陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕08民终25号上诉人（原审被告）郭某。委托代理人高某某，陕西文星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）榆林市榆阳区苗圃。法定代表人马某某，该苗圃主任。委托代理人郭某某，该苗圃员工。委托代理人常某某，陕西尊尚律师事务所律师。
上诉人郭某因房屋租赁合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2015）榆民初字第05361号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人郭某及其委托代理人高某某，被上诉人榆林市榆阳区苗圃的委托代理人郭某某、常某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明以下事实：2009年10月27日，榆林市榆阳区苗圃（出租人、甲方）与郭某（承租人、乙方）签订租赁合同，约定：甲方委托陕西腾飞拍卖有限公司主持对其新建商办楼八年经营使用权进行公开拍卖，现乙方竞买成交，成为承租人，为明确双方权利、义务，特订立本合同以资共同信守。第一条成交标的及租赁范围。1、成交标的榆林市榆阳区苗圃1号楼商办楼八年经营使用权。该商办楼坐东向西，为六层建筑（其中一、二层为框架结构，三至六层为砖混结构），建筑面积约为6769.47平方米（此面积不包括甲方办公占用面积）。2、租赁范围。甲方向乙方提供商办楼及其所属的一切附属设备与资产设备。第二条租赁期限。租赁期限为八年即从2009年8月19日起至2017年8月18日止。第三条租金及支付方式。1、经公开竞价确定该商办楼租金为人民币165万元/年。2、本合同签订之日起十日内，乙方须向甲方支付第一租赁年度的租赁费人民币165万元并同时交纳人民币10万元合同履约保证金。3、每年度租赁期限届满之前，乙方须提前二个月交清下年度房租，甲方出具收款收据。第四条出租大楼的交付与腾交。租赁期满或合同解除后，乙方应在三日内腾出并交还出租大楼及附属资产设备。第七条合同的生效、变更、解除和终止。2、本合同如确需变更或解除时，双方应协商一致，并达成书面协议。但因一方严重违约单方解除合同的除外。第八条违约责任。1、乙方不能按期交纳租金时，应支付甲方年租金20%的违约金，并按银行贷款利息支付滞纳金。逾期时间超过2个月的，甲方可以书面通知乙方解除本合同，乙方所交纳的10万元履约保证金予以没收。3、甲方违反合同约定，应承担违约责任，给乙方造成经济损失除赔偿直接损失外，并支付当年租金20%的违约金。合同还约定其他诉讼。同日，榆林市榆阳区苗圃（出租人、甲方）与郭某（承租人、乙方）签订租赁合同，约定：第一条成交标的及租赁范围。1、成交标的榆林市榆阳区苗圃2号商办楼八年经营使用权。该商办楼坐北向南，为六层建筑（其中一、二层为框架结构，三至六层为砖混结构），建筑面积约为7465平方米。第三条租金及支付方式。1、经公开竞价确定该商办楼租金为人民币120万元/年等事项。合同签订后，榆林市榆阳区苗圃将出租的房屋交付郭某，郭某承租房屋后进行装修并进行经营，2009年8月19日起至2013年8月19日止，郭某能够按合同约定支付租金。2013年8月19日起至2015年8月19日止，郭某仅向榆林市榆阳区苗圃支付了租金85万元，下欠485万元至今未付。致榆林市榆阳区苗圃向本院提起民事诉讼并提出上述诉讼请求。原审法院认为：2009年10月27日，榆林市榆阳区苗圃与郭某签订的租赁合同两份均体现了双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法均确认为有效合同，郭某不能按合同约定支付租赁费已构成违约，应承担继续履行合同的违约责任。郭某抗辩2013年7月1日，郭某向榆林市榆阳区苗圃送达了解除合同通知，双方签订合同应当于2013年7月1日解除，现郭某欠榆林市榆阳区苗圃租赁费的截止日期为2013年7月1日，故郭某不存在违约。经审查，依双方签订的租赁合同“本合同如确需变更或解除时，双方应协商一致，并达成书面协议。”之明确约定。郭某抗辩理由没有必要的事实依据支持，郭某抗辩观点不予采纳。榆林市榆阳区苗圃诉请依法确认榆林市榆阳区苗圃与郭某签订的租赁合同有效及郭某支付榆林市榆阳区苗圃所欠租金人民币485万元并承担违约金57万元的诉讼请求。经审查，榆林市榆阳区苗圃诉请依法确认榆林市榆阳区苗圃与郭某签订的租赁合同有效及郭某支付榆林市榆阳区苗圃所欠租金人民币485万元有必要的事实依据，依法予以支持。榆林市榆阳区苗圃诉请郭某承担违约金人民币57万元，依双方签订的租赁合同“乙方不能按期交纳租金时，应支付甲方年租金20%的违约金，并按银行贷款利息支付滞纳金。”的约定，榆林市榆阳区苗圃的该诉讼请求高于造成的实际损失，且不符合法律规定，依据诚实信用原则和公平原则，本院调整为按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算违约金，利率计算从诉讼之日即2015年6月30日起至款付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：
一、榆林市榆阳区苗圃与郭某签订的租赁合同（两份）有效。
二、本判决生效后二十日内，由郭某付给榆林市榆阳区苗圃租赁费人民币485万元并承担违约金（从2015年6月30日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算违约金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49740元，由郭某负担。宣判后，郭某不服该判决，向本院提起上诉称，1、2013年期间，因榆林市经济形势下滑，全市的租赁费下调，这是在签订合同时，双方都无法预料的情况，该情形属于情势变更。上诉人在2013年7月份开始多次向被上诉人提出降低租赁费的要求，并告知被上诉人如果不予下调，则请求解除双方的租赁合同，但被上诉人一直置之不理。2、在2013年至2014年度的租赁合同履行完毕后，被上诉人明知上诉人无法支付该年度的租赁费，也明知其租赁物的租赁费早已不值285万元每年，但被上诉人从来未向上诉人协商降低租赁费或解除合同的事宜。3、双方在履行租赁合同期间，出现情势变更的情形后，被上诉人无视情势变更的存在，导致租赁费不断加大，损害了上诉人的权益，使合同履行明显不公平。故上诉人与被上诉人在履行租赁合同期间，出现情势变更情形后，上诉人认为双方租赁费至少减少200万元。综上请求，1、依法撤销原审判决，改判上诉人向被上诉人支付租赁费200万元。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人榆林市榆阳区苗圃辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，故本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人郭某与被上诉人榆林市榆阳区苗圃于2009年10月27日签订的两份租赁合同均为有效合同，双方均应按约履行其义务。上诉人郭某庭审时对原审法院查明的其拖欠被上诉人租赁费的事实并无异议，但对拖欠租赁费的数额有异议，其认为在合同履行期间，由于榆林市经济形势下滑，全市的租赁费下调，出现情势变更情形，租赁费应至少减少200万元的理由。经审查，市场行情下行变化属于客观事实，但对租赁费用的调整要双方当事人形成合意，现因双方当事人并未达成调整租赁费的合意，故其主张减少租赁费的请求无事实法律依据，依法不予支持。原审以双方合同约定的租赁费标准为依据判决上诉人承担下欠租赁费并无不当。综上，上诉人所持上诉理由，因证据不足，应予驳回。原审判决处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30000元，由上诉人郭某负担。本判决为终审判决
审 判 长 韩燕妮
代理
审判员 吴凤凤
代理
审判员 白成钰
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 康 娜 百度搜索“”