山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)济民一终字第1643号上诉人（原审原告）万继承，男，1976年1月17日出生，汉族，济南市品格三友建材有限公司，住济南市。委托代理人张林之，山东聚轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王付东，男，1965年6月17日出生，汉族，济南市槐荫区房产物业四所职工，住济南市。委托代理人周诚建，男，1979年5月28日出生，汉族，济南市中春庭法律服务所法律工作者，身份证住址河南省，现住济南市。原审被告刘庆俊，男，1964年2月17日出生，汉族，住济南市。原审被告济南市槐荫房产物业四所，住所地济南市槐荫区(现办公地点为槐荫区)。法定代表人鲁守瑞，所长。委托代理人安爱国，男，1962年10月22日出生，汉族，济南市槐荫房产物业四所员工，身份证住址济南市，现住济南市。委托代理人刘洪玉，男，1969年8月8日出生，汉族，济南市槐荫房产物业四所员工，住济南四市。
上诉人万继承因与被上诉人王付东、原审被告刘庆俊、原审被告济南市槐荫房产物业四所房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2014）市民初字第2965号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年5月3日公开开庭审理了本案。上诉人万继承及其委托代理人张林之，被上诉人王付东的委托代理人周诚建到庭参加诉讼。原审被告刘庆俊、原审被告济南市槐荫房产物业四所经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原审法院认定:位于济南市市中区房屋的登记所有权人为刘庆俊，房产证号为：中X**号，登记时间为2001年11月7日，共有情况为单独所有，该房屋于2010年9月6日设立了最高额抵押，抵押金额为220000元，抵押期限自2010年8月17日至2020年8月17日。2002年7月27日，刘庆俊（甲方）与济南槐荫房产物业四所房产部（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，协议的主要约定为：甲方自愿将市中区房改产权房卖给乙方，建筑面积53平方米，房产的销售价格为63000元，乙方首付定金60000元，待甲方房产证下发办理交易后，乙方一次性全部付清；甲方将该房产卖给乙方后，乙方对该房产有权进行销售转让等事宜；乙方把该房产销售后，甲方无条件提供过户手续的签字、证明、证件等事宜，一个月内把户口迁出。在该协议落款的甲方处，被告刘庆俊签名并按手印，乙方处加盖了“济南槐荫房产物业四所房产部”的公章，在落款乙方处王付东签有经办人王付东的内容。?2002年12月9日，济南槐荫房产物业四所房产部（甲方、卖方）与万继承（乙方、买方）签订《买卖协议书》一份，协议约定的主要内容为：甲方将坐落于市中区住房一处卖给乙方，建筑面积约计53平方米，房屋销售价格为68000元，乙方首付60000元，余款待甲乙双方办理过户手续时，乙方一次性全部付清；甲方须在签定协议书壹年内给乙方办理产权交接手续，到期未办理完退回所交全部房款（延续至2004年3月9日办理），本协议签订生效，如单方违约，违约方赔偿对方壹万元人民币的违约金。在协议落款甲方处加盖了“济南槐荫房产物业四所房产部”的公章，并由王付东签有“经办人：王付东”的内容，落款乙方处由万继承签字。2002年11月26日，万继承将购房定金1000元支付给王付东，于2002年12月9日，万继承又向王付东支付了中介费780元、购房款59000元。在万继承支付了上述款项后，王付东将涉案房屋的钥匙交付给了万继承，交付后，涉案房屋至今一直由万继承占有使用。至今涉案房屋未能过户至万继承名下。?2012年4月13日，万继承曾以刘庆俊、济南市槐荫房产物业四所、王付东为起诉至原审法院，请求判令解除万继承与济南市槐荫房产物业四所（王付东）签订的《买卖协议书》，要求济南市槐荫房产物业四所（王付东）返还购房款、赔偿经济损失344600元、支付违约金10000元，要求济南市槐荫房产物业四所与王付东、刘庆俊对上述债务互负连带责任，2013年4月15日，万继承向原审法院提出了撤诉申请，当日，原审法院作出了（2012）市民初字第809-1号民裁定书，裁定准予万继承撤回了对该案的起诉。2015年1月15日，万继承自行委托山东舜华房地产评估造价咨询有限公司对涉案房屋的现有价值进行评估；2015年1月19日，山东舜华房地产评估造价咨询有限公司作出了鲁舜房估（2015）第0041号房地产估价报告，经估价，涉案房屋的单价为7648元/平方米，房地产总价值为404579元。万继承据此估价报告在本案中主张了房屋增值损失336579元（404579元-房屋总价款68000元=336579元）。王付东对此不予认可，称估价报告并非法院委托，原审其他当事人均未参与评估过程，该报告不具有法律效力，对于协议的解除及违约责任，在买卖协议的第八、九条已有明确约定，且万继承在接收房屋后，自2003年1月起至今在涉案房屋居住生活，并没有经济损失。万继承在本案中主张要求王付东等赔偿鉴定费损失10500元，提交了收款单位为山东正诚土地房地产评估有限公司的评估费发票一张，金额为10000元，提交了收款人为山东舜华房地产评估造价咨询有限公司的评估费收据一张，金额为500元。万继承对于评估费发票的出具单位与估价报告的出具单位非同一单位的解释为：10000元评估费是在（2012）市民初字第809号案件审理过程中申请评估支出的费用，因该案的评估报告有效期为一年，本次起诉已超过了该有效期，在本次起诉时重新进行了评估，本次评估支出评估费500元，涉案房屋的评估费正常应为10000元，因万继承生活困难，原评估单位不同意降低评估费，所以本次委托了其他评估单位进行评估，经协商象征性的收取了500元评估费。王付东对此不予认可，称该10000元并非在本案中产生，而且与评估报告的出具单位不符。另查明，涉案的《房屋买卖协议》、《买卖协议书》中所加盖的“济南槐荫房产物业四所房产部”的公章系由王付东刻制并加盖，该章一直由王付东保管，未办理过公章备案等手续；王付东主张在两份协议签订时济南市槐荫房产物业四所存在“房产部”这个部门，该章是其凭济南市槐荫房产物业四所出具的刻章证明刻制，但对此均未提供证据予以证明，济南市槐荫房产物业四所对于王付东的主张不予认可。原审法院认为：最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。虽然王付东辩称在签订涉案的两份协议时济南市槐荫房产物业四所存在“房产部”这一部门，但对此并未提供证据予以证实，济南市槐荫房产物业四所对此亦不予认可，且王付东未提供证据证实其刻制“济南槐荫房产物业四所房产部”公章的行为系经济南市槐荫房产物业四所同意后实施,根据现有证据无法证实存在“济南槐荫房产物业四所房产部”这一单位或部门，故对王付东的此项抗辩，原审法院不予采纳，结合“济南槐荫房产物业四所房产部”的公章系由王付东刻制并加盖，以及王付东在协议中均予以签字确认这一事实，应认定涉案的两份协议系王付东与刘庆俊、万继承所签订。根据已查明的事实，在本案中，在王付东与万继承之间实际上存在着刘庆俊与王付东之间关于涉案房屋的买卖合同关系、王付东与万继承之间关于涉案房屋的买卖合同关系这两个房屋买卖合同关系。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘庆俊与王付东签订的《房屋买卖协议》、万继承与王付东签订的《买卖协议书》，均是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。因涉案房屋被办理的抵押登记，导致至今无法过户至万继承名下，致使万继承的合同目的无法实现，故万继承主张要求解除与王付东签订的《买卖协议书》的诉讼请求，有事实和法律依据，原审法院依法予以支持，在合同解除后，王付东应将收取的购房款退还万继承；因王付东向万继承收取中介费，并无相应的合同及法律依据，故在合同解除后，王付东亦应将收取的中介费一并退还万继承。关于房屋增值损失及评估费损失的问题。原审法院认为，根据万继承与王付东签订的《买卖协议书》第八条的约定，王付东应在2004年3月9日前为万继承办理涉案房屋的产权过户手续，如到期未能办理完毕，需要退回所交全部房款。该约定，是万继承与王付东对于房屋办理过户手续的时间，以及未能办理过户手续双方之间的合同将如何处理的一个约定，而约定的“退回所交全部房款”的前提则应当理解为双方需要解除《买卖协议书》，万继承在上述合同约定的期限到期后完全可以主张权利要求解除合同、返还房款，但却怠于行使该权利，而且至今涉案房屋仍由其占有使用，故万继承在本案中主张房屋增值损失，依据不足，且万继承在本案中所提交的房地产评估报告，系由其自行委托出具，各方均未参与评估的过程，故对万继承主张的房屋增值损失，原审法院依法不予以支持，在本次评估中万继承支出的评估费500元，亦应由其自行承担。对于万继承主张的在（2012）市民初字第809号案件中申请评估支出的评估费10000元。原审法院认为，虽然该项费用也是因对涉案房屋进行评估而支出，但万继承在该案审理期间已自愿申请撤回了起诉，故该项费用的支出，应由其自行承担。关于违约金的问题。原审法院认为，在万继承与王付东签订的《买卖协议书》第9条中约定，如单方违约，违约方赔偿对方10000元的违约金。因王付东至今未能履行协议的约定为万继承办理房屋的过户手续，已构成违约，故万继承主张要求王付东支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，原审法院依法予以支持。关于责任承担问题。原审法院认为，因《买卖协议书》的协议相对方为万继承与王付东，根据合同相对性原则，万继承要求刘庆俊在本案中承担共同责任，并无事实和法律依据，故对万继承的此项主张，依法不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决:
一、原告万继承与被告王付东于2002年12月9日签订的《买卖协议书》自本判决生效之日起解除。
二、被告王付东于本判决生效之日起十日内退还原告万继承购房款60000元。
三、被告王付东于本判决生效之日起十日内退还原告万继承中介费780元。
四、被告王付东于本判决生效之日起十日内支付原告万继承违约金10000元。
五、驳回原告万继承的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7518元，由原告万继承负担7418元，由被告王付东负担100元。
上诉人万继承不服原审判决上诉称：
一、上诉人主张解除合同是被迫的，并非上诉人利益的最佳选择。当事人签订房屋买卖合同后，上诉人无数次地要求刘庆俊、王付东为上诉人办理过户手续，刘庆俊表面答应，却从不履行承诺。2012年，上诉人曾起诉至原审法院，审理期间上诉人和王付东于2013年4月15日签订了《协议书》一份，故上诉人暂时撤回起诉。但事后王付东无法解决涉案房屋抵押贷款问题，上诉人无奈提起本案诉讼。刘庆俊将已经出售的房屋办理了抵押贷款，导致无法办理房产过户，王付东及刘庆俊违约不存在任何客观原因，完全是出于恶意。
二、原审判决使违约行为人因违约而获得了利益，守约方反而遭受经济损失，合同当事人利益严重失衡。上诉人夫妻均是从农村到济南打工，无其他房屋居住，如果对方当年及时为上诉人办理了房产过户，上诉人现在就拥有一处价值40万元的住房，从而得以满足基本的生存条件。如果合同解除，上诉人返还涉案房屋后，要购买与该房屋相同条件的房屋，则需要比履行原有合同多支出33万余元。而违约不仅不需要支付任何违约代价，反而由此获得了利益。原审判决在客观上保护了违约方、惩罚守约方，其社会价值肯定是负面的。
三、上诉人主张由王付东赔偿经济损失，有明确的法律依据，最高人民法院和山东省高级人民法院对此类问题也有明确意见。
四、原审判决以上诉人不及时主张解除合同为由不支持上诉人的损失赔偿请求，没有法律依据。
四、一审诉讼费、鉴定费的承担极不合理。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人王付东答辩称：1、上诉人的上诉理由无事实法律依据，上诉人自2002年12月9日购买涉案房产后，一直在该房产中居住生活，无偿使用该房屋，上诉人并无损失，而被上诉人也没因此获得任何利益，依据合同约定过户期限，上诉人完全在2004年3月9日后行使合同解除权或要求履行合同权利，买卖合同明确了解除合同的法律责任，涉案房产在长达8年无抵押的状态下，上诉人不行使诉讼权利，进一步证实上诉人对违约责任的认可，对合同的法律责任有约定应该遵从约定，原审法院对合同解除的违约责任的认定完全符合法律规定，但是承担责任的主体应为刘庆俊。综上，请求二审法院依法维持。原审被告济南市槐荫房产物业四所述称，一审法院对本案的事实已查清，我方对本案不知情，上诉人对我方也无新的要求，我方认为本案与我方无关。原审被告刘庆俊未到庭答辩。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。上诉人万继承二审中提供以下证据：证据1，2013年4月15日万继承与王付东签订的协议书一份，协议书载明：甲方：万继承乙方：王付东就万继承与王付东、刘庆俊等房屋买卖合同纠纷一案，双方经协商达成如下协议：
一、由王付东在本协议签订后10日内，查询刘庆俊在招商银行济南分行的贷款详细信息，如刘庆俊贷款属于循环贷的情况，负责在刘庆俊每年的还款到期日10日前向法院起诉，并提供担保查封刘庆俊名下的位于济南市房屋，以解决该房屋由刘庆俊设定的抵押问题。
二、如刘庆俊的贷款不属于循环贷款，则由王付东负责解决与刘庆俊的房屋买卖合同中的过户问题，在解决双方的纠纷后，再协助万继承办理房屋的过户。
三、就本案万继承暂撤回起诉，但如王付东不能履行上述约定的义务，导致刘庆俊名下的七里山南村房产抵押无法解除，则王付东解除与万继承的房屋买卖合同，并由王付东负责退还万继承房款，赔偿万继承因房屋不能过户给万继承造成的经济损失。如王付东不能及时赔偿，万继承仍向槐荫房产牧业四所赔偿。
四、在七里山房屋查封并解除抵押后，由万继承决定是否履行与王付东的房屋买卖合同，在此期间，该房屋一直由万继承及家人居住使用。
五、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，留法院卷宗内存档一份。欲证明在原审法院（2012）市民初字第809号案件中，万继承因双方当事人于2013年4月15日达成协议，王付东同意解决刘庆俊将涉案房产设定抵押的问题，继续为万继承办理房产过户手续，并承诺如不能过户，王付东同意万继承赔偿损失。证据2，房地产评估报告一份。欲证明在原审法院（2012）市民初字第809号案件中由原审法院委托山东正诚土地房地产评估公司对涉案房产进行评估，评估价值为40.27万元。被上诉人王付东质证称，对证据1，该证据真实性无异议，但该证据非新证据。协议书约定的损失是指万继承与王付东买卖房屋时约定的退还房款及约定的违约金，而万继承一直在涉案房产中居住，并无其他损失。对证据2，万继承在原审庭审中已述及，属于重复举证，且该评估报告已超过有效期，无法律效力。原审被告济南市槐荫房产物业四所质证称，对万继承提供的证据均不知情，且与济南市槐荫房产物业四所无关。另，万继承在原审法院（2012）市民初字第809号案件中申请对涉案房屋价值评估，原审法院依法委托山东正诚土地房地产评估有限公司对涉案房屋进行评估，评估时点为2012年11月6日，评估总价为40.27万元。
本院认为：万继承与王付东签订的《买卖协议书》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，万继承按照合同约定支付购房款6万元，王付东亦向万继承交付涉案房屋，但未依合同约定为万继承办理涉案房屋产权过户登记手续。后双方在原审法院（2012）市民初字第809号案件审理中又签订协议书，约定由王付东解决刘庆俊在涉案房屋设定抵押贷款问题、办理涉案房屋过户手续，否则万继承有权解除合同，要求王付东退还房款、赔偿因房屋不能办理过户造成的经济损失。该协议亦为双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因王付东未能解决刘庆俊在涉案房屋设定抵押贷款问题，涉案房屋无法过户至万继承名下。根据《买卖协议书》及协议书约定，王付东构成违约，故万继承要求解除其与王付东签订的《买卖协议书》，符合法律规定，本院予以支持。双方当事人对王付东应退还万继承购房款6万元及中介费780元无异议，万继承该项请求符合法律规定，本院予以确认。关于万继承主张的房屋差价损失问题。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。?第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因王付东的违约行为导致涉案《买卖协议书》解除，依据上述法律规定，万继承作为守约方有权要求违约方王付东赔偿因合同解除给万继承造成的损失，损失的范围包括积极损失和可得利益损失。万继承于2015年1月15日自行委托山东舜华房地产评估造价咨询有限公司对涉案房屋的现有价值进行评估，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许”的规定，在王付东没有证据反驳上述鉴定结论亦未申请重新鉴定的情况下，山东舜华房地产评估造价咨询有限公司作出的鲁舜房估（2015）第0041号房地产估价报告可作为涉案房屋价值认定依据。因此，万继承主张王付东赔偿涉案房屋差价损失336579元（404579元-68000元=336579元），理由正当，应予支持。关于万继承主张评估费10500元损失。本案中万继承自行委托评估中支出的评估费500元，该项费用系万继承维护自身合法权益的实际支出，系因王付东违约导致合同解除给万继承造成的损失，故万继承要求王付东支付该项费用，本院予以支持。对万继承主张在（2012）市民初字第809号案件中评估涉案房屋支出的评估费10000元损失，
本院认为，在（2012）市民初字第809号案件审理中，万继承与王付东就涉案房屋买卖后续解决办法及王付东赔偿因房屋不能办理过户造成的经济损失另行作出了约定，万继承为此在该案中自愿申请撤回起诉并自愿承担了该项费用。因此，万继承主张该项评估费用由王付东承担，本院不予支持。关于万继承主张的违约金问题。
本院认为，虽然双方签订的《买卖协议书》第9条中约定“如单方违约，违约方赔偿对方10000元的违约金”，但根据双方当事人于2013年4月15日签订的协议书第三条约定，双方已就涉案房屋买卖后续解决办法及王付东赔偿因房屋不能办理过户造成的经济损失另行作出了约定。因此，万继承现依据双方签订的《买卖协议书》第9条约定主张违约金，理由不能成立，本院不予支持。王付东以“万继承一直在涉案房屋居住”为由，主张没有给万继承造成实际损失。如前所述，双方签订的《买卖协议书》及协议书均为有效合同，按照合同的约定，万继承在支付购房款后，王付东将房屋交付给了万继承，万继承占有、使用该房屋，是根据双方合同的约定，属于有权占有。另，前已述及，因王付东未按合同约定办理产权过户登记手续导致合同解除，确已给万继承造成了房屋差价损失。因此，对王付东该项主张，本院不予采信。王付东还主张因刘庆俊违约导致涉案合同解除，责任承担主体为刘庆俊，其不应承担赔偿责任。因涉案《买卖协议书》及协议书的相对方均为万继承与王付东，根据合同相对性原则，王付东应承担违约赔偿责任。故本院对王付东的该项主张，亦不予支持。综上，原审判决部分不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持济南市市中区人民法院（2014）市民初字第2965号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销济南市市中区人民法院（2014）市民初字第2965号民事判决第四项、第五项及诉讼费负担部分；
三、被上诉人王付东于本判决生效之日起10日内向上诉人万继承支付房屋差价损失336579元；
四、被上诉人王付东于本判决生效之日起10日内向上诉人万继承支付评估费损失500元；
五、驳回上诉人万继承的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费7518元，由被上诉人王付东负担；二审案件受理费7518元，由被上诉人王付东负担。本判决为终审判决。
审 判 长 吴松成
审 判 员 翟 勇
代理
审判员 尹逊航
二〇一六年七月十九日
书 记 员 李 环 微信公众号“”