黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0110民初1146号原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区。法定代表人曹洪彬，男，总经理。委托代理人李权利，男，1968年5月18日出生，汉族，哈尔滨赛维斯物业管理有限公司项目经理，住哈尔滨市南岗区龙威大厦102室。委托代理人张卫星，黑龙江天乐平律师事务所律师。被告杜洪伟，住哈尔滨市香坊区。
原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司与被告杜洪伟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月1日受理后依法组成合议庭，于2016年4月1日公开开庭进行了审理。
原告的委托代理人李权利、张卫星与被告杜洪伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月1日，原告与被告居住的海富山水文园小区业主委员会签订了物业服务合同，服务期限自2013年1月1日至2015年1月1日。在原告服务期间被告欠缴2年物业费本金1938元、滞纳金3003元，合计4941元。经原告多次催要，被告总是推托。原告为维护自身合法权益，向法院起诉，诉请：1、依法判令被告给付物业费1938元、滞纳金3003元，共计4941元；2、案件受理费由被告承担。
被告辩称：不同意原告诉请，被告没有与原告签订物业服务合同，并且原告服务不到位。对原告的收费标准也有异议。原告为证明其诉讼主张的事实成立，在举证期限内向本院提交证据如下：证据一、业主基本资料登记表（复印件）。证明业主姓名、居住面积、联系方式等基本信息。证据二、海富山水文园小区物业管理服务协议（复印件）。证明业主实际居住面积和接受物业管理服务。证据三、业主收费台帐、海富山水文园小区临时管理公约、承诺书。证明业主欠费项目、数额及计算方式及业主签字确认入住所要遵守的规则。证据四、海富山水文园物业管理委托合同（质证原件，提交复印件）。证明物业管理服务的期限、收费时间、滞纳金收取依据。证据五、小区物业服务收费备案表（质证原件，提交复印件）。证明物业收费标准是经过物价局批准备案的。证据六、“关于印发《哈尔滨市物业服务收费管理办法》的通知”（哈价联发〔2013〕39号文附件3）文件。证明该规章规定了哈尔滨市物业服务收费管理办法。证据七、（2014）香民五民初字第96号民事判决书（
本院认为第16页）一份（质证原件，提交复印件）。证明原告在物业服务期间无违约行为，是期满后自动退出。以上证据经当庭质证，被告对证据一有异议，认为该证据中建筑面积不是被告书写，对其他信息无异议，是被告书写；对证据二有异议，该协议系被告与希美物业签订的协议，不是与原告签订的协议；对证据三核算方式不认可，原告的收费标准没有依据；对证据四有异议，业委会无权代表被告，该合同被告从未看见过，也没有经过被告确认；对证据五有异议，该协议是原告与业主委员会签订，也未经被告确认，无法代表被告；对证据六无异议；对证据七认为与被告无关，不能证明原告要证明的问题，被告有证据证明原告的服务没有做到位。被告为证明其反驳理由成立，向法庭提供照片7份（打印件）。证明被告房屋返潮、长毛、烟道有味道多次反映无人解决。原告起初说是封闭小区，但实际上车辆随便同行。收费的景观花园水池，现在已经没有水，成为垃圾堆，而且还存在楼体地基下沉。该证据经当庭质证，原告对该证据的真实性、证明问题均有异议，认为照片不能证明是原告的服务范围，不能证明待证事实发生的时间是原告物业服务期，该证据没有拍摄时间，不能证明发生原因是物业未履行服务内容。该证据不能认定案件事实。经庭审调查，本院对以下事实予以确认：2013年1月24日，原告与被告居住的海富山水文园小区业主委员会签订了物业服务合同，由原告承担哈尔滨市香坊区海富山水文园小区的物业管理工作，被告系海富山水文园小区业主。该合同第二章约定了委托管理事项包括：1、房屋建筑共用部位的维修、养护、和管理（包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层）；2、共用设施、设备的维修养护运行和管理（包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟道、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、红外线监控系统）；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场、人工湖、水景、瀑布、健身器材）；4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护、管理、维修与补植树木；5、附属配套建筑和设施和维修、养护和管理（包括商业网点、文化体育娱乐场所）；6、公共环境卫生（包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运）；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、维持公共秩序（包括每天24小时安全监控、巡视、门岗执勤）；9、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。该合同第五章还约定了物业管理服务质量，约定实现目标管理如下：1、房屋外观：完好、整洁、无缺损；2、设备运行：保持现有设备运行状态良好；3、房屋及设施、设备的维修、养护：接到反映后积极组织维修；4、公共环境：无垃圾暴露、日产日清、卫生达标；5、绿化：修剪养护及时，人工湖及瀑布保持正常使用；6、交通秩序：交通便利、车辆行驶畅通、停放有序；7、保安：24小时值班、按规定巡逻；8、急修：45分钟赶到现场处理，小修：随报随修或按业主约定时间维修；9、业主和物业使用人对乙方（原告）满意率达到80%以上。2013年原告承担海富山水文园小区物业服务期间，虽进行了物业管理服务，但也存在一定程度的物业管理服务不到位、不符合合同约定标准的情况。如小区内公共道路破损无人修理，路灯损坏未及时维修，建设及生活垃圾堆放未及时清理，小区封闭不严格外人随意进入、车辆随意停放，甚至出现业主家中被盗事件，建筑外层墙皮脱落致使业主的车辆遭受损失等情况均有发生，因此，引起小区内大部分业主的强烈不满，进而引发了大批业主拒绝交纳物业管理费的事件。被告在原告服务期间亦未缴纳过物业费。原告于2015年1月1日以后撤出该小区，不再承担该小区的物业服务工作。2013年1月1日至2014年12月31日，被告应交纳物业费金额为1938元。另查明，原、被告在物业管理委托合同中约定逾期不交物业费的滞纳金应以交物业费第二天起每日按交费总额的0.3%为标准收取滞纳金,被告的物业费为0.6元/㎡，被告所有的房屋建筑面积为134.53平方米。
本院认为：原、被告之间的物业服务合同关系，有原告与海富山水文园业主委员会签订的《物业管理委托服务协议》为证，依法成立。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，被告系该小区业主，该业委会签订该协议对全体业主有效，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同，双方应认真遵守履行合同义务。关于原告要求被告给付拖欠的物业费1938元的诉讼请求，虽然原告与海富山水文园业委会签订的物业服务协议中，有关于业主按时交纳物业管理费的约定，但该合同为双方互负权利义务的合同，业主交纳物业费应当是在原告为该小区提供物业服务的基础上。按照合同的约定，原告对海富山水文园小区提供的物业管理包括对房屋公共部位的养护维修，公共设施的养护维护，园林绿化、配套设施的养护维护，公共卫生、公共秩序的维持维护。根据被告提供的证据显示，原告在对海富山水文园小区提供物业服务期间存在重大的瑕疵，没有按照协议约定的物业服务标准对该小区提供物业管理服务。值得说明的是，本案系集团系列案件，原告因拖欠物业费纠纷在本院对海富山水文园大部分业主提起了诉讼，本院在对上述案件的审理过程中发现，原告自哈尔滨希美物业管理有限公司接手海富山水文园小区的物业管理服务后，仅是依据哈尔滨希美物业管理有限公司的物业台账制作了其自身的业主信息资料，并没有对小区的业主进行重新的登记和备案，由此导致登记的业主信息严重不全，甚至出现业主信息与实际不符等现象，由此可以进一步证实原告接受海富山水文园小区后并没有对海富山水文园小区尽到完整的物业管理服务职责。但根据本案中原告提供的（2014）香民五民初字第96号《民事判决书》的内容显示，原告亦并非完全未提供物业服务，故本院对于被告辩称不同意交纳物业管理费的抗辩主张亦不予支持。结合本案的实际情况，以及原、被告的举证来看，本院酌定对被告应当交纳的物业管理费进行调整，可按约定物业费的50%进行交纳为宜，故被告应当给付原告物业管理费969元（1938元×50%）。关于原告要求被告给付滞纳金3003元的诉讼请求，因按照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负义务的，没有约定先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案中因原告提供的物业服务未达到合同约定的标准，按照法律规定被告可行使同时履行抗辩权，故对于原告要求被告给付逾期交纳物业费的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、被告杜洪伟于本判决生效之日起十五日内给付原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司物业费969元；
二、驳回原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告杜洪伟承担，与上款一并给付原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 齐明钧
人民陪审员 杜景艳
人民陪审员 林 茹
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 姜丽丽 微信公众号“”