交房超过90日，原告有权解除合同。而案涉房屋直到开庭之日仍未交房，原告亦于2016年2月23日向被告发出《解除购房合同通知书》根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，该《宜昌市商品房买卖合同》已于2016年2月23日解除。第三人与原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系用于原告向被告支付购房贷款，现第三人提出解除《个人购房担保借款合同》，因《宜昌市商品房买卖合同》已被解除，该《个人购房担保借款合同》目的已不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，该《个人购房担保借款合同》应当予以解除。2、原告于2016年2月23日向被告送达《解除购房合同通知书》，按照合同约定，被告应当于2016年3月23日前向原告退还首付款307901元。因合同解除导致原告支付307901元首付款的目的不能实现，故被告占用该307901元首付款所产生的资金占用损失即为原告损失。合同虽约定了被告退还该房款的期限，但该307901元首付款系原告自有资金，因该307901元首付款于2014年2月7日支付后被被告长期占用，被告亦未能提供房屋实现该307901元首付款的价值，故依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应当于2014年2月7日起以307901元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用损失至本判决书生效之日止。对于原告所借450000元贷款，截止2016年7月13日，原告已还款15109.49元，已支付利息55914.78元，未还贷款为434890.51元，因《个人购房担保借款合同》被解除，原告作为借款人，被告作为保证人应向第三人连带偿还剩余贷款434890.51元及利息，被告系购房合同的违约方，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，原、被告之间的连带责任系不真正连带责任，该偿还剩余贷款本金、利息及罚息的义务最终应当由被告负担，原告已经负担的部分其有权要求被告向其支付。因该贷款未能实现购房的目的，故该贷款所产生的利息即为原告损失，被告应当向原告支付截止2016年7月13日的利息损失55914.78元，并向原告支付自2016年7月14日起至该434890.51元购房款全部还清之日止原告实际承担的利息损失。对于原告所主张的交通费损失3000元，原告并未提供证据予以佐证，本院不予支持。对于因提前还款而产生的利息损失（即第三人所主张的罚息），该提前还款是因为被告未能按约交付房屋导致的，故该利息损失亦应由被告负担。对于原告所主张的其已经向第三人偿还的贷款本金15109.49元及利息55914.78元所产生的资金占用损失，该归还的贷款本金系来源于原告向第三人所借贷款，虽然该贷款本金直接支付给被告，但其系用于原告履行付款义务，受益人仍为原告，原告向第三人支付的贷款本金及利息在性质上是对之前其已经获取的贷款及其法定孳息进行清偿，并非原告自有资金，对原告不产生孳息，因此对于原告所主张的2016年2月28日前因支付贷款本金及利息所产生的资金占用损失，本院不予支持。原、被告在《宜昌市商品房买卖合同》第十条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。原告于2016年2月23日向被告送达《解除购房合同通知书》，被告自收到该《解除购房合同通知书》之日起30天内应向原告退还其已付的首付款及尚未到期的银行贷款，或直接向第三人支付银行贷款，因被告未及时支付，导致原告需要继续向原告偿还按揭贷款及利息，故自2016年3月23日起原告已向第三人支付的按揭贷款及利息系因被告逾期未向原告返还购房款而产生，依据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》之规定，该逾期付款行为应产生逾期付款违约金，因该违约金所对应的原告实际损失是从原告支付每一期按揭贷款的第二天起开始发生，因此，对于原告所主张的资金占用损失（其性质为逾期付款违约金），该违约金被告应当以2016年3月23日起原告每期向第三人支付的按揭贷款及利息为基数，按照中国人民银行同期贷款利率分段向原告支付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，
判决如下：
一、原告熊彬、孙常荣与被告宜昌仁恒置业有限公司于2014年2月7日签订的《宜昌市商品房买卖合同》已于2016年2月23日解除。
二、被告宜昌仁恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告熊彬、孙常荣首付款307901元。
三、被告宜昌仁恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内以307901元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向原告熊彬、孙常荣支付自2014年2月7日起至本判决书生效之日止所产生的利息损失。
四、被告宜昌仁恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告熊彬、孙常荣支付截止2016年7月13日原告熊彬、孙常荣已偿还的贷款本金15109.49元及利息55914.78元，并向原告胡子衡支付自2016年7月14日起原告熊彬、孙常荣实际偿还的借款本金及利息。
五、被告宜昌仁恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内以原告熊彬、孙常荣自2016年3月23日起向第三人中国农业银行股份有限公司三峡伍家支行实际支付的贷款本金及利息为基数向原告熊彬、孙常荣支付逾期付款违约金。
六、解除原告熊彬、孙常荣、被告宜昌仁恒置业有限公司与第三人中国农业银行股份有限公司三峡伍家支行签订的《个人担保借款合同》。
七、被告宜昌仁恒置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司连带偿还贷款本金434890.51元、自2016年7月14日起至原、被告实际清偿全部贷款本息之日止的利息以及因提前清偿借款而应加收的一个月的贷款利息，原告熊彬、孙常荣对上述债务承担连带清偿责任。
八、驳回原告熊彬、孙常荣其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7682.72元，第三人独立请求诉讼费7833.39元，由被告宜昌仁恒置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 冯 昊
审 判 员 何 芹
人民陪审员 陈盛模
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 吴 鹏 来源：