辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）辽04民终579号
上诉人（原审原告）：宋浩，住辽宁省盘锦市双台子区。
委托代理人：程飞，辽宁正太律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：抚顺宇城房地产开发有限公司，住所地辽宁省新宾满族自治县。
法定代表人：李成伟，总经理。
委托代理人：张本荣，法律顾问。
委托代理人：薄长红，辽宁金河律师事务所律师。
上诉人宋浩与被上诉人抚顺宇城房地产开发有限公司（以下简称宇城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省清原满族自治县人民法院（2014）清民一初字第00526号民事裁定，向本院提出上诉。本院依法立案并组成合议庭对本案进行了审理。上诉人宋浩及其委托代理人程飞，被上诉人宇城公司的委托代理人薄长红到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。宋浩一审诉称：2011年10月，原告听说被告拟在河畔花园建楼，原告因此决定购买被告开发的楼房开一家大型超市。于是在涉案楼房还没有开工，整个楼盘尚处于图纸状态的情况下，找到被告要求购买河畔花园59B号楼1号、2号、3号、4号、5号门市房。2011年11月7日，原告向被告支付了预付房款人民币400万元。2013年2月2日，原、被告之间签订了上述房屋的商品房买卖合同。原告先后支付房屋价款468.64万元。期间被告向原告交付了清原满族自治县房产管理处出具的上述房屋《商品房单户销售许可证》，许可证号2012014。原、被告签订房屋买卖合同后，被告又将上述房屋的产权证书交给原告。房屋竣工后被告将上述房屋交付给原告，原告取得了上述房屋的钥匙。原告对上述房屋进行了简单的装修，安装了卷帘门，办理了水卡和电卡。原告还到清原地税局办理了涉案房屋的完税手续。原、被告签订的上述《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同已经实际履行。2011年2月，原告有闲置资金需要投资，考虑到该楼盘的升值空间，决定另购买一批楼房用于投资升值。经与被告董事长李成伟协商，原告购买了被告开发的河畔花园59B#楼的8套楼房。被告向原告出示上述楼房的售楼许可证原件7份，用以证明被告销售上述房屋是合法有效的。原告购买上述房屋支付了购房全款123.99万元，同时原被告之间签订了上述房屋的商品房买卖合同，被告向原告交付了上述房屋的房照。原告已经实际支付价款，且上述商品房买卖合同已经实际履行，原告应该享有上述房屋的所有权。原告起诉至人民法院，请求判决确认原、被告签订的河畔花园1号、2号、3号、4号门市房及河畔花园59B#楼1单元1001、701、1101，3单元1102号房屋的《商品房买卖合同》合法有效；判令被告配合原告办理上述房屋的产权过户手续；被告承担诉讼费用。宇城公司一审辩称：原告诉称的四套门市房和四套住宅不是真实买卖，具有借款担保性质，是被告与宋浩、王某民间借贷的抵押。具体是王某的490.8万元，宋浩372万中的272万元，王某的63.89万元。这三笔对应的490.8万元本利算到2013年6月9日即807.6602万元；272万算到2013年2月27日即447.6032万元；63.89万元算到2013年2月18日即94.7105万元，总金额1349.9739万元。宋浩主张的商品房买卖合同中包括住宅和门市，对应的购房款实际是宋浩和王某与我公司民间借贷的本利计算之和，公司财务中也没有涉案房屋卖给原告的记载，故不是真实的商品房买卖。清原满族自治县人民法院一审查明：2011年11月17日原告宋浩与被告宇城公司签订认购协议书，协议书约定：宋浩预定宇城公司建设开发的河畔花园门市房1-5号和住宅。房屋暂测建筑面积1637平方米，住宅每平方米0.4万元，总房款255万元。门市每平方米0.9万元，总房款900万元。协议签订时，宋浩向宇城公司支付订金1155万元。同日宇城公司出具一份收据，收据载明收购房款1155万元。2013年2月2日原告又与被告签订八份商品房买卖合同，其中四份合同分别约定：购买被告宇城公司清原镇西南街河畔花园59B号楼1号门市310.99平方米，总金额273.6712万元；2号门市207.75平方米，总金额182.82万元；3号门市206.41平方米，总金额181.6408万元；4号门市206.41平方米，总金额181.6408万元；门市房单价，均是每平方米0.88万元。四套门市合计总面积931.56平方米，总金额819.7728万元。
原告宋浩与被告宇城公司还签订另外四份商品房买卖合同，购买被告宇城公司清原镇西南街河畔花园59B号楼1、2、3、4号门市，约定门市房单价每平方米0.4万元，除单价、合同总价外的内容与上述合同一致。另外四份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的清原镇西南街河畔花园59B号楼1单元701号、1001号、1101号及3单元1102号商品房，每套面积均为101.56平方米，单价每平方米0.4万元，房款均为40.624万元。四套住宅合计总面积406.24平方米，总房款162.496万元。八份商品房买卖合同内容，均没有写明付款方式及期限，交付期限等，即合同从第五条开始，均为空白。原告庭审中放弃对河畔花园59B号楼5号门市，及4单元1502号、1001号、702号和6单元1401号四套住宅的诉讼请求。另查明，河畔花园59B号楼3单元1102号，于2013年9月3日，办理抵押物登记，抵押权人为张某，抵押金额为32.8万元。
原告宋浩和王某与被告宇城公司另有民间借贷诉讼。被告宇城公司河畔花园59B号楼，于2013年6月9日取得商品房销售许可证。清原满族自治县人民法院一审认为，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。现原告提起诉讼，要求判令商品房买卖合同合法有效，庭审中被告称原、被告之间不存在真实的商品房买卖，是借款担保性质。虽然原告提供了《商品房买卖合同》等，但合同内容中的付款方式、交付期限等处均系空白，不符合商品房买卖合同的形式要件，与真实的买卖明显不符。而且其中四套门市房还存在两套不同内容的合同，且原告诉称的买卖和付款经过，与庭审中原告提供的证据互相矛盾，结合双方庭审中提供的证据和陈述，本院无法认定宋浩与宇城公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。且涉案房产中的59B号楼3单元1102号已被抵押，抵押权人亦非原告。故原告的起诉不符合受理条件。依据《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条（三）项之规定，
裁定如下：驳回原告宋浩的起诉。案件受理费56942.00元，予以退还。宣判后，宋浩不服上述裁定，向本院提出上诉，请求撤销一审裁定，指令一审法院实体审理。事实和理由：第一，上诉人向被上诉人支付了1155万元购房款，双方签订了商品房买卖合同。上诉人缴纳了商品房契税和印花税，房屋也由上诉人占有使用，商品房买卖具有真实性。一审法院以合同内容中的付款方式、交付期限等均系空白，不符合商品房买卖的形式要件为由，否定双方买卖关系的真实性是不客观的。上述合同内容不是合同中必须约定的条款。房屋当时正在建设中，竣工日期无法确定，交付期限也就无法约定。第二，上诉人与被上诉人之间虽然存在借贷法律关系，但双方已经另案诉讼解决。（2013）清民一初字第01499号和（2014）清民一初字第00152号两份判决已经对被上诉人的还款义务予以确定，而本案涉及的8套房屋与借贷无关。第三，一审法院适用法律错误。上诉人的起诉符合《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，一审法院裁定驳回起诉不当。根据相关规定，当事人之间诉争的法律关系与实际法律关系不一致的，人民法院应当依据查明的法律关系变更案由。如一审法院认定上诉人与被上诉人之间为借贷关系，也应当先询问上诉人的意见，不应直接裁定驳回起诉。请求撤销一审裁定，指令一审法院作出实体审理。宇城公司辩称：一审法院认定事实清楚，请求维持一审裁定。
本院认为，当事人应当对自己的诉讼主张提供充分的证据证明。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。上诉人称其与被上诉人之间具有真实的商品房买卖关系，被上诉人称其与上诉人之间不具有真实的商品房买卖关系。故上诉人应当对商品房买卖合同关系的真实性承担举证责任。上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同，但合同存在瑕疵。合同内容中的付款方式、交付期限等处均系空白，部分房产有多次签订不同内容的商品房买卖合同的情况，不符合商品房买卖合同的签订惯例。上诉人提供的证据无法证明其已完成商品房买卖合同的义务，故依现有证据不足以证明上诉人与被上诉人之间存在真实的商品房买卖关系，一审法院裁定驳回起诉并无不当，应予维持。上诉人可在证据充分后依据与被上诉人之间证据可以证明的法律关系，另行向被上诉人主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。
审 判 长 韩 强
代理
审判员 田 丰
代理
审判员 王宏凯
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 王 雪 来自：