山东省莘县人民法院民 事 判 决 书（2014）莘商初字第1025号原告杨增会，男，汉族，退休职工。委托代理人郭进峰、杨保占，莘县莘莘律师事务所律师。被告邹建孟（又名邹建蒙），男，汉族，农民。被告邹建国，男，汉族，农民。被告邹建伟，男，汉族，农民。被告邹建孟、邹建国、邹建伟的委托代理人孟广国，山东东昌律师事务所律师。被告邹书正，男，汉族，农民。被告李红生，男，汉族，农民。被告李彦军，男，汉族，农民。被告李兵，男，汉族，农民。被告李红生、李彦军、李兵的委托代理人刘庆林，聊城高新众成法律事务所律师。被告莘县时代房地产开发有限公司。住所：莘县甘泉路中段路西新一中对面。法定代表人张建涛，董事长。委托代理人张庆申，山东鲁阳律师事务所律师。被告莘县东鲁街道办事处东方社区居民委员会。住所：莘县汽车站西200米。法定代表人马杰，主任。委托代理人张慧、郭章柱，莘县东鲁街道办事处东方社区居民委员会法律顾问。
原告杨增会诉被告邹建孟、莘县时代房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，庭审中，本院依法追加被告邹建孟、邹建国、邹建伟、李红生、李彦军、李兵、邹书正、莘县东鲁街道办事处东方社区居民委员会为共同被告参加诉讼。原告杨增会及其委托代理人郭进峰、被告邹建孟、邹建国、邹建伟的委托代理人孟广国、被告李兵和被告李红生、李彦军、李兵的委托代理人刘庆林、被告莘县东鲁街道办事处东方社区居民委员会的法定代表人马杰及其委托代理人郭章柱、被告莘县时代房地产开发有限公司委托代理人张庆申均到庭参加诉讼，被告邹书正经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨增会诉称，2010年12月27日，被告邹建孟与被告莘县时代房地产开发有限公司签订合作开发协议书，约定以被告莘县时代房地产开发有限公司的名义共同开发莘县北顺园小区。因被告在共同开发建设过程中致使原告房屋受损，在政府的协调下，2011年6月3日被告邹建孟代表被告邹建孟与被告莘县时代房地产开发有限公司与原告签订了拆迁补偿协议，约定被告拆除原告房屋用于其开发建设，被告补偿原告安置房面积为92.1平方米，安置面积比补偿面积多出的部分按被告的开盘市场价购买，被告每月补偿给原告房租300元直到交房为止。合同另约定：原告不要楼房的按照被告的开盘价格支付给拆迁户补偿款。合同签订后，被告拆除了原告的房屋，但至今一直拒绝交付原告应当安置的房屋，房租也仅支付了两年，以后的房租也拒绝支付。被告的行为导致原告经济及精神压力很大，对此，原告决定不再要求被告交付安置房，而是要求被告按照每平方米3500元的价格支付原告补偿款322350元及被告所欠租金5100元，偿还维修基金2600元。
被告邹建孟辩称，原告起诉我属于诉讼主体错误，对原告进行安置的主体应是莘县人民政府，被告没有安置义务。莘县北顺苑项目，是根据2009年11月4日莘县人民政府办公室《莘县城区城中村开发改造意见的通知》的相关精神，经北街村委、东鲁办事处逐级申报，获县政府立项及相关部门批准的县重点城中村改造项目，并非邹建孟个人的开发行为。在原告提供的拆迁补偿协议中虽然是有北顺苑筹建处盖章，邹建孟签字，邹建孟只是履行东鲁街道、北街村委安排的工作职责，并非邹建孟的个人行为。且本案的安置补偿纠纷属于政府行政渠道解决事宜，不属于法院受理案件范围，依法应驳回原告的起诉。或追加莘县人民政府、莘县东鲁街道办事处为共同被告，共同承担赔偿责任。
被告邹建国、邹建伟辩称，法院通知追加我们为共同被告属于诉讼主体错误，我们不是本案的适格被告。首先，涉案拆迁安置补偿的北顺苑小区是莘县东鲁街道办事处和原北街村民委员会依据莘政办发（2009）92号文件共同申报的城中村改造项目。该项目的承建单位是莘县时代房地产开发有限公司，我们是受原北街村委委派参与过该项目的建设工作，工作过程中的行为均为职务行为，代表的是北街村委会，不应当由我们承担责任。原告诉拆迁补偿应诉拆迁单位，不应诉我们，我们对原告没有补偿义务。其次，2011年北顺苑小区施工期间，经莘县东鲁街道办事处和原北街村民委员会申报，经莘县农村新居建设与危房改造领导小组办公室批准，同意原交通服务公司原告等16户纳入北顺苑小区拆迁范围，并享受县拆迁补偿安置政策。故对原告进行补偿安置的主体应是莘县东鲁街道办事处和原北街村民委员会（现为东方社区），我们没有安置补偿义务，且本案的安置补偿纠纷属于政府行政渠道解决事宜，不属于法院受理案件范围，依法应驳回原告的起诉。
被告李红生、李某、李兵辩称，请求依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。因答辩人承担责任没有事实和法律依据。
一、原告提交的2011年6月份签订的拆迁补偿协议为无效协议。国务院公布的房屋征收与补偿条例明确规定了房屋征收与补偿的主体为市、县级人民政府并禁止建设单位参与拆迁活动。本宗案件的拆迁协议显示拆迁主体是邹建孟公民个人，没有任何拆迁资质，更没有县人民政府履行的征收程序。原告方与邹建孟签订的拆迁补偿协议违反行政法规的强制性规定，故，该拆迁补偿协议为无效协议。拆迁补偿协议无效，应驳回原告的诉讼请求。
二、原告诉求答辩人承担责任基础实施不存在。1、对《北顺苑项目合作协议书》而言。该协议书约定的7位当事人的行为属于房地产开发行为，但7位当事人均不具有房地产开发经营资质，为无效协议。对答辩人没有法律约束力。故，答辩人就没有因该协议而承担法律责任的义务。2、对2010年12月17日的《合作协议书》而言。该协议中甲方加盖的是莘县时代房地产开发有限公司的印章，乙方是加盖了东鲁街道北顺苑小区筹建处的印章和邹建孟个人的签名。就乙方而言，东鲁街道北顺苑小区筹建处没有工商注册登记，不具有独立法人资格和主体资格，应视为其上级单位北街村委会的行为。余下仅有邹建孟个人签名，答辩人没有签名也没有授权任何人签名，依据合同相对性原则，该协议对答辩人没有法律约束力。且时代房地产公司答辩认可邹建孟等挂靠时代房地产开发房产，挂靠就是借用资质，是违反法规的强制性规定，故2010年12月17日的《合作协议书》为无效协议。协议无效，答辩人承担责任的基础也就不存在，那么原告诉求答辩人承担责任就没有事实依据。
三、答辩人不是本案拆迁补偿合同的当事人，依法不应承担责任。2010年11月27日包括答辩人在内的7位当事人签订《北顺苑项目合作协议书》目的是开发北顺苑小区。不包括本案这14户原告在内，所以，答辩人的开发范围不包括14户原告。2011年5月18日，莘县东鲁街道办事处北街村委会单独向东鲁街道办事处申请变更北顺苑小区规划，莘县东鲁街道办事处分别于2011年5月18日和6月22日向东鲁街道党工委和莘县规划局提出变更规划申请。这些证据证明申请变更规划，增加拆迁开发这14户的主体是北街村委会的独自行为，不是答辩人，答辩人也没有追认，也不是北顺苑小区筹建处。北街村委也没有通知答辩人参与新增范围即这14户的开发，对规划变更后新增加的范围即这14户不是答辩人开发的范围。所以与14户原告建立拆迁补偿关系的是北街村委。答辩人与14户原告没有建立拆迁补偿合同关系，依据合同相对性原则，答辩人与原告没有合同关系，不应承担任何法律责任。
四、原告诉求答辩人承担责任没有法律依据。综上，答辩人承担责任没有事实和法律依据，请求依法驳回原告对答辩人的诉诉讼请求。
被告莘县东鲁街道办事处东方社区居民委员会辩称，追加我居委会作为共同被告没有法律和事实依据，在邹建孟与莘县时代房地产开发有限公司开发过程中，由于高层施工打桩造成原告等十四户瓦房出现裂痕，邹建孟与原告私自达成所谓的《拆迁补偿协议》。原告所谓的拆迁补偿协议与北顺苑城中村改造完全无关，原告瓦房属于莘县交通服务公司，北顺苑城中村改造范围根本不包括原告等人的莘县交通服务公司。对于原告等莘县交通服务公司拆迁补偿，我居委会至始至终从未参与，与我居委会毫无关系。故应驳回原告对我居委会的起诉。
被告莘县时代房地产开发有限公司辩称，我公司与北顺苑小区筹建处邹建孟等人合作开发北顺苑小区属实。北顺苑小区筹建处邹建孟等人与我公司是挂靠关系，我公司是被挂靠人，不是北顺苑小区的实际投资人，也不是利益享有人。北顺苑小区筹建处邹建孟利用我公司资质自己开发、独立核算、自负盈亏。我公司与北顺苑小区筹建处邹建孟等人不但没有参与任何形式的利益分配，连管理费也没有收取，另外我公司没有与原告签订拆迁赔偿协议书，也没有授权邹建孟代表我公司与原告签订拆迁赔偿协议书，与原告签订拆迁补偿协议书，邹建孟代表的是北顺苑小区筹建处及其名下的实际开发股东，邹建孟不代表我公司。因此我公司依法不应当承担对原告房屋拆迁的赔偿责任。被告邹书正未提出答辩。
经审理查明，2009年11月4日，莘县人民政府下发莘政办发（2009）92号文件，进行莘县城区城中村开发改造。2009年9月13日，莘县东鲁街道办事处北街村民委员会向莘县东鲁街道办事处提出关于兴建北顺苑居民小区的申请报告；又于2009年12月20日提出关于建设北街村北顺苑小区的用地申请。2009年12月20日，莘县东鲁街道办事处和莘县东鲁街道办事处北街村委会共同制定了东鲁街道城中村改造北街村北顺苑小区的实施方案。2009年12月21日，莘县东鲁街道办事处下发莘东发（2009）62号文件，同意莘县东鲁街道办事处北街北顺苑小区加入城中村改造，并报莘县农村新居建设办公室批准。2010年7月2日莘县规划和城市管理行政执法局下发(2010)莘批字（006）号莘县县城规划建设项目启动审批书，批准该地块为居住用地。为了便于对外工作，莘县东鲁街道办事处北街村委会主任邹书正给被告邹建孟出具了北街村委会介绍信，由被告邹建孟找人刻制了“东鲁街道北顺苑小区筹建处”的公章。2010年11月27日，北街村委会主任邹书正、村委委员邹建孟和李红生、邹建国、李某、邹建伟、李兵等7人签订北顺苑项目合作协议书，约定北顺苑小区项目属北街村委会申报，县委县政府批准的城中村改造项目，直属于北街村委和东鲁办事处领导。邹书正为北顺苑项目总负责人，邹建孟由村委批准委任北顺苑小区建设总经理。该项目由邹书正、邹建孟、李红生、邹建国、李某、邹建伟、李兵等7人共同出资建设，出资人分两方投资，其中被告邹建孟、邹建国、邹建伟为一方，被告李红生、李某、李兵为另一方，双方平均出资。被告邹书正不出资。2010年12月17日，东鲁街道北顺苑小区筹建处与被告莘县时代房地产开发有限公司签订了《合作协议书》，协议约定：东鲁街道北顺苑小区筹建处与被告莘县时代房地产开发有限公司合作开发莘县北顺苑小区，被告莘县时代房地产开发有限公司为该工程的土地招、拍、挂、开发经营、按揭贷款办理房产手续等方面为服务，莘县北顺苑小区工程的具体业务由东鲁街道北顺苑小区筹建处负责。2011年5月18日，莘县东鲁街道办事处北街村民委员会向莘县东鲁街道办事处提出关于北顺苑小区变更规划的申请报告，提出将原告等原莘县交通服务公司的16户居民的旧房拆除并入北顺苑小区。2011年6月18日，被告邹建孟代表被告邹建国、邹建伟出资一方在未召开出资人（股东）全体大会，未经出资人另一方被告李红生、李某、李兵及邹书正知道的情况下与原告等16户达成拆迁补偿协议，约定原告可以加入北顺苑小区，被告邹建孟为其改造居民安置房；被告邹建孟补偿给原告安置房面积92.1平方米；原告安置房的面积比补偿面积多出的部分按市场价格补缴给原告房款；协议签订后原告须七日内腾空房屋，交由被告邹建孟处理。被告邹建孟在该协议书上末尾时间处加盖上了东鲁街道北顺苑小区筹建处的公章。后被告邹建孟承诺：不要楼房的，按开盘价给原告补偿款。被告邹建孟也在该承诺书上加盖了东鲁街道北顺苑小区筹建处的公章。2011年6月22日，莘县东鲁街道办事处向莘县农村新居办提出申请，同意将原告等原莘县交通服务公司16户并入北顺苑小区开发。2012年9月4日，被告邹建孟、李红生、邹建国、李某、邹建伟、李兵以被告莘县时代房地产开发有限公司的名义以公开竞价的方式取得莘县北顺苑小区的国有建设用地使用权（包含原莘县交通服务公司16户住户的土地）。其中原北顺苑小区部分的国有土地出让金是由被告邹建孟、李红生、邹建国、李某、邹建伟、李兵等所有出资人共同出资，而原莘县交通服务公司16户住户的土地出让金是由被告邹建孟、邹建国、邹建伟这一方出资人单独出资，另一方出资人李红生、李某、李兵不知情。2012年12月4日莘县国土资源局给被告莘县时代房地产开发有限公司办理了莘国用（2012）第122号国有建设用地使用权证。2012年12月6日，聊城市发展和改革委员会发布聊发改审（2012）141号文件，同意被告莘县时代房地产开发有限公司建设北顺苑小区项目。在北顺苑小区施工过程中，2013年12月27日，被告邹建孟通知各要楼户，楼房均价为每平方米3520元，房租补偿按每户每月300元计算，直至搬入房屋为止。协议签订后，被告邹建孟拆除了原告的房屋，但至今没有将约定的安置房交付原告。原被告签订拆迁补偿协议后，被告邹建孟向原告支付了2011年6月18日至2013年6月18日的租金7200元。被告建成楼房后，答应给原告楼房，原告向被告邹建孟交付楼房维修基金2600元。另2013年11月4日，莘县县委办公室莘办发（2013）39号文件，莘县东鲁街道办事处北街村与尹昌楼村、田庄村村民委员会合并改为莘县东鲁街道办事处东方社区居民委员会。以上事实，有原告的陈述、莘县人民政府下发莘政办发（2009）92号文件、莘县东鲁街道办事处北街村民委员会向莘县东鲁街道办事处提出关于兴建北顺苑居民小区的申请报告、北顺苑项目合作协议书、国有建设用地使用权成交确认书一份、原、被告签订的拆迁补偿协议一份、承诺书一份、通知书一份、庭审笔录等证据在卷予以证明。
本院认为，东鲁街道北顺苑小区筹建处没有向有关部门办理工商登记或相应的备案手续，东鲁街道北顺苑小区筹建处不具备相应的民事权利能力和民事行为能力，被告邹建孟与原告签订的拆迁补偿协议书和承诺书虽盖有东鲁街道北顺苑小区筹建处的公章，但东鲁街道北顺苑小区筹建处依法不享有民事权利和承担民事义务。
被告邹建孟代表邹建孟与被告邹建伟、邹建国出资一方与原告签订的房屋拆迁安置补偿协议，是双方当事人的真实意思表示，协议合法有效。原告已按协议约定将房屋腾空，房屋交由被告邹建孟、邹建伟、邹建国处理，原告全面履行了协议义务。被告邹建孟、邹建伟、邹建国依照双方所签订的房屋拆迁安置补偿协议，拆除了原告的房屋，依法应当给予原告补偿约定面积的房屋，或按开盘价给付原告拆迁补偿款。被告邹建孟、邹建伟、邹建国至今未将安置房屋交付原告，也没有给付约定的租房费用，现原告要求被告邹建孟、邹建伟、邹建国支付相应的房屋拆迁补偿款及拖欠的房屋租金，依法应予支持。被告通知各要楼户的楼房均价每平方米3520元，原告要求按每平方米3500元计算，是对自己权利的处分，应予准许。2013年6月18日至原告2014年12月1日起诉之日的房租为5250元，原告要求被告支付房租5100元，本院予以支持。另外对原告交纳的房屋维修基金，被告应予返还。莘县北顺苑小区虽系被告邹建孟、李红生、邹建国、李某、邹建伟、李兵、邹书正合作出资共同开发，但被告邹建孟、李红生、邹建国、李某、邹建伟、李兵、邹书正签订合作协议时，并未涉及原告等原莘县交通服务公司16户居民，被告邹建孟、邹建国、邹建伟与原告等原莘县交通服务公司16户居民签订拆迁补偿协议未告知被告李红生、李某、李兵、邹书正，事后也未经被告李红生、李某、李兵、邹书正同意，是被告邹建孟、邹建国、邹建伟一方的单方法律行为，对被告李红生、李某、李兵、邹书正没有法律效力，故被告李红生、李某、李兵、邹书正对邹建孟、邹建国、邹建伟的拆迁行为不承担法律责任。
被告莘县时代房地产开发有限公司与被告邹建孟签订合作开发协议，共同开发莘县北顺苑小区，合作协议约定被告莘县时代房地产开发有限公司为该工程的土地招、拍、挂、开发经营、按揭贷款办理房产手续等方面为被告邹建孟服务，双方没有对北顺苑小区的房屋（含原告等原莘县交通服务公司）拆迁补偿的事项进行约定，且被告莘县时代房地产开发有限公司也未与原告签订拆迁补偿合同，也未授权被告邹建孟签订补偿合同，也没有实际出资，被告莘县时代房地产开发有限公司不是与原告签订拆迁补偿合同的一方当事人，原告要求被告莘县时代房地产开发有限公司承担责任没有合同及法律依据，故被告莘县时代房地产开发有限公司依法不应承担法律责任。被告莘县东鲁街道办事处东方社区居民委员会及莘县东鲁街道办事处、莘县人民政府不是本案的拆迁和开发主体，被告莘县东鲁街道办事处东方社区居民委员会依法不应承担拆迁补偿责任，被告邹建孟、邹建国、邹建伟请求追加莘县东鲁街道办事处、莘县人民政府为共同被告不当，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，经合议庭评议，
判决如下：被告邹建孟、邹建国、邹建伟给付原告杨增会拆迁补偿款322350元，给付租金5100元，退还原告维修基金2600元，合计330050元。待判决生效后五日内履行完毕。被告邹建孟、邹建国、邹建伟负连带清偿责任。驳回原告其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6251元，由被告邹建孟、邹建伟、邹建国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审判长 葛士俊
审判员 任善林
审判员 陈宪广
二〇一六年七月二十八日
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