江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0305民初2367号
原告：孙童恩。
委托诉讼代理人：阙大锋，江苏彭城律师事务所律师。
被告：徐州世纪龙翔置业有限公司，住所地徐州市鼓楼区黄河北路90号。统一社会信用代码：91xxxxxx57。
法定代表人：李继，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张贺，该公司法务员工。
委托诉讼代理人：刘皖川，该公司员工。
原告孙童恩与被告徐州世纪龙翔置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月2日受理后，依法适用普通程序，于2016年7月18日、同年7月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人阙大锋，被告的委托代理人张贺、刘皖川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙童恩向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间签订的《土特产交易走廊使用预定协议书》两份；2、被告退还房款135000元，并承担利息损失30000元（从2013年4月17日起至判决生效之日止，按照中国人民基准贷款利率计息）；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2013年4月17日，原、被告签订《土特产交易走廊使用预定协议书》两份，协议约定：被告将土特产交易走廊C7、C8两套商铺出售给原告，合同价款为15万元，购房款用被告欠徐州市统恩科贸有限公司的工程款135000元抵付。2013年10月18日，被告与徐州市统恩科贸有限公司办理完抵付手续，此后原告一直催促被告交付房产、办理产权证，但被告一直不给办理。经了解该商铺为租用土地，未办理任何批建手续，系违章建筑，原告要求办理合法产权的目的无法实现。
被告徐州世纪龙翔置业有限公司辩称，原告诉请无事实和法律依据，与客观事实不符。原、被告之间签订的协议书系双方真实意思表示，不存在故意隐瞒或者欺骗原告的情形，该合同应合法有效。交易走廊的建设系贾汪区政府文件批准进行的边建边批的项目，原告是涉案工程大洞山景区内的监控工程的施工人，对涉案土地的现状是明知的。原、被告交易房屋单价也是按照成本价交易，不存在溢价的行为，且同时给予对方低于市场价的优惠。双方协议约定的仅是交易走廊房屋的使用权转让，对涉及房屋产权证的办理，被告仅是协助义务，且是在条件具备的情况下。被告仅是涉案房产的代建方，涉案工程也由贾汪区相关部门的批准，并非非法建筑。本案案由不应当为商品房销售合同纠纷，最多为商品房预约合同纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、2013年4月17日《土特产交易走廊使用预定协议书》（c-8）复印件，因被告对真实性有异议，且该证据系复印件，故不予认定；2、2016年6月2日徐州市统恩科贸有限公司出具的《情况说明》，虽然被告对该证据有异议，但因该证据可以与2013年10月18日被告出具的《情况说明》相印证，且庭审中原、被告均认可涉案房款是用徐州市统恩科贸有限公司对被告享有的债权抵付，故予以认定；3、贾汪区政府办公室会议纪要62号文，因该证据系复印件，原告对其真实性有异议，并不能证明涉案商铺具备合法的审批手续和销售条件，故不予认定。根据原、被告的陈述、答辩，及本院认定的证据，可以确认以下事实：2013年4月17日，原告孙童恩（乙方）与被告徐州世纪龙翔置业有限公司（甲方）签订《土特产交易走廊使用预定协议书》二份，合同编号分别为：C-7、C-8，合同均约定，根据甲方与徐州市大洞山风景区管委会签订的《大洞山万亩石榴休闲博览园委托管理、经营、建设协议书》中相关约定，制订以下标准：第一条、为了市场的繁荣整洁，乙方必须遵守甲方的统一管理，所经营的业态需经甲方批准。第二条、乙方同意预定甲方拥有的座落在徐州市大洞山风景区内土特产交易走廊78间商铺其中的任意一间，建筑面积为15平方米。最先签订本协议可优先选择商铺位置，其商铺使用权限为40年。在符合条件的情况下，甲方配合乙方办理产权证。第三条、上述交易走廊价格为：单价人民币5000元/平方米，总价人民币75000元。第四条、甲方承诺两年内争取和政府协调，协助乙方办理产权证。第五条、税费分担：甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户所需缴纳的税费。交易税费由乙方承担。乙方在土特产交易走廊内所经营的各种税费、管理费等各种费用由乙方承担。第七条、本协议最终解释权为徐州世纪龙翔置业有限公司所有。2013年10月18日，被告徐州世纪龙翔置业有限公司出具《情况说明》，主要内容为：大洞山景区内孙童恩工程款为502679元，其中付现金212000元，交易走廊门面一套抵扣现金135000元，对帐核实无误。2016年6月2日，徐州市统恩科贸有限公司出具《情况说明》，主要内容为：徐州世纪龙翔置业有限公司将土特产交易走廊C7-C8两套商铺以135000元价格抵给我公司，我公司早在2013年4月份就处置给我公司法定代表人孙童恩，并且于2013年4月17日徐州世纪龙翔置业有限公司与孙童恩签订了预订协议书两份，该两份预订协议书的权利义务全部由孙童恩个人承担。还查明，涉案商铺的土地使用权性质为集体土地，没有办理相关规划审批手续。
本院认为，本案的争议焦点为：1、涉案2份合同的性质；2、涉案合同的效力如何，是否应当解除；3、被告是否应当返还购房款，是否承担利息损失。
一、关于涉案2份合同的性质问题原、被告签订的2份《土特产交易走廊使用预定协议书》，虽然在合同中有“使用”及“预定”字样，但应认定为商品房销售合同。理由是：首先，涉案协议第二条约定“在符合条件的情况下，甲方配合乙方办理产权证”，第四条约定“甲方承诺两年内争取和政府协调，协助乙方办理产权证”，第五条还约定“甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户所需缴纳的税费”，从上述内容可以看出，涉案协议不仅约定了商铺使用年限，还约定了产权过户的条件、过户过程中税费的负担等条款，双方签订合同的目的是转让产权，并非使用权。仅因涉案商铺在签订协议时不具备销售条件，而形成了涉案协议；其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预约等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案中，涉案协议名为预订，但已经具备商品房买卖合同的主要内容，故应当认定为商品房销售合同。
被告辩称本案案由应为商品房预售合同纠纷，以及原、被告之间系房屋的使用权转让关系的理由，与法无据，本院不予采信。
二、关于涉案合同的效力及是否应当解除的问题任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须申请使用国有土地。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，被告陈述涉案商铺的土地仍属于集体土地，正在转办为国有土地，根据我国目前的土地法律、政策，涉案商铺所涉买卖行为因违反了法律及国家相关政策的规定而应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，故原告要求解除涉案协议的请求，与法无据，予以驳回。
被告辩称合同有效的理由，本院亦不予采信。
三、关于被告是否应当返还购房款以及承担利息损失的问题合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，徐州市统恩科贸有限公司将被告向其抵账的商铺转让给原告，并由原、被告签订了涉案协议，徐州市统恩科贸有限公司与原告的债权转让行为已经完成，且经过了被告的认可，在涉案协议被确认无效后，故被告应当向原告返还购房款。从涉案协议约定的内容可以看出，原、被告在签订协议时对涉案商铺不具备销售条件是明知的，故双方对涉案合同无效的原因均负有过错，应当各自承担相应的责任。综上所述，原、被告签订的2份涉案协议无效，被告应当返还原告135000元购房款，原告要求被告赔偿利息损失的诉讼请求，与法无据，本院予以驳回。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，
判决如下：
一、被告徐州世纪龙翔置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告孙童恩购房款135000元；
二、驳回原告孙童恩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，财产保全费1370元，合计4970元，由原告负担600元，被告负担4370元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 王 利
人民陪审员 王振勇
人民陪审员 刘司伟
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 王 洁 更多数据：