上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初1554号原告邵大明，男，1959年5月28日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代��人邵昌昇，男，1986年5月6日出生，汉族，住上海市松江区。委托代理人崔萍，上海科尚律师事务所律师。被告隆承桂，女，1964年10月14日出生，汉族，户籍地址重庆市。委托代理人孙正杰，上海孙正杰律师事务所律师。委托代理人孙吉尔，上海孙正杰律师事务所律师。
原告邵大明与被告隆承桂房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由
审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告邵大明及其委托代理人邵昌昇、崔萍，被告隆承桂及其委托代理人孙正杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵大明诉称，原、被告于2015年9月4日就上海市普陀区北石路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“北石路房屋”)签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以合同价款人民币1,100,000元(以下币种均为人民币)购买被告名下北石路房屋。合同签订前，原告已先行支付房款370,000元，余款730,000元约定于2015年12月12日前支付。2015年10月21日，被告将系争房屋提前交付原告。后经双方协商，原告在2015年12月31日前支付剩余房款后，随时可申请房屋产权过户手续。2015年12月8日，原告通知被告已凑足房款，但被告却反悔不同意继续交易，并发函擅自解除合同。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求：
一、判令被告继续履行原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》，配合原告办理房屋产权过户手续及维修基金、煤气过户手续；
二、判令被告支付违约金880元(按被告已收款的日万分之一计算，自2015年12月18日支付至实际过户日止，暂时计算至12月25日)；
三、本案诉讼费、保全费由被告承担。审理中，原告邵大明变更第二项诉讼请求为：判令被告支付违约金50,000元。
被告隆承桂辩称，按照合同约定，原告应在2015年12月12日前支付剩余房款，但原告并未及时付款，存在过错。双方原定2015年11月7日办理房屋产权过户手续，但因被告未能获批银行贷款、原告系单身、原告违反限购规定等原因，多次推迟过户日期，同样存在过错。而原告所负义务为交付房屋，已实际履行，故原告并无过错。因原告迟延履行，被告于2015年12月18日发函催告，但原告仍未履行，故于2015年12月28日发函通知解约，该函件已于2015年12月30日送达原告，故双方合同已经解除。
经审理查明：
一、被告隆承桂系北石路房屋的登记权利人。2015年9月4日，被告隆承桂作为甲方，原告邵大明作为乙方，在案外人上海乐意房地产咨询部公司的居间介绍下，签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。该合同主要约定以下内容：原告邵大明以合同价款1,100,000元购买北石路房屋；付款方��为：乙方于2015年9月2日前支付200,000元作为定金；乙方于2015年9月2日前支付100,000元、于2015年9月20日前支付70,000元、于2015年12月12日前支付680,000元、于2015年12月12日前支付50,000元；乙方贷款680,000元整，贷款不足部分乙方用现金向甲方支付，可交房时间以银行放贷款为准，款清交房，尾款留50,000元；双方确认，在2015年11月7日前共同申请办理转让过户手续；乙方未按约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.01%的违约金，合同继续履行；甲方未按约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付逾期未付款的0.01%的违约金，合同继续履行。
二、2015年8月25日、2015年9月2日，原告邵大明分别给付被告隆承桂现金20,000元、180,000元，被告隆承桂分别出具收据，注明为收取北石路房屋定金。2015年9月2日、2015年9月6日，原告邵大明分别给付被告隆承桂现金120,000元、50,000元，被告隆承桂分别出具收据，注明为收取北石路房屋房款。
三、2015年10月21日，被告隆承桂将北石路房屋交付原告邵大明。
四、原告邵大明名下中国工商银行账户(账号尾号为9136)的交易明细显示，截止2015年12月8日，账户余额为724,771.90元。
五、原、被告通过微信手机客户端软件来往的聊天记录显示：2015年11月10日，原告邵大明发送消息：“隆姐明天不去交易了，改到星期五去了……”，被告隆承桂答复称：“好的”；2015年11月12日，原告邵大明发送消息：“隆姐明天早上9点去交易所”，被告隆承桂答复称：“好的，知道了”；2015年11月17日，原告邵大明发送消息：“隆姐，明天早上9点去交易所”，被告隆承桂答复称：“好的”；2015年12月8日，原告邵大明发送消息：“隆姐你好，68万元我己(应为“已��)借到，请明天下午到中间(应为“中介”)碰面讨论回款(应为“汇款”)之事”，被告隆承桂答复称“收到了，晚点给你电话。”六、2015年12月18日，被告隆承桂出具《告知函》，告知因原告邵大明拒绝配合办理产权过户手续，致房地产买卖交易无法进行，故告知务必于2015年12月18日14时前前往居间方处洽谈解约事宜；该函件原告邵大明已收到。2015年12月28日，被告隆承桂出具《解约通知函》，通知因原告邵大明的根本违约行为导致严重损失，故正式解除买卖合同，并于2015年12月31日前归还房屋钥匙；该函件原告邵大明已收到。
七、案外人上海乐意房地产咨询部公司的法定代表人归林华出庭作证称：“……11月13日去过交易中心，因为政策有变，需要延长5天，所以11月18日又去了一次，办理贷款合同。贷款没有办成功的原因是原告审核出来还有其他房��，需要去名字。当时口头协商的，被告要求年底之前拿到钱款，本来想变更合同约定的，但是因为双方还是比较和谐的，所以没有实际变更合同条款。被告当时没有别的要求，仅要求年底拿到房款。12月8日我发消息通知被告可以过户，根据惯例最后一笔钱是交易同时支付……”。
八、2015年8月30日，原告邵大明与案外人签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定以将其名下的上海市普陀区真如西村XXX号XXX室房屋售予案外人，同时约定在交房前办妥户口迁出手续，否则按每日人民币100元支付违约金至户口全部迁出之日止。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、收款收据、银行账户交易明细、微信聊天记录、证人证言、《告知函》、《解约通知函》及当事人陈述等证据予以证明。审理中，原告邵大明表示，依据双方签订��《上海市房地产买卖合同》第十条的约定，每逾期一日应支付逾期未付款的0.01%的违约金，但该违约金标准过低；因北石路房屋尚未办理产权过户，致使户籍不能及时从原告已出售的房屋内迁出，导致支付违约金，同时，原告筹措房款还有利息损失；因此原有违约金标准不足以弥补上述损失，故原告按照变更后诉讼请求第二项的标准主张违约金。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原、被告在中介方的居间介绍下，经过充分磋商签订《上海市房地产买卖合同》，该协议系当事人的真实意思表示，内容不违背法律规定，故对原、被告均具有约束力。现原、被告的争议焦点主要集中在双方为何未办理房屋产权过户手续及合同是否应继续履行。依据已查明的事实，双方原定房屋产权过户日期为2015年11月7日前，但双方实际并未在此期限内办理；而双方的往来微信聊天记录显示，2015年11月12日、2015年11月17日，双方曾两次重新约定办理过户手续的日期，可证明双方对变更原合同约定已达成合意，被告隆承桂并未对此提出异议，故被告隆承桂认为双方未能2015年11月7日前办理过户手续，即系原告邵大明违约，显然并无依据。原告邵大明称双方已口头约定2015年12月31日前支付剩余房款，并在付款后随时可办理过户手续，并为此提供证人证言予以证明；
本院认为，虽然原告邵大明对所述意见并无直接证据予以证明，但通过已查明的事实可显示，双方并未对办理过户手续的日期进行重新约定，故双方有权随时磋商确定该期限。因此，虽然双方未能在原定2015年11月7日办理过户手续，但不能据此判定任何一方存在违约行为。其次，关于双方签订的《上海市房地产买卖合同》是否应继续履行，双方同样存在分歧。依据该合同的约定，在买方逾期付款或卖方逾期交房时，违约方需承担违约责任，但合同应继续履行，并未约定迟延履行时一方可获得合同解除权，因此双方应在对方具备法定的合同解除权的情况下，方可行使合同解除权。被告隆承桂认为，因原告邵大明存在根本违约行为造成其严重损失，故有权解除合同。但依据以上分析，双方未能在原定期限内办理过户手续，并不能判定系原告邵大明违约；同时原告邵大明已在原定的付款期限之前，即2015年12月12日前，已具备支付剩余房款的条件，并及时表达其愿意支付房款的意愿，但被告隆承桂并未给予积极答复，故仅依据在2015年12月12日前未收到房款，即认为原告邵大明存在根本违约，同样缺乏依据。因此，双方并不符合法定的合同解除条件，双方签订的《上海市房地产买卖合同》应继续履行。原告邵大明认为被告隆承桂在2015年12月18日擅自单方解除合同，造成其实际损失高于合同约定的违约金标准，故要求被告隆承桂承担违约金50,000元。
本院认为，原告邵大明所称意见并无充分依据，无法证明相关损失已实际发生，对其主张难以支持；且房屋已实际交付，双方对办理过户手续的日期又未进行约定，故亦不能依据“甲方未按约定期限交接房地产”要求被告隆承桂承担违约责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，
判决如下：
一、原告邵大明与被告隆承桂就上海市普陀区北石路XXX弄XXX号XXX室房屋《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)继续履行；
二、原告邵大明应于本判决生效之日起十日内给付被告隆承桂购房款人民币730,000元，被告隆承桂应于得款之日��十日内配合原告邵大明办理上海市普陀区北石路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更过户手续及维修基金、煤气户名的变更手续；
三、对原告邵大明的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费人民币5,000元，由被告隆承桂承担。案件受理费人民币14,700元，减半收取，计人民币7,350元由原、被告各半承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 于凯
二〇一六年七月二十九日
书记员 吴婷附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来自：