广西壮族自治区象州县人民法院执 行 裁 定 书（2016）桂1322执异11号案外人周添德。申请执行人柳州市瑞通小额贷款股份有限公司。法定代表人刘远宁。被执行人覃泽阳。被执行人象州新家园房地产开发有限公司。法定代表人覃海燕。本院在执行（2015）象法执字第5号案件中，案外人周添德于2016年7月20日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人周添德称，象州县罗秀镇新街的罗秀商贸城“秀锦花园”、“秀锦宾馆”建筑工程已经取得合法的商品房预售许可，预售期间，异议人与该商品房开发商象州新家园房地产开发有限公司订立有购房合同，购买“秀锦花园”x栋x层1xx-1xx号铺面共4套房产，并支付了房款，在象州县房地产管理所也进行了登记备案。象州县人民法院委托广西缔德拍卖有限公司将于2016年7月27日拍卖象州县罗秀镇新街的罗秀商贸城“秀锦花园”、“秀锦宾馆”所有的建筑工程及土地，该拍卖行为将涉及异议人物权部分也进行处置，损害了异议人（案外人）的合法权益，请求终止对以上标的物的执行。其向本院提供了商品房买卖合同登记备案证明。
本院查明，象州新家园房地产开发有限公司于2011年5月24日通过转让取得证号为象国用（20xx）第01xxxxx62号、地号为09xx-4的国有土地使用权，2012年11月7日和2013年5月8日分别取得建设工程规划许可和建设工程施工许可证，开发建设象州县罗秀镇新街的罗秀商贸城“秀锦花园”、“秀锦宾馆”。2013年6月28日取得商品房预售许可证（证号20xxx05号）后，向外公开预售商品房。异议人周添德与象州新家园房地产开发有限公司于2013年7月18日签订购买“秀锦花园”1栋101-104号铺面共4套房产的合同并于同日在象州县房地产管理所登记备案（备案编号20xxx13，登记编号20xxxxxxxx12）。本院在执行（2015）象法执字第5号案件中，因被执行人象州新家园房地产开发有限公司不能履行到期债务，遂裁定并委托广西缔德拍卖有限公司拍卖其名下的象州县罗秀镇新街的罗秀商贸城“秀锦花园”、“秀锦宾馆”所有的建筑工程及土地，因而案外人周添德提出上述异议。
本院认为，商品房预售的登记备案制度本身并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系，不能产生产权转移登记的效力。按照“房屋登记是房屋所有权的唯一公示方法”的原则，购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人，不可能取得所购房屋的所有权，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项的规定，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断，上述房屋产权仍属于象州新家园房地产开发有限公司。因此异议人提供的商品房买卖合同登记备案证明不能证明其是上述房产的所有权人，其异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，
裁定如下：驳回案外人周添德的异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。本裁定送达后立即生效。
审 判 长 陈 扬 军
审 判 员 陈 瑞 秋
代理
审判员 韦 哲
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 黄祥敏
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