山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁11民终945号
上诉人（原审被告）：史金平，女。
委托代理人：丁志刚，山东宝元律师事务所律师。
委托代理人：丁其昌，山东宝元律师事务所实习律师。
被
上诉人（原审原告）：日照明荣家纺有限公司。
法定代表人：郑成波，经理。
委托代理人：蔡全溪，山东名律律师事务所律师。
原审
被告：姚爱军，男。
上诉人史金平因与被上诉人日照明荣家纺有限公司（以下简称明荣家纺）、原审被告姚爱军房屋买卖合同纠纷一案，不服日照经济技术开发区人民法院（2014）日开民一初字第458号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：姚爱军与史金平于1996年9月16日依法登记结婚，2008年1月24日离婚。双方在婚姻关系存续期间，购买明荣家纺位于太原路西、连云港路北住宅楼一处（2号楼1单元401室）。2002年2月18日，姚爱军与史金平以史金平（乙方）名义（合同中的签字系他人代签）与明荣家纺（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：
一、甲方将位于太原路西、连云港路北，日房40237号2号楼东单元4层东户住房一套出售给乙方，该套住房建筑面积78.2319平方米，每平方米价格920元，附属部分地下室9.5094平方米，每平方米价格440元，合计总价格76157.49元，出售给乙方，最终结算以房产证面积为准；
二、甲方于2002年5月1日前收足乙方的全部购房款，共计76157.49元，并出具收据；甲方在乙方交足购房款和乙方所需承担的手续费后当日内将该住房交给乙方管理，以交接钥匙和收据为凭；未按时交足购房款和手续费的视为乙方违约，甲方有权解除合同；乙方于2002年5月1日前向甲方交足购房款76157.49元，并收取收据；乙方在交足购房款和手续费后当日内接管该套住房，以办理钥匙交接手续为凭；乙方在接管房屋后，发现附属设施与合同不一致的须于7日内提出异议；如一方违约须向对方支付房屋总价格10%的违约金，并赔偿对方的损失。2002年3月12日，姚爱军向明荣家纺缴纳上述房屋的购房款50000元。2002年4月3日，日照市房地产管理局颁发房屋产权证书，产权人为史金平，房权证号为日房字第××。2008年1月24日，姚爱军与史金平经法院依法调解离婚，双方在分割财产时未涉及本案房屋。现房屋产权登记在史金平名下，土地使用权登记在明荣家纺名下，使用权类型为出让，用途为工业用地。上述合同签订后，姚爱军与史金平未向明荣家纺缴纳剩余房款，双方未办理房屋交接。自2002年至今，姚爱军、史金平未占有、使用过房屋，房屋的相关权利证书在明荣家纺处保存。2001年至2005年史金平在国外工作，姚爱军、史金平在购买上述房屋时，由姚爱军办理缴款等全部购房手续，史金平对双方签订买卖合同、姚爱军办理相关购房事宜无异议。明荣家纺主张，姚爱军缴纳50000元购房款后，于2002年5月28日“退房”，双方签订退房协议，明荣家纺当日将购房款50000元退还姚爱军。为证实其主张，明荣家纺提供姚爱军与公司实际控股人陈志远签订的退房协议及付款凭证各一份。退房协议内容为“甲方明荣家纺陈志远，乙方姚爱军史金平（夫妇），经双方协商，乙方将明荣家纺公司开发的住宅楼（2号楼1单元401号）退还给甲方，甲方将所收房款退还给乙方，待乙方家属史金平回国后无条件协助办理房产证更名、过户给甲方事宜。甲方陈志远乙方姚爱军2002年5月28日”。付款凭证日期为2002年5月28日，金额为50000元，事由为退房款，收款人为姚爱军。上述证据经质证，姚爱军对退房协议的真实性无异议，对付款凭证不能确定是否是其本人签字及捺印，但认可已经退还房款，且不申请笔迹及指纹鉴定。史金平对上述证据均不予认可。同时查明，2013年6月19日，陈志远作为原告将姚爱军、史金平曾诉至原审法院，请求判令姚爱军与史金平协助办理过户登记。在该案审理过程中，明荣家纺曾出具证明一份，内容为“我公司位于日照经济开发区太原路西连云港路北的职工住宅楼（2号楼1单元401号）的房屋，2002年5月28日，原购房员工姚爱军、史金平退房后已将该房屋卖给公司陈志远所有，因原办理房产证时的疏忽错误的登记在史金平的名，现我公司同意将房产证办理陈志远名下，有关办理房产证等手续均由陈志远办理，我公司不再参与，所有权利与我公司无关。2013年5月22日”。2013年12月10日，明荣家纺（甲方）与陈志远（乙方）又签订协议书一份，内容为：“甲方开发的位于日照市太原路西、连云港路北，公司院内的2号楼1单元401号房屋，该房屋原来转让给乙方所有，后因为房屋产权姚爱军、史金平不配合办理变更登记手续，导致不能取得房屋所有权，该房屋退回甲方所有”。2013年12月13日，陈志远以需补充证据为由撤回该案的起诉。还查明，2014年9月17日，史金平以返还原物纠纷将日照明荣家纺有限公司、陈志远诉至原审法院，请求判决日照明荣家纺有限公司、陈志远将本案涉案房屋的房屋产权证交还史金平，并要求日照明荣家纺有限公司、陈志远支付史金平房屋使用费60000元，该案尚在审理过程中。原审认定上述事实的证据有各方当事人当庭陈述，房屋买卖合同、房屋产权证书、收款凭证、退房协议、民事调解书、民事裁定书等。原审法院认为：姚爱军、史金平在夫妻关系存续期间向明荣家纺购买房屋一套，并缴纳购房款50000元，双方无异议，原审法院予以确认。双方有争议的问题是：
一、姚爱军是否与明荣家纺“退房”并收回购房款；
二、该行为如属实，是否对史金平产生效力。关于第一个问题，姚爱军在缴纳购房款后，于2002年5月28日又与明荣家纺解除该房屋买卖合同，有退房协议及收款凭证证实，姚爱军对上述事实无异议，原审法院予以确认。史金平虽不认可，既未提供相反的证据予以反驳，也未证实其已经缴纳剩余购房款；双方在协议离婚分割财产时，均未提及该房屋的分配问题，自2002年购房起至明荣家纺提起诉讼已十余年间，双方未办理过房屋交接，姚爱军与史金平从未占有、使用过房屋，未持有该房屋的所有权证等相关权利凭证，未向明荣家纺提出异议或向其主张相关权利，其行为可以表明双方对该房屋已处置完毕，现史金平辩称其对姚爱军解除合同的“退房”行为不知情有悖常理，原审法院不予采信。关于第二个问题，姚爱军的行为是否对史金平产生效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。姚爱军向明荣家纺购房及解除合同的行为均发生在姚爱军与史金平夫妻婚姻关系存续期间，当时史金平尚在国外，在购房时，姚爱军代史金平行使合同订立、房款缴纳、房产证办理等房屋购买的全部相关权利，当姚爱军与明荣家纺退房时，明荣家纺有理由相信姚爱军解除房屋买卖合同的行为亦是姚爱军与史金平夫妻双方的共同意思表示，姚爱军的代理行为有效，应当对史金平产生效力。综上，姚爱军、史金平与明荣家纺之间的房屋买卖合同已经解除，其已交付的购房款已退还，该房屋所有权应归明荣家纺所有，史金平应当协助办理房屋产权过户手续，故对明荣家纺的主张，原审法院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，原审判决：
一、确认位于日照经济技术开发区太原路西、连云港路北的楼房一处（2号楼1单元401号，房权证号为日房字第××号）的房屋所有权属于明荣家纺。
二、姚爱军、史金平于判决生效之日起三十日内协助将房权证号为日房字第××号项下的房屋所有权过户登记在明荣家纺名下。案件受理费5800元，明荣家纺负担2900元，姚爱军、史金平负担2900元。
上诉人史金平不服原审判决上诉称：
一、一审法院认定事实错误，证据不足。上诉人与被上诉人于2002年2月18日签订房屋买卖合同，从被上诉人处购得涉案房屋，该房屋买卖合同真实有效。2002年4月4日，日照市房地产管理处发放房屋产权登记簿，涉案房屋依法登记在史金平名下，载明房屋所有权人为上诉人史金平一人所有。一审法院认定原审被告办理了退房手续，并且退还了购房款，明显认定事实错误，而且该认定没有证据证实。一审法院未审查被上诉人提供的证据是否真实，被上诉人提供的退房和退房款50000元证据不仅不完整，而且未提供退房款50000元的相关证据原件，根本无法证实其主张。一审法院对于被上诉人的证据未履行审查义务，却据此作出相关认定，属于认定事实错误。涉案房屋上诉人从未办理过退房手续，房屋所有权依法属于上诉人。
二、一审法院适用法律错误。1、退房协议不仅没有上诉人的签字和追认，被上诉人也没有提供退房收款凭证，在上诉人不知情，被上诉人主张退房事实而没有完整的证据证实确已退房情况下，而一审法院却认定退房行为有效，明显适用法律错误。买卖合同的双方是上诉人与被上诉人，而所谓的退房协议的双方却是案外人陈志远、原审被告，退房协议等并没有上诉人的签字，也没有被上诉人的盖章，更没有被上诉人股东会决议，这样的一份决议，从形式上还是法律上都应是无效的，因此退房协议、退房收款收据都是无效的。2、一审法院认定原审被告姚爱军的行为有效于法不符，适用法律错误。根据《合同法》第四十八条之规定，原审被告姚爱军的代理行为是无效的，上诉人对此不知情，也未对此进行追认，因此原审被告的行为对上诉人不产生法律效力，且被上诉人的行为不符合“相对人有理由相信”这一规定。3、即使上述退房协议等有效，即使存在退款行为，也不影响涉案房屋所有权人为史金平的事实，也不会对房屋所有权产生任何法律影响。上诉人并未将涉案房屋所有权转让给被上诉人，被上诉人不能获得涉案房屋的所有权。因此房屋所有权人仍为史金平。
三、一审法院程序违法。一审法院在庭审中，并未对判决书载明的两个争议问题进行有针对性的调查，一审法院在庭审中调查的两个争议问题是：1、被上诉人主体是否适格；2、房屋所有权人是否为上诉人。而一审法院判决所认定的两个争议问题是“1、原审被告是否退房并收回房款”，2、该行为如属实，是否对被告史金平产生效力。一审法院在审理过程中对于上述判决依据的争论问题，并未进行调查，原被告对此也并未进行举证、指正、辩论。因此，一审法院程序违法，判决结果严重损害了上诉人的合法权益，剥夺了上诉人的诉讼权利，判决结果不但违法，而且显失公平、正义。综上，一审法院认定事实错误，证据不足；适用法律错误；程序严重违法。请求二审法院依法撤销一审法院的民事判决书，依法维护上诉人的合法权益。另外，庭审时补充：被上诉人的原审原告主体资格不适格，经核实涉案退房协议的当事人的经办人是被上诉人公司的实际控制人股东陈志远，系自然人而不是公司，涉案原审原告不符合民事诉讼法规定的原告主体资格。
被上诉人明荣家纺答辩称：
一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
二、在本案中经法庭调查所查明的事实，上诉人所谓的购房行为均是由其前夫姚爱军在婚姻关系存续期间办理的，其前夫姚爱军在购房和退房的过程中始终由其出面，这足以说明在夫妻关系存续期间姚爱军有权以夫妻名义，并代表夫妻办理相应的民事行为，所产生的后果应由夫妻双方共同承担，而且在上诉人与原审被告2008年离婚时也从未涉及到本案的房屋，这说明上诉人与原审被告已经明知该房屋在2002年就已经做出了解除买卖合同并退房的行为，上诉人及其原审被告的退房行为是合法有效的，上诉人从未占有使用过该房屋，也能表明上诉人对该房屋已经退房的事实是清楚。原审被告姚爱军未答辩。本院
经审理查明：上诉人史金平二审期间提交银行交易单据一宗，2002年6月20日上诉人通过韩国外汇银行汇给姚爱军8450美元，2002年10月25日上诉人通过韩国外汇银行汇给姚爱军4030.64美元，2003年8月25日上诉人通过韩国中国银行汇给姚爱军5903.7美元，2004年9月20日上诉人通过韩国外汇银行汇给姚爱军4306.63美元，2005年5月12日上诉人通过韩国中国银行汇给姚爱军691.69美元，2005年5月12日上诉人通过韩国中国银行汇给姚爱军7312.11美元，总计30694.77美元。用于证明这期间买房是上诉人出资，涉案退房协议系被上诉人与原审被告相互串通，是虚构的，这段时间上诉人汇给原审被告20多万元，原审被告并不缺钱。被上诉人明荣家纺对上述证据质证认为，一、这些证据均是来自于韩国，这属于在境外形成的证据，应当由中国驻来源国的使馆给予认证。
二、只有两份汇款人是上诉人，其余四份并非上诉人。
三、从时间上看最早的是2002年6月20日，而在本案中所争议的房款交纳的时间是2002年3月12日，2002年的5月28日被上诉人就已经将房款退给了姚爱军，涉案的5万元与上诉人提供的证据当中的款项并不在一个时间段，该款项与上诉人主张的款项没有关联性。本院
经审理查明的其他事实和证据与原审一致。
本院认为：史金平与姚爱军于1996年结婚，2008年离婚。2002年2月18日，双方从明荣家纺处购买涉案房屋，约定购房款76157.49元，2002年3月12日，姚爱军交付房款50000元，2002年4月3日，涉案房屋登记于史金平名下，剩余房款至今未付，2008年史金平与姚爱军离婚时双方均未提及该房屋。上述事实清楚，本院予以确认。涉案房屋虽登记于史金平名下，但系史金平与姚爱军婚姻存续期间购买，史金平无证明该房屋系其个人财产，其主张涉案房屋系其个人所有没有事实和法律依据。各方争议的焦点问题在于退房协议是否有效。明荣家纺主张退房协议有效，姚爱军已办理了退房手续，明荣家纺原审提交了退房协议一份及付款凭证一份，姚爱军认可涉案房屋已办理退房手续，房款已退还，史金平不予认可，主张姚爱军无权代理史金平退还房屋，退房主体错误，退房协议无效。明荣家纺提交的退房协议由陈志远与姚爱军签字，无明荣家纺的印章，但陈志远系明荣家纺实际控制人，姚爱军亦认可实际收到明荣家纺退房款50000元，因办理退房手续时，史金平未在国内，明荣家纺有理由相信姚爱军有处分权，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，且史金平与姚爱军离婚时，双方均未提及该房屋，因此，涉案房屋应为已办理了退房手续，退房协议有效，根据该协议，涉案房屋虽至今仍登记于史金平名下，但根据退房协议，涉案房屋应系明荣家纺所有，史金平应配合明荣家纺将涉案房屋变更登记至明荣家纺名下。涉案房屋系由史金平、姚爱军在婚姻存续期间从明荣家纺处购买，又由明荣家纺将购房款退回，明荣家纺具备诉讼主体资格。原审判决中载明的焦点问题为：1、原审被告是否退房并收回房款；2、该行为如属实，是否对被告史金平产生效力。该两个焦点问题的确定直接影响被上诉人主体是否适格及房屋所有权人是否为上诉人的认定，焦点问题的变更并不违反法律规定，史金平主张原审程序违法没有依据。史金平二审提交了银行交易明细一宗，史金平未举证证明该交易明细与本案有关联性，且上述银行交易明细不能证明姚爱军不缺钱从而没有必要退房，对上述银行交易明细，本案中不予采信。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人史金平负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理
审判员 李 云
代理
审判员 汤 阳
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 赵小璐 来自