江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）苏03民特20号申请人徐州久隆集团房地产开发有限公司,住所地江苏省徐州市。法定代表人夏一中，该公司董事长。委托代理人崔顺，该公司员工。委托代理人崔赐宝，该公司员工。被申请人杨剑嵘。申请人徐州久隆集团房地产开发有限公司（以下简称久隆开发公司）与被申请人杨剑嵘申请不予执行仲裁裁决一案，本院于2016年6月15日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年7月6日依法进行了听证。申请人久隆开发公司的委托代理人崔顺、崔赐宝到庭参加听证。被申请人杨剑嵘未到庭参加听证。现已审理终结。杨剑嵘仲裁申请称：2002年，其与久隆开发公司签订商品房买卖合同，杨剑嵘以285208元的价格购买了久隆开发公司开发的坐落在大马路17号东方红大厦三层12、12-1、12-2、12-3号的商办房屋，且一至三层属门面用房。杨剑嵘按合同约定支付了全部购房款，由于久隆开发公司的过错，造成杨剑嵘所购房屋长达13年无法正常使用、交易和办理房屋权属证书。久隆开发公司的过错主要表现在:1、以迟延交付的手法，造成房屋的长期闲置和浪费，以致杨剑嵘利益严重受损；2、在未经杨剑嵘同意的情况下，久隆开发公司将大厦的几十个水表和供水管道等设施安置在杨剑嵘购买的房屋中，致使杨剑嵘实际购买面积缩水远远高于总面积的3%；3、基于对久隆开发公司的信任，杨剑嵘对房屋进行了装修，现房屋无法交付，以致其又损失了一笔装修费用。久隆开发公司违反合同约定，在杨剑嵘购买的房屋内设置几十块水表，占用其房屋面积，更为严重的是，久隆开发公司给杨剑嵘补偿的房屋面积是私自占用大楼的公用面积和消防通道，属于违章建筑，无法办理产权证书。为此，依法申请裁决：1、解除双方之间签订的商品房买卖合同；2、请求裁决久隆开发公司退还原房款285208元，赔偿房屋差价631532元、利息20000元（自2003年3月11日起，按月息千分之二计算）、租金损失370000元（2011年11月11日起按年租金10万元计算至申请仲裁之日）、装修损失138000元，共计1444740元；3、久隆开发公司承担本案仲裁费用。久隆开发公司仲裁答辩称：杨剑嵘的仲裁请求不应得到支持，该房屋早已交付，且双方就相关的面积差问题达成了新的协议，该房屋的所有产权证均能办理，不存在杨剑嵘在事实和理由中陈述的情况，因此其申请无事实和法律依据，应予以驳回。徐州仲裁委员会经审理后查明：2002年8月10日，杨剑嵘与久隆开发公司签订商品房买卖合同一份，合同约定买受人购买东方红大厦第3层12、12-1、12-2、12-3号房，该商品房的用途为商办楼；该商品房建筑面积共101.86平方米，其中套内建筑面积75.53平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.33平方米；计价方式与价款为按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2800元，总金额285208元。合同约定面积误差以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按月息2‰利率付给利息。合同约定付款方式为2002年8月10日前支付总房款的50%，计人民币142604元，余款（含按揭贷款）人民币142604元于2002年8月20日前付清。合同约定交付期限为出卖人应当于2003年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属证书登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还对交接、保修责任、纠纷处理等事项进行了约定。2011年5月25日，徐州市宏伟测绘制图公司制作大马路17号东方红大厦3层分布图及分户面积明细表各1份，内容包含1-306室套内面积72.209平方米，公摊系数0.569987，公摊面积41.158平方米，建筑总面积113.37平方米，所在功能区商业3层，房屋编号01003006。2011年10月25日，杨剑嵘签订东方红房屋交接确认表1份，内容为“姓名杨剑嵘，房号3-12、3-（1-3室），房屋现状划线分割式，房屋交付时间2011.10.25”。同日久隆开发公司给杨剑嵘开具销售不动产统一发票1份及税票2张，内容为“不动产项目名称东方红大厦，不动产楼牌号312、312-1、312-2、312-3，建筑面积101.86平方米，单价2800元，金额285208.00元，款项性质购房款。”税票中对久隆开发公司代收的各种税费进行了记载。2014年4月9日久隆开发公司出具情况说明1份及大马路17号东方红大厦3层分布图1页，情况说明内容为“徐州市产权处：东方红大厦原合同312、312-1、312-2、312-3室与房管局测绘队复测的东方红大厦3-306室为同一个房屋。特此说明！”2014年5月22日杨剑嵘与久隆开发公司签订协议1份，约定乙方（杨剑嵘）购买甲方（指久隆开发公司）东方红大厦3-306号房屋，现甲乙双方就上房及其他相关事宜达成如下协议：双方确认乙方于2011年10月25日办理了上房手续；乙方实测面积为113.37平方米，高于原合同面积，甲方不再收取多出部分面积差等其他任何费用，产权证按产权处测绘面积办理；本协议签订后甲方为乙方更换正式购房发票，同时将该房屋土地分割证交乙方（产权证由于甲方为贷款购房可直接到产权处办理）；本协议签订后双方再无任何纠纷。2014年5月22日，久隆开发公司绘制改造后的图纸1份，该图纸与房屋的现状相一致，该图纸标示的房屋与2011年5月25日徐州市宏伟测绘制图公司制作的大马路17号东方红大厦3层分布图中的306室北墙往南进行了平移，同时在该房屋的西南方增加了一个长5.550米，宽4.150米的房间。2015年4月1日徐州市宏伟测绘制图公司出具答复1份，内容为“收到编号为（2015）5号的局‘房产服务’热线综合工单后，我公司查阅了东方红大厦的竣工实测资料，306室房主反映的情况系开发商私自改造，利用楼层过道补建的20多平方米的房子与竣工实测资料不符，该部分不能办理房屋所有权证”。2015年9月21日仲裁庭组织双方当事人及鉴定人对涉案房屋的现场进行了勘验并制作现场勘验笔录，经现场测量，争议房屋套内6.24×8.1=50.54平方米，补的房屋套内5.63×3.91=22.01平方米，隔出的水表管道井1.02×8.1=8.26平方米。该房屋地面为复合木地板，乳胶漆墙面，石膏板吊顶，入户防盗门，室内免漆门，卫生间瓷砖地面、墙面，铝扣板吊顶，品牌卫浴，卫生间为镶磨砂玻璃免漆门，灯具、开关已安装。2015年9月24日徐州市新鑫房地产土地评估有限公司出具徐新鑫房估字【2015】第190号仲裁鉴定估价报告，结论为于评估时点的房地产市场价值为91.97万元（其中房屋室内装修价值为8.11万元，扣除装修后的房地产价值为83.86万元），单价为9029元/㎡；委托估价对象2011年至2015年（60个月）的租金总额为29.34万元，其中2011年、2012年、2013年、2014年、2015年的年租金分别为5.5万元、5.75万元、6.11万元、6.11万元、5.87万元；该委托的房地产价值与租金合计金额为121.31万元；补偿部分房产套内建筑面积22.01平方米，该房地产的公摊系数为0.26，则补偿部分房地产建筑面积为29.74平方米，该部分价值为24.48万元；隔出的水表管线通道套内建筑面积为8.26平方米，则该部分建筑面积为11.16平方米，该部分价值为9.19万元。另查明：2012年8月2日，徐州市住房保障和房产管理局房产登记交易中心给久隆开发公司颁发徐房权证鼓楼字第××号房屋所有权证书1份，对大马路17号东方红大厦1509室的产权予以登记。2012年8月27日徐州市国土资源局向久隆开发公司颁发编号为2012-27503的分割转让证1份，分割状况为大马路17号东方红大厦1单元1509室的共用分摊11.9平方米。徐州仲裁委员会审理后认为：2002年8月10日杨剑嵘与久隆开发公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的合同义务。根据合同，久隆开发公司应当向杨剑嵘交付的东方红大厦3层12、12-1、12-2、12-3号房的建筑面积共101.86平方米，其中套内建筑面积75.53平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.33平方米。而根据久隆开发公司提供的徐州市宏伟测绘制图公司制作的分户面积明细表所列明的，东方红大厦1-306（即东方红大厦3层12、12-1、12-2、12-3号房）的套内建筑面积为72.209平方米，与合同约定的套内建筑面积75.53平方米相差3.321平方米，面积误差比超过3%。而久隆开发公司实际向杨剑嵘交付的东方红大厦3-306室隔出了水表管道井，根据徐州市新鑫房地产土地评估有限公司现场测量，隔出的水表管线通道套内建筑面积为8.26平方米，则久隆开发公司向杨剑嵘交付的房屋套内建筑面积更是小于72.209平方米，远远超过了合同约定的3%的误差标准。根据徐州市新鑫房地产土地评估有限公司的现场测量，久隆开发公司向杨剑嵘补偿的房屋套内建筑面积虽有22.01平方米，但由于该补偿部分系利用楼层过道私自改造，因与竣工实测资料不符，不能办理房屋所有权证，由此造成杨剑嵘签订合同的目的不能实现，其要求解除涉案商品房买卖合同的仲裁请求，徐州仲裁委员会依法予以支持。由于久隆开发公司不按合同约定向杨剑嵘交付房屋的行为已经构成违约，久隆开发公司应当承担合同解除的法律责任，返还杨剑嵘原购房款、赔偿房屋差价损失、装修损失及2011年11月11日与他人签订房屋租赁合同之日至2015年6月17日申请仲裁之日的租金损失。由于房屋差价损失、装修损失和租金损失已经全部弥补了杨剑嵘的涉案经济损失，杨剑嵘要求久隆开发公司赔偿利息损失的请求超过了其实际损失的范围，徐州仲裁委员会依法不予支持。涉案房屋经评估，市场价值为91.97万元（其中房屋室内装修价值为8.11万元，扣除装修后的房地产价值为83.86万元）、2011年至2015年（60个月）的租金总额为29.34万元，因此，杨剑嵘要求久隆开发公司返还原房款285208元，赔偿房屋差价631532元、利息20000元、租金损失370000元、装修损失138000元，共计1444740元的仲裁请求，徐州仲裁委员会依法支持久隆开发公司返还杨剑嵘原房款285208元，赔偿房屋差价款553392元、装修损失81100元及2011年11月11日至2015年6月17日的租金损失214403元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国仲裁法》第五十一条之规定，裁决：
一、解除杨剑嵘与徐州久隆集团房地产开发有限公司于2002年8月10日签订的编号为NO0013092的商品房买卖合同；
二、徐州久隆集团房地产开发有限公司于裁决送达之日起十日内返还杨剑嵘购房款285208元，赔偿杨剑嵘房屋差价款553392元、装修损失81100元、2011年11月11日至2015年6月17日的租金损失214403元，合计人民币1134103元；
三、驳回杨剑嵘的其他仲裁请求；
四、仲裁费19520元、评估费8000元，合计27520元(杨剑嵘已预交)，由杨剑嵘负担5917元，徐州久隆集团房地产开发有限公司负担21603元。徐州久隆集团房地产开发有限公司负担的仲裁费、评估费于裁决送达之日起十日内支付给杨剑嵘。上述仲裁裁决作出后，申请人久隆开发公司向本院提起申请称：1、徐州仲裁委员会在本案的仲裁通知中，只是简单强调“根据本案《仲裁庭既仲裁员选定书》填写有关内容”，并没有详细告知久隆开发公司有权选择仲裁员的权利，系没有履行法律释明义务，这实质上变相剥夺了久隆开发公司的自主选择权，因此本案仲裁庭的组成违反法定程序。2、杨剑嵘于2011年10月25日从久隆开发公司处领取因该购房合同而享有的投资回报款118837.5元、垫付的按揭购房款161495.84元，合计280333.34元。但杨剑嵘在仲裁程序中，隐瞒了上述事实，导致徐州仲裁委员会仅裁决久隆开发公司返还收取的购房款285208元，没有裁决杨剑嵘返还领取的投资回报款和垫付的按揭购房款。故杨剑嵘隐瞒了足以影响公证裁决的证据。3、徐州仲裁委员会裁决赔偿房屋差价损失和装修损失不符合交易惯例，亦没有法律依据，且本案亦不存在租金损失。徐州仲裁委员会未按当事人间的约定计算违约金而是另搞一套，有违常理。因此涉案仲裁裁决违背了“根据事实，符合法律规定，公平合理”解决纠纷的原则，即违背了社会公共利益。综上，请求人民法院依法裁定不予执行涉案仲裁裁决。另查明：徐州仲裁委员会2015年6月18日向久隆开发公司送达了仲裁通知书，该仲裁通知书载明：久隆开发公司在收到本通知书之日起5日内，向徐州仲裁委员会递交《法定代表人身份证明书》、《授权委托书》一式一份，并根据徐州仲裁委员会《仲裁庭及仲裁员选定书》填写有关内容，并将该选定书退回徐州仲裁委员会。如有反请求事项，请在首次开庭后5日内提交反请求申请书。在该通知书的尾部载明附《法定代表人身份证明书》一份、《授权委托书》一份、徐州仲裁委员会《仲裁员名册》一份、《仲裁规则》一份、《仲裁庭及仲裁员选定书》一份、《举证通知书》一份。上述仲裁通知书系久隆开发公司提供，久隆开发公司认可其收到了仲裁通知书及相关材料。
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条第二款规定：被申请人提出证据证明仲裁裁决有下列情形之一的，经人民法院组成合议庭审查核实，裁定不予执行：（一）当事人在合同中没有订有仲裁条款或者事后没有达成书面仲裁协议的；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁机构无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人向仲裁机构隐瞒了足以影响公证裁决的证据的；（六）仲裁员在仲裁该案时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院认定执行该裁决违背社会公共利益的，裁定不予执行。裁定书应当送达双方当事人和仲裁机构。
本院认为，人民法院应严格依照上述法律规定审查仲裁裁决应否不予执行。当事人以上述法律规定情形以外的理由申请不予执行仲裁裁决，无论其主张是否属实，人民法院均不应因此而裁定不予执行仲裁裁决。（一）关于仲裁庭的组成是否违反法定程序的问题。徐州市仲裁委员会《仲裁规则》第十三条第一款规定：本会受理仲裁申请后，在15日内将本规则和仲裁员名册以及举证通知书送达申请人，并将仲裁通知书、仲裁申请书副本及本规则、仲裁员名册和举证通知书送达被申请人。第二十条规定：当事人约定由3名仲裁员组成仲裁庭的，应当自本规则第十三条第一款所列材料送达之日起5日内，在仲裁员名册中各自选定或者各自委托本会主任指定1名仲裁员，并协商共同选定或者共同委托本会主任指定1名首席仲裁员。当事人约定由1名仲裁员组成仲裁庭的，应当按前款规定的期限，在仲裁员名册中共同选定或者委托本会主任指定仲裁员。第二十一条规定：在本规则第二十条规定的期限内，未约定仲裁庭的组成方式或者未选定仲裁员又未委托本会主任指定仲裁员的，由本会主任指定。本案中，徐州仲裁委员会依法向久隆开发公司送达了《仲裁通知书》、《仲裁员名册》、《仲裁规则》、《仲裁庭及仲裁员选定书》，久隆开发公司对收到上述材料的事实予以认可。从徐州仲裁委员会向久隆开发公司送达的上述材料内容看，徐州仲裁委员会已经明确告知了久隆开发公司选择仲裁员的权利，久隆开发公司未在仲裁规则及仲裁通知书要求的期限内选定仲裁员、亦未委托徐州仲裁委员会主任指定仲裁员，系其对自身权利的处分。在此情况下，徐州仲裁委员会主任指定仲裁员的行为符合《中华人民共和国仲裁法》第三十二条及徐州仲裁委员会《仲裁规则》第二十一条的规定。因此本案仲裁阶段仲裁庭的组成符合相关法律规定，久隆开发公司以“仲裁庭的组成违反法定程序”为由申请不予执行仲裁裁决，无事实及法律依据，应予驳回。（二）关于杨剑嵘是否隐瞒了足以影响公正裁决证据的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条所规定的“对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据”，指的是当事人持有足以影响公正裁决的证据，但为追求不正当的实体利益而故意加以隐瞒，导致仲裁机构在与案件相关证据缺失的情况下作出了错误裁决。本案中，久隆开发公司主张杨剑嵘隐瞒了其从久隆开发公司处领取相应款项的事实。但
本院认为，该部分事实应由久隆开发公司在仲裁阶段提交证据加以证明，并不属于杨剑嵘故意隐瞒证据的范畴。针对杨剑嵘是否从久隆开发公司领取相应款项这一事实，杨剑嵘未在仲裁阶段主动提及的行为并不妨碍久隆开发公司主张上述事实并提供相应证据加以证明，久隆开发公司在涉案仲裁阶段未主张上述事实系其对自身民事权利的处分。因此在“久隆开发公司有能力主张相关事实并提供相关证据加以证明”的情况下，涉案仲裁裁决并不存在因杨剑嵘故意隐瞒证据导致裁决错误的可能，久隆开发公司以该项理由申请不予执行仲裁裁决的请求不能成立，应予驳回。（三）关于涉案仲裁裁决是否违反社会公共利益的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条所规定的“违背社会公共利益”指的是违背法律基本原则和社会善良风俗，有损于社会整体、根本的利益，以至无法为法律秩序所容忍的情形。涉案争议法律关系是杨剑嵘与久隆开发公司间的商品房买卖合同关系，系杨剑嵘、久隆开发公司私的财产利益关系，仅涉及到杨剑嵘、久隆开发公司的利益，并不涉及社会的整体、根本利益，因此执行涉案仲裁裁决不会违背社会公共利益。久隆开发公司以此为由申请不予执行仲裁裁决的请求不能成立，亦应予以驳回。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条第二款、《中华人民共和国仲裁法》三十二条之规定，
裁定如下：驳回申请人徐州久隆集团房地产开发有限公司不予执行仲裁裁决的申请。
审 判 长 颜茂苏
代理
审判员 李为帆
代理
审判员 崔 悦
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 顾 娟 关注公众号“”