北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第19877号原告北京京环永利投资管理有限公司，住所地北京市丰台区花乡郑王坟（纪家庙联合公司南500米）。法定代表人田宝贵，总经理。委托代理人熊韶华，北京市中产律师事务所律师。委托代理人田学涛，男，1977年10月1日出生，北京京环永利投资管理有限公司总经理。被告北京巨擘达物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区花乡郑王坟万柳桥南97号168室。法定代表人丁海，董事长。委托代理人许立天，北京市铸成律师事务所律师。
原告北京京环永利投资管理有限公司（以下简称京环永利公司）与被告北京巨擘达物业管理有限责任公司（以下简称巨擘达公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告京环永利公司的委托代理人熊韶华、田学涛，被告巨擘达公司的法定代表人丁海、委托代理人许立天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告京环永利公司诉称：2006年12月31日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定将位于北京市丰台区花乡郑王坟97号院占地约21978平方米厂区内房屋建筑，面积约14000平方米及附属设施出租给被告使用。租赁期限20年，从2007年5月8日到2027年5月7日止。合同签订后，原告按合同约定将房屋交付被告使用。被告违反合同约定在没有取得原告同意和行政部门改建申报审批的情况下，私自将承租的房屋进行内部改造成7平方米小房间进行出租，另违建3000多平方米（两个800平方米加层，羽毛球馆1500平米），出租住户近2000人，造成严重安全隐患。为此，丰台区政府、丰台区花乡安全生产委员会、花乡农工商联合总公司多次下达《安全生产检查记录单》要求被告整改，消除安全隐患，拆除违建房屋。被告收到执法部门执法告知后，置之不理。2015年8月8日，被告擅自将承租的A1楼房屋进行改造，将该房屋第一层内三堵承重墙拆除。为此，丰台花乡安全委员会下达《督办单》要求：停工、增派人手、死看死守、确保安全。同时，原告主管单位丰台花乡经贸公司责令原告对该房屋进行24小时保安看守。2015年8月14日，原告要求被告保证出租房屋安全责任，限期恢复房屋原状，并签订安全《协议书》，被告拒绝签订协议书。鉴于被告接二连三违约。现诉至法院请求判决解除双方签订的《房屋租赁合同》。
被告巨擘达公司辩称：
一、原告诉被告其中部分违约与事实和合同约定严重不符。原告称被告违反合同约定在没有取得原告同意和行政部门改建申报审批的情况下，私自将承租的房屋进行内部改造成7平米小房间进行出租，这与事实和合同严重不符。双方签署的《房屋租赁合同》规定被告在不影响建筑物主体结构的前提下，经原告同意可以进行内部改造，但合同未规定被告以什么形式征得原告同意，且合同规定被告接受原告委派人员对租赁的场地及房屋的使用情况检查，被告在合同签订过程中，签订后直至现在的履行中均是以口头通知形式来理解并且履行的。被告在合同商签前就强调改扩建对被告搞活经营至关重要，在合同签订后又口头通知原告拟对A区4、5、6#厅及B区3、4、5厅改造并转租，原告均同意还为被告出具了证明。原告的办公楼（小白楼）就在被告承租的院内，从房屋租赁改造后直至起诉前，原告均未提出任何异议。同时合同也没有被告的改造须报请行政部门申报审批后方可进行的规定。原告称被告另违建3000多平方米出租住户近2000人造成严重安全隐患。被告承租后2007年、2008年建的3000多平米建筑（即原A区8号羽毛球馆和原B区十厅、六厅）写字楼，都是在原告同意后进行的施工，而且进行了转租，原告一直配合和认可，并出具了合法手续。次承租人都是合法的商户或有身份证的公民，住户均按照北京市相关规定进行了登记，2010年北京京环家具有限公司（即被告承租的97号院）还被评为2009年度首都文明单位。至于防止火灾等灾害事故，被告一直按照规章制度对大院进行严格管理，时至今日在合同履行的近9年时间里，被告承租的大院未发生过任何安全事故。原告称丰台区政府、花乡安全生产委员会、花乡农工商联合总公司多次下达《安全生产检查记录》要求整改，消除安全隐患，拆除违建房屋。在2015年8月8、9日期间发生的次承租人拆改A1楼l层室内3间隔断墙前,没有谁要求被告拆除违建房屋，每年历次的各项检查，被告都是给予积极配合，整改也均取得了成效。这些整改所涉事项和措施本身与合同规定的解除、终止事项无任何关系，不能作为约定或法定合同解除和终止的理由。2007年1月和8月，被告为解决大院内网络通信无线信号覆盖问题，在征得原告口头同意，按北京网信通和中国移动的要求出具了产权证明后并根据其指定的地点与北京网信通信息技术有限责任公司、中国移动通信集团公司商签了铁塔建设合同。原告及其上级主管部门和花乡安全生产委员会在2008年对被告承租的大院联合大检查中，均未提出任何异议。2009年10月，北京网信通信息技术有限责任公司要求被告对建设的铁塔提供产权单位的授权证明，为此，原告于2009年10月23日出具了授权证明。
二、原告诉被告对A1楼进行改造的违约事实。1、拆改房屋内隔断墙所造成的违约不是基于被告自己的故意形成。被告根据合同可以整体和部分转租的规定，于2015年7月7日将位于A1楼1层部分房屋租赁给王合平，按照与次承租人签署的房屋租赁合同第6.4、6.5条款的规定，次承租人应该不得擅自改建、拆除和改变房屋结构。由于该房屋位于临街处，次承租人向被告请示将临街处的一窗户改为出入门，被告征得原告同意后，遂同意其进行装修并改造。但在实施过程中，其擅自扩大改造范围将原告房屋内3间隔断墙部分拆除；由于次承租人违约造成了被告的违约，应向原告承担责任，但这并非被告自己主观故意直接造成的。发生此事件后被告极力配合原告,力主恢复原状，但未能得到原告同意。2、因次承租人违约而造成被告的违约只占合同履行中极少部分。被告按照合同租赁了原告约21978平方米的厂区及区内的房屋建筑面积约14000平方米，而王合平承租的A1楼l层部分房屋面积不到被告整个合同房屋租赁面积的百分之三。因此，不属于被告整体违约或基本违约。3、合同中约定的解除条件。合同第五条禁止事项中禁止原告在合同履行期间将房屋及土地使用权收回，之所以订立该条款系当初在商务谈判时，被告因要对原告拟租赁的厂区进行大量投资改造，以符合被告预期经营目的且当时拟租赁的厂区不被人看好也没有打开市场，如果被告巨额投入后，期限过短或在合同履行期限内因改扩建问题被收回将面临巨额投入的损失，故要求在合同中必须有原告在合同履行期限内禁止收回的条款。合同第二条规定了租赁期限为从2007年5月8日至2027年5月7日共计20年，应该说在合同履行期限内禁止收回条款是该合同订立时的原则事项或特别约定事项，虽然合同规定了解除条款，但实际合同约定的解除，其后果就是土地使用权的收回，这就同《合同》第五条中禁止收回的规定相矛盾。既然禁止收回是特别约定的条款，且当初被告是以其为合同签订基础的，就应严格遵守，应优于其它矛盾条款的解释。当事人想解除合同，必须符合《合同法》第94条规定的法定解除条件。而本案原告的诉讼请求和事实理由则根本与法定解除条件不符，故原告无权解除合同。4、按照原告所引用的条款，亦应无权解除合同。即便原告按照合同第十三条有权解除合同，但原告目前的诉讼仍然不能适用该条款而解除合同。按照该项规定，守约方必须履行经书面敦促仍未按期纠正违约才有权废除合同，违约方在接到书面通知3日内不做任何反应的，则视为认同。本案中，原告没有向被告发送限期改正的书面通知。5、被告无根本性违约且可进行补救。被告已采取了拟恢复原状的措施，而原告却以各种理由推脱不让被告进场恢复。通过恢复，所涉房屋可以继续履行，而其他房屋不涉及任何违约导致解除合同的问题。
经审理查明：原告京环永利公司原名为北京京环建安门窗有限公司。2010年9月21日，北京京环建安门窗有限公司更名为京环永利公司。2006年12月31日，原告京环永利公司（甲方）与被告巨擘达公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市丰台区花乡郑王坟万柳桥南占地约21978平方米厂区内房屋建筑面积约14000平方米及附属设施出租给乙方使用。租赁期限20年，从2007年5月8日到2027年5月7日止。合同第五条禁止事项约定禁止甲方在合同履行期间将房屋及土地使用权设定抵押和收回。禁止损坏厂区绿化环境（乙方负责日常的维护保养，乙方因经营需要经甲方同意可移栽花木）。第六条遵守事项约定乙方安全使用所承租的房屋及附属设施，对房屋主体结构及配电室设施不得拆改。若在不影响建筑物主体结构的前提下，经甲方同意可进行内部改造。第七条租赁期间的房屋修缮和装修约定乙方装修改造需经甲方同意后方可施工，但甲方不承担任何责任，不得影响相邻单位的正常经营。如出现违规施工，乙方自行承担一切法律后果和经济损失。第十三条合同的生效、解除和终止条款约定一方如有下列违约行为之一时且经另一方一次书面敦促仍未按期纠正违约行为，另一方有权不再经任何敦促即可书面通知违约方废除合同，违约方接到书面通知三日内不作任何反应，则视为认同，若因此而使对方遭受损失时违约方应予以赔偿全部损失。1、乙方拖欠房屋租金达15天以上的；2、甲方拖延提供其责任范围内的资料手续或者拖延履行义务的；3、一方违反本合同《禁止事项》所规定的内容；4、双方或其代理人，雇用人员等所有相关的人员若妨碍另一方按照本合同规定的对本厂区及房屋的占有权和使用权，或者由于故意行为或者过失行为使厂区及房屋遭到严重损失。庭审中，原告提供2008年12月3日的《补充合同》，约定由甲方长期使用院内二层小白楼作为办公场所，该补充合同仅有被告法定代表人丁海签字。2010年3月8日，原被告就乙方拟在甲方所属（97#）院南侧写字楼上加盖一层办公用房事宜达成《补充协议》。2011年11月7日，原被告签订《补充协议》将给付租金的日期作出更改。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用。被告将承租的房屋进行内部改造并进行转租，并另建羽毛球馆、铁塔等。原告称被告违反合同约定且没有取得原告同意和行政部门改建申报审批。被告称原告系口头同意，且原告在涉案院落办公，对改建知晓而未做否认表示。2015年7月7日，被告将A区1号楼1层部分房屋转租给案外人王合平。同年8月8日，案外人王合平对A区1号楼一层房屋进行改造，拆除了该房屋一层内部分承重墙。2015年8月12日，北京市丰台区花乡经贸公司在A区1号楼张贴《告知书》，告知决定于2015年8月12日对此楼进行封闭。2015年8月14日，原告与被告就此事进行协商，原告向被告提出《协议书》，载明：甲方现对乙方提出：1、严格遵守各年度甲乙双方签订的各项工作综合责任书。2、严格执行房屋租赁合同的规定。3、立即将私自开通的后门和私自打通的主体楼一层三道没有过梁的主体结构承重墙在保证安全的前提下恢复原样，并由第三方进行安全评估，甲方保留乙方严重违约的追诉权。4、鉴于以前屡屡发生的违建问题与管理混乱问题，为便于更好的管理与制约，如果以后发生类似的违法、违约、违规问题，则甲乙双方的房屋租赁合同自动终止，乙方负全部违约责任。被告未在该协议书上签字，称因该协议改变了原合同约定。庭审中，被告提供北京中奥建工工程设计有限公司针对丰台区花乡郑王坟万柳桥南97号院内1号楼1层窗改门和室内部分房间隔断墙封堵加固改造工程设计说明以及骐际装饰（北京）有限公司于2015年8月25日编制的《墙体封堵洞口加固施工方案》。上述事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《协议书》、照片、当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为:原告京环永利公司与被告巨擘达公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点为原告京环永利公司是否有权解除合同。根据原被告之间签订的《房屋租赁合同》遵守事项条款的规定，乙方安全使用所承租的房屋及附属设施，对房屋主体结构及配电室设施不得拆改。合同的生效、解除和终止条款规定，双方或其代理人、雇用人员等所有相关的人员由于故意行为或者过失行为使厂区及房屋遭到严重损失。经另一方一次书面敦促仍未按期纠正违约行为，另一方有权不再经任何敦促即可书面通知违约方废除合同，违约方接到书面通知三日内不作任何反应，则视为认同，若因此而使对方遭受损失时违约方应予以赔偿全部损失。本案中，被告将涉案A1楼1层部分房屋转租给案外人王合平，案外人王合平于2015年8月8日拆除A1楼1层房屋部分承重墙，违反了合同约定的遵守事项，同时，也符合合同解除条款规定的双方或其代理人，雇用人员等所有相关的人员由于故意行为或者过失行为使厂区及房屋遭到严重损失的情形。2015年8月14日，原告提供书面协议书敦促被告立即纠正其违约行为，被告未签字同意。则原告有权根据合同约定不再经任何敦促即可书面通知被告解除合同。被告于2015年9月28日签署送达原告起诉书笔录，故双方合同于2015年9月28日解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，
判决如下：原告北京京环永利投资管理有限公司与被告北京巨擘达物业管理有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于
二〇一五年九月二十八日解除。案件受理费二万三千元，由被告北京巨擘达物业管理有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤诉处理。
审 判 长 罗红军
人民陪审员 李静
人民陪审员 王素林
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 梁 英 更多数据：