浙江省温岭市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1081民初2279号
原告：毛海波。
原告：林福勤。两原告共同
委托代理人：毛海斌。两原告共同
委托代理人：毛楚铭。
被告：李永青。
委托代理人：高操，浙江天复律师事务所律师。
第三人：李义昌。
原告毛海波、林福勤与被告李永青、第三人李义昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理。因原告申请，本院于2016年3月18日作出（2016）浙1081民初2279号民事裁定书，依法采取了财产保全措施。2016年4月29日，依法由
代理
审判员应昌波适用简易程序公开开庭进行了审理。2016年6月8日，因案情复杂，本案依法转为普通程序，并依法组成合议庭，于2016年7月19日再次公开开庭进行了审理。第一次开庭两原告的特别授权委托代理人毛海斌、毛楚铭，被告李永青及其特别授权委托代理人高操，第三人李义昌到庭参加了诉讼。第二次开庭，两原告的特别授权委托代理人毛海斌、毛楚铭，被告李永青的特别授权委托代理人高操到庭参加诉讼，第三人李义昌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛海波、林福勤起诉称：两原告与被告在2010年8月25日签订房屋租赁合同，双方约定：甲方（原告）将其位于温岭市太平街道东辉北路238号通天房一间租给乙方（被告）使用。租赁期为10年，自2010年8月25日至2020年8月24日止。租金前5年（即2010年8月25日至2015年8月24日）每年租金为72000元，每半年付一次，每次按时付清下半年的房租36000元；后5年（即2015年8月25日至2020年8月24日）每年为84000元，每半年付一次，每次按时付清下半年的房租42000元，乙方逾期支付租金的，按逾期支付租金数额的日千分之三支付违约金给甲方。租赁期限内，甲方擅自解除合同的，应支付乙方违约金10万元，并赔偿乙方装修、设施、设备等所有损失。在租赁期内乙方必须严格遵守国家法律规定，不得违反，若有违反，乙方要负全部责任。2013年11月27日，被告违法合同规定，擅自将承租的房屋转租给第三人李义昌。经法院判决并采取强制措施，2015年2月6日被告将房屋交还给原告，才让原告于同年10月租赁出去。现原告再次起诉要求被告李永青依照合同法第113条赔偿给原告损失214789.05元（其中2014年2月26日至2015年2月6日的租金68449.32元，2015年2月7日至同年9月底的租金损失46339.73元，逾期支付2015年2月6日前租金给原告造成的损失100000元），第三人李义昌负连带赔偿责任。为支持其主张，原告毛海斌、江素芬向本院提交以下证据：1、房产证、房屋租赁合同各一份，用以证明原告毛海斌、江素芬系坐落于温岭市太平街道东辉北路222-7号房屋的所有权人，原告毛海斌与被告李永青于2010年8月25日签订房屋租赁合同的事实。2、（2014）台温民初字第487号民事判决书，用以证明原告毛海波与被告李永青签订的房屋租赁合同已经解除的事实。3、2015年8月13日签订的房屋租赁协议，用以证明原告收回涉案房屋再出租去的时间及事实。
被告李永青答辩称：原告的诉讼请求没有事实、法律依据。原告主张的租金损失就是损害赔偿问题，应在租赁合同解除时一并提出，租赁合同已经解除，双方的合同关系已终止，合同上的条款就不适用双方当事人，原告也就没有起诉的依据。原告未在解除租赁合同时提出损害赔偿，应视为放弃该部分诉请。原告主张的可获得利益，应当是合同继续履行下去可获得的利益，而在租赁合同有效期内，被告未欠原告租金，被告的转租行为也未对原告的权益造成损失，原告可以选择继续履行合同，就可以获得合同约定的可期待利益。现原告主张可期待利益没有依据。另，与本案租赁合同相关的酒店转让协议，在租赁合同解除时，该酒店转让协议未解除，酒店的经营及权益仍属于被告，故也不存在对原告造成损失。在租赁合同中，原、被告未就违约责任、损害赔偿金进行明确的约定。本案中涉及的租赁合同，包括另案毛海波与被告签订的租赁合同，当中约定的年租金72000元是整栋宾馆的租金。本案存在原告恶意诉讼、多次诉讼的情形，诉讼费不应由被告承担。被告李永青未向本院提交证据。第三人李义昌答辩称：没有意见，本案与其无关。第三人李义昌未向本院提交证据。经原、被告、第三人举证、质证，本院认证如下：对原告提供的证据1、2，被告对真实性均无异议，第三人认为与其无关，本院对上述证据的真实性予以认定。对原告提供的证据3，被告有异议，
本院经审查认为，该证据系原告与案外人签订的房屋租赁合同，与本案的处理无关联性，故不作认定。综上，结合庭审调查情况，
本院查明的事实如下：原告毛海波、林福勤系坐落于温岭市太平街道东辉北路222-6号房屋的所有权人。该房屋的土地使用权证号为温国用（2004）字第G02373号；1-2层的房屋所有权证号为温房权证城区字第××号；3-6层的房屋所有权证号为温房权证城区字第××。2010年8月25日，案外人毛海斌即原告毛海波的兄弟将位于温岭市太平街道东辉北路的南苑亿家商务宾馆转让给被告李永青经营，并签订了《南苑亿家宾馆转让协议》一份，约定由被告经营至2020年8月24日及转让费等相关事项。同日，毛海斌代原告毛海波与被告李永青签订了一份《房屋租赁合约》，约定原告将涉案的房屋租给被告使用至2020年8月24日及房屋租金等相关事项。2013年11月27日，被告李永青与第三人李义昌签订了一份《转让协议》，约定将南苑亿家商务宾馆转让给第三人经营至2020年8月25日及房屋租金等相关事项。2014年3月27日，原告向本院提起诉讼，要求确认上述《房屋租赁合约》于2014年2月16日解除。2014年6月19日，本院依法作出（2014）台温民初字第487号民事判决书，判决原、被告于2010年8月25日签订的房屋租赁合约自2014年2月27日起解除；被告李永青及第三人李义昌共同负责腾空房屋并交还给两原告。2014年9月29日，台州市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。2014年11月17日，第三人将涉案房屋的钥匙交到本院，并已向被告支付至该日的房屋租金。经双方确认，被告于2015年2月6日腾退了上述房屋。
本院认为：原告毛海波与被告李永青之间签订的房屋租赁合同已经于2014年2月27日解除，第三人与被告负有共同腾房的义务，第三人于2014年11月17日将涉案房屋钥匙交出，应视为已履行了腾房义务，被告李永青于2015年2月6日腾退涉案房屋，原告有权要求被告、第三人支付占有涉案房屋期间的使用费。原告因被告擅自转租行为而解除租赁合同，因此产生的相关损失，原告亦有权要求被告赔偿。现原告起诉要求被告支付自2014年2月26日至2015年2月6日止的租金，应认定为该期间的房屋占有使用费，合理部分为68400元，本院予以支持。另，对于原告要求被告支付2015年2月7日至同年9月底的租金损失及要求被告赔偿逾期支付2015年2月6日前租金给原告造成的损失100000元的诉请。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同未就被告擅自转租行为应支付违约金作出约定，原告因被告擅自转租而解除合同产生的损失，原告可以通过将该房屋出租或自行经营的方式获得部分利益，减少损失，考虑原告需要一定的合理期限进行出租或决定自行经营，故该部分的合理损失，本院酌情按原房屋租金计算3个月确定为18000元。关于原告要求第三人负连带赔偿责任的诉请，
本院认为，被告与第三人有共同腾房义务，原告可请求次承租人（即第三人）支付房屋占有使用费，故2014年2月26日至2014年11月17日期间的房屋占有使用费52000元，第三人应负连带责任，第三人支付后可向被告追偿。综上，原告的损失合计为86400元（包括房屋占有使用费及其他损失），故对原告诉请的合理部分，本院予以支持。为此，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、被告李永青于本判决生效之日起十日内支付给原告毛海波、林福勤86400元，第三人李义昌对其中52000元负连带责任；
二、驳回原告毛海波、林福勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4522元，保全费1570元，合计6092元，由原告毛海波、林福勤负担3722元，被告李永青负担2370元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状和副本一式三份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状后七日内，交纳上诉案件受理费4522元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001）。
代理
审判员 应昌波
人民陪审员 丁秀平
人民陪审员 颜丹丹
二〇一六年七月二十八日代
书 记员 陈雨露 搜索“”