宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0203民初647号
原告：郑佩华。
委托代理人：杜晶，浙江和义观达律师事务所律师。
委托代理人：鲁嘉雯，浙江和义观达律师事务所律师。
被告：陈维民。
委托代理人：陈铭，北京德恒（广州）律师事务所律师。
第三人：丁国良。
委托代理人：李晓靖，浙江素豪律师事务所律师。
第三人：胡建明。
原告郑佩华为与被告陈维民、第三人丁国良房屋买卖合同纠纷一案，于2016年2月4日诉至本院，本院于同日立案受理后，因被告申请，本院依法追加胡建明作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，由
审判员罗书君独任审判，于2016年4月18日进行了证据交换。后因案情复杂，裁定转换普通程序，并依法组成合议庭，于2016年5月20日、7月19日公开开庭进行了审理。原告郑佩华及其委托代理人杜晶、鲁嘉雯，被告陈维民及其委托代理人陈铭，第三人丁国良的委托代理人李晓靖到庭参加诉讼。第三人胡建明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。依原告申请，本院依法作出裁定，对被告陈维民名下的财产采取了保全措施。本案现已审理终结。
原告郑佩华起诉称：1997年7月29日，被告将位于宁波市海曙区三市路7弄11号601室的房屋（以下简称三市路房屋）出售给原告，并当场出具收据一份，证明被告收到原告支付的三市路房屋的全部购房款共计300000元，并对该房屋的产权自1997年7月31日起归属于原告的事实予以确认。后被告向原告交付该三市路房屋，但由于当时三市路房屋因装修安全验收不合格等原因而暂未能予以办理房屋产权证及过户手续。1997年10月，原告将涉案三市路房屋又出售给了本案第三人丁国良，自将三市路房屋交由第三人丁国良起，一直由第三人丁国良使用至今，期间被告从未对原告或第三人丁国良使用该房屋的事实提出过任何异议。2015年8月，被告委托第三人丁国良将涉案房屋产权证及土地使用权证办出，原告得知后，要求被告按约定办理三市路房屋的过户变更登记手续，但被告却以种种理由进行推脱，拒不配合办理房屋产权变更登记手续，导致原告也无法将涉案三市路房屋过户给第三人丁国良。原告认为，被告的上述行为已严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：
一、被告立即协助原告办理宁波市海曙区三市路7弄11号601室的房屋产权及土地使用权过户手续；
二、被告承担过户费用。后原告撤回第二项诉讼请求。
被告陈维民答辩称：
一、原告郑佩华不是本案适格的原告。被告与原告郑佩华素未谋面，而是与时任中国建设银行宁波经济技术开发区支行行长的胡建明认识。1995年，胡建明提出让被告出钱代其买下涉案房屋。因第三人胡建明当时觉得建行开发区支行为其在宁波市海曙区老实巷43号205室（以下简称老实巷房屋）分的房子小，看中了三市路房屋，但其当时没有钱购买，故其提出让被告先代其买下，并和被告签订了一份换房协议，约定将老实巷房屋和被告购买的三市路房屋互换，被告应第三人胡建明要求写了另一张收到老实巷房款的收据，但第三人胡建明未为被告办理换房所涉任何手续，只是据此为由入住涉案房屋，换房协议实际并未履行。之后，被告离开宁波，并把两套房的所有材料给了第三人胡建明，同时双方约定：待第三人胡建明处理了老实巷的房屋后再付给被告三市路房屋款。但至今被告未收到任何款项。被告和原告之间未产生过法律关系，是被告和第三人胡建明之间有关系产生。
二、原告郑佩华起诉所称的事实与实际情况不符，被告从未收取原告支付的购房款。原告所依据的“收据”是第三人胡建明为了掩盖犯罪事实而让被告帮忙出具，“收据”所述内容并非真实。当时第三人胡建明说其拿了建行宁波开发区支行的50000元款项被揭发，其对外解释是为了交被告三市路房屋和老实巷房屋的补差款，因换房协议是其单位认可的，故第三人胡建明请被告本人帮忙圆其解释，要求被告写一张收到三市路房屋300000元款项的收据，被告为了帮助他就勉强同意写了收据。收据内容是按第三人胡建明要求写的，落款日期是倒签的，出具“收据”的地点也不是新芝宾馆，而只是顺手拿了一张新芝宾馆的信纸写的。最后的一行是被告本人加的，意思是真收到钱后再真的办理过户手续。过了一个月左右，胡建明叫其回宁波，原因是第三人胡建明在检察机关审讯中又承认案涉“收据”是假的。此后第三人胡建明离职去深圳。第三人胡建明承认错误的内容还被相关部门记入笔录。另外，被告不可能将1995年购买的购房款和契税合计314673.15元的涉案房屋在1997年7月以300000元销售，该行为明显不具有经济合理性。且原告郑佩华主张“收据”金额300000元全部以现金方式支付，与微信记录不符，也与当时的经济环境不符。如果郑佩华在1997年确实向被告支付了300000元现金购买案涉房屋，不会自1997年7月至2016年2月接近20年间一直未要求被告办理房屋过户手续；其以房屋装修不合格无法办理为由明显虚假。
三、第三人丁国良提交的2016年2月2日的《备忘录》与郑佩华是否向本人支付购房款的事实无关，且《备忘录》所述内容也与相关证据中郑佩华是否向本人支付购房款的待证事实存在诸多疑点。该证据只是证明丁国良分两笔向郑佩华支付购房款300000元，不能证明郑佩华向本人支付购房款。《备忘录》明显是为了诉讼而做。当时三市路房屋并非胡建明与丁国良的交易标的，丁国良声称看到的“收据”也不是涉案三市路房屋收据，而是同样虚假的老实巷房屋“收据”。另外，郑佩华、胡建明在《备忘录》和微信记录中对丁国良究竟是想购买案三市路房屋还是老实巷房屋、250000元究竟如何支付、是哪套房的购房款等陈述均相互矛盾。综上，被告认为：和被告发生关系的一直都是第三人胡建明，原告不是本案适格的原告。
原告郑佩华也从未向被告支付购房款300000元，其提交的唯一证明与被告存在房屋买卖关系且已履行付款义务的“收据”明显为虚假。本案是原告郑佩华与第三人胡建明有意制造虚假证据提起的虚假诉讼。请求驳回原告的全部不当诉讼请求。第三人丁国良述称：丁国良原来是向第三人胡建明购买老实巷房屋，也搬进去住过，并支付价款250000元，后来第三人胡建明说因单位房改政策，其可以购买更大的房子，但老实巷房屋要收回去，故双方协商由第三人丁国良向第三人胡建明购买三市路房屋。三市路房屋价款300000元，第三人丁国良又支付了差价50000元，并入住三市路房屋，故三市路房屋应归第三人丁国良所有。第三人胡建明述称：其与原告的意见一致。另外被告陈维民说出具过两张收据的情况不实，老实巷房屋房款的收据是没有的。
原告郑佩华为证明其诉称主张，向本院提供了下列证据，经被告陈维民、第三人丁国良、第三人胡建明质证，本院作如下认证：证1.《商品住宅预售协议书》、《契税缴款书》复印件、浙江省宁波华联房地产开发公司商品房发票各一份，拟证明位于宁波市海曙区三市路2幢A601室房屋即三市路房屋是由被告向宁波华联房地产开发公司购买，计税价格为296861.46元的事实。被告无异议。第三人丁国良、第三人胡建明均无异议。本院予以认定。证2.1997年7月29日被告在新芝宾馆向原告出具的收据一份、转账支票一份，拟证明被告收到过原告支付的三市路房屋购房款300000元，并确认该房屋的产权自1997年7月31日归属于原告的事实。被告对收据及转账支票的真实性没有异议，但提出收据不是收了钱才写的。支票只能反映建行向房屋公司缴纳了50000元，并不知道用途，且被告没有收到过原告支付的购房款300000元。第三人丁国良、第三人胡建明均无异议。本院对真实性予以认定，对证明内容另行阐述。证3.授权委托书、被告身份证、房产证、土地证各一份，拟证明2015年8月，被告委托第三人丁国良将涉案房屋房产证办出的事实。被告对真实性没有异议，但认为不是被告要委托给第三人丁国良的，是第三人胡建明要求被告委托的。第三人丁国良、胡建明均无异议。本院对真实性予以认定。证4.非公司企业法人基本情况（吊销）一份，拟证明三市路房屋补差款50000元是第三人胡建明所在的建设银行支付的事实。被告对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为建行是国资银行，建行下属企业是国企，款项是属于国有资产，款项不能对应房屋及具体付款的主体。第三人丁国良、胡建明均无异议。本院对真实性予以认定。证5.《商品住宅预售协议书》、转账支票各一份，拟证明1994年被告签署过房屋预售协议，支付了涉案三市路房屋240000余元的款项，并不存在被告不知情的情况，1995年交付时补差款50000元的事实。被告认为不是被告经办，因此不知道款项支付情况。第三人丁国良、胡建明均无异议。经审查，结合证6，本院对证5的真实性予以认定。证6.票据三张，拟证明涉案三市路房屋交付时缴纳了50183.66元包括了2161元的手续费及杂费的事实。被告对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为付款主体是国企，与本案没有关联性。第三人丁国良、胡建明均无异议。本院对证6的真实性予以认定。证7.关于互换房屋产权的协议（复印件）一份，拟证明第三人胡建明原所在单位与被告所在单位签署过互换房屋协议的事实。被告认为证7系复印件，对其真实性不予认可，但又提出协议是有签过，但这份协议是没有实际履行的。第三人丁国良对真实性无异议。经审查，
本院认为，证7虽系复印件，被告对其形式真实性不予认可，但其认可协议是有的，综合双方陈述确实产生协议内容中的涉案两套房屋互换的签订事宜，故对其真实性本院予以认定。
被告陈维民为证明其辩称主张，向本院提供了被告与胡建明微信记录一份，拟证明原告陈述并非事实。经质证，原告对真实性有异议，微信号虽是胡建明的，但微信内容是被告删减过的。第三人丁国良对真实性有异议，且丁国良之前确实是要购买老实巷房屋，第三人胡建明同原告意见一致。经审查，
本院认为该微信内容原告及第三人均不认可完整性、认为有删减，且仅就微信往来不足以单独证明被告的证明内容，本院仅就形式真实性予以认定，对内容真实性及证明内容不予认定。第三人丁国良为证明其诉称主张，向本院提供了下列证据，经原告郑佩华、被告陈维民、第三人胡建明质证，本院作如下认证：证一.备忘录一份，拟证明第三人丁国良向原告购买涉案三市路房屋并已经付清房款的事实。原告及第三人胡建明无异议。被告对真实性不清楚，对证明内容也不知情。本院对其真实性予以认定。证二.房产证、土地证一份，拟证明两证是在第三人丁国良处，被告知晓也认可三市路房屋的实际产权人是丁国良，所以也没有要求拿回证件的事实。原告无异议。被告认为委托是事实，但是并不证明对该房屋没有争议。第三人胡建明无异议。本院对其真实性予以认定。证三.用电清单、水费缴款单一组，拟证明从1998年起涉案三市路房屋一直是由第三人丁国良居住使用的事实。原、被告、第三人胡建明均没有异议。本院予以认定。证四.宁波保税区奥托国际贸易有限责任公司章程一份，拟证明第三人丁国良在1997年已经有购买涉案三市路房屋的经济能力的事实。原、被告、第三人胡建明均没有异议，本院予以认定。第三人胡建明未提供相关证据。为查明案件情况，本院依法向宁波市人民检察院调取笔录若干，经出示，原告郑佩华对真实性无异议，且认为笔录仅仅围绕50000元房屋差价，并没有涉及本案中300000元收据的事情，也没有被告提到的涉300000元这张收据是假的记录。
被告陈维民对真实性、合法性、关联性均无异议，但认为笔录中均显示与被告换房的主体是胡建明，不是本案的原告，另涉案三市路房屋的房款是被告支付的，和原告间不存在房屋买卖关系。第三人丁国良对真实性无异议，且笔录也没有反映被告说的300000元收据的事情，笔录只围绕50000元差价的事情。经审查，该材料系本院依职权调取，真实、合法，本院予以认定。第三人胡建明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加2016年7月19日的庭审，视为放弃质证的权利。综合以上证据及原、被告和第三人丁国良、第三人胡建明的陈述，本院认定如下事实：原告郑佩华和第三人胡建明系夫妻关系。第三人胡建明1994年任中国建设银行宁波经济技术开发区支行（以下简称建行开发区支行）行长时，该行分配给第三人胡建明位于宁波市海曙区老实巷43号205室房屋（即老实巷房屋），该房屋面积80平方米左右，房价为240000元左右，由建行开发区支行支付，1995年10月份第三人胡建明个人出资30000余元办理了房改手续，取得涉案老实巷房屋的个人产权证。因对分配的老实巷房屋不满意，第三人胡建明和被告陈维民协商，由被告陈维民将胡建明看中的三市路房屋买下，双方进行房屋互换，1994年12月22日，被告所在的宁波华夏广告有限公司与宁波华联房地产开发有限公司签订商品住宅预售协议书一份，购买涉案三市路房屋一套，建筑面积约98.2平方米，房屋预售价格248838.8元。宁波华夏广告有限公司并于当天支付了上述全部购房款248838.8元。后房屋互换得到了第三人胡建明所在单位同意。1995年3月9日，第三人胡建明所在单位建行开发区支行与宁波华夏广告有限公司签订《关于互换房屋产权的协议》一份，约定，建行开发区支行同意将在宁波海曙区老实巷43号205室的一套商品房让给宁波华夏广告有限公司，同时宁波华夏广告有限公司也同意将在宁波三市华联小区2幢601室的一套商品房（即三市路房屋）让给建行开发区支行。1995年底三市路房屋实际交付时，因被告陈维民想以自己名义购买，于1995年12月20日，以陈维民为购房人重新和宁波华联房地产开发有限公司签订商品住宅预售协议书一份。因交付时实际房屋因面积扩大，三市路房屋需补差价48023.66元。1995年12月20日，第三人胡建明所在的建行开发区支行下属经济技术服务公司支付差价款及手续费等其他费用共计50183.66元。三市路房屋交付后被告将三市路房屋的手续均移交给第三人胡建明。互换协议签订后，被告陈维民于1995年搬入老实巷房屋，1997年7月底搬离。1995年12月在三市路房屋交付后第三人胡建明开始对该房屋进行装修，并于1997年1月左右搬入上述房屋。后由于老实巷房屋过户问题受限，最终两套涉案房屋产权并未互换变更。1997年被告欲结束宁波的业务，离开宁波，第三人胡建明欲购买三市路房屋，但资金有限，于是将老实巷房屋卖给了丁国良，丁国良于1997年7月支付第三人胡建明250000元购房款，之后于同年8月份搬入老实巷房屋居住。在1997年7月29日，被告陈维民向原告郑佩华出具收据一份，内容载明：今收到郑佩华房主交来宁波市海曙区三市路7弄11号601室之房款人民币叁拾万元整，上述该房的房产权自一九九七年七月三十一日起归郑佩华所有，有关房产权转让手续待今后合适时办理。落款处是原房产所有人：陈维民，并按手印。1997年10月，第三人胡建明因单位房改政策，可以分配到更大的房屋，但需将老实巷房屋由单位回收，于是和第三人丁国良协商后，约定将三市路房屋转让给第三人丁国良，房价是300000元，第三人丁国良于1998年4月支付给第三人胡建明补价款50000元，并于1998年4月搬入三市路房屋居住至今。第三人胡建明将三市路房屋的所有资料均给了第三人丁国良。1998年6、7月份，第三人胡建明将老实巷房屋交还给单位之后另行在花池巷分配到一套住房。1999年1月第三人胡建明离开宁波去深圳发展。三市路房屋一直未办理产权登记，一直到2015年7月9日，被告陈维民出具授权委托书一份，委托第三人丁国良房产证、土地证事宜，2015年8月25日，9月5日，三市路房屋的房产证、土地证分别办出，登记在被告陈维民名下。权证办出后，原告郑佩华要求被告按照约定将房屋变更登记给原告，以便原告将房屋变更登记给第三人丁国良，但未果。审理中，因双方调解差距较大，致调解不成。另查明：1997年因代付50000元房款第三人胡建明被检举有受贿嫌疑，1997年11月28日，第三人胡建明拿了50000元左右款项和被告陈维民一起到建行开发区支行，以被告陈维民的名义归还了上述差价款。上述事项检察机关曾对其进行立案侦查。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告向原告出具的“收据”系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点为：1、原告郑佩华是否是本案适格原告？2、原告与被告就涉案房屋是代购关系还是房屋买卖关系？3、原告是否向被告支付300000元购房款？关于第一个争议焦点。
被告认为和被告发生换房事宜的均是第三人胡建明，与被告存在法律关系的也应当是第三人胡建明，被告和原告之间未发生过法律关系，原告不是本案适格原告。
本院认为，涉案两套房屋最初的换房协议及具体操作均是由被告陈维民和第三人胡建明进行联系和沟通，但本案中所涉的原告主张的是和被告发生房屋买卖关系，且提供的支付房屋购房款依据的“收据”上载明：今收到郑佩华房主交来宁波市海曙区三市路7弄11号601室之房款人民币叁拾万元整，上述该房的房产权自一九九七年七月三十一日起归郑佩华所有，有关房产权转让手续待今后合适时办理。落款处签名是被告陈维民。
本院认为，原告作为收据中显示涉案三市路房屋的房主身份，而被告是收据中的收款人，原告基于被告侵犯了其民事权益起诉，符合和本案存在法律上的利害关系的法律规定，故原告郑佩华是本案适格的原告。关于第二个争议焦点。被告陈维民主张是代购关系，被告是因第三人胡建明的意思代为购买三市路房屋。代购后互换协议并未履行，而之后第三人胡建明也并未支付三市路房屋款项，故房屋仍然是被告的。只要其支付款项，仍然可以将房屋过户给原告或第三人胡建明。
本院认为，被告陈维民最初购买三市路房屋是基于和第三人胡建明的房屋互换，而互换协议的本质是第三人胡建明以其老实巷房屋的价值抵作三市路房屋的部分价值，后老实巷房屋无法过户导致未进行产权变更和实际相抵。原告郑佩华主张其向被告购买了涉案三市路房屋并支付了价款，被告认为原告未支付价款，表示只要原告支付价款，房屋仍然可以过户给原告，表明原、被告之间具备付款、过户的买卖关系特征。综上，
本院认为，无论从互换协议的本质及之后原、被告之间的争议纠纷，本案中涉案房屋当事人之间产生的应是买卖关系，而非代购关系。关于第三个争议焦点。首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中原告主张支付了涉案三市路房屋300000元的购房款，并提供了“收据”一份。被告主张原告未支付款项，认为原告提供的“收据”是被告为了帮助第三人胡建明减轻刑事责任所作。
本院认为：其一，从被告提供的微信记录以及申请法院调取的宁波市人民检察院对第三人胡建明刑事案件所作的相关人员的笔录中均无法直接证明被告的主张，其中向宁波市人民检察院调取的笔录集中反映了所涉三市路房屋其中由第三人胡建明所在的建行开发区支行下属经济技术服务公司支付差价款及手续费等其他费用共计50183.66元款项支付过程及1997年11月28日款项归还情况，该笔录中并未涉及被告所反映的为帮忙而写收据及收据不实的内容，也未涉及被告陈述的写过老实巷房屋收据的情况。其二，此案涉及的纠纷时间跨度已逾二十年，被告陈维民陈述其涉案三市路房屋在购买交付后购房相关的材料均交给了第三人胡建明，自被告陈维民离开宁波一直未向第三人胡建明或者原告催要款项或者协商办理房屋过户等事宜，也未对房屋进行实际控制，和常理有不符之处。其三，结合第三人丁国良的陈述及丁国良的实际入住情况，和原告郑佩华的陈述基本吻合。被告主张原告收据的交易时间、交易地点、付款金额不实，但未能提供其他有效证据来佐证自己的主张。可以认定原告已向被告支付了300000元购房款。综上分析，
本院认为，原告支付了房款，被告应按约定交付涉案房屋。原告主张被告协助办理涉案三市路房屋的过户手续，依法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第一款之规定，
判决如下：被告陈维民于本判决生效后十日内协助原告郑佩华将位于宁波市海曙区三市路7弄11号601室房屋过户至原告郑佩华名下。案件受理费80元，财产保全费5000元，合计5080元，由被告陈维民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 刘先霞
审 判 员 罗书君
人民陪审员 汪可安
二〇一六年七月二十八日代
书 记员 罗旖旎本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 来源：百度“”