北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终6259号上诉人（原审被告）北京宝龙蓝德房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区万柳西园6号楼。法定代表人谢海龙，董事长。委托代理人蔡笑，男，1986年2月11日出生。被上诉人（原审原告）王吉林，男，1970年11月17日出生。委托代理人赵玉峰，北京市亚东律师事务所律师。
上诉人北京宝龙蓝德房地产开发有限公司（以下简称宝龙蓝德公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初1420号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宝龙蓝德公司之委托代理人蔡笑，被上诉人王吉林之委托代理人赵玉峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2016年1月，王吉林起诉至原审法院称：2008年，我与宝龙蓝德公司签订《商品房预售合同》，由我购买该公司开发的位于丰台区西北侧商业及行政办公综合楼11层1-1212号房屋（现行政地址为丰台区南三环西路91号院1号楼11层1单元1212号）。合同签订后，我依约支付了购房款，但宝龙蓝德公司一方面迟延取得诉争房屋的楼栋权属证明，另一方面导致我迟延取得所购房屋的所有权证书，严重违反合同约定。现我诉至法院，要求宝龙蓝德公司：1、支付逾期取得楼栋权属证明的违约123467.76元（自2011年1月1日起至2014年11月5日止，按已付款日万分之一即每日87.94元的标准计算）；2、支付逾期办理房屋所有权证书的违约金22512.64元（自2014年11月6日起至2015年7月20日止，按已付款日万分之一即每日87.94元的标准计算）；3、诉讼费用由宝龙蓝德公司承担。宝龙蓝德公司辩称：不同意王吉林的诉讼请求。王吉林属于自行办理房屋所有权证书的业主，我方仅负有通知义务，我方在2015年1月9日已经向其发送了邮件进行通知。关于楼栋权属证明违约金，我方认为应当按照北京市第二中级人民法院就类似案件做出的生效判决按照日万分之零点六计算进行调整。原审法院
经审理查明：2008年7月6日，王吉林（买受人）与宝龙蓝德公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定王吉林购买宝龙蓝德公司开发的位于丰台区西北侧商业及行政办公综合楼11层1-1212号房屋（现行政地址为丰台区91号院1号楼11层1单元1212号，以下简称涉案房屋），预测建筑面积64.5平方米，总价款870117元。合同约定：第十一条交付条件，（一）出卖人应当在2010年6月30日前向买受人交付该商品房。……第二十一条产权登记，（一）初始登记。出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托开发商指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算买受人全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，王吉林向宝龙蓝德公司支付了合同约定的购房款。2010年10月13日，宝龙蓝德公司向王吉林交付了涉案房屋。同日，王吉林依据双方结算向宝龙蓝德公司补齐了购房款，涉案房屋购房款合计879425元。2014年11月5日，宝龙蓝德公司取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。2015年7月20日，王吉林取得涉案房屋的所有权证书。原审庭审中，王吉林称双方虽然约定了委托宝龙蓝德公司指定的代办机构办理房屋所有权证书，但实际并未委托宝龙蓝德公司指定的代办机构办理。宝龙蓝德公司认可上述事实，同时认为其在2015年1月9日前已向王吉林寄发了办证通知，此后王吉林未能办理房屋所有权证书的责任不在该公司，并就此提交了王吉林签收的EMS快递单。王吉林对该快递单的真实性予以认可。原审法院另查明，涉案房屋所在小区的业主曾因宝龙蓝德公司逾期办理楼栋权属证明问题起诉宝龙蓝德公司要求支付违约金、退还代收的公共维修基金等，法院一审判决宝龙蓝德公司依照日万分之一的标准支付逾期办理楼栋权属证明的违约金，并判决该公司退还公共维修基金。宝龙蓝德公司不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院作出终审判决，对一审判决宝龙蓝德公司支付给买房人的迟延取得楼栋权属证书违约金的判项进行了调整，酌情降低了违约金的数额。原审法院认为：王吉林与宝龙蓝德公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行。宝龙蓝德公司迟至2014年11月5日才取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，显已违反了双方合同第二十一条关于初始登记的约定，应当承担相应违约责任。鉴于北京市第二中级人民法院的生效判决对同类案件逾期办理楼栋权属证明违约金的数额均进行了酌减，法院依此标准予以酌减。综上，王吉林要求宝龙蓝德公司支付2011年1月1日起至2014年11月5日期间逾期办理楼栋权属证明违约金的请求，其中的合理部分，法院予以支持，超出部分，不予保护。因王吉林未按合同约定委托宝龙蓝德公司指定的代办机构办理房屋所有权证书，故宝龙蓝德公司对王吉林办理房屋所有权证书仅负有协助义务，现王吉林认可其收到宝龙蓝德公司寄发的办证通知，即说明宝龙蓝德公司在2015年1月9日已完成其通知义务，而王吉林亦未举证证明宝龙蓝德公司在此后有拖延及拒绝协助其办理房屋产权的情形，因此，宝龙蓝德公司无需就其完成通知义务之后王吉林逾期办理再继续承担违约责任。综上，王吉林要求宝龙蓝德公司支付逾期办理房屋所有权证书的请求，其中2014年11月6日起至2015年1月9日的合理部分，法院予以支持，超出部分，不予保护。原审法院于2016年4月判决：
一、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内给付王吉林逾期办理楼栋权属证明的违约金七万四千零八十元六角六分。
二、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内给付王吉林逾期办理房屋所有权证书的违约金五千七百一十六元一角。
三、驳回王吉林的其它诉讼请求。判决后，宝龙蓝德公司不服，以原审法院确定的给付王吉林逾期办理房屋所有权证的违约金数额过高为由向本院提出上诉，请求对该部分判决金额予以酌减。王吉林认为双方在合同中对违约金标准有约定，宝龙蓝德公司的上诉请求不能成立，要求维持原审法院判决。针对王吉林因宝龙蓝德公司延迟取得房屋所有权证所受损失一节，王吉林称因未按期取得房屋所有权证导致租赁和转卖等均受影响，客观上产生一定损失，但对此未提交证据予以证明。本院
经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。上述事实，有商品房预售合同、购房发票、房屋所有权证书、EMS快递单及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点问题是王吉林逾期取得房屋所有权证书的违约金是否应当酌减。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。诉讼中宝龙蓝德公司要求对合同约定的对逾期办理房屋所有权证书的违约金予以酌减，本院在衡量是否应当减少违约金时，以迟延取得涉案房屋权属证书对买受人所造成的实际损失为基础予以审查判断。本案中，王吉林不能提供充分证据证明宝龙蓝德公司给其造成的具体损失，其要求宝龙蓝德公司按合同约定的标准向其支付迟延取得房屋所有权证的违约金，宝龙蓝德公司对此持有异议，故对王吉林的该项主张本院难以支持。但鉴于宝龙蓝德公司迟延通知王吉林办理房屋权属转移登记手续，最终导致王吉林未能按合同约定时间取得涉案房屋所有权证书，客观上对王吉林使用、处分涉案房屋产生一定的影响，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，并结合本案实际情况，对宝龙蓝德公司应支付给王吉林的迟延取得房屋所有权证书的违约金数额酌情予以调整。宝龙蓝德公司的该项上诉请求之合理部分，本院予以支持。因双方当事人对原审法院其余事实的认定及处理均无异议，本院依法予以维持。综上，宝龙蓝德公司的上诉请求成立，本院予以支持，原审法院部分事实认定欠妥，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院
判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初1420号民事判决第一项；
二、撤销北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初1420号民事判决第三项；
三、变更北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初1420号民事判决第二项为：北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付王吉林逾期办理房屋所有权证书的违约金三千四百二十九元六角六分；
四、驳回王吉林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1610元，由北京宝龙蓝德房地产开发有限公司负担1585元（于本判决生效后七日内交纳），由王吉林负担25元（已交纳）；二审案件受理费50元，由王吉林负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 蒋春燕
审 判 员 刘丽杰
代理
审判员 马 潇
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 程 飞 来自：