湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂洪山民商初字第00747号
原告（反诉被告，以下简称原告）：苏勤，女，1962年2月3日出生，住武汉市武昌区都府堤***号。身份证号：4201061962********。
委托代理人：李霏，湖北天明律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人：赵小美，湖北天明律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告，以下简称被告）：鲍绪祥，男，1986年5月28日出生，汉族，住武汉市洪山区新竹路金地阳光城北A809，户籍地武汉市江夏区豹獬镇顶冠峰采石场*号，身份证号：4201151986********。
委托代理人：鲍立新，湖北省天职法律服务所法律工作者。特别授权代理。
委托代理人：鲍裕文，湖北雄楚律师事务所律师。一般授权代理。
原告苏勤诉被告鲍绪祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理，被告在答辩期间向法院提出反诉，本院适用普通程序于2015年11月25日公开开庭进行了合并审理。原告苏勤及其委托代理人李霏，被告鲍绪祥及其委托代理人鲍立新、鲍裕文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏勤诉称：原、被告双方于2012年8月9日签订了《房屋租赁合同》。合同约定：由原告向被告出租位于洪山区雄楚大道436号3号，面积为529.45平方米的商铺，被告用于经营沐足、棋牌，被告向原告支付租金、物业管理费、水费等费用。合同签订后，原告依约向被告交付租赁房屋，但在本合同实际履行过程中，被告未按照合同约定向原告支付2015年上半年的租金252000元，不仅如此，被告也未支付2015年4月1日至6月30日的物业管理费5154元，且被告欠付的水费28981.82元均尚未支付。原告在此期间曾多次向被告主张支付欠款，原告于2015年6月23日函告被告，要求解除租赁合同并要求被告结清所有欠款，被告于2015年6月25日向原告出具《欠款票据》一张，承诺于2015年7月1日前结清所有欠款，但被告至今未予结清。被告不履行合同主要义务的行为已构成违约，应承担违约责任。按合同约定，被告应向原告支付滞纳金，并承担原告因追讨欠款而支付的律师费26000元。原告认为原、被告之间的租赁合同合法有效，原告的合法权益应受到保护，故诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，被告限期腾退租赁房屋；2、被告向原告支付租金人民币252000元（为2015年2月9日至2015年8月8日的租金，实际租金计算至被告腾退房屋之日止）；3、被告向原告支付直至付清之日的逾期付款滞纳金人民币113400元（从2015年2月9日暂算至2015年7月8日，为5个月，实际滞纳金计算至被告清偿之日）；4、被告向原告支付其欠付的物业管理费5154元、水费28981.82元；5、被告向原告支付律师费26000元；6、本案的全部诉讼费用由被告承担。原告苏勤为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一：《房屋租赁合同》一份、《欠款票据》一张、《委托代理合同》一份、收款证明及发票。证明：1、原、被告之间的租赁合同关系合法有效，被告应按照合同约定向原告支付欠付的租金、滞纳金、物业管理费、水费以及原告追讨欠款聘请律师所产生的律师费等；2、被告应于2015年2月前支付2015年2月至8月的半年租金252000元，被告未支付，构成违约，应承担合同约定的滞纳金113400元；原告聘请律师的代理费为人民币26000元。证据二：物业公司出具的《欠费催缴函》一份、通知一份、证明、欠付祥单。证明：被告逾欠物业管理费5154元（2015年4月1日至6月底）、水费23827.82元（2013年6月至2015年底）及逾期支付水费违约金27230.9元。证据三：《解除房屋租赁合同通知书》以及对应的顺丰快递单。证明：由于被告逾期支付租金及各项费用，原告向被告主张权利，要求被告结清全部欠款，主张解除租赁合同，并将主张解除合同的通知张贴于被告营业场所门口的事实。证据四：被告转租第三人的租赁合同一份、营业执照、食品流通许可证、照片、详细说明。证明：被告未经原告书面同意，擅自改变房屋结构及水电的布局，构成根本性违约；被告将房屋转让的事实。
被告鲍绪祥辩称，答辩人并未超期拖欠租金，未构成违约。合同第三条第（一）款约定合同有效或起算期为2012年9月9日至2017年9月8日止，最后一个支付周期为2015年3月9日至9月8日，而非原告主张的2月9日至8月8日。双方虽在合同中约定以“半年一付”的方式支付租金，但合同履行期间，因门前长期修建高架桥的不可抗力因素，双方合意变更了租金支付方式，即自始至终的临时分期的实际支付模式。对此，双方均无异议。故房屋租赁合同中的租金原支付方式已被取代，原约定的租金支付方式的条款已不具效力。2015年6月23日原告强行断水断电，答辩人因此无法经营，合同目的无法实现，所以自此不发生租金。合同第五条第（四）款中约定“未支付款项可以从保证金中扣除”或“保证金可充抵租金或其他项目费用”。答辩人单就已支付的租金即可满足答辩人使用至2015年5月29日，且有114000元充裕的保证金担保。即便在原告单方强行解除合同后据实核算，原告仍须退还答辩人保证金80160.5元，故被告不存在违约情形。
被告鲍绪祥反诉称，原告断水断电、封门、提出解约等行为，已构成根本性违约，其主张于法无据，且应当赔偿答辩人损失。合同履行过程中遇到了市政交通改造这一无法预见的情势变更或不可抗力原因，导致答辩人店面经营环境恶劣，妨碍了答辩人合同目的实现。纵观三年来双方履行合同的历史记录，双方在简单的沟通中与租金的实际交接中，均顺应了公平原则。只是路桥市政完工后，原告因店铺升值而抛弃诚信，故意借口欠费撵答辩人走人而另寻高价租户。此种情形，答辩人并非孤例。为达到上述违约目的，原告强行断水断电、暴力封门，甚至不惜以雇佣黑社会的违法方式逼迫答辩人，不仅道德上卑鄙，且在法律上已构成根本性违约。本案违约方系原告，不仅其主张的滞纳金、律师费、诉讼费应自行承担，还应当赔偿答辩人损失。水电费、物业费不仅已经结清，且无论是否结清，原告均无权断水断电、暴力封门。超市是经原告方同意后，我方自己经营的并非转租，房屋改造也是经原告方同意后改造的。故提出反诉，要求：1、确认反诉原、被告就洪山区雄楚大道436号3号店铺的租赁关系于2015年6月23日被反诉被告单方强行解除；2、判令反诉被告退还保证金79087.5元（114000元-1396.5＊25天）；3、判令反诉被告赔偿因单方毁约至反诉原告产生的装修损失500000元；4、判令反诉被告赔偿因封锁店门至反诉原告产生的经营损失300000元；5、判令反诉被告赔偿因封锁店门至反诉原告产生的物品损失60000元（前四项共计939087.5元，第2、3、4项均以鉴定数字为准）；6、判令反诉被告承担本案诉讼费；被告鲍绪祥为支持其答辩意见及反诉讼请求，向本院提交了如下证据：第一组证据：方堃和黄培的证人证言、原告银行流水、方坤的短信截屏。证明目的：1、原告自合同签定后自始至终即以实际的收取租金行为达成了情势变更后的合约变更，自始至终以行为接受了变更后的临时分期的支付模式。2、水电费由原告操控，2015年6月23日原告关停了被告店的水电，2015年6月29日原告带了不明身份的人以暴力方式锁门，并胁迫被告写下了不实欠条，原告根本违约。第二组证据：方堃与江天物业管理公司经理的谈话录音，2015年6月23日被告至原告《通知函》及邮寄回执。证明目的：1、2015年6月23日原告指使物业公司恶意关停水电，致被告自当日始无法经营。2、当日交涉中物业公司经理称：苏总不点头我们不能供水供电。3、当日被告致函物业公司，要求恢复供水供电，避免损失扩大。第三组证据：洪山派出所《接处警工作登记表》。证明目的：1、2015年6月23日原告及物业公司关停被告水电致被告无法经营。2、2015年6月29日原告强行关锁被告及多家租户店门，单方强行终止合同，构成根本违约。3、2015年6月29日原告以胁迫、挟持、限制人身自由等暴力手段，威逼被告及另一承租人方堃出具了不实欠条。第四组证据：《房屋租赁合同》、原告出具的收条、被告银行流单。证明目的：1、合同第三条第（一）款约定有效期为2012年9月9日至2017年9月8日止；原起算时间分别为每年9月9日至次年3月8日，当年3月9日至9月8日，而非原告所主张的2月9日至8月8日。2、合同第五条第（四）款约定保证金可充抵未付租金或其他项目费用。3、涉案房屋2015年房屋年租价为502740元，月租价为41895元；日租价为1396.5元。4、2015年3月9日起算的租赁期内，合并保证金与租金被告已向原告付足224000元，至6月23日原告恶意终止合同之日止实际发生的租金仅143839.5元（103天×1396.5元），被告支付给原告可供兑充的资金尚有余额80160.5元。第五组证据：《湖北省地方税务局通用网络发票》。证明目的：被告水费己交至2015年5月（电费为先充值后使用），不存在水、电欠费的事实。第六组证据：《武汉旭锐装饰设计工程有限公司施工合同》及收据一份、《纤云沐足店面装修决算表》、被告与武汉市志锋鑫达装饰经营部的《装修施工合同》及收据、《决算表》、《文泉大厦地下车库设施安装决算表》。证明目的：旭锐装饰公司依约为被告纤云沐足店面装修耗资679374.5元，志锋鑫达装饰经营部依约为被告365超市店面装修耗资91905.51元，被告应原告要求为原告安装文泉大厦地下车库设施耗资49449元，原告根本性违约给被告造成装修损失共计820729元。经庭审质证，被告对原告提交的证据一《房屋租赁合同》的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，认为被告方不欠租金、物业费及水费；这份合同的起效时间是9月9日；对欠款票据有异议，是原告利用黑社会暴力胁迫所致；对律师费收费票据的真实性无法确认，对证明目的有异议，称被告没有违约行为不应承担律师费；对证据二物业公司出具的《欠费催缴函》一份、通知一份、证明、欠付详单，这都是物业公司单方制作没有经被告确认；对证据三《解除房屋租赁合同通知书》的真实性无异议，6月23日通知的，6月25日送达的；顺丰快递单的真实性无法确认，对其证明目的有异议；对证据四被告转租第三人的租赁合同有异议，认为该合同的内容不真实，来源不合法；对营业执照、食品流通许可证的真实性无异议，但对证明目的有异议；对照片的被告认为达不到原告的证明目的；对情况说明的真实性有异议，与本案没有关联性，与原告有利害关系。
原告对被告提交第一组证据的方堃和黄培的证人证言有异议，原告认为方堃的证人证言且没有原件，黄培、方堃二人均与被告有利害关系，其证人证言不具有证明力不能作为证人证言；对被告银行流水真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明是被告的银行流水；方坤的短信截屏是复印件，不能证明本案租金支付方式的临时变更也不能证明原告接受了这种变更方式；不能证明原告停电、关门、逼迫被告写下欠条的事实；对第二组证据方堃与江天物业管理公司经理的谈话录音的真实性、合法性、关联性均有异议，该录音不能体现主体，且与本案没有关联性，不能证明物业公司是受原告指示；对2015年6月23日被告至原告《通知函》的真实性无异议，但与本案无关，不是寄送给原告的而是寄给物业公司及邮寄回执，不能证明被告待证的事实；对第三组证据洪山派出所《接处警工作登记表》4份原件的真实性无异议，对复印件有异议，但对证明目的有异议，不能证明本案争议的房屋停水停电的事实及强行锁门及胁迫等，与本案无关；黄培的报警记录共两张，后一张是另一案件中田珂、方堃的证据，两张报警记录无骑缝章，对其证明目的有异议，对方堃的2份复印件的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据四《房屋租赁合同》的真实性无异议，但对证明目的有异议，被告的租金收取时间计算错误；原告出具的收条是复印件，对其真实性无异议，但对证明目的有异议；被告银行流单的真实性有异议，对证明目的有异议没有银行的齐封章；对证据五《湖北省地方税务局通用网络发票》的真实性无异议，但对证明目的有异议，不能证明待证的事实；对证据六《武汉旭锐装饰设计工程有限公司施工合同》及收据一份、《纤云沐足店面装修决算表》、被告与武汉市志锋鑫达装饰经营部的《装修施工合同》的真实性、合法性、关联性均有异议，是被告提供的伪证；对收据、《决算表》、《文泉大厦地下车库设施安装决算表》的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明被告待证的事实，即使被告有损失也是被告单方违约造成的。本院审查认为，对于原告提交的证据一《房屋租赁合同》及证据三《解除房屋租赁合同通知书》的真实性无异议，本院予以采信；对原、被告双方有争议的，本院酌情认定。
经审理查明，原、被告双方于2012年8月9日签订了《房屋租赁合同》。合同约定：出租方为原告苏勤（甲方），承租方为被告鲍绪祥（乙方），乙方承租甲方位于武汉市洪山区雄楚大道436号滨湖文泉商务大厦临街的第2轴至第3轴1层商铺与第一轴至第5轴2层商铺，总建筑面积为529.45平方米的商铺，乙方用于经营沐足、棋牌。合同的租赁期为：2012年9月9日至2017年9月8日。乙方向甲方支付租金，租期内第一年，乙方按38000元／月支付租金，即年租金为456000元；第二年起，每年以5%逐年递增，即第二年39900元／月，即年租金为478800元；第三年41895元／月，即年租金为502740元；第四年43989.75元／月，即年租金为527877元；第五年46189.24元／月，即年租金为554270.88元。租金不包含合同所规定的各项公用设施费等其他费用。租金的支付方式以六个月为周期，且应为每年年期满前一个月支付下一六个月的租金，首次六个月的租金应在签订合同时支付。乙方应于签订合同时连同首次租金向甲方支付合同履行保证金，保证金为人民币114000元，在合同有效期内，若乙方未支付任何款项（包括但不限于合同约定乙方应付款项、滞纳利息、因违约而应当向甲方支付的违约金及补偿费、甲方垫付之费用），甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿，届时乙方应向甲方补足保证金。如保证金不能弥补甲方的损失，甲方可另行向乙方追偿。合同第十三条约定，“若出现以下任何情况时，甲方可单方面终止解除合同，乙方必须立即迁出该房屋，具体有：“乙方拖欠租金超过一个月的”；违约责任规定，“在乙方拖欠本合同约定的租金（含物业管理费）或其他合同约定及法律规定应支付费用的，甲方催讨后仍不支付时，无论乙方是否已支付该房屋水、电、煤气费用或物业管理费，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权在提前24小时通知后立即停止向该房屋提供水、电、煤气及其他物业管理服务直至乙方付清拖欠费用及逾期利息。由此造成对乙方营业的影响，甲方无需承担任何责任”。合同签订后，被告支付合同保证金114000元。原告将商铺交被告经营。被告向原告支付第一期半年（2012年9月9日-2013年3月8日）租金228000元，第二期半年（2013年3月9日-2013年9月8日）租金228000元，第三期半年（2013年9月9日-2014年3月8日）租金240000元，第四期半年（2014年3月9日-2014年9月8日）租金240000元，第五期半年（2014年9月9日-2015年3月8日）租金251370元。但从第六期（2015年3月9日-2015年9月8日）开始，被告仅支付租金110000元。2015年6月23日，原告以被告拖欠租金问题函告被告，要求解除租赁合同并要求被告结清所有欠款，并于2015年6月25日强行对被告承租的店铺断电并锁门。涉案商铺于2015年6月29日停止经营，但被告未搬出商铺。
本院认为，本案原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，合法有效，双方应予遵守，原告将房屋提供给被告使用，由被告定期给付约定租金，从而实现各自需求。但在履约过程中，被告存在延迟支付租金的行为，致使原告的合同目的不能完全实现；被告辩称双方已合意变更了租金的支付方式，但无证据证明，对此答辩意见本院不予采信。因合同约定若被告方拖欠租金超过一个月，原告方有权单方面解除合同。故对于解除原、被告之间的《房屋租赁合同》及腾退的诉讼请求，本院予以支持。
原告诉称要求被告支付2015年2月9日至2015年8月8日的半年租金人民币252000元。庭审中查明，原告因被告欠缴租金，于2015年6月25日行使《房屋租赁合同》第十三条的权利，对被告所承租的店铺断电、锁门并提出解除合同。被告所承租的店铺因断电、锁门实际上处于不能经营状态。故原告主张2015年2月9日至8月8日期间的租金，缺乏实际要件。本院依法确定租金计算期间为2015年3月9日至2015年6月25日，即3个月17天。未付的租金应为39425.50元（41895元／月×3个月＋41895元／月÷30天×17天-110000元）。被告未按合同约定缴纳租金，被告应按合同承担逾期付款的滞纳金12655.5元（39425.5元×107天×3‰）。
原告诉被告向原告支付欠付物业管理费5154元、水费28981.82元。符合合同约定，本院予以支持。
原告诉被告支付律师代理费26000元，聘请律师并不是原告维护自己合法权益的唯一途径，此项费用不是原告的必然损失，本院不予支持。
被告反诉，请求法院确认原、被告就武汉市洪山区雄楚大道436号3号店铺的租赁关系于2015年6月23日被反诉被告单方面强行解除及赔偿损失的请求。
本院认为，在履约过程中，被告确有拖欠租金的违约行为，依照合同约定，若被告方拖欠租金超过一个月，原告方有权单方面解除合同。在被告拖欠本合同约定的租金（含物业管理费）或其他合同约定及法律规定应支付费用的，原告有权在提前24小时通知后立即停止向该房屋提供水、电、煤气及其他物业管理服务直至被告付清拖欠费用及逾期利息。由此造成对被告营业的影响，原告无需承担任何责任。故请求法院确认反诉原、被告就洪山区雄楚大道436号3号店铺的租赁关系于2015年6月23日被反诉被告单方面强行解除并要求反诉被告赔偿各项经济损失的反诉，不能成立。保证金是履行合同的担保，合同解除后，保证金存在的条件消失，被告关于退还保证金114000元的反诉请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、解除原告（反诉被告）苏勤与被告（反诉原告）鲍绪祥签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）鲍绪祥于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉市洪山区雄楚大道436号滨湖文泉商务大厦临街的第2轴至第3轴1层商铺与第一轴至第5轴2层商铺；
三、被告（反诉原告）鲍绪祥于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）苏勤支付租金39425.50元及滞纳金12655.5元；
四、被告（反诉原告）鲍绪祥于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）苏勤支付物业管理费5154元、水费28981.82元；
五、原告（反诉被告）苏勤于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）鲍绪祥退还保证金114000元；
六、驳回原告（反诉被告）苏勤其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）鲍绪祥其他反诉讼请求。本诉案件受理费7683元，由原告（反诉被告）苏勤承担，反诉费6595元由被告（反诉原告）鲍绪祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；帐号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王汉明
审 判 员 陈 敏
人民陪审员 王思鑫
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 刘 明 微信公众号“”