重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初7946号原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司，住所地重庆市渝中区新华路4号附1号二楼，统一社会信用代码91500103203322720E。法定代表人ＸＸ东，重庆天骄爱生活服务股份有限公司董事长。委托代理人何东江，男，重庆天骄爱生活服务股份有限公司员工，住四川省南充市嘉陵区。被告唐力，女，1980年10月21日出生，汉族，无固定职业，住重庆市江北区。
原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司与被告唐力物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理后，依法由
代理
审判员刘畅独任审判，适用小额诉讼程序于2016年7月4日公开开庭进行了审理。原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司的委托代理人何东江，被告唐力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司诉称，2012年11月24日，被告唐力与重庆协信远浩房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于重庆市沙坪坝区大学城南一路X号X栋X单元X号的房屋。合同约定2014年6月30日交房。2013年11月20日，被告与重庆协信远浩房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，根据合同和业主临时管理规约约定，由原告为业主提供物业服务。被告享受了物业服务，就应当缴纳物管费，逾期不交，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。但被告2015年4月1日至2016年5月31日期间无故拖欠物管费共计6008.90元，违约金3645.37元，合计9654.27元。虽经原告多次催缴，但被告仍未履行缴费义务。故诉至法院，要求被告立即支付2015年4月1日至2016年5月31日期间拖欠的物管费6008.90元，违约金3645.37元，合计9654.27元，本案诉讼费由被告承担。
被告唐力辩称，我方之前是交纳了物管费的，但是因为原告提供的物业服务没有达到要求，所以我方现在暂停交纳物管费，理由如下：1、小区公共绿化用地被长期违章占用、硬化，改变了土地用途，存在严重的安全隐患；机动车和非机动车在小区门口随意乱停、杂乱无章，严重影响了业主的正常生活；在装修过程中，向原告交纳了所谓的“装修垃圾二次转运费”，但是原告没有履行相应的职责。2、原告没有健全的保洁制度，没有明确清洁范围，没有设立垃圾集纳点，导致建筑垃圾、生活垃圾到处都是。3、小区电梯间安装了楼宇建筑广告，广告收益却归了原告所有。4、原告至今仍有保证金没有退还。5、被告向原告交纳了“装修垃圾二次转运费”、物管费等费用，但是原告只开具了相关的收据，拒绝开具正式的发票，涉嫌偷税漏税。6、我方房屋的厕所外墙保温层没有做，开发商是在2016年4、5月份才做，说明房屋没有达到交房的条件。7、原告对我方居住的房屋按照洋房的物管费标准收取，但是事实上应当按照高层的标准收取物管费。8、协信天骄名城三期的夜间施工严重影响了业主休息。9、单元楼门口的电梯前面的大理石损坏后，迟迟没有修复。10、电梯口的灭火器箱放置不合理，存在安全隐患。11、买房时开发商向我们承诺小区小学开始招生，但是现在没有兑现。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，重庆协信远浩房地产开发有限公司（甲方）与重庆天骄物业管理服务有限公司（乙方）签订有《协信天骄名城二期项目（协信城立方）前期物业服务合同》，合同约定的物业名称为协信天骄名城二期项目（协信城立方），坐落位置为重庆市沙坪坝区大学城U8-18-5/02地块。合同约定前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的运行、维修、养护管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，装修管理等。物业服务收费采用包干制方式，按照1-6#高层住宅2元/平方米·月、8-19#电梯洋房3元/平方米·月收取物管费。业主或物业使用人应在每月5日前履行缴费义务。合同还约定，业主、使用人违反约定未按时如数交纳物管费的，应按每日千分之三的标准向物业服务企业支付违约金。2014年6月30日，被告填写物品领用登记表，领取了门钥匙、、业主卡、入住手册等物品。同日，原告签署承诺书，确认已详细阅读《业主临时管理规约》，同意履行《前期物业管理合同》及《业主临时管理规约》中约定的责任和义务，同意承担违反《业主临时管理规约》应承担的责任。该规约第三十四条约定，物业公共服务收费按建筑面积计算，标准为1-6#高层住宅2元/平方米·月、8-19#电梯洋房3元/平方米·月；规约第三十七条约定，业主应在每月5日前履行缴费义务；规约第四十五条约定，业主、使用人违反约定未按时足额交纳物管费的，应按每日千分之三的标准向物业服务企业支付违约金。另查明，2015年8月10日，重庆天骄物业管理服务有限公司更名为重庆天骄爱生活服务股份有限公司，即本案原告。被告唐力系重庆市沙坪坝区大学城南一路X号X栋X单元X号房屋业主。被告接房后，接受了原告提供的物业服务，但欠缴相应时间段的物管费。被告欠付物管费的事实发生后，原告以在被告房屋大门张贴催费通知的方式，向被告催缴了有关物管费，但被告未向原告履行缴费义务。现原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原、被告一致确认被告每月应当交纳物管费445.10元，其中2015年4月抵扣之后被告尚欠物管费222.60元，2015年5月及之后的每月物管费欠费均为445.10元；双方一致确认被告所居住的房屋门牌号为重庆市沙坪坝区大学城南一路X号X栋X单元X号。上述事实，有原告提供的前期物业服务合同，催费函，原告出面制止违法建设的照片，装修整改通知书，催费短信，小区消杀通知，保洁工作计划公示，绿化养护工作计划公示；有被告举示的打印照片，以及原、被告的当庭陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。
本院认为，重庆协信远浩房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订有《协信天骄名城二期项目（协信城立方）前期物业服务合同》，原告签署了承诺书，确认已详细阅读《业主临时管理规约》，同意履行《前期物业管理合同》及《业主临时管理规约》中约定的责任和义务，同意承担违反《业主临时管理规约》应承担的责任。被告唐力系具备民事行为能力的自然人，原告系具备物业服务资质的公司，依据合同为协信天骄名城二期项目提供了物业管理和服务，原告及小区业主均应受该合同的约束，并遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。原告提供了物业服务，被告应支付物管费。被告反映的问题包括几类：1、房屋质量问题；2、开发商承诺的附属设施（小学）问题；3、物业管理存在的问题；4、物管费标准问题；5、原告收取费用不开具发票问题。关于房屋质量和附属设施问题，房屋并非原告修建和销售，质量问题和附属设施建设亦非原告的原因造成。上述问题，与本案讼争的物业服务合同法律关系并非同一法律关系；关于物业管理存在的问题和物管费标准，因物业管理涉及面很广，包括保安、卫生、绿化、修缮、车辆管理等多项内容，管理是动态的、长期的。服务是否“到位”、是否存在瑕疵，是主观的。达到人人满意的标准，也是不可能的。现实中存在小区部分业主素质不高的问题，诸如车辆乱停乱放、乱丢垃圾、损坏公物、侵占公共区域等行为，并非原告的直接责任，而是需要通过原告物业公司、有关职能部门和包括被告在内的广大业主长期共同努力，才能将物业服务和小区环境搞得更好。被告接了房、签署了承诺书，表示愿意认可物业收费标准，应当照此执行；关于原告收取费用不开具发票问题。原告如存在上述行为，属于税收征缴行政管理关系，公民皆有权利和义务向税务机关举报。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。因此，被告不能以物业管理存在瑕疵为由，拒付物管费。毕竟原告长期为被告所在小区提供物业服务这一基本事实不容否认。被告长期拖欠费用的行为，应属不当，应承担相应的民事责任。原告要求被告支付2015年4月1日至2016年5月31日期间的物管费及违约金的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。被告的房屋建筑面积为148.36平方米，每月应交纳的物管费为445.10元，故被告应支付原告2015年4月1日至2016年5月31日期间的物管费为：222.60元+445.10元/月×13个月=6008.90元。关于物管费的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。物业服务合同约定的物业费违约金按每日千分之三的标准计算过高，本院依法予以调整，调低为按照中国人民银行同期贷款利率计算。被告从2015年4月开始未缴纳物管费，每月缴纳物管费截止时间为当月5日前，故应当以被告每月欠缴的物管费445.10元为本金，从2015年4月5日起计算至被告付清欠付物管费之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、被告唐力于本判决发生法律效力后立即向原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司支付2015年4月1日至2016年5月31日期间的物管费6008.90元以及物管费的违约金，该违约金以被告唐力每月欠付的物管费445.10元为本金，从2015年4月5日起，至被告唐力付清欠付的物管费之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。
二、驳回原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司已预交），由被告唐力负担。此款限被告唐力于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理
审判员 刘 畅
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 谭诗芮 来自：