河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终6976号上诉人（原审被告）李小法，男，汉族，1945年10月31日出生。委托代理人李军虎。委托代理人苗巧莲，河南允衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郭志春，男，汉族，1977年1月30日出生。委托代理人刁飞飞，河南豫龙律师事务所律师。
上诉人李小法因与被上诉人郭志春房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初7543号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人李军虎、苗巧莲，被上诉人委托代理人刁飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于2016年3月7日诉至河南省郑州市金水区人民法院，请求判令1、被告继续履行《房屋买卖（居间）合同》，协助原告办理房屋过户登记；2、被告按照合同约定支付违约金7950元；3、本案诉讼费用由被告承担。原审法院
经审理查明：2015年8月17日，原告（作为买方）与被告（作为卖方）（王红玲代被告）、郑州伙伴房地产营销策划有限公司（作为中介方）签订《房产买卖（居间）合同》一份，主要约定，被告将其名下位于郑州市金水区××院××楼××号（郑房权证字第××号）的房屋卖给原告，房屋建筑面积为23.62平方米，房产的总价款为26.5万元；原告于本合同签订时向被告和中介方支付定金和佣金共计2000元，原、被告同意该定金在立契（过户前）前由中介方代为保管；原、被告同意以按揭贷款方式支付购房款：原、被告签订本合同后，共同到银行办理按揭贷款手续。原告按所申请贷款的比例向被告支付首付款或存入资金监管账户，其余房价款有此房抵押后，用银行贷款支付。定金冲抵首付款的同时转为物业交割保证金，待物业全部顺利交割完毕后，被告凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向中介方领取物业交割保证金；原、被告应在本合同签订后40个工作日内，共同到房管局立契（过户）并办理立契（过户）相关手续或到银行办理按揭贷款手续；若原告违反本合同的各项约定，则无权要求返还定金，并赔偿该套房屋成交价总款的3‰违约金给被告，中介方佣金由原告支付并直接在定金中扣除。若被告违反本合同的各项约定，应双倍返还原告的定金和合同约定的中介方的佣金，并赔偿该套房屋成交价总款的3‰违约金给原告，被告赔偿后有权要求中介方退还押金或房屋产权证。若原、被告双方均违反本合同各项的约定，在双方约定立契（过户）的次日，中介方将从定金或押金中扣除佣金后，将房产产权证或剩余押金退还被告，同时将剩余定金退还原告；双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应按规定缴纳有关税费，原告负担所有费用的100％。中介方的佣金为2000元，由原告支付；本合同经三方签订成功后，原、被告应向中介方付清佣金，合同的解除、终止、一方或双方违约，导致合同不能履行，均不影响中介方佣金的收取。其他事项中注明：被告已拿走订金1万元整。合同还对其他事项进行了约定。同日，原告向被告支付1万元。被告（王红玲代被告）向原告出具《收据》一份，载明：“今收到客户郭志春（410522197701303252）购买金水区文博西路25号院1号楼16层1620号房订金壹万元正，立此为据。李小法王红玲代收410108197708310528”。2015年10月16日，原告与被告及郑州住房置业担保有限责任公司（以下简称置业公司）签订《郑州市存量房交易结算资金监管协议》一份，主要约定：原告与被告共同委托置业公司作为交易保证机构，通过存量房交易结算资金专用账户（以下简称专用账户）监管和划转交易结算资金，交易监管资金不得提现。
原告与被告在2015年10月16日签订《存量房买卖合同》，交易房价款总额为25.5万元，委托监管资金为25.5万元。对于按揭贷款的，原告应于本协议签订前将购房首付款监管资金8.5万元存入专用账户，贷款监管资金17万元由银行放款至专用账户，并经置业公司确认监管资金全部到帐后，方可办理交易过户手续。购房款存入专用账户后，经置业公司核实，开具《郑州市存量房交易结算资金监管存款凭证》给原告。同日，原告与置业公司签订《个人购买私有住房贷款阶段性担保委托合同》一份，约定，原告已与被告签订了房屋买卖合同，买卖合同约定总房款为25.5万元，已付8.5万元。与中国银行股份有限公司郑州文化支行签订编号为2015年郑文住字第2495号的《借款合同》，申请贷款17万元用来支付剩余房款。原告委托置业公司为其提供该笔贷款的阶段性连带责任保证担保，担保期间自贷款银行发放该笔贷款之日起至抵押权记载登记之日止，置业公司同意接受原告的委托，为其提供阶段性保证担保。原告同意并已授权贷款银行将上述贷款全额划至郑州市存量房网上交易结算资金监管账户。同日，原告向置业公司出具《个人委托扣款授权书》一份，同意授权交易保证机构和中国银行股份有限公司河南省分行营业部按照《存量房交易结算资金监管协议》中签订的监管金额从本人账户中直接扣收存量房交易结算资金监管房款至置业公司开立的资金监管专户中等。2015年10月27日11时14分，原告给王红玲发短信称：“打扰，大哥，我是买您房子的郭志春，上次办理资金监管时候咱约好今天见面办理手续，现在银行款已经就绪，您看咱能不能今天把手续办了，这样银行钱很快就能打入您账户。志春”。2015年11月30日9时11分，原告给王红玲发短信称：“打扰，嫂子，银行的钱已经准备好多时，天天打电话催我，您看咱能不能尽快把剩下的手续办走完。顺祝生意兴隆，阖家幸福！志春”。2015年11月30日18时57分，王红玲回复原告称：“我老公说暂时先不卖”。2015年12月5日11时5分王红玲给原告发短信称：“我老公还是说先不卖”。原告回复王红玲称：“收到，谢谢嫂子”。2015年12月8日11时56分，原告给王红玲发短信称：“打扰嫂子，您既然不卖了，您看押金能否少扣一点。您也没损失什么，租金照常收。我这边损失太多了，各项评估中介用都一万多了，如果您再扣扣，我这损失太大，麻烦您再给大哥商量一下，确定了我这周就过去，咱把合同解除，算完事了，您看可以不？”2015年12月8日18时33分，王红玲回复原告称：“你给我老公打电话吧我能力有限188××××6410”。2016年1月4日14时57分，原告给王红玲发短信称：“打扰嫂子，您那房子还卖不？我愿意多付您一万块，可以不？”王红玲回复原告称：“我试试看吧”。原告回复王红玲称：“谢谢嫂子”。2016年1月4日14时57分，原告给李军虎发短信称：“打扰大哥，您那房子还卖不？我愿意多付您一万块，可以不？”2016年1月6日9时16分，原告给王红玲发短信称：“嫂子，和大哥商量好了没？”原审法院认为：原告与被告及郑州伙伴房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖（居间）合同》，包括房屋买卖合同和居间合同两方面的内容，原告和被告之间的房屋买卖合同有效，双方当事人均应履行其合同义务。双方在合同中约定：按揭贷款方式支付购房款，原、被告签订本合同后，共同到银行办理按揭贷款手续。原、被告应在本合同签订后40个工作日内，共同到房管局立契（过户）并办理立契（过户）相关手续或到银行办理按揭贷款手续，现被告据此认定40个工作日内未办理过户手续合同已到期，依据不足，该院对其该答辩意见，不予采纳。合同签订后，原告已向被告支付购房订金1万元，首付款8.5万元也已存入双方约定的资金监管账户。双方并未协商一致解除合同，也未有合同法定解除的情形出现，现原告请求被告继续履行《房屋买卖（居间）合同》，协助原告办理办理过户登记有据、合法，该院予以支持。
原告与被告及郑州住房置业担保有限责任公司签订《郑州市存量房交易结算资金监管协议》后，原告多次短信请求被告办理过户手续，被告不予办理，已构成违约。根据《房屋买卖（居间）合同》中：“被告违反本合同的各项约定，应双倍返还原告的定金和合同约定的中介方的佣金，并赔偿该套房屋成交价总款的3％违约金给原告”的约定，现原告请求被告支付违约金7950元（购房款26.5万元×3％＝7950元）并无不当，该院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，判决：
一、被告李小法继续履行其与原告郭志春及郑州伙伴房地产营销策划有限公司于2015年8月17日签订的《房屋买卖（居间）合同》，被告李小法于本判决生效后三十日内协助原告郭志春办理位于郑州市金水区××院××楼××号房屋的过户手续；
二、被告李小法本判决生效后十日内支付原告郭志春违约金7950元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5394元，由被告负担。宣判后，李小法不服，向本院提起上诉称，1.根据二手房屋买卖的交易习惯，应该是由被上诉人先履行付款义务后，上诉人再履行办理过户义务，根据《存量房买卖合同》《郑州市存量房交易结算资金监管协议》，上诉人办理过户应该是全部25.5万元已经存入专用账户后才应当履行的义务，上诉人一直遵守约定履行合同义务，一审认定仅凭被上诉人提交的短信记录（且短信记录存在日期编排错误）就认定上诉人违约，认定事实不清；2.被上诉人未积极履行合同，经多次催促，上诉人与被上诉人及郑州住房置业担保有限责任公司才于2015年10月16日（38个工作日）签订《郑州市存量房交易结算资金监管协议》，因被上诉人怠于履行合同给上诉人造成损失，上诉人因此有意见，但是上诉人一直在与被上诉人积极协商履行合同。上诉人二审提交双方的短信，以及二审申请的证人能证明被上诉人主动表示同意多付2万元后，上诉人表示仍愿意继续履行合同，被上诉人却反悔。综上，一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求二审撤销一审判决，改判或发回重审。
被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院
经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人及郑州伙伴房地产营销策划有限公司于2015年8月17日签订的《房屋买卖（居间）合同》，包括房屋买卖合同和居间合同两方面的内容，上诉人和被上诉人之间的房屋买卖合同有效，双方当事人均应全面履行其合同义务。双方协商一致，共同约定：涉案房产的总价款为26.5万元，按揭贷款方式支付购房款，签订本合同后，共同到银行办理按揭贷款手续。应在本合同签订后40个工作日内，共同到房管局立契（过户）并办理立契（过户）相关手续或到银行办理按揭贷款手续。合同签订后，被上诉人已向上诉人支付购房订金1万元。上诉人与被上诉人及郑州住房置业担保有限责任公司2015年10月16日（38个工作日）签订《郑州市存量房交易结算资金监管协议》后，首付款8.5万元也已按约存入双方约定的资金监管账户。双方并未协商一致解除合同，也未有合同法定解除的情形出现，一审判决上诉人继续履行《房屋买卖（居间）合同》，协助被上诉人办理办理过户登记合法、有据，本院予以支持。被上诉人一审提交的至2016年1月6日短信证据足以证明合同未全面履行，上诉人存在过错，故一审判决上诉人支付被上诉人支付违约金7950元，并无不当。上诉人称双方协商一致对合同进行变更，应按变更后的合同履行，其不构成违约，但其一二审提交的短信记录及二审提交的证人证言等证据均不足以证明该事实，本院不予支持。上诉人申请二审再次开庭，本院不予支持。综上，上诉人上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5394元，由上诉人李小法负担。本判决为终审判决。
审判长 安 军
审判员 石卫华
审判员 邹 靖
二〇一六年七月二十八日
书记员 尹少嫚 来源：