甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0702民初4508号原告梁华德，男，1970年4月7日出生，汉族，甘肃省民乐县人。被告张掖市金安物业管理有限责任公司。组织机构代码证72028802-2企业地址；甘肃省张掖市甘州区东环路金安苑小区。
法定代表人：安进智，系该公司经理。委托代理人李志辉，系该公司副经理。委托代理人王国钧，系甘肃方联律师事务所律师。
原告梁华德与被告张掖市金安物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理。依法由
审判员陆军适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁华德、被告委托代理人王国钧、李志辉到庭参加诉讼。
原告梁华德诉称：原告系张掖市甘州区金安苑小区居10号楼三单元602室业主，被告张掖市金安苑物业管理有限责任公司系该小区物业管理公司。2016年1月，因原告居住的楼房屋面渗漏水，将原告屋内阳台、卧室、客厅、餐厅、卫生间、阴台等墙面及顶部的乳胶漆浸水脱落，部分家具浸泡损坏，损失7127元。
原告认为，被告作为物业管理公司，由于对其管理的房屋及其配套设施没有进行及时维修防护，导致原告屋面渗漏水，财产受损，经与被告多次协商解决未果。故提起诉讼，要求被告赔偿损失7127元，评估费1000元，合计8127元。
被告张掖市金安物业管理有限责任公司未做书面答辩，在庭审中口头辩称，原告系我公司进行物业管理的甘州区金安苑小区的业主。2016年1月，原告居住的屋顶漏水造成原告财产损失我公司无异议，但因原告的损失不是因被告造成的，且楼顶的维修费用是从业主交纳的专项维修费基金中支取，并不是物业公司的责任。另外被告在物业服务范围内对房屋进行管理和维修，不是维修基金的支付者，楼顶作为整栋楼的共用部分，维修责任主体应该为整栋楼的所有业主，而不是物业公司。综上原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告梁华德系甘州区金安苑小区居10号楼3单元602室业主，其于2003年购买了该房屋。原告梁华德至今未交纳该房屋的维修专项基金。2014年6月25日，甘州区金安苑小区业主委员会作为甲方，被告张掖市金安物业管理有限责任公司作为乙方，双方签订《金安苑小区物业服务合同》，约定由被告为原告居住的甘州区金安苑小区提供物业管理服务，服务期限为2年，自2014年6月25日至2016年6月24日。合同第三条约定：被告张掖市金安物业管理有限责任公司应当提供的物业服务包括以下内容：2.物业共用部分的日常维护、养护和管理。4.物业共用部分，共用设施设备的大、中修和更新改造项目。根据《张掖市住宅专项维修基金管理办法》相关规定。向业主委员会或业主大会提出报告或建议。根据业主大会业主委员会的决定组织实施。同时该合同还将《张掖市住宅小区物业管理服务标准》（暂行）即金安苑住宅小区服务标准（试行）三级作为合同附件，其中该附件第一部分、第七条规定：被告应定期检查房屋共用部分的使用状况，对房屋共用部分进行日常管理和维护，记录齐全，需要大、中修的，及时编制维修计划和住房专项维修基金使用计划，向社区，业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据社区或业主大会的决定，由物业公司组织维修。同时合同还对其他事项进行约定。2016年1月，原告梁华德居住的甘州区金安苑居10号楼三单元602室（顶楼）屋面渗漏水，造成其屋内屋顶及墙面粉刷的乳胶漆脱落，部分家具浸泡损坏。其损失原告于2016年3月29日委托张掖市金润资产评估事务所进行评估。2016年4月10日，该所以金润评字（2016）13号价格评估报告书认定，原告梁华德损失为7127元。在庭审中被告对此评估报告书表示没有异议。现原告认为被告作为物业公司对其管理的房屋及其配套设施，未尽到必要的管理维修，防护义务。导致其房屋被淹，被告应承担相应的责任。赔偿原告损失8127元。上诉事实，由下列经庭审质证属实的证据予以证实。1.原、被告的当庭陈述；2.原告提交的张掖市金润资产评估事务所的第（2016）13号价格评估报告一份；3.被告提交的金安苑住宅小区物业服务合同一份；《张掖市物业管理实施办法》一份；本院以为，物业服务是指服务企业通过与业主签订物业服务合同，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理服务，并维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2014年6月25日，原告所在的甘州区金安苑住宅小区业主委员会与被告签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性约定，合法有效，该物业服务合同的法律效力及于作为业主的原告梁华德，原、被告双方均应履行协议中约定的相关义务。故本案案由应为物业服务合同纠纷。根据物业服务合同的约定：被告应定期检查房屋共同部分的使用状况，对房屋共用部分进行日常管理和维修养护，记录齐全。需要对房屋共用部进行大、中修的，应及时编制维修计划和房屋专项维修资金的使用计划，向社区，业主大会或者业主委员会提出报告和建议。现对原告居住的房屋屋面漏渗水造成原告损失的事实，原、被告双方对此均无异议，虽然原、被告双方均无证据证明原告的屋面渗漏水是何原因造成的，且不排除由于第三方原因造成屋顶渗漏水，原告居住的房屋屋面，作为该小区居10号楼的楼顶屋面，应属于物业服务合同中所称的物业共用部分，其日常维修、养护和管理以及大，中修，被告均应按物业服务合同第三条第一款2、4项的约定履行自己的义务。不论是房屋屋面因正常破损或其他第三方原因造成损坏，如果不属于服务合同所称的大、中修情况，被告均负有日常维修、管理和养护的义务，发现问题及时养护、维修，如果破损或损坏程度达到物业服务合同所称的大、中修的情况，被告亦应在日常管理、养护中，及时发现问题，并就此问题及时向社区业主大会或业主委员会提出报告和建议，建议进行大、中修。但被告在履行物业服务合同过程中，首先无证据证明其履行了原告居住的屋面的日常维修、养护和管理义务，其次被告亦无证据证明其在日常管理中发现该屋面存在渗漏水的隐患的事实；另外被告亦未就该房屋屋面渗漏水情况，做出客观分析，是否达到了大、中修的情况，向社区、业主大会或业主委员会提出报告或建议，由此可以认定，被告在履行物业服务合同过程中对物业共用部分本案涉及的原告居住的房屋屋面方面未尽到日常维修、养护或管理义务，已构成违约。依法应赔偿损失的违约责任。故原告主张因被告未尽到日常管理，维修义务，导致其房屋及财产受损，要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告损失问题，在庭审中原告提交了张掖金润资产评估事务所评估的该房屋损失的评估报告，被告对此未提出异议。本院依法予以认定。至于鉴定费1000元，虽系其必要支出，但原告对此未提供证据证明具体数额，对此，原告应承担举证不能的法律后果。关于被告辩称，对房屋共用部分进行维修，其不是适格的责任主体。但根据物业服务和同的约定，对共用部分的日常管理、维修及养护，是其应尽的义务，虽然对于共用部分的大、中修，根据合同约定，不属于其责任，但根据合同约定，首先共用部分的屋面是否存在渗漏现象，是否进行大、中修，均应由其在日常管理中，发现问题，并根据上述具体情况提出方案报告业主大会或业主委员会，故被告的上述辩称理由与
本院查明的事实相悖，其辩称理由本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条一款，第一百零七条，第一百一十三条一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷条件具体适用法律若干问题的解释》第一条，第三条之规定，判决如下；
一、被告张掖市金安物业管理有限责任公司赔偿原告梁华德财产损失7127元；于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告梁华德的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告张掖市金安物业管理有限公司负担。原告已交纳，由被告直接给付原告，本院收取原告的受理费不再退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判员 陆 军
二〇一六年七月二十九日
书记员 马皓捷 来源：百度搜索“”