河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀01民终4997号上诉人（原审原告）张生，无业。委托代理人袁会谦，河北百创律师事务所律师。委托代理人邓鸿鲲，河北百创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘世英，无业。委托代理人郝莉芬，北京市盈科律师事务所律师。原审第三人石家庄市汇澎文化传播有限公司（已被吊销营业执照），住所地河北省石家庄市裕华西路88号512室。法定代表人徐春会。原审第三人徐春会，现在石家庄监狱服刑。
上诉人张生因租赁合同纠纷一案，不服石家庄市裕华区人民法院（2015）裕民一初字第01303号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2006年8月31日，张生与南位村委会签订租赁协议，约定张生临时占用南位村嘉华路以北科技大学西侧土地三亩，期限为20年，自2006年9月1日起至2026年8月31日，张生不得在租赁地面上搞永久性建筑，并约定了其他相关事项。2006年11月18日，张生与汇澎公司签订土地合作开发协议（徐春会是该公司的法定代表人），约定张生提供土地，汇澎公司提供资金，在石家庄市裕华区南位村嘉华路合作建设商业办公楼。2007年9月1日至2011年12月31日，汇澎公司可无偿使用，剩余年限将地面建筑物无偿交于张生。2007年5月27日，汇澎公司（甲方）与刘世英（乙方）签订房屋租赁合同及补充协议，约定：“……出租房屋坐落地址石家庄市南位村嘉华路东北侧商务楼第四层，租期为五年，从2007年9月1日起至2012年9月1日止。乙方每年共交十个月房租（除寒暑假两个月），交款方式上打房费，第一年房租分两次付清，一次交五个月共计金额六万五千元整，以后按季度支付，每月交一万三千元整。租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，不必征得乙方同意，但应通知乙方。房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。……乙方如拖欠租金，应按中国人民银行延期付款的规定向甲方偿付违约金，乙方如拖欠租金达三个月以上，甲方可以从乙方的押金中扣除租金，并可以收回出租的房屋。……”。同日，双方签订补充协议，约定“甲方应按7月1日交工，否则造成乙方不能正常装修营业的损失由甲方承担……”。同日，徐春会收到刘世英房租款65000元。2007年12月5日，刘世英与徐春会签订补充协议（二），约定：“甲方负责出租房屋的地砖铺贴工作，铺贴时间为2007年12月5日开始，工期8天，所有费用及因地砖铺贴延期造成的损失由甲方负责。消防验收手续由甲方负责办理。房租交付日期经双方协商，从装修完毕运营一切正常后开始计算……”。2008年3月21日，汇澎公司（甲方）与刘世英（乙方）签订担保协议书，约定：“甲乙双方于
二00七年九月九日签订了关于“石家庄市裕翔路汇澎商务综合楼四楼”的租赁合同（简称“合同一”）。后经甲方指定，乙方与河北天韵装饰艺术有限公司（简称“丙方”）签订了上述标的物（商务楼四层）的“建筑装饰工程施工合同”（简称“合同二”），合同二规定从施工至竣工期限为
二00七年九月二十日至
二00七年十一月二十日，因丙方在施工过程中一再延误工期，致使工程停滞，宾馆至今不能正常营业。由甲方给负责刘世英装修的河北天韵装饰艺术有限公司担保，甲方负责协助，监督完成装修工程，甲方保证“合同二”的工程在三十日内完工，如有违约……”。2008年11月7日，张生（甲方）与徐春会（乙方）签订协议书，约定甲方代替乙方管理商务楼，并收取所有租金，用来偿还债务。2014年9月12日，徐春会再次做出声明，商务楼的管理权转让给张生。另查明，1、2008年9月18日，汇澎公司被石家庄市工商行政管理局企业注册分局吊销营业执照。2、在刘世英与河北天韵装饰艺术有限公司、汇澎公司建设施工合同纠纷一案中，对涉案房屋的建筑装饰进行了鉴定，2010年5月11日，河北科技事务司法鉴定中心司法鉴定书作出鉴定结论：未达到宾客入住条件。工程未达到建筑装修质量合格的标准。3、2011年1月21日，刘世英与耿连申签订协议，将刘世英租赁房屋的装修折价转让给耿连申，耿连申付清款项后装修部分归耿连申所有，后双方因支付装修款发生纠纷，石家庄市中级人民法院终审判决耿连申支付刘世英装修折价10万元。以上事实有庭审笔录及相关证据予以证实。原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，石家庄市汇澎文化传播有限公司未提交涉案商务楼的建设工程规划许可证，也未提供证据证明涉案商务楼按照建设工程规划许可证的规定建设，故其与刘世英的租赁合同无效。在合同履行过程中，双方约定房租交付日期从装修完毕运营一切正常后开始起算。刘世英提出在其与河北天韵装饰艺术有限公司、石家庄市汇澎文化传播有限公司建设施工合同纠纷一案中，对涉案房屋建筑装饰情况进行了鉴定，鉴定结论是未达到宾客入住条件、工程未达到建筑装修质量合格的标准，因此其支付租金的条件未成就。石家庄市汇澎文化传播有限公司法定代表人徐春会与张生签订协议书，约定将商务楼管理权及收取房租权转让给张生。以上事实，予以确认。张生起诉请求刘世英支付租金，但未提交达到收取房租条件的相关证据，故张生的主张证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决为：驳回张生的诉讼请求。案件受理费10300元，由张生负担。判后，张生不服，上诉称：
一、一审判决认定《房屋租赁合同》无效，则《补充协议二》也应认定为无效协议，《补充协议二》所约定的“房租交付日期从装修完毕运营一切正常后开始计算”对租赁双方没有约束力。一审判决以此作为定案依据，明显适用法律错误。
二、被上诉人自2007年5月27日起占有涉案房屋，并进行装修，一直到2011年1月21日将装修折价25万元转让给他人，占有使用房屋长达四年的时间。应当参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费。
三、被上诉人同天韵公司签订的《装修合同》与被上诉人同汇澎公司签订的《房屋租赁合同》，系两个相互独立的合同，分属两个法律关系。天韵公司逾期完工的违约行为，在出租人和被上诉人未有约定的情况下，不能成为被上诉人免交房屋占有使用费的理由。被上诉人如受损，可向天韵公司索赔。
四、一审认定补充协议二中“房租交付日期经双方协商，从装修完毕运营一切正常后开始计算”为附条件条款，也属认定事实不清和适用法律错误。从《补充协议二》签订的背景及第三人的陈述看，双方对装修完毕的时间是有合理预估的，是一个相对确定且相对较短的时间。不能认定“房租交付日期经双方协商，从装修完毕运营一切正常后开始计算”为附条件条款。请求依法查明事实，并予以改判。
经审理查明，
本院查明的事实与原审查明的事实一致。在本院庭审中双方当事人均未提交新的证据。本案经本院调解双方当事人未能达成一致意见。
本院认为，被上诉人刘世英与汇澎公司于2007年5月27日签订房屋租赁合同及补充协议，与徐春会于2007年12月5日签订补充协议（二），与汇澎公司于2008年3月21日签订担保协议书，后被上诉人刘世英与河北天韵装饰艺术有限公司、汇澎公司又因建设施工合同发生纠纷，并导致诉讼，2010年5月11日，河北科技事务司法鉴定中心司法鉴定书作出鉴定结论：未达到宾客入住条件。工程未达到建筑装修质量合格的标准。纵观上述事实，被上诉人刘世英自签订房屋租赁合同后，占用的房屋没有达到与汇澎公司约定的承租条件，也没有达到能够入住的条件。一审法院认定被上诉人刘世英支付租金的条件未成就并无不妥。上诉人称对装修完毕的时间是有合理预估，未提供证据予以证实，对此主张不予采信。涉案的房屋是未取得建设工程规划许可证建设的房屋，一审法院依法认定汇澎公司与被上诉人刘世英的租赁合同无效并无不当。《补充协议二》所约定的“房租交付日期从装修完毕运营一切正常后开始计算”，是双方当事人为实现租赁合同能够正常履行而互负的权利和义务，上诉人认为对租赁双方没有约束力的理由不能成立。从上诉人提供的证据看，其于2008年11月7日与徐春会签订协议书，约定代替徐春会管理商务楼，并收取所有租金。2014年9月12日，徐春会再次做出声明，商务楼的管理权转让给张生。但其多年来也没有收取被上诉人刘世英的租金，且在被上诉人刘世英就涉案的房屋先后引起的多起纠纷，到2011年1月21日，被上诉人刘世英与耿连申签订协议，将租赁房屋的装修折价转让给耿连申。上诉人并对此均不知情，也从来没有参与其中，显然与常理也不相符。故原判并无不当，上诉人的上诉理由不成立。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由上诉人张生负担。本判决为终审判决。
审 判 长 郝福海
审 判 员 宋广道代
审判员 张 楠
二〇一六年七月二十八日
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