广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终8523号
上诉人（原审被告）：康永妹。
委托代理人：侯杰，广东深和律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：万青。
委托代理人：李献云，北京市康达（深圳）律师事务所律师。
原审
第三人：张雪影。
原审
第三人：深圳市红宏保健品有限公司。
法定代表人：康永妹，总经理。
委托代理人：侯杰，广东深和律师事务所律师。
委托代理人：常汉永，该公司员工。
上诉人康永妹因与被上诉人万青、原审第三人张雪影、深圳市红宏保健品有限公司（以下简称红宏公司）排除妨害纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三重字第3号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，涉案房产系深圳市福田区福强路北云顶翠峰花园xx房，万青为涉案房产的现权利人。2000年8月11日，深圳市碧轩房地产开发有限公司（卖方）与张某钊及张雪影（买方）签订了《深圳市房地产买卖合同》，合同约定张雪影及张某钊以1235989元购买涉案房产。2002年1月29日该房产转移登记至张雪影及其丈夫张某钊名下。2005年4月7日，张雪影与张某钊协议离婚，协议约定涉案房产归张雪影所有，并于2005年6月20日转移登记至张雪影名下。2009年6月4日，许某洁与中国银行股份有限公司深圳文锦渡支行签订《借款合同》，贷款277万元，贷款用途为购房，借款合同约定贷款直接划至刘某丽、张雪影名下在深圳市中行的银行账户。2009年6月17日，张雪影（卖方）与许某洁（买方）签订了《深圳市二手房买卖合同》，合同约定张雪影将涉案房产以1260387元的价格转让给许某洁。涉案房产于2009年6月19日变更登记至许某洁名下。2009年10月15日，许某洁（卖方）与万青（买方）签订了《二手房买卖合同》，合同约定万青以460万元购买涉案房产，房产处于抵押状态。2009年10月26日，万青（借款人）与中国银行股份有限公司深圳东门支行（贷款人）签订《个人抵（质）押贷款合同》，合同约定万青贷款368万元用于购买涉案房产，贷款划入借款人指定的许某洁/中兰德担保集团股份有限公司/詹雪账号，借款人在贷款人处开立账户xx用于偿还贷款本息。同日，双方还签订了《个人抵（质）押贷款额度协议》、《个人贷款最高额抵押合同》。涉案房产于2009年11月2日转移登记至万青名下，于2009年11月6日抵押登记给中国银行深圳东门支行。截至2014年4月22日，万青已累计向银行偿还贷款本金、利息987223.99元。另查，2010年5月16日，张雪影（出租方）与曹雅琪（承租方）就涉案房产通过居间方深圳市家乐佳房地产经纪有限公司签订了一份《房屋租赁合约》，租赁期限为1年，自2010年6月1日至2011年5月30日，租金为8000元/月。2013年，张雪影（出租人）与红宏公司（承租人）就涉案房产签订了一份《深圳租房合同》，合同约定租赁期间从2013年3月1日至2016年3月1日，租金为8000元/月，承租人红宏公司在合同上加盖了公章，康永妹作为法定代表人在合同上签名。2013年2月28日，张雪影出具一份《收条》，内容为：“今收到康永妹交来租云顶翠峰xx房房租和押金合计5万元（押金为一个月）。”2013年8月7日，张雪影出具一份《借条》，内容为：“今收到深圳市红宏保健品有限公司、康永妹交来借款人民币贰拾万元整。”同日，张雪影还出具了一份《承诺书》，承诺上述20万元借款将在一个月内还清，如一个月还不清，同意将涉案房产卖给万青或卖给其他人，用此款偿还借款（现云顶翠峰xx房由万青代名）。庭审中，万青陈述从2009年10月至2013年9月通过租赁方式行使所有权人的权利，并委托第三方进行管理。但没有与承租方签订正式的租赁合同。实际上2010年10月之后房屋处于空置状态，2013年10月之后万青没有再委托第三方对房屋进行管理。在委托第三方进行管理期间，钥匙掌握在万青手中，但为何张雪影会在2013年10月将房屋钥匙交给康永妹，万青陈述不清楚。对此，红宏公司反驳称从2010年5月至2011年5月，涉案房产是出租给曹雅琪的，并签订了房屋租赁合同。再查，涉案房产的土地用途为住宅用地。红宏公司的工商登记住所地为深圳市罗湖区桂园街道宝安南宝丽大厦五楼E5室。万青请求判令：1、康永妹立即停止侵害，立即向万青返还非法占用的涉案房产；2、康永妹支付非法占用房屋期间的占用费63000元（暂计自2013年10月1日起至2014年4月24日止，按月9000元计算，并要求顺延至实际履行之日）；3、本案所有诉讼费用均由康永妹承担。之后，万青申请撤回第二项诉讼请求。原审法院认为，本案为排除妨害纠纷。《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第二百四十五条第一款规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权要求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。涉案房产于2009年11月2日转移登记至万青名下。万青自转移登记至万青名下之日起取得了对涉案房产的占有、使用、收益和处分等合法权利，依法应受法律保护。康永妹和红宏公司辩称涉案房产只是挂名在万青名下，张雪影是涉案房产的权利人，但未提交相应的证据证明。在现有房产证并未被依法撤销或者生效判决确认房产的实际所有权人并非万青的情况下，康永妹依据其与张雪影签订的房屋租赁合同占有使用涉案房产，缺乏合法根据。万青基于其是涉案房产合法权利人的身份，请求康永妹排除妨害，返还涉案房产，具有事实和法律依据，该院予以支持。康永妹在原审中称事实上是其向张雪影承租的涉案房产，张雪影于2013年10月将涉案房产钥匙交给其入住，在本案庭审中又称红宏公司是实际承租人，其并非租赁合同的相对方，康永妹主体不适格。但是首先，康永妹未提交证据证明其在原审案件中的陈述存在理解上的偏差，康永妹在原审中的陈述应视为康永妹已自认实际租赁涉案房产，而非红宏公司；其次，2013年张雪影出具的收条上也明确注明系康永妹缴纳的涉案房产的房租和押金；最后，涉案房产用途为住宅，红宏公司的工商登记注册地址并非在涉案房产内。对于康永妹在本案中的抗辩，该院不予采信。万青自愿撤回第二项诉讼请求，符合法律规定，该院予以准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第二百四十五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：康永妹应于该判决生效之日起30日内搬离万青名下位于深圳市福田区福强路北云顶翠峰花园xx房号房产。当事人如未按该判决指定期限履行上述判项确定的义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定处理。案件受理费1375元（已由万青预交），按规定收取100元，由康永妹负担。万青因减少诉讼请求多预交的受理费1275元，该院直接退还万青。康永妹上诉称，一、康永妹不是本案适格的被告，与张雪影签订房屋租赁合同的是红宏公司，现占有使用涉案房产的是红宏公司，不是康永妹。
二、原审没有依法追加张雪影作为第三人参加诉讼，严重影响了案件事实的查明。红宏公司取得对涉案房产的使用权，是张雪影依法出租给该公司的。张雪影是何身份，以及张雪影与万青是何法律关系，直接影响本案的判决结果。
三、万青并非房屋实际权利人，只是代持涉案房产，该房实际权利人是张雪影。
四、红宏公司与张雪影签订的房屋租赁合同合法有效，未经依法撤销或者依法宣布无效，不得任意取消。
五、退一步讲，即使涉案房产的真正所有权人是万青，张雪影的出租行为也可以视为表见代理。1、张雪影与红宏公司签订房屋租赁合同时，出示了房产登记证和离婚协议书主张该房归其所有，称现房屋登记人万青只不过是为了贷款过户给其名下而已，实际所有人为张雪影本人。2、涉案房产的钥匙是在张雪影手里，由她开门给红宏公司看房，并将钥匙交给红宏公司。3、张雪影将其2010年与曹雅琪的房屋租赁合同、张某钊的水电费发票等证据交给了红宏公司。4、张雪影出具了意思表达极其明确的承诺书。5、小区管理处也一直认同张雪影是实际业主。6、万青从来没有要过房租或者主张任何权利。8、2015年2月15日，张雪影在深圳市公安局经侦大队询问室询问笔录中说：“云顶翠峰一期xx房是她的房产”，证明该房产就是张雪影的房产，万青只是代持人。请求：1、撤销原审判决，驳回万青的起诉或者诉讼请求；2、万青承担本案诉讼费用。万青辩称，一、康永妹主张其不是本案适格当事人，但其在原审时确认了其居住涉案房产，在重审中又称红宏公司是实际承租人，两次庭审陈述不一致，根据诚信原则应当以法庭查明事实为准。
二、康永妹主张没有追加张雪影为第三人属于程序错误，但是重审已经依法追加了张雪影以及红宏公司作为本案的第三人。
三、康永妹认为万青并非房屋权利人，只是代持涉案房产，该房屋属于张雪影，该主张不能成立。
四、张雪影不是以万青的名义与红宏公司签订租赁合同，也没有取得万青的任何授权，因此张雪影的行为并不是法律规定的表见代理行为。张雪影以个人名义与康永妹签订租赁合同，即使内容真实，也只能依据租赁合同的相对性原则约束康永妹和张雪影，与本案无关系，不能阻碍万青行使权利。红宏公司的答辩意见与康永妹的上诉意见一致。张雪影未发表答辩意见，亦未提交其他书面意见。
本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。二审中，康永妹提交了两组证据：
一、两份公证委托书复印件，2016年4月13日从公证处调取的（原件在福田法院），证明涉案房产实际权利人是张雪影。
二、发票，证明张雪影和万青是同时去委托的。万青的质证意见为：
一、对委托书真实性没有异议，同时也证明了：1、万青才是涉案房产真正的产权人。如果系康永妹主张的代持关系，应当有代持协议公证。2、委托书只是意思表示，没有事实买卖关系。张雪影当时确实有回购房产的意思表示，只是资金问题搁浅，所以委托书的内容没有得以实现。两份委托书在二手房交易过程中，买卖双方共同委托给同一个中介或者担保公司的做法非常常见，而且是为了出于赎楼方便需要，不能证明康永妹的主张。
二、发票恰恰证实了万青是涉案房产的权利人，如果是代持关系的话，万青没有必要办理发票。另查明，在2014年8月11日的庭审中，法官询问康永妹：“被告何时开始占有和使用涉案房产？”康永妹回答：“2013年10月张雪影将钥匙交给被告。”
本院认为，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”康永妹上诉称涉案房产只是由万青代持，实际权利人是张雪影。
本院认为，如不动产登记簿的记载与真实权利状态不一致，应当通过确权之诉或者其他途径变更所有权人。涉案房产自2009年11月2日起登记至万青名下，根据上述法律规定，本院推定万青即为涉案房产的所有权人，对于妨害物权的行为，其可以请求排除妨碍。康永妹在原审中自认自2013年10月占有和使用涉案房产，但并未得到所有权人万青的同意，也没有其他合法依据，该行为构成侵权。康永妹上诉称原审没有追加张雪影为第三人，属于程序错误。经查，原审在发回重审后已经追加张雪影和红宏公司为第三人，不存在程序错误问题。康永妹还上诉称张雪影的出租行为构成表见代理，
本院认为，张雪影系以自己的名义与红宏公司签订租赁合同，并不是代理所有权人万青出租涉案房产，不符合表见代理的条件，不能构成表见代理。综上，康永妹的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人康永妹负担。本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理
审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 李全慧（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自