四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终4836号上诉人（原审被告）韩治全，男，汉族，1978年4月8日出生，住四川省蒲江县。委托代理人朱宁，四川思力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈真友，男，汉族，1970年4月2日出生，住四川省成都市新都区。委托代理人汤堂美，四川英济律师事务所律师。原审第三人成都恒通铝业有限公司。住所地：四川省成都市高新区恒通大道。法定代表人梁国忠，董事长。委托代理人毛杰，男，汉族，1993年3月12日出生，系该公司员工，住四川省成都市温江区。
上诉人韩治全因与被上诉人陈真友、原审第三人成都恒通铝业有限公司（以下简称恒通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第5392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，一、经法院终审判决，恒通公司（原成都铝材厂）应付给中国建设银行四川省分行营业部贷款本金270万元并支付利息，成都无缝钢管厂负连带责任，后中国建设银行四川省分行营业部将债权转让给成都中科达投资咨询有限公司（原中国信达资产管理公司成都办事处）。因恒通公司未履行，成都中科达投资咨询有限公司向法院申请执行，经指定的执行法院四川省岳池县人民法院对恒通公司位于成都市永丰路××号×幢×层房屋进行了查封，后执行法院委托四川省盛世龙拍卖有限公司拍卖，买受人陈真友以248万元购买了位于成都市永丰路××号×幢×层房屋。2014年2月10日，四川省岳池县人民法院作出（2012）岳池执字第23-11号民事裁定：位于成都市永丰路××号×幢×层房屋（权0××××00）的所有权及相应的其他权利归陈真友所有，房屋的财产权自裁定书送达买受人时转移，该民事裁定已生效。
二、2014年6月26日，陈真友取得位于高新区永丰路××4号×栋房屋的房屋所有权证。2014年10月29日，四川省岳池县人民法院发布《公告》，载明：该院委托法定评估、拍卖机构对位于成都市高新区永丰路××号×栋楼房（原成都铝材厂幼儿园，权证号：权0××××00）予以评估、拍卖，现该房屋被陈真友竞拍购得，自公告之日起，相关事宜请与购买人陈真友联系。
三、韩治全是恒通公司员工。2002年1月6日，恒通公司向韩治全送达《通知》，载明：经公司住房领导小组研究决定，将你调整到招待所一楼×号房屋居住（注：此房不得转让、转租），该房每月租金为每平方米2元，水、电、气费及治安卫生费按物业总公司规定标准执行，请凭此通知到物业总公司办理入住手续。2002年1月9日，韩治全缴纳了住房保证金292.5元。韩治全入住位于成都市高新区永丰路××号×栋×楼×号房屋，该房屋面积为11.7平方米，韩治全入住期间交纳了水、电、气费，还交纳了按照每平方米2元计算的房租。韩治全入住该房屋至今。2015年1月23日，陈真友向韩治全发出《律师函》，通知韩治全在2015年2月4日前搬离位于高新区永丰路××号×栋房屋，如未按时搬迁，要求韩治全按照每月500元计算的房租损失。恒通公司于原审庭审中述称，因该单位成套性的房屋不够，便优先将工龄长的职工安排到成套性的房屋居住，在进行职工住房改革时就将该成套性的住房卖给了居住该房屋的职工，而工龄短一点的职工暂时居住在不成套性的房屋，以很低标准的租金出租给职工居住，待有成套性的房屋后，再让职工搬出来。位于成都市高新区永丰路××号×栋房屋属于原成都铝材厂幼儿园，后改为招待所，不属于成套性的房屋。
四、2015年12月18日，四川省岳池县人民法院对韩治全等人要求四川省岳池县人民法院撤销对恒通公司房产的拍卖，解决住房问题作出《通知》，载明：……在委托拍卖中明确告知竞买人标的物系教育设施按现状拍卖，不清场交付标的物，降价一次后，拍卖成交……。原审法院认定上述事实有各方当事人身份信息、最高人民法院（1996）经终字第212号民事判决书、岳池县人民法院（2012）岳池执字第23-11号执行裁定书、公告、房屋产权证、通知、职工名册、房屋使用情况登记表、交纳水电费的票据、律师函、岳池县人民法院通知等证据在案佐证。陈真友在原审的诉讼请求为：1、解除陈真友与韩治全之间的房屋租赁关系；2、韩治全立即向陈真友腾退位于成都市高新区永丰路××号×栋×楼×号房屋；3、韩治全支付从2014年10月29日起至实际腾退房屋之日止按照每月300元计算的房屋租金。原审法院经审理认为，本案双方当事人争议的焦点有：陈真友与韩治全之间是否建立有房屋租赁关系；陈真友能否解除房屋租赁关系；韩治全应否向陈真友支付房屋租金。现结合原审法院查明的事实及相关法律规定，评述如下。
一、关于陈真友与韩治全之间的法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。韩治全主张其所居住的讼争房屋是恒通公司分配的福利分房，但其提交的证据以及与其相类似的案外人赵立东、王忠、曾道云、李斌向原审法院提交的入住通知、收据等证据，能够证明恒通公司并未向韩治全出售讼争房屋，韩治全入住该房屋后按照每平方米每月两元交纳了房租，恒通公司通知韩治全的入住通知更明确载明不得转租，故恒通公司将其房屋交付给韩治全居住，韩治全交付房屋租金，虽交付的租金标准远低于市场租金标准，但双方之间建立的仍为房屋租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。因韩治全与恒通公司之间未签订书面的租赁合同，双方之间为不定期租赁合同。在韩治全与恒通公司履行租赁合同期间，陈真友取得了讼争房屋的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故韩治全与恒通公司之间的房屋租赁合同不因陈真友取得房屋所有权而终止，陈真友继受恒通公司的出租人身份，与韩治全建立房屋租赁关系。
二、关于陈真友是否可以解除合同问题。2014年10月29日，岳池县法院张贴公告通知讼争房屋的承租人房屋所有权变动事实，告示相关事宜与陈真友联系，陈真友与韩治全之间的租赁关系从公告通知之日起建立。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因韩治全与恒通公司之间为不定期租赁关系，陈真友继受恒通公司的权利义务后，与韩治全之间也为不定期租赁关系。陈真友可以随时解除与韩治全之间的房屋租赁关系，但须在合理期限之前通知韩治全。2015年1月23日，陈真友向韩治全发出《律师函》，通知韩治全在2015年2月4日前搬离位于高新区永丰路××号×栋房屋，已经尽到了合理期限之前的通知义务，陈真友诉请原审法院解除与韩治全之间的租赁关系，符合法律规定，原审法院予以支持。韩治全辩解，其是恒通公司的职工，恒通公司向职工提供住房是为职工提供的福利，双方的租赁关系不得解除。原审法院认为，恒通公司只是将其单位闲置的讼争房屋提供给韩治全居住，在该闲置房屋被依法拍卖后，该房屋不再是恒通公司的财产，恒通公司不能以该房屋继续为职工提供福利。陈真友取得讼争房屋后，没有为韩治全提供远低于市场租金标准的房屋居住的义务。韩治全能否再使用恒通公司的其他廉租房屋，由恒通公司视其情况确定。韩治全同时辩称，与恒通公司之间虽未签订书面的租赁合同约定租赁期限，但结合该单位住房改革的实际，租赁期限应到恒通公司向韩治全进行福利分房完成之日止，双方的租赁合同属于附解除期限的合同。原审法院认为，韩治全与恒通公司之间的租赁关系是否附有解除期限没有合同明确约定；合同法对于没有签订书面租赁合同的租赁关系的不定期租赁有明确规定，故韩治全的辩解理由不能成立。合同解除后，韩治全应当向陈真友腾退位于成都市高新区永丰路××号×栋×楼×号房屋。
三、关于应否支付租金及支付期限问题。韩治全使用了租赁房屋，应当支付房屋租金。原审中陈真友诉请韩治全支付每月300元的租金，但其并不申请对房屋租金标准进行评估，认可按照每月每平方米两元计算，故韩治全使用房屋期间的租金标准按照每月23.4元计算。四川省岳池县人民法院公告通知韩治全，房屋租赁事宜向陈真友联系，韩治全就与陈真友之间建立了租赁关系。韩治全就应当向陈真友交付租金，现陈真友主张从2014年10月29日起算租金，符合法律规定，原审法院予以支持。韩治全在合同解除后仍使用租赁房屋的，还应按照每月每平方米两元计算房屋占用费至实际腾退房屋之日止。韩治全在该期间向恒通公司支付的租金可以要求该公司退还。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决：
一、解除陈真友与韩治全的房屋租赁关系；
二、韩治全于判决生效后十日内将位于成都市高新区永丰路××号×栋×楼×号房屋腾退给陈真友；
三、韩治全于判决生效后十日内支付陈真友从2014年10月29日至实际腾退上述房屋之日止按照每月23.4元计算的房屋租金或房屋占用费；
四、驳回陈真友的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取的25元，由韩治全负担。宣判后，韩治全不服原审判决，向本院提起上诉，认为：1、韩治全与恒通公司之间的租赁关系并非一般意义上的租赁关系，而是双方之间带有福利性质的廉租房关系，该关系具有鲜明的人身属性，因此不应适用合同法关于解除租赁关系的规定；2、韩治全与恒通公司之间的租赁关系是附解除条件的租赁关系即当恒通公司对韩治全进行了合理安置后，韩治全与恒通公司之间的租赁关系才能解除；3、陈真友继受恒通公司的权利义务后，如要解除与韩治全的租赁关系，则要看恒通公司与韩治全之间对于解除的约定，即应先对韩治全进行安置后，陈真友方可解除合同；4、陈真友以远低于市场价和评估价的价格获得案涉房屋产权，同时竞拍时明确按现状拍卖，不清场交付标的物，因此，陈真友如要求腾退房屋，则应继受恒通公司的义务对韩治全进行安置。综上，请求撤销原判第一、二项，改判驳回陈真友解除与韩治全租赁关系和腾退诉争房屋的诉讼请求。陈真友辩称，原审法院认定韩治全与恒通公司之间存在租赁关系且为不定期租赁关系正确，陈真友通过司法拍卖取得案涉房屋所有权，依据买卖不破租赁的规定，陈真友合法取得案涉房屋出租人身份。陈真友与韩治全建立不定期租赁关系，陈真友可随时解除合同，现陈真友已通知韩治全腾退房屋，已经履行了通知义务，故陈真友可主张解除案涉租赁合同。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。恒通公司述称，恒通公司与韩治全建立的福利性质的租赁关系，在没有将韩治全妥善安置的情况下，恒通公司不会解除与韩治全的租赁关系。本院二审查明的事实与原审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。本院二审中，韩治全提交了案外人陈丽华出具的书面证词，拟通过陈丽华并非恒通公司员工，而其租住案涉房屋的租金高于恒通公司员工，进而证明案涉房屋系具有福利性质的出租房。陈真友质证认为，证人应当出庭接受质询，而陈丽华并未出庭接受质询，因此其证词不应被采信。恒通公司质证认为陈丽华出具的证人证言具备真实性、合法性、关联性。
本院认为，证人应当出庭作证，现陈丽华未能出庭作证，也未能提交证据证明其具有民事诉讼法规定的可不出庭作证的特殊情况，因此本院依法对陈丽华出具的书面证词不予采信。本院二审中，韩治全认可就案涉房屋与陈真友建立租赁关系。
本院认为，本案二审的主要争议焦点为陈真友是否有权解除案涉租赁合同、韩志全是否应当腾退案涉房屋，现评判如下：首先，就本案证据来看，韩治全与恒通公司建立了不定期租赁关系，后陈真友通过司法拍卖取得案涉房屋所有权，按照买卖不破租赁的原则和本案事实，可以认定陈真友继受了恒通公司与韩治全间不定期租赁关系中恒通公司作为出租人的权利义务。简而言之，陈真友与韩治全就案涉房屋建立了不定期租赁关系。其次，陈真友基于不定期租赁关系，可随时解除该租赁合同。故陈真友要求解除其与韩治全的租赁关系的主张，本院依法予以支持。案涉租赁关系解除后，韩治全应当腾退房屋。最后，韩治全辩称其与恒通公司的租赁关系具有职工福利性质，陈真友负有安置韩治全的义务。对此，
本院认为，韩治全未能举出充分证据证明其与恒通公司之间的租赁关系具有职工福利性质。故对于韩治全关于其与恒通公司的租赁关系具有职工福利性质的主张，本院依法不予支持。同时，即便韩治全与恒通公司间的租赁关系存在职工福利性质，也属于韩治全与恒通公司之间劳动关系调整范畴，如韩治全认为其权利受损，可基于劳动关系另行主张。即便如韩治全陈述其与恒通公司间的租赁关系具有职工福利性质，韩治全也未能举证证明陈真友在受让案涉房屋时同意继受恒通公司与韩治全劳动关系中恒通公司享有的权利义务，即负有解除案涉房屋租赁关系后，需另行安置韩治全的义务，因此，对于韩治全要求陈真友解除案涉租赁合同需对韩治全另行安置的主张，本院依法不予支持。综上，韩治全的上诉理由均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费50元，由韩治全负担。本判决为终审判决。
审 判 长 何广智
代理
审判员 龚 耘
代理
审判员 赵 锋
二〇一六年七月十九日
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