杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0109民初1477号原告（反诉被告）陈祖福。被告（反诉原告）王洁霞。委托代理人陈颖，浙江钱江潮律师事务所律师。
原告陈祖福诉被告王洁霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理后，王洁霞在法定期间内提出反诉，本院予以受理。本案依法由
审判员郑卜训适用简易程序于同年4月6日公开开庭就本、反诉进行了合并审理，双方当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。双方申请审限届满后继续适用简易程序审理，本院予以准许，并依法延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告陈祖福诉称：2013年9月10日，双方签订《房屋出租合同》，约定陈祖福将位于萧山经济开发区某某某某XX幢X单元XXX室的房屋（以下简称案涉房屋）出租给王洁霞居住，合同第十条增设了约定解除权，即任何一方只要提前一个月通知对方，都有权行使解除权。该约定解除权系双方协商一致的结果，行使时仅需单方的意思表示，无需对方同意。2015年12月25日，王洁霞函告陈祖福并合法解除了前述合同。陈祖福曾于2015年1月8日起诉来院，要求解除前述合同等，法院作出（2015）杭萧民初字第492号民事判决，该判决不合格，但经二审维持，现该案已进入再审程序。因王洁霞百般阻挠陈祖福以该房产进行抵押贷款，已造成陈祖福所控股农业公司的食用菌产业遭受严重经济损失，损失已超过合同租金，其已构成侵权。同时，王洁霞一直以陈祖福的名义购买水、电、燃气，按“租客必须向房东支付附加百分之十到二十的手续费和水、电、燃气费”这一租房的行业规范，陈祖福于2015年12月25日函告王洁霞，要求以陈祖福名义购买的水、电、燃气均需要附加手续费，但王洁霞拒付。2016年1月11日，陈祖福通知王洁霞交付空房及每天的房租，王洁霞默示认可每天的租金，但拒绝交付空房。此外，陈祖福于2014年11月在房屋内看到王洁霞未经同意将青一色的水泥墙涂上白色的附着物，当时未拍照留存证据，但其行为违反《合同法》第二百二十三条第二款的规定，现装饰涂白的成本远低于清除涂白的人工工资，即恢复原状的成本高于当时装饰涂白的成本，故陈祖福主张要求其将墙体与顶面恢复原状应受法律保护。原告认为，合同约定单方解除权，现其根据该约定提前一个月通知解除合同，而且王洁霞不同意其以该房屋作抵押贷款，并导致贷款不成功；同时，其现在要求回来居住并自行装修，故不再出租。综上，为维护其合法权益，故起诉并请求判令：
一、王洁霞立即交付陈祖福已解除的《房屋出租合同》所涉房屋及杂物间1间（编号为6号）；
二、王洁霞按每日109.59元的标准支付陈祖福自2015年12月26日起至实际交房为止的租金（现房屋租赁的市价为每年4万元，按该标准计算为每天109.59元）；
三、王洁霞将水泥墙恢复原状（青一色的水泥沙墙）；
四、王洁霞支付陈祖福至2015年12月25日前的水电费130.42元；
五、本案诉讼费由王洁霞承担。
被告王洁霞在法定期间内未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：
一、合同的解除时间是2015年12月25日，陈祖福通知王洁霞“该房屋于同年12月15日停止供水、电及燃气”，已不具备居住条件。王洁霞遂于停水、电当日搬到旅馆居住，期间陆续将可搬走的财物搬走，至同年12月25日左右已经搬空，剩余部分为无法搬走的东西，主要是厨房、卫生间的橱柜、地板、瓷砖及房间内固定的衣柜、家具等；杂物间1间确实存在且现已搬空，搬空时间与前述一致。王洁霞在腾房时没有通知陈祖福，因为陈祖福知道其已经搬走，双方曾于合同解除之后即2015年12月底至2016年1月初在村委会协商过，调解时其并未将钥匙交还陈祖福，因为陈祖福之前曾有破坏房屋的行为，且双方尚有装修问题未解决。
二、因陈祖福的原因，案涉房屋于2015年12月15日停止供水、电、燃气，已不符合居住条件，导致合同无法继续履行，陈祖福已构成违约并导致合同解除，且王洁霞也已完全腾空房屋，故租金应计算至2015年12月15日。
三、关于装修部分，因为装修的是有价值的东西，且属于居住的必要条件，若恢复原状，会造成极大的损失，且原状也并非青一色的水泥沙墙。
四、关于水电费，王洁霞确实未交过2015年12月份该期的水电费，因为其不知道水电费的具体数额。综上，请求依法判决驳回陈祖福的诉请。反诉原告王洁霞诉称：双方于2013年9月10日签订《房屋租赁合同》，约定陈祖福将案涉房屋出租给王洁霞居住，租期自2013年11月1日至2018年10月31日，年租金25000元，五年一次性结清，共计125000元等内容。2014年11月，陈祖福提出解除合同，但王洁霞不同意。之后陈祖福诉至法院请求解除合同，也被判决驳回。然而，陈祖福仍用各种方式妨碍合同的继续履行，使王洁霞无法继续使用该房屋，陈祖福甚至向供水部门申请拆表销户等，导致该房屋于2015年12月15日停止供水、电及燃气，使得王洁霞无法居住而搬离，其不得以于同年12月25日向陈祖福邮寄解除合同通知。反诉原告认为，一、陈祖福的恶意行为导致合同无法继续履行，对合同解除存在过错，应承担相应的违约责任并赔偿损失，且房租应计算至2015年12月15日。
二、陈祖福于庭审中也认可现在该房屋的年租金至少在4万元以上，每年的租金差价至少为1.5万元，故可明确王洁霞三年的房租差价损失为4.5万元以上。综上，为维护其合法权益，故起诉并请求判令：
一、确认双方之间的租赁合同已解除；
二、陈祖福退还王洁霞房租78125元，并赔偿损失106750元；
三、本案诉讼费由陈祖福承担。庭审中，反诉原告变更其诉请，现要求：
一、确认双方之间的租赁合同已于2015年12月25日解除；
二、陈祖福退还王洁霞房租694元（租金计算至2015年12月15日后尚余71875元，减去陈祖福已退还的71181元，剩余694元未退），并赔偿损失106750元（装修5万元、租金差价损失4.5万元及住宿费3000元，本金78125元的利息损失8750元）；
三、本案诉讼费由陈祖福承担。反诉被告陈祖福辩称：
一、王洁霞之前要求退还房租78125元计算有误，应为71181元，即按年租金25000元计算至2015年12月25日合同解除时止，共计2年1个月25天的租金为53819元，剩余71181元陈祖福已花费100元邮政汇费退还给王洁霞。
二、1、王洁霞所谓的赔偿装修费5万元纯粹是无稽之谈，其未经同意对租赁物进行改善或增设他物，实质上构成了对出租人财产权的侵犯，出租人有权要求其恢复原状。此外，其在2014年谎称承租方装修花费6万元，现改口称5万元，且其装修6万元并无事实证据。2、关于王洁霞主张的房租差价损失，王洁霞通知陈祖福解除合同系其履行合同约定的义务，双方自2015年12月26日起关于租房事项再无任何法律关系，即使王洁霞租赁总统套房等也与陈祖福无关联性；同时，现在王洁霞提交的合同中约定房屋中有空调、热水器、电视机等设备设施，而当时案涉房屋中没有这些，故该租金差价不存在，与本案无关。3、首先，在2015年12月25日之前，因王洁霞拒绝协商附加水、电手续费且拒付电费，故水电暂未开通，但其只要向一步之隔的301室买水，更何况楼下对面又是明怡大食堂，另外买个应急灯，生活不会有多大影响。其次，王洁霞所谓的酒店发票3000元与陈祖福无关联性，发票住宿时间自2016年1月13日至同年1月28日，距合同解除之日很远，而且明怡花苑有三家旅店，该发票所涉酒店距明怡花苑很远。4、王洁霞至今仍非法占有案涉房屋，价值超过其租金的十几倍，所谓的本金利息无法律依据。综上，请求依法判决驳回王洁霞除其主张的第一项诉请之外的全部诉请。经审理，本院认定以下事实：陈祖福系案涉房屋业主，该房屋在交付王洁霞租用前曾出租给他人居住使用三年。2013年9月10日，陈祖福（甲方）与王洁霞（乙方）签订《房屋出租合同》一份，约定甲方将案涉房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自同年11月1日至2018年10月31日，房屋年租金为25000元，五年一次性结清，共计125000元。乙方租赁期间的水费、电费、燃气费、电话费、宽带以及期限内由乙方居住而产生的费用由乙方承担。租用期间，一般日常维修保养均由乙方负责，费用由乙方自付。在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效等内容。合同签订后，陈祖福交付了案涉房屋，王洁霞付清了所有租金125000元。2014年11月，陈祖福曾提出解除前述合同，但王洁霞予以拒绝。2015年1月8日，陈祖福起诉来院，要求解除前述合同及将出租房屋室内墙体、楼顶恢复原状（原为青色水泥墙体）等，本院于同年3月4日作出（2015）杭萧民初字第492号民事判决，判决驳回陈祖福的诉讼请求。后陈祖福再次起诉来院，要求王洁霞立刻与其签订房屋出租终止合同并清除内墙及临时装饰的附着物等，本院于同年11月9日作出（2015）杭萧民受初字第32号民事裁定，裁定对陈祖福的起诉不予受理，陈祖福对该裁定不服并上诉，二审裁定维持。2015年12月15日，杭州萧山供水有限公司北干营业所向案涉房屋用户发出“拆表销户告知函”，告知“我公司应户主书面申请，要求将该房水表进行拆表销户，供水公司北干营业所已于2015年12月15日进行停止供水拆除水表的工作”等内容。同年12月19日，王洁霞向陈祖福发出“要求履行合同通知函”，通知“…你方的以上行为已经严重影响到我方对租赁房屋的使用…，收到该通知函后3日内为我方承租房屋开通水表供水，如逾期未开通，自2015年12月15日起至实际开通之日止我方住宿酒店费用全部由你方承担”等。之后陈祖福回函并答复称“《房屋出租合同》没有协商约定你可以用我的名义购买水、电、煤气。陈祖福的名字没有出租给王洁霞…承租人要购买出租人的水、电、煤气，出租人同意后还要收取一定比例的手续费…王洁霞你要用水、电、燃气，燃气卡我已收回，你与我协商水、电、燃气的手续费价格后再约定供水、电、燃气”等。期间陈祖福未开通水电等，王洁霞遂于同年12月25日发出“解除房屋出租合同通知函”，通知解除双方合同等。之后陈祖福曾发函要求王洁霞返还空屋并支付占有期间的费用等，其间王洁霞曾另行在酒店暂住及租房居住。因案涉争议，双方曾经所在的村委会调解未果，王洁霞因故未交还房屋钥匙。其间，陈祖福支付了2015年12月份的水电费130.42元，并于2016年3月退还王洁霞房租71181元。现陈祖福再次起诉来院，要求王洁霞交付房屋、支付占有期间的租金并将水泥墙恢复原状等，案经调解无效。另查明，本案双方认可合同于2015年12月25日解除。以上事实有陈祖福提供的函件4份及相应寄送凭证1组、《房屋出租合同》1份、民事判决书1份及民事裁定书2份、水电费凭据3份及汇款收据2份，王洁霞提供的《房屋出租合同》、拆表销户告知函、要求履行合同通知函、解除房屋出租合同通知函、《房屋租赁合同》、收据及住宿费发票各1份以及双方于庭审中的陈述等予以证实。
本院认为：本案双方之间的房屋租赁合同关系合法有效。针对本案主要争议点，其一、关于案涉合同解除的原因以及是否存在一方或双方违约的情形。首先，本案双方均认可案涉合同于2015年12月25日解除，故本院予以确认。其次，双方关于解除的原因存在区别，陈祖福主张系王洁霞行使合同约定解除权以及之后双方无任何关系，王洁霞主张系陈祖福停水、电及煤气导致合同无法继续履行而构成根本违约等。
本院认为，结合前述事实认定，案涉房屋停水系因户主书面申请拆表销户所致，陈祖福在回函及庭审中均陈述“承租人要购买出租人的水、电、煤气，出租人同意后还要收取一定比例的手续费”及“燃气卡我已收回，你与我协商水、电、燃气的手续费价格后再约定供水、电、燃气”等，而陈祖福要求按行业惯例收取一定比例的水电、煤气手续费并无相应依据，且不符合合同约定，而停水电、煤气导致案涉房屋实际无法居住，王洁霞据此依法解除合同并无不当，故可认定合同解除系出租人一方违约所致。关于陈祖福的前述主张，合同终止除具备提前一个月通知对方这一条件外，还需双方协商后签订终止合同书，这并不符合约定解除权的行使要件及方式，其该项主张并无事实及法律依据，故不予认定。其二、双方合同解除后关于房屋返还、租金退还及水电费支付等责任承担问题。根据《合同法》的相关规定，合同解除后承租人一方应腾退并返还案涉租赁物，且应按合同约定支付水电费等相应费用。因合同解除后，王洁霞并未交还房屋钥匙，也未进行相应的腾房交接，案涉房屋实际处于其占有、控制之下，故本院对陈祖福关于租赁物（包括双方认可的杂物间）返还、水电费支付的诉请予以支持。关于占有使用费问题，王洁霞在陈祖福发函要求返还空房后一直未予回应，就腾房问题双方也未进行交接，同时其主张未予交还房屋钥匙的理由依据并不充分，且与合同约定不符，故不予采信；因王洁霞已当庭交还房屋钥匙，故本院参照合同约定租金每年25000元的标准对陈祖福自2015年12月26日至2016年4月6日期间的占有使用费这一合理部分予以支持，超出该标准部分的主张于法无据，故不予支持。其三、王洁霞是否系未经陈祖福同意装修房屋而损害其合法权益以及其相应诉请的认定。首先，陈祖福主张的该项诉请在（2015）杭萧民初字第492号民事判决中已作出实体处理，且之后也经过（2015）杭萧民受初字第32号民事裁定认为其该项主张构成重复诉讼并不予受理，本案并未出现新的事实，故该项主张亦构成重复诉讼。其次，本案陈祖福也未提供任何证据予以证实，故难以认定。其四、关于王洁霞主张的租金返还以及因合同解除所产生损失的认定。首先，关于租金返还问题，陈祖福主张其退还的71181元系合同租金减去按年租金25000元计算至2015年12月25日止的租金53819元（2年1个月25天），王洁霞主张计算至同年12月15日，而结合前述合同解除时间的认定，租金应计算至合同解除时止，故陈祖福的计算方式及数额并无不当，应认定合同解除前的剩余租金已全部退还，至于王洁霞因相对方违约所致损失的赔偿问题，本院将在下文阐述。其次，关于王洁霞主张的各项损失问题，针对装修损失，对此王洁霞在本案中并未提供任何证据予以证实，且亦未提出相应鉴定申请，故不予认定。针对房租差价损失，王洁霞为此提供了相应的房屋租赁合同及收据，但该合同中的标的物与案涉房屋很难进行对比并据此认定租金差价存在或成立，其依据尚不充分，故不予认定。针对住宿费损失，王洁霞提供发票虽未显示住宿时间，但结合前述合同解除原因的分析，能形成完整证据链，可认定系其因陈祖福违约所致合理损失范畴，故予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、确认陈祖福与王洁霞签订的《房屋出租合同》于2015年12月25日解除；
二、王洁霞在本判决生效后十日内返还陈祖福位于萧山经济开发区明怡花苑73幢2单元302室的房屋及杂物间1间；
三、王洁霞在本判决生效后十日内支付陈祖福水电费130.42元；
四、王洁霞在本判决生效后十日内支付陈祖福自2015年12月26日至2016年4月6日按每年25000元的标准计算的占有使用费7054.79元；
五、陈祖福在本判决生效后十日内赔偿王洁霞住宿费损失3000元；
六、驳回陈祖福的其余本诉诉讼请求；
七、驳回王洁霞的其余反诉诉讼请求。如果陈祖福、王洁霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当各自依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由陈祖福、王洁霞各半负担；反诉案件受理费2449元，减半收取1224.50元，由王洁霞负担1190.50元，陈祖福负担34元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。
审判员 郑卜训
二〇一六年七月十九日
书记员 富美芳 微信公众号“”