吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉24民终958号
上诉人（原审原告）：延边朝鲜族自治州总工会。住所地：延吉市长白路*号。
法定代表人：金振宇，主席。
委托代理人：朱辉，吉林华烁律师事务所律师。
委托代理人：金成俊，吉林华烁律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：宋凯，男，1966年10月8日出生，汉族，无职业，住延吉市。
委托代理人：赵莉，女，1970年2月19日出生，汉族，住延吉市。
被
上诉人（原审被告）：韩香鲜，女，1974年2月24日出生，朝鲜族，住延吉市。
原审
第三人：延边威远房地产开发有限公司。住所地：延吉市朝阳街*号。
法定代表人：蔡国军，该公司董事长。
上诉人延边朝鲜族自治州总工会（以下简称延边州总工会）因与被告宋凯、韩香鲜及第三人延边威远房地产开发有限公司（以下简称威远房地产公司）之间占有物返还纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第2096号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。延边州总工会一审诉称：2005年4月1日，我工会与延吉三星房地产开发有限公司签订《关于爱丹路州总工会办公楼房屋开发拆迁合同书》，约定延吉三星房地产开发有限公司为我工会提供2号楼3-19层的面积为1800平方米的住宅房屋及300平方米的门市房屋作为拆迁补偿。2006年12月30日，延吉三星房地产开发有限公司与延边威远房地产开发公司签订《艺苑小区2号楼1区建设项目合作协议书》，约定共同开发包括本案争议房屋在内的艺苑小区2号楼1区建设项目，建筑面积为15330平方米。2008年7月，我工会从威远房地产公司接收了约定补偿的所有房屋。2008年9月12日，我工会以接收的由延吉三星房地产开发有限公司因违约补偿给我工会的艺苑小区4幢3单元4层、5层的二套房屋及由威远房地产公司按约定交付给我工会的龙延世家18层的15、16、17号的三套房屋与威远房地产公司置换取得龙延世家2-1号面积为217.81平方米的门市房屋并占有使用。威远房地产公司已接收置换的5套住宅房屋并已出售。2015年2月，宋凯未经我工会允许私自将龙延世家2-1号门市房屋门锁更换后，出租给韩香鲜使用。我工会为该房屋的权利人，宋凯的行为侵犯了我工会的权益，根据《中华人民共和国物权法》第245条规定，请求法院判令宋凯及韩香鲜返还占有的龙延世家2-1号门市房屋。宋凯一审辩称：延边州总工会无权要求我返还房屋。2008年11月17日，我与延吉三星房地产开发有限公司及威远房地产公司签订了《房屋买卖合同》，购买了龙延世家2-1号面积为217.81平方米的门市房屋，并在延吉市房产管理局进行了备案登记。2008年11月18日，该工程的实际施工人郑成男向我交付了该门市房屋的钥匙。后发现钥匙被他人更换，我重新更换钥匙后占有并出租该房屋给韩香鲜。至于延边州总工会与延吉三星房地产开发有限公司、威远房地产公司签订的协议与我无关。故请求驳回延边州总工会的诉讼请求。韩香鲜辩称：我是根据与宋凯的租赁合同占有的该房屋，要求继续履行租赁合同。威远房地产公司陈述称：延吉三星房地产开发有限公司的开发项目，因其中14户被拆迁户拒绝搬迁无法实施，被拆迁户要求我公司与延吉三星房地产开发有限公司合作开发该项目。征得延边州总工会同意后，我公司与延吉三星房地产开发有限公司签订了合作开发协议书。约定土地出让金及税费由延吉三星房地产开发有限公司负责，拆迁补偿、施工及销售由我公司负责。总建筑面积为22000平方米，工程竣工后，其中7000平方米的房屋归延吉三星房地产开发有限公司所有，15000平方米的房屋归我公司所有。之后，延吉三星房地产开发有限公司将与延边州总工会的权利义务移交我公司，由我公司从我公司应得的15000平方米的房屋中给延边州总工会1800平方米的住宅房屋及300平方米的门市房屋作为拆迁补偿，但未约定具体是那套房屋。延边州总工会亦签字认可该约定。但延吉三星房地产开发有限公司对延边州总工会的违约补偿的二套房屋与我公司无关。2007年4月，我公司开始拆迁，同年5月20日工程开工，2007年12月竣工，总层数为20层，其中1、2、3层为门市房屋。竣工后，准备向延边州总工会交付约定的1800平方米的住宅房屋及300平方米的门市房屋时，延边州总工会提出因办公室面积不够用，要求按调整的面积接受房屋，即减少住宅房屋面积，增加门市房屋面积。我公司答应了延边州总工会的要求。2008年7月，我公司向延边州总工会交付了其中1层的185.88平方米的门市房屋和3层的总面积为1100平方米的门市房屋及18层的总面积为566平方米的住宅房屋。延边州总工会已全部接收。其中争议的2层的2-1号门市房屋我公司已出售给宋凯。延边州总工会提出的以5套房屋置换了该争议的2层的2-1号门市房屋我公司不认可。因为延边州总工会提供的《房屋置换协议书》中加盖的我公司的公章是假的，另外，我公司亦未接收延边州总工会提出置换的5套房屋，亦未向延边州总工会交付争议的2层的2-1号门市房屋。一审法院审理查明：2005年，延吉三星房地产开发有限公司预在延吉市爱丹路南侧开发建设住宅小区，因延边州总工会的办公楼位于被拆迁范围内，2005年4月1日，延吉三星房地产开发有限公司与延边州总工会签订《关于爱丹路州总工会办公楼房屋开发拆迁合同书》，内容是：“延吉三星房地产开发有限公司开发位于延吉市爱丹路南侧的延边州总工会办公楼，其办公楼为6层砖混综合楼，房屋面积为2024.73平方米，其中一楼门市房屋面积为330平方米。拆迁后由延吉三星房地产开发有限公司为延边州总工会提供新建2号电梯楼3单元19层的面积为1800平方米的住宅房屋及1、2、3层合计300平方米（每层100平方米）的门市房屋作为拆迁补偿。住宅不够分配时以相邻单元11层以上提供不足的面积，门市面积不足，延吉三星房地产开发有限公司以出售价找齐。合同签订后，延边州总工会应在2005年4月10日前搬迁结束。”2006年12月30日，延吉三星房地产开发有限公司与延边威远实业有限公司签订《艺苑小区2号楼1区建设项目合作协议书》，内容是：“延吉三星房地产开发有限公司与延边威远实业有限公司合作开发艺苑小区2号楼1区建设项目，建筑面积为15330平方米。项目合作后仍以延吉三星房地产开发有限公司名义进行开发、施工、售房。延吉三星房地产开发有限公司必须保证建筑面积15330平方米以上，其中门市房面积3555平方米以上，住宅面积11475平方米以上。由延吉三星房地产开发有限公司承担其与延边州总工会签订的产权置换合同中所发生的违约责任。延吉三星房地产开发有限公司在收取延边威远实业有限公司应交的各项税、费后必须保证按期代缴，并要协助延边威远实业有限公司办理所有相关手续，完成外围附属设施，包括室外水、电、采暖、排水、消防等小区配套设施，延边威远实业有限公司必须在2007年4月15日开工，2008年7月30日竣工交付使用，并向延吉三星房地产开发有限公司支付动迁费、配套费等前期费用，由延边威远实业有限公司履行延吉三星房地产开发有限公司与延边州总工会签订的房屋回迁合同的内容，保证向延边州总工会安置门市房屋300平方米及住宅房屋1800平方米，其楼层位置、面积、户型结构执行原合同内容（附延吉三星房地产开发有限公司与延边州总工会的合同）。”因延边威远实业有限公司没有开发资质，但其法定代表人与威远房地产公司法定代表人同为蔡国军，郑成男经延边威远房地产开发公司法定代表人同意，于2007年5月，以延边威远房地产开发公司的名义开发以上延边威远实业有限公司与延吉三星房地产开发有限公司合作开发的项目并命名为龙延世家。2008年7月，延边州总工会从郑成男处接收了约定的回迁安置的所有房屋。2008年9月12日，郑成男代表威远房地产公司与延边州总工会签订《商品房买卖合同》，内容是：“延边州总工会从延边威远房地产开发公司处购买龙延世家第2幢楼2单元1号门市房屋，面积为217.81平方米，每平方米6000元，总房款1306860元，付款方式为一次性付款。”该《商品房买卖合同》加盖了威远房地产公司的公章，但未经房产管理局备案登记，延边州总工会亦未向威远房地产公司支付购房款。2008年12月9日，郑成男又代表威远房地产公司与延边州总工会签订了《房屋置换协议书》，内容是：“延边州总工会以其所有的艺苑小区4号楼3单元4层（面积97.81平方米）、5层（面积97.81平方米）及龙延世家18层15（面积33.52平方米）、16（面积38.18平方米）、17（面积38.18平方米）共5个住宅房屋与延边威远房地产开发公司所有的龙延世家第2幢楼2单元1号门市房屋（面积217.81平方米）进行置换。”该《房屋置换协议书》加盖了威远房地产公司的公章。2009年7月，延边州总工会占有并使用该门市房屋，并于2014年1月1日将该门市房屋出租给孙宗凤，约定租赁期限至2016年12月31日。2015年2月初，延边州总工会与孙宗凤解除租赁合同后，孙宗凤腾出该门市房屋。2015年7月28日，原审法院根据延边州总工会的申请委托吉林公正司法鉴定中心对《房屋置换协议书》上加盖的延边威远房地产开发公司公章与延边威远房地产开发公司在延吉市公安局备案的公章进行比对鉴定，2016年1月25日，吉林公正司法鉴定中心作出吉公正（2015）文鉴字第251号文书鉴定检验报告书，结论是“《房屋置换协议书》上加盖的延边威远房地产开发公司的公章与延吉市公安局备案的公章是同一枚。”另查明，2008年11月17日，延吉三星房地产开发有限公司与宋凯签订《商品房买卖合同》，内容是：“宋凯购买龙延世家第2幢楼2单元1号门市房屋，面积为217.81平方米，每平方米单价为3213.81元，总房款为70万元。”，威远房地产公司在该《商品房买卖合同》加盖公章确认，并在延吉市房产管理局进行了登记备案。同日，宋凯妻子赵莉根据郑成男以延边威远房地产开发公司名义成立的售楼处提供的账户向林星玉账户中转账支付了购房款70万元，以上售楼处亦向宋凯出具了收据，并加盖了延边威远房地产开发公司财务专用章。2015年2月，宋凯更换了该门市房屋的钥匙占有该房屋。2015年3月23日，宋凯妻子赵莉与韩香鲜签订《租赁合同》，内容是：“赵莉将位于龙延世家1号楼2层门市房屋出租给韩香鲜，期限自2015年4月23日至2020年4月22日，年租金为4.7万元。签订该合同后，韩香鲜租赁使用该门市房屋至今。2012年1月，郑成男因病去世，延吉市政法委成立专案组处理龙延世家遗留问题。另自以上项目开发至今的开发手续仍登记在延吉三星房地产开发有限公司的名下，威远房地产公司尚未取得开发手续。原审判决认为：因延边州总工会并未取得与宋凯争议的门市房屋的所有权证，亦未通过任何程序确认该争议的门市房屋归延边州总工会所有。虽然延边州总工会是以其为合法占有人为由要求宋凯返还争议的门市房屋，但因延边州总工会无证据证明其是从延吉三星房地产开发有限公司或威远房地产公司处通过合法方式取得钥匙后占有该房屋，且其占有该房屋依据的《房屋置换协议书》虽然有威远房地产公司加盖的公章，但其《房屋置换协议书》未得到延吉三星房地产开发有限公司的追认，而延边州总工会是与延吉三星房地产开发有限公司签订的《关于爱丹路州总工会办公楼房屋开发拆迁合同书》，约定由延吉三星房地产开发有限公司为延边州总工会提供回迁安置房屋。且延吉三星房地产开发有限公司与延边威远实业有限公司签订《艺苑小区2号楼1区建设项目合作协议书》约定项目合作后仍以延吉三星房地产开发有限公司名义进行开发、施工、售房。而实际自以上项目开发至今的开发手续仍登记在延吉三星房地产开发有限公司的名下，延边威远房地产开发公司尚未取得开发手续。且延边州总工会无证据证实其已按《房屋置换协议书》的内容将应置换的住宅房屋交付给了延边威远房地产开发公司，故延边州总工会依据此《房屋置换协议书》占有该争议的门市房屋缺乏依据。故本院不能认定延边州总工会为该争议房屋的合法占有人。延边州总工会以其为该争议房屋的合法占有人为由要求宋凯返还争议房屋无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：驳回原告延边朝鲜族自治州总工会的诉讼请求。案件受理费10310元及鉴定费12030元（原告均已预交）由原告延边朝鲜族自治州总工会负担。延边州总工会上诉的主要请求及事实与理由：原审判决认定事实错误，原审法院仅凭原审第三人口述认定，上诉人从郑成男个人处接收了约定的回迁安置的所有房屋。事实是威远房地产公司与三星房地产公司之间存在合作协议，并由威远房地产公司实际施工后，从威远房地产公司处接收了约定房屋，并非从郑成男处接收了房屋。原审判决适用法律错误，上诉人依据《物权法》第245条规定请求进行占有保护，并主张返还被侵占的房屋，具有法律依据。上诉人已经证明了从第三人处接收房屋之后，被宋凯强行更换钥匙、强占房屋之前，一直是由上诉人占有使用该房屋的事实，因此上诉人依据《物权法》规定对该房屋享有占有事实，其占有状态被宋凯侵犯，有权请求法院判令对侵权人排除妨碍。原审法院依据上诉人无法证明其占有属于合法占有为由，驳回上诉人的诉讼请求，适用法律错误。上诉人认为，《物权法》第245条是基于占有事实而进行的保护，不是对占有权利的保护，不论其占有是合法占有还是非法占有，存在占有即应进行保护，意在恢复占有之事实状态。故上诉人基于占有事实请求占有保护的应予支持。被上诉人宋凯、韩美香及原审第三人威远房地产公司未向本院提交书面答辩意见。本院二审查明的事实与一审判决认定的基本事实相同。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危害；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭”。上诉人延边州总工会据此提出对其占有的诉争房屋行使请求权，因此本案的法律关系应确定为占有物返还纠纷。上诉人延边州总工会自2009年开始即占有控制诉争房屋，并交纳使用房屋发生的相关费用，成为诉争房屋的占有人。而被上诉人宋凯于2015年在未经占有人同意的情况下，即更换房屋钥匙侵占诉争房屋，并将房屋出租给被上诉人韩香鲜，改变了延边州总工会对诉争房屋占有的事实状态，因此上诉人延边州总工会请求被上诉人宋凯返还诉争房屋的请求符合法律规定，应予支持。被上诉人韩香鲜系从被上诉人宋凯处租赁的诉争房屋。由于被上诉人宋凯系违法侵占诉争房屋，被上诉人韩香鲜租赁使用诉争房屋的行为亦妨害了上诉人延边州总工会占有诉争房屋的事实状态，故被上诉人韩香鲜应与被上诉人宋凯共同承担返还诉争房屋的义务。原审法院认为上诉人延边州总工会没有诉争房屋的所有权证、没有合法占有诉争房屋的依据，不能认定为合法占有人为由驳回了其诉讼请求，适用法律不当。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定主张占有保护的原占有人，是指侵占发生前对物享有事实上控制的占有人，延边州总工会在宋凯侵占诉争房屋前对该房屋已事实上控制管理。而对于延边州总工会对于诉争房屋是否为有权占有还是无权占有，善意占有还是恶意占有，均享有占有物返还请求权。因此，原审判决以延边州总工会是否对诉争享有合法的占有权利，做为其诉讼请求能否得到支持的判断依据不当。综上，上诉人延边州总工会占有的诉争房屋由被上诉人宋凯、韩香鲜侵占，其主张要求返还诉争房屋的请求符合法律规定，应予支持。原审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，
判决如下：
一、撤销吉林省延吉市人民法院作出的（2015）延民初字第2096号民事判决。
二、被上诉人宋凯、韩香鲜于收到本判决书之日起十日内将座落于延吉市爱丹路南、太平街西的龙延世家第2幢楼2层1号门市房屋（面积约为217.81平方米）返还给上诉人延边朝鲜族自治州总工会。
一、二审案件受理费合计20620元及鉴定费12030元，由被上诉人宋凯、韩香鲜负担。本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 全智光
审判员 陈立晖
二〇一六年七月二十八日
书记员 申尚民 更多数据：