山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终1986号上诉人（原审被告）乔焕芹，女，1982年11月9日出生，汉族，无业，住济南市。委托代理人尹剑(乔焕芹之夫)，男，1982年11月9日生，汉族，无业，住址同上。委托代理人崔立庭，山东垠鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）耿向辉，女，1977年5月12日出生，汉族，无业，住济南市。委托代理人吴来国，男，济南天桥华兴法律服务所法律工作者，住济南市。原审第三人济南浩信宜居房地产经纪有限公司第十三分公司，住所地济南市。代表人于兆耀，经理。
上诉人乔焕芹因与被上诉人耿向辉、原审第三人济南浩信易居房地产经纪有限公司第十三分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第1341号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2015年1月13日，耿向辉（乙方）、乔焕芹（甲方）与第三人济南浩信易居房地产经纪有限公司第十三分公司（丙方，居间服务方）签订“房产买卖合同”，约定乔焕芹将位于济南市市中区鲁能领秀城x区号楼xx室房产卖给耿向辉。双方在合同中约定：“第一条：房屋基本情况房屋所有权人：乔焕芹权属证书号：济房权证中字第xx**号设计总层数：29层……证载建筑面积为：70.78平方米，规划用途为：商业房屋装修情况：简单装修。……甲方对于此房抵押状况的陈述如下：已设立抵押：抵押人：乔焕芹，贷款余额：陆拾伍万元，贷款余额处理方案：甲方自行还清。乙方首期房价款直接用于偿还，余额转付甲方，不足部分甲方自行补足，需在产权过户方前撤销抵押，于产权过户前取得相关证明交予丙方。甲方承诺并保证上述陈述真实客观，因甲方原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任……。第二条：成交价格房屋及房屋装修、附属物的总价款为人民币950000元。第三条：定金甲乙双方在签订此合同当日，乙方支付定金人民币20000元以确定买卖关系，对于定金的支付方式，甲乙双方同意以下列第贰种方式支付：……2、直接支付与甲方，同时甲方将《房屋所有权证》或《购房合同》等相关资料原件交予丙方保管，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保，乙方向甲方支付首付款时此定金充抵房款。第四条：付款方式甲乙双方同意以下列第贰种方式支付：……2、银行按揭贷款：商业贷款……甲乙双方于签定本合同之日起柒日内将贷款所需材料交至相关方，乙方保证无不良信用记录、甲方保证积极配合准备贷款所需材料，如乙方在贷款资料均齐全的情况下，因自身原因导致贷款手续无法办理，乙方应在接到银行通知之日起陆拾日内一次性交齐该房款，否则属乙方违约。乙方于产权过户当日向甲方支付55万元作为首付款（含已付定金），剩余尾款肆拾万整于银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，实际放款额度及年限以银行审批为准，不足部分由乙方以现金补足；如银行放款金额超出剩余房款的，由甲方扣除剩余房款后，其余退还乙方。（乙方应在取得房产证5日内至所贷款银行办理抵押登记手续，否则属于乙方违约，违约责任见第七条）。第五条：房屋交接甲、乙双方协商同意，甲方于收到全款柒日内向乙方进行房屋验收交接，并同时交付附属物，乙方应在此期间对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《房屋交接书》，交付之前发生的费用由甲方结清。自交付的次日起，房屋及附属物、配套设施物品损坏及所产生的费用由乙方自行承担……第七条：违约责任1、该合同存续期间，若甲方反悔不出售该房屋给乙方或因甲方原因导致违约，则乙方有权单方面解除本合同。同时，甲方应按照本合同约定总房款的20%向乙方支付违约金，并返还乙方支付的所有房款及乙方所付中介费；若乙方已经对该房屋进行装修的，甲方还需赔偿乙方装修等费用。2、该合同存续期间，乙方反悔不购买上述房产或因乙方原因导致违约，则甲方有权单方面解除本合同。同时，乙方应按照本合同约定总房款的20%向甲方支付违约金。乙方所付中介费不予退还并承担甲方所付的中介费，且乙方需将此房屋装修及产权状况恢复至原有状态，并承担由此产生的所有费用。乙方按照已收房时间内同地段、同性价比房屋的承租价格支付甲方房屋租赁费用。甲方返还乙方已经支付的所有房款。3、由于甲、乙任一方联系方式变更导致联系不到当事人造成损失、故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费，丙方与守约方通知当事人，自通知（挂号信或手机短信息等方式）送达日（挂号信或手机短信发生之日起七日内视为送达日）起每逾期一日，则违约方向守约方支付本合同约定总房款的万分之叁作为赔偿金，逾期超过三十天属违约，违约责任见前述第1、2条对甲、乙双方违约的约定。4、若甲方未按本合同约定时间向乙方交付房屋、迁出户口以及未在规定时间内结清银行贷款，每逾期一日，则甲方向乙方支付合同约定总房屋的万分之叁作为赔偿金，逾期超过三十天属甲方违，违约责任见前述第1条之约定。5、若乙方未按本合同约定时间交付甲方房款，每逾期一日，则乙方向甲方支付本合同约定总房款的万分之叁作为赔偿金，逾期超过三十天属乙方违约，违约责任见前述第2条之约定。第九条：在签订此合同当日，甲乙双方将所有相关材料原件（材料明细见附件）准备齐全，交由对方认证，并将所有相关材料原件存于丙方，若因丢失所有权材料原件造成损失的由丙方承担。鉴于丙方为甲方双方所提供的信息服务，经协商同意，甲乙双方须向丙方支付相应中介服务费并在签订本合同时一次性支付于丙方，此费用不包括通过丙方办理贷款所需要支付的贷款服务费以及贷款时要交的手续费、抵押登记费、评估费等，具体金额按佣金确认单为准。”该合同末尾处由耿向辉、乔焕芹签名及第三人方盖章。同日，乔焕芹收取了耿向辉2万元定金。耿向辉并于当日向第三人交纳中介服务费13000元。2015年3月4日，乔焕芹第二次收取耿向辉定金3万元，并书写收条一份。乔焕芹一直未解除该房产的抵押。2015年4月25日，乔焕芹向耿向辉送达“《房屋买卖合同》解除通知书”，要求解除合同，该通知书载明：“卖方即甲方乔焕芹，买方即乙方耿向辉，由于乙方在缴纳定金后，已101日未交纳任何房款，未按规定履行合同。根据合同规定，甲方有权单方面解除合同。特此通知乙方：
一、如乙方于七日内（2015年4月25日至2015年5月2日）不能全部支付甲方房款，甲、乙双方解除上述房屋的买卖合同。
二、自乙方收到本通知之日起，买卖合同即终止，双方之间就买卖合同的争议全部解决，该房屋的产权与乙方无关。
三、乙方应按照合同第七条第二项规定，支付甲方总房款20%的违约金。乔焕芹2015年4月25日”。耿向辉陈述其于2015年4月25日收到该通知书。原审庭审中，耿向辉陈述乔焕芹多次违约，不同意继续履行合同。乔焕芹陈述要求耿向辉先付款，其才同意解押过户。在原审法院开庭时，各方当事人均表示同意解除涉案房屋买卖合同，但具体解除时间由法院根据庭审情况认定。另查明，合同签订后，耿向辉向银行申请贷款，但因其存在不良信用记录，贷款最初无法办理。自乔焕芹提供的当时经办贷款的李丰及银行工作人员的录音可以看出，耿向辉办不了贷款是因为没有提供首付款转账凭条，之后耿向辉就不再办理贷款准备全款支付。原审庭审中，耿向辉提供双方的短信记录及银行流水，显示耿向辉已筹足购房款。第三人在庭审中陈述：根据合同第一条约定，该房的银行按揭贷款65万元应由乔焕芹自行还清，并于产权过户前撤销抵押并将相关证明交于第三人，但乔焕芹未做到。关于产权过户的日期，第三人在解读其提供的合同文义时称：“合同约定是先贷款，贷不下款来全额支付房款，后半段约定付款时间，约定产权过户当日向乔焕芹支付55万元，剩余40万元是银行贷款，但产权过户并没有明确约定是哪一天，但约定产权过户的前提是乔焕芹解除房产抵押，并将相关证明交于第三人。”关于纠纷的起因，第三人陈述责任在乔焕芹这边，耿向辉准备好了房款，但乔焕芹没有自行还清贷款，且违反合同约定要求耿向辉承担部分税费，导致合同无法继续履行。原审法院认为，耿向辉、乔焕芹及第三人签订的房屋买卖合同是各方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，因此系有效协议。各方签订协议后，应当按约履行各自的义务。乔焕芹收到耿向辉定金5万元，事实清楚，证据确凿，各方无异议，对此事实予以确认。耿向辉第一项诉讼请求是要求解除耿向辉、乔焕芹及第三人共同签订的《房屋买卖合同》，乔焕芹在2015年4月25日即向耿向辉送达解除通知书，但该通知书写明:“一、如乙方于七日内（2015年4月25日至2015年5月2日）不能全部支付甲方房款，甲、乙双方解除上述房屋的买卖合同。
二、自乙方收到本通知之日起，买卖合同即终止，双方之间就买卖合同的争议全部解决，该房屋的产权与乙方无关。”因此乔焕芹的意思表示有歧义，耿向辉对此有异议，且耿向辉起诉亦要求解除涉案买卖合同，在案件审理中各方当事人在2015年7月30日均表示同意解除该合同，因此原审法院确认耿向辉、乔焕芹及第三人共同签订的《房屋买卖合同》已经于2015年7月30日解除。关于耿向辉的第二项诉讼请求即要求乔焕芹双倍返还耿向辉购房定金10万元并赔偿耿向辉支付的中介费13000元。原审法院认为，本案系商品房买卖纠纷，房屋买卖合同的主要条款应是房屋价款何时支付、房产何时过户的问题，本案中还涉及乔焕芹的房产何时解除抵押的问题。关于房屋价款何时支付，涉案合同做了如下约定：“付款方式甲乙双方同意以下列第贰种方式支付：……2、银行按揭贷款：商业贷款……乙方保证无不良信用记录、甲方保证积极配合准备贷款所需材料，如乙方在贷款资料均齐全的情况下，因自身原因导致贷款手续无法办理，乙方应在接到银行通知之日起陆拾日内一次性交齐该房款，否则属乙方违约。乙方于产权过户当日向甲方支付人民币伍拾伍万元整作为首付款，剩余尾款肆拾万元整于银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付……（乙方应在取得房产证5日内至所贷款银行办理抵押登记手续，否则属于乙方违约）。”从上述约定可以理解，合同约定的首先是耿向辉贷款，如耿向辉因自身原因无法贷款，应在接到银行通知之日起陆拾日内一次性交齐该房款；如果能正常贷款，耿向辉应于产权过户当日向乔焕芹支付55万元作为首付款，其余40万元通过银行贷款于银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付。因此合同并未对房款交付时间、对房产何时过户做明确具体的约定，但通过庭审中乔焕芹提供的当时经办贷款的人员李丰及银行工作人员的录音以及第三人的陈述可以看出，耿向辉无法办理贷款是因为没有提供首付款转账凭条，因此可以看出无法贷款并不是出于耿向辉自身的原因，本案中并不存在因为耿向辉自身原因办不了贷款的情况；首付款转账凭条应当是耿向辉支付给乔焕芹首付款，乔焕芹为其出具该凭条，那么首付款应当何时支付？合同约定耿向辉应于产权过户当日向乔焕芹支付55万元作为首付款，其余40万元通过银行贷款于银行发放贷款之日由银行向乔焕芹直接支付，因此首付款应当在产权过户的当日支付，但何时产权过户合同并未做明确约定。关于房产何时解押的问题，合同约定贷款65万元由乔焕芹自行还清，需在产权过户前撤销抵押，于产权过户前取得相关证明交予第三人，因此从此约定可以看出乔焕芹应当自行还清房屋贷款，而不是在耿向辉支付其首付款后再还，而且应当在产权过户前还清。因此可以看出首付款支付的时间应当在乔焕芹还清房屋贷款解除抵押之后。综上，双方合同的原意应为：涉案房产的买卖流程应当是乔焕芹首先还清贷款，解除房屋抵押；然后双方进行房屋过户，耿向辉应于产权过户当日向乔焕芹支付55万元作为首付款，乔焕芹出具首付款凭条后耿向辉进行贷款，银行审批之后将贷款直接支付给乔焕芹，此种流程亦符合交易习惯。因此在该起纠纷中，首先应由乔焕芹履行还贷款并解除抵押的义务，本案中直至原审庭审结束乔焕芹仍然未履行该义务，且其在庭审中表示应当由耿向辉先支付房款，其才同意解押过户，与合同的约定不相符。且本案中第三人作为居间方，其陈述乔焕芹违反合同约定，要求耿向辉承担部分税费，才致使合同无法履行。综上，本案中造成合同无法继续履行的责任在乔焕芹。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因此乔焕芹应当双倍返还耿向辉定金10万元。根据合同约定若因甲方原因导致违约，则甲方应返还乙方所付中介费，因此乔焕芹应赔偿耿向辉损失即中介费13000元。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决:
一、原告耿向辉、被告乔焕芹及第三人共同签订的《房屋买卖合同》于2015年7月30日解除；
二、被告乔焕芹于判决生效之日起十日内返还原告耿向辉定金10万元；
三、被告乔焕芹于判决生效之日起十日内赔偿原告耿向辉损失即中介费13000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2560元，由被告乔焕芹负担。
上诉人乔焕芹不服原审判决上诉称：合同约定无法办理贷款时，耿向辉应自接到银行通知之日起60日内一次性交清购房款。耿向辉未在约定期限内交付房款，构成违约。根据合同，产权过户与交付首付款应同日履行，但未约定无法办理贷款而一次性交款时办理房产过户的时间。原审判决以乔焕芹未履行解除抵押义务为由，认定造成合同无法继续履行的责任在乔焕芹，无事实依据和合同依据。请求二审法院依法改判。
被上诉人耿向辉辩称：上诉人未还清按揭贷款，导致无法办理过户，造成耿向辉无法办理贷款，是合同无法履行的原因。无法办理贷款，不是耿向辉的责任。上诉人提出解除合同，构成违约。在合同履行中，耿向辉按上诉人的要求增加了定金，变卖财产凑足了购房款，足见有履约的诚意。上诉人上诉理由不成立。原审第三人济南浩信宜居房地产经纪有限公司第十三分公司未陈述意见。经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。另，耿向辉、乔焕芹在原审期间均提交了双方联系的短信信息，显示耿向辉凑齐购房款后，催促乔焕芹办理解除抵押事宜。原审庭审中，乔焕芹称“被告不付款，我方不同意解除抵押。”
本院认为：双方合同约定产权过户与交付首付款应同日履行，在无法办理贷款时，耿向辉应自接到银行通知之日起60日内一次性交清购房款。对耿向辉一次性交款时，何时办理房屋产权过户登记，合同未作约定。《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”耿向辉依约选择一次性交款并凑足购房款时，已经通过短信要求乔焕芹及时办理解除已有抵押，但乔焕芹在原审庭审中仍以“被告不付款”为由，“不同意解除抵押”，原审判决以乔焕芹未履行解除抵押义务为由，认定造成合同无法继续履行的责任在乔焕芹，符合上述规定。上诉人乔焕芹上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2560元，由上诉人乔焕芹负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
审 判 员 施 红
代理
审判员 唐鸣亮
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 刘 翔 来源：