黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0203民初532号原告郭巍，女，1978年3月22日出生，汉族，个体业户，住齐齐哈尔市建华区卜奎街道西二道街王仔花苑**号楼*单元***室。身份证号码2302031978********。委托代理人王广斌，黑龙江鑫维律师事务所律师。被告齐齐哈尔市中正房地产开发有限公司（以下简称中正公司），住所地齐齐哈尔市建华区锦湖名苑舒水园1号写字楼1层1号。法定代表人张国胜，该公司经理。委托代理人杨立广，黑龙江百烁律师事务所律师。
原告郭巍与被告齐齐哈尔市中正房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭巍及其委托代理人王广斌、被告齐齐哈尔市中正房地产开发有限公司的委托代理人杨立广到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告郭巍诉称，2014年2月18日原告郭巍与被告中正公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告郭巍以每平方米7595.49元总金额722，127.00元的价格购买锦湖金色世家10号楼1单元011102号商品房，同时合同约定被告应在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府有关规定，将经过验收合格的房屋交付原告，被告中正公司在交付房屋时应出示房屋已经过竣工验收的证明文件。合同约定被告中正公司逾期交付房屋的违约责任是按日向买受人支付房款万分之0.1，合同约定被告应在交付使用后900日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同订立后，原告郭巍按合同约定履行了交付购房款的义务，被告中正公司于2016年1月29日发布公告，要求原告办理入户手续，但被告中正公司不能按合同约定向原告提供房屋已经过验收的证明文件，因此，原告郭巍不同意进户，并与被告中正公司多次协商未果。根据相关法律规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。本案中房屋未经过验收，不具备进户条件。另根据《中华人民共和同合同法》的相关规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，合同约定的万分之0.1，违约责任过低。故原告诉至法院，要求被告中正公司支付逾期交房违约金6474.00元（按银行2年期贷款利率4.75%计算），违约金的给付计算至完成交付条件止。判令被告中正公司办理房照期限为交付使用后90日内。案件受理费由被告中正公司负担。原告为支持自己的主张，向法庭提供的证据有：1、商品房买卖合同，证明该房屋未经验收即进户已构成违约。逾期违约金约定过低。商品房买卖合同中约定出卖人应当在商品房交付使用后900日内，不符合法律规定。2、齐齐哈尔市商品房销售预收款专用票据。证明原告履行了交款义务。
被告中正公司辩称，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定，被告中正公司应在2015年12月31日前经验收合格的商品房交付给原告。原告郭巍于2016年1月29日领取入住通知书，并于2016年2月2日办理交房手续。该房屋已经验收竣工。根据《公告》显示，在该房屋交付使用时，该房屋已经验收合格，具备适用条件和要求。同时，该栋房屋经过验收还有《竣工工程验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案证》及《工程质量监督报告》可以证实已竣工验收合格的事实。
原告诉称该栋楼房没有经过验收合格的说法没有事实依据。2016年2月2日办理交房手续与原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的2015年12月31日前交付，相差32天，被告逾期交付房屋实际为32天。同时合同中第九条约定，被告未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，按已交付房价万分之0.1支付违约金。故被告应支付逾期违约金225.00元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构可以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构可以适当减少，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。即该条款适用的前提是被告违约给原告造成了损失，在违约金低于造成损失的前提下才可以请求人民法院予以增加。而本案中，原告未造成任何损失，所以该条款不适用本案。关于原告要求房屋交付使用日起90日内办理产权手续，与事实不符，根本无法实现。因齐齐哈尔市建设局规定，要整个开发的小区所有的楼房全部验收后才能整体办理产权登记手续，单栋验收的楼房，不予办理产权登记手续。原、被告在《合同补充协议》中第13条就此项再一次明确约定“小区需要整体综合验收才能办理竣工备案手续，因此本合同约定在商品房交付使用后900日内办理产权登记备案”，这是根据实际情况而进行的约定，且双方的合同约定对双方均具有法律效力，不违反法律规定，不应予变更。故被告中正公司认为应驳回原告郭巍的诉讼请求。被告中正公司为支持自己的抗辩理由，向法庭提供的证据有：1、金色世家10号楼入住通知书领取表及金色世家交房公告，证明原告领取入住通知书时间及公告时间。2、竣工工程验收报告、建筑工程竣工验收消防备案证、工程质量监督报告。证明被告楼房已经经过验收。经庭审质证，
本院认为，原告郭巍提供的证据1、2均符合证据的客观性、关联性、合法性，本院予以确认。被告中正公司提供的证据1、2均符合证据的客观性、关联性、合法性，本院予以确认。本院根据上述有效证据及双方当事人的陈述，认定以下事实：2014年2月18日原告郭巍与被告中正公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告郭巍以每平方米7595.49元总金额722，127.00元的价格购买锦湖金色世家10号楼1单元011102号商品房，同时合同约定被告应在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府有关规定，将经过验收合格的房屋交付原告。该房屋已经验收竣工。被告中正公司于2016年1月29日在齐齐哈尔市鹤城晚报刊登《锦湖金色世家交房公告》，《公告》显示，在该房屋交付使用时，该房屋已经验收合格，具备适用条件和要求。同时，该栋房屋经过验收还有《竣工工程验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案证》及《工程质量监督报告》。原、被告双方在签订的合同第九条约定被告中正公司逾期交付房屋的违约责任是按日向买受人支付房款万分之0.1，合同约定被告应在交付使用后900日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同订立后，原告郭巍按合同约定履行了交付购房款的义务，被告中正公司于2016年1月29日发布公告，要求原告办理入户手续，2016年2月2日办理交房手续。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的2015年12月31日前交付，实际交付日期为2016年2月2日，被告逾期交付房屋为32天。原、被告签订的《商品房买卖合同》中第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后900日内，将办理产权登记需要出卖人提供的资料报产权机关登记备案。同时原、被告在《合同补充协议》中第13条就此项再一次明确约定“小区需要整体综合验收才能办理竣工备案手续，因此本合同约定在商品房交付使用后900日内办理产权登记备案”。现原告诉至法院，要求被告中正公司支付逾期交房违约金6474.00元（按银行2年期贷款利率4.75%计算），违约金的给付计算至完成交付条件止。判令被告中正公司办理房照期限为交付使用后90日内。案件受理费由被告中正公司负担。被告中正公司不同意原告的诉讼请求，双方经法院调解无效。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违法法律规定，应认定合法有效。合同第九条约定被告中正公司逾期交付房屋的违约责任是按日向买受人支付房款万分之0.1，被告世家交付房屋的时间为2016年2月2日，逾期32天，应按双方约定按日万分之0.1支付违约金，即225.00元，原告未能提供违约金过低给原告造成实际损失的证据，原告诉请要求被告中正公司支付逾期交房违约金6474.00元（按银行2年期贷款利率4.75%计算），违约金的给付计算至完成交付条件止，无法律依据。关于原告诉请被告中正公司办理房照期限应为交付使用后90日内的问题，因原、被告双方签订的商品房买卖合同及合同补充协议明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后900日内，将办理产权登记需要出卖人提供的资料报产权机关登记备案，是根据实际情况而进行的约定，且合同约定对双方均具有法律效力，不违反法律规定，不应予变更。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条的规定，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，
判决如下：
一、被告齐齐哈尔市中正房地产开发有限公司于本判决生效之日起给付原告郭巍逾交房违约金225.00元（计算方法：702127.00元×万分之0.1×32天）二、驳回原告郭巍要求被告齐齐哈尔市中正房地产开发有限公司办理房照期限为交付使用后90日的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由被告齐齐哈尔市中正房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。上诉期满七日内仍未交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张彦红
人民陪审员 王兰英
人民陪审员 徐桂莲
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 倪德齐 来自