连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0706民初2134号原告连云港市亿人城建开发有限公司，住所地连云港市海州区解放东路129号。法定代表人毛林华，该公司董事长。委托代理人刘向阳、张军，江苏苍梧律师事务所律师。被告张华。委托代理人武心祥，江苏中瀛律师事务所律师。
原告连云港市亿人城建开发有限公司（以下简称亿人城建公司）与被告张华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法由
代理
审判员郭敏于2016年5月30日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告亿人城建公司的委托代理人刘向阳、张军、被告张华的委托代理人武心祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亿人城建公司诉称，原、被告于2013年1月10日签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租位于连云港市海州区解放东路129-2号（一层、二层）、129-3号（二层）商铺共计203.32平方米用于经营阳光书吧、咖啡吧使用；租赁期限为2013年1月25日至2016年6月24日；租金在给予优惠的条件下，第一年度为7.3万元，第二年度为11万元，第三年度为11.9万元，押金1万元。逾期支付的，按照租金日万分之四支付滞纳金。合同签订后，原告依照约定交付商铺，积极配合被告履行合同约定的各项义务。被告在支付第一年租金后，以各种理由拒绝支付此后的租金，原告多次催要无果。被告的行为严重违反了合同的约定，已构成根本违约，给原告带来巨大的经济损失。据此，原告诉至法院，请求依法判令：1.解除原、被告之间的《商铺租赁合同》；2.被告支付原告商铺租金共计199250元（计算至2016年3月24日）；3.被告支付原告滞纳金37877元（计算至2016年3月24日），并由被告承担本案的诉讼费用。
被告张华辩称，1.原告未履行租赁合同磋商阶段对被告宣传、说明所列义务，导致出租商铺所在路段根本不具备原告所称经营高档咖啡厅的外部条件，无法达到被告当初租赁商铺的合同目的，不到三年时间，被告投入承租商铺120万元的装潢营运费用血本无归；2.原告违约在先，给被告造成重大的经济损失，原告依约应承担违约责任。（1）、商铺租赁合同磋商阶段，原告做虚假承诺、夸张宣传，承诺将被告承租商铺所在路段打造成我市唯一的专营酒吧、会馆、茶社等项目的富人区酒吧街，原告发放的宣传材料对被告签订商铺租赁合同起了重要作用。但合同签订后，原告并未兑现承诺，也未按照酒吧街的规划用途出租及出售商铺。被告承租商铺附近均为低端项目商铺。原告没有履行承诺、宣传、说明所列的义务，应该承担违约责任，赔偿被告的部分经济损失。（2）、按照租赁合同约定，从2013年6月25日才开始计算租期，但营业不到一个月，原告就将被告承租商铺出售给他人，新业主多次以噪音扰民或在门前堆放垃圾等事由影响被告的正常经营。原告私下出售商铺的行为违背了《商铺租赁合同》第8条的约定，应该承担违约责任，赔偿被告的经济损失。3.原告要求被告支付2014年6月25日至2015年6月24日期间房屋租金的诉讼请求超过诉讼时效，失去法律上的胜诉权。4.如果法院认定被告应向原告支付租金，应首先用被告交纳的保证金进行冲抵。另，第三年度租金计算有误。综上，原告违约在先，导致被告严重经济损失，且部分诉讼请求超过诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求。在本案中不提起反诉，保留诉权。
经审理查明，2013年1月10日，原告亿人城建公司与被告张华签订1份《商铺租赁合同》，约定：1.商铺概况：甲方（亿人城建公司）租赁给乙方（张华）的房屋座落于连云港市解放东路129-2（1F、2F）、129-3（2F）号，建筑面积203.32平方米，房屋类型：商铺……2.租赁用途：乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为阳光书吧、咖啡吧使用，乙方保证遵守国家和市的相关规定和物业管理规定。3.交付日期和租赁期限。乙方应于2013年1月25日前，乙方付清第一年房屋租金的情况下，将该房屋交付乙方。该房屋的租赁期限为3年5个月，即自2013年1月25日至2016年6月24日。……4.租金、押金、支付方式、免租期：第一年租金为18万元；第二年租金为21万元；第三年租金为24万元。租赁押金为1万元，本租赁协议签订之日，由乙方一次性支付甲方。房屋租金支付周期为按年支付，本协议签订时，乙方将第一年的租金一次性全额支付给甲方，后续每年租金到期前30日内乙方全额支付给甲方，若逾期支付，逾期一日，则乙方需按日租金的万分之四支付滞纳金。逾期支付租金超过7天或累计二次以上（包括二次）逾期，甲方有权中止合同，并没收押金。甲方同意给予乙方自租赁期开始计算之日起5个月免租期，在免租期内不计算该时间段租金，即第一年实际计租周期为2013年6月25日至2014年6月24日。同时若乙方满足租赁期间经营业态不发生改变，甲方给予乙方第一至第三年租金特别优惠。幅度如下：第一年实际租金给予10.7万元优惠，实际租金支付7.3万元；第二年实际租金给予10万元优惠，实际租金支付11万元；第三年实际租金给予12.1万元优惠，实际租金支付11.9万元。……10.违约责任。乙方经实地勘察，了解其租用房屋及公共配套的各方面情况，认可实物现状及未来经营前景，乙方不得以此理由作为对抗甲方合同权力（利）的事由，认定甲方违约并拖延或拒绝交付租金。合同还对原、被告的其他权利、义务作了详细约定。被告张华于合同签订当日向原告亿人城建公司交纳保证金1万元整。2013年1月30日，被告张华向原告亿人城建公司交纳2013年6月25日至2014年6月24日租金7.3万元。原告亿人城建公司将涉案商铺交付被告张华使用。2016年1月27日，原告亿人城建公司向被告张华送达《关于欠缴租金的告知函》对被告张华所欠租金进行催缴。在本案审理期间，原告亿人城建公司称被告张华于2016年3月24日将承租商铺交还；被告张华称于2016年2月25日将承租商铺返还。另查明，2012年4月，原告亿人城建公司曾对包括涉案商铺在内的商业街将引入高端商户进行广告宣传。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原、被告共同举证的《商铺租赁合同》、收据，原告举证的《关于欠缴租金的告知函》、EMS国内标准快递回执，被告举证的宣传材料等证据在案予以证实，足以认定。
本院认为，原、被告所签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，该合同的内容不违反我国有关法律、法规的规定，该租赁关系合法有效，依法应受法律保护。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告依约将商铺交付被告使用，被告应按照合同约定的付款时间支付租金，若逾期未付，应按照合同约定承担违约责任。因被告已在租赁合同到期前将承租商铺交还原告，双方之间的《商铺租赁合同》已经实际解除，故原告主张解除《商铺租赁合同》无再行判决的必要。关于被告应否支付原告租金及滞纳金问题。《商铺租赁合同》约定的实际计租周期分为三期，2013年6月25日至2014年6月24日；2014年6月25日至2015年6月24日；2015年6月25日至2016年6月24日。第一年租金被告已实际支付，第二年租金的应付款日期为合同约定的“后续每年租金到期前30日内”即2015年5月25日前，原告于2016年1月27日已经针对被告欠付租金进行催缴，并未超过法律规定的诉讼时效，故对被告提出超过诉讼时效的辩解，本院不予采信。被告应于2015年5月25日前向原告支付第二年租金11万元，故滞纳金起算时间应以此为准，按照合同约定的日万分之四支付至原告主张的2016年3月24日，即13420元［11万元×4÷10000×(365-60)］。原告称被告于2016年3月24日将承租商铺交还；被告称于2016年2月25日将承租商铺返还。因双方均未针对何时交还商铺进行举证，本着对被告有利的原则，本院将商铺交还时间确定为2016年2月25日，被告应支付原告2015年6月25日至2016年2月25日租金79333元（11.9万元÷12×8）。第三年租金的租金交付时间应为2016年5月25日前，原告主张的滞纳金起止时间有误，本院不予支持。因原、被告之间的租赁合同已实际解除，原告应将收到的租赁押金1万元退还被告，被告同意用此冲抵租金，故被告还应支付原告租金179333元（110000元+79333元-10000元）。
被告辩称，原告未尽到合同磋商阶段对被告宣传、说明所列义务，导致出租商铺所在路段根本不具备原告所称经营高档咖啡厅的外部条件，无法达到被告当初租赁商铺的合同目的；因为原告的违约行为，给被告造成重大的经济损失。但原、被告在《商铺租赁合同》中明确约定“乙方（张华）经实地勘察，了解其租用房屋及公共配套的各方面情况，认可实物现状及未来经营前景，乙方（张华）不得以此理由作为对抗甲方（亿人城建公司）合同权力（利）的事由，认定甲方违约并拖延或拒绝交付租金。”，故对被告就此提出的辩解，本院不予采信。
被告还辩称，原告将涉案商铺出租给被告后即违反合同约定出售给他人，新业主多次以噪音扰民或在门前堆放垃圾等事由影响被告的正常经营，但未举证证实系原告原因导致影响被告正常经营的事实存在，故对其辩解，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、被告张华于本判决生效后十日内给付原告连云港市亿人城建开发有限公司2014年6月25日至2016年2月25日租金共计179333元。
二、被告张华于本判决生效后十日内给付原告连云港市亿人城建开发有限公司滞纳金13420元。
三、驳回原告连云港市亿人城建开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用4860元（原告已预交），由原告负担710元，被告负担4150元，被告负担部分，于给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费4860元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。
代理
审判员 郭 敏
二〇一六年七月十九日
书 记 员 谭锦亭法律条文和上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行 微信公众号“”