福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第1398号原告朱建新,男,1985年6月1日出生,汉族,农民，住所地莆田市秀屿区。委托代理人陈宝华、黄伟清，福建众益律师事务所律师。被告正荣（莆田）房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区学园南街1585号。组织机构代码：56339356-5。法定代表人陈超凡，总经理。委托代理人陈春风、范秀清，福建凌龙律师事务所律师。
原告朱建新诉被告正荣（莆田）房地产开发有限公司（以下简称“正荣公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱建新的委托代理人陈宝华以及被告正荣公司的委托代理人陈春风、范秀清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱建新诉称，2012年1月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号为C201200078），双方约定原告向被告购买位于城厢区的房屋，该商品房总价款为人民币859404元;被告应在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给原告；如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告若选择不退房，被告应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金等。2012年8月11日，原、被告又签订了《商品房买卖合同》一份（编号为C201203812），双方约定原告向被告购买第4-7幢地下68号房车库，价款为人民币178500元；被告应在2013年7月31日前将该车库交付原告使用，若逾期交付，原告不退车库，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.05%向原告支付违约金，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告若选择不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金等。合同签订后，原告依约向被告支付了上述房屋和车库的全部价款，但被告于2014年1月5日才依约交付车库并且至今仍未交付上述房屋的国有土地使用权证和车库的房屋权属证书。故请求判令：1、被告立即为原告位于城厢区的房屋办理国有土地使用权证并交付给原告；2、被告立即为原告位于城厢区的车库办理房屋所有权证和国有土地使用权证并交付给原告；3、被告支付自2013年10月28日起至交付给原告上述903号房国有土地使用权证之日止按购房款人民币859404元的日0.01%计算的违约金；4、被告支付自2013年7月31日起至交付给原告上述68号车库之日止按购房款人民币178500元的日0.05%计算的违约金；5、被告支付自2013年10月28日起至交付给原告上述68号车库的房屋所有权证和国有土地使用权证之日止按购房款人民币178500元的日0.01%计算的违约金；诉讼费由被告承担。
被告正荣公司辩称：1、双方未对国有土地使用权证的办理及期限进行约定，原告要求答辩人办理国有土地使用权证并承担逾期办理该证的违约金均缺乏依据；2、双方签订的两份《商品房买卖合同》中均约定逾期办证承担违约金的前提是“如因出卖人原因”，现因门牌证、测绘等非因出卖人的原因导致了延期，而被告已办理了上述房产和车库的房屋所有权证并交付给了原告，而目前答辩人正在积极配合原告办理国有土地使用权证，故答辩人不构成违约，不应承担违约责任；3、因商品房抵押给银行，房屋所有权证延期办理对原告而言是没有实际损失的，且合同中约定的违约金过高；4、答辩人已在合同约定的期限内通知原告前来办理车库交接，原告于2013年7月20日已通过EMS收到答辩人邮寄的交房通知书。在交接期间，原告虽缴纳了车库的办证费用，但未在约定的时间即2013年7月29日前来办理交接手续并提供相应的办证材料，导致被答辩人无法正常办证，故答辩人未延期交付车库也未延期办理车库的所有权证。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年1月7日，原告朱建新与被告正荣公司签订《商品房买卖合同》和附件六《合同补充协议》（合同编号：C201200078），约定原告向被告购买由被告开发的位于莆田市城厢区正荣·懿品兰湾（又名：正荣·御品兰湾）小区第5幢9层903号房（以下简称903号房），该商品房建筑面积共119.73平方米，单价为每平方米7177.85元，总价款为人民币859404元；该《商品房买卖合同》第四条约定办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》按规定应由买受人承担的税费由出卖人代收；第十四条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2处理：。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。；合同补充协议第二条约定：代收代缴费用1、。2、办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》所需的相关税费均由买受人承担，由出卖人代收代缴。该合同签订后原告以首付加按揭贷款的方式向被告支付了房屋总价款人民币859404元。2012年8月11日，原、被告又签订《商品房买卖合同》和附件六《合同补充协议》（合同编号：C201203812），约定原告向被告购买由被告开发的上述小区第4-7幢地下一层68号房作为车位（以下简称68号车库），建筑面积共12.72平方米，总价款为人民币178500元；被告应当在2013年7月31日前将该车位交付原告使用，若逾期交付超过30日后且原告要求继续履行合同的，合同继续，被告自2013年8月1日起至实际交付之日止按日向原告支付已付款0.05%的违约金；关于该车库产权登记的约定和上述编号为C201200078的《商品房买卖合同》中的约定一致。该合同签订后，原告向被告支付了车位价款人民币178500元。2013年7月28日，被告将上述903号房交付给原告使用，原告在《入伙流转单》的业主栏处签名并按捺手印。同日，原告分别向被告预交903号房和68号车库的契税等办证费用人民币27006.31元和6429.25元，被告向原告出具收据二份。2014年1月5日，被告向原告交付68号车位并收取原告车位管理费人民币840元。2015年4月7日，原告以被告未能如期将68号车位交付原告且未能将903号房的土地使用权证和68号车位的所有权证、土地使用权证办理给原告，已构成违约为由，诉至本院。庭审中，原告撤回要求被告交付68号车库的房屋所有权证的诉讼请求。另查明，2015年4月17日，原告领取了上述车位的房屋所有权证（编号：莆房权证城厢字第××号）。2015年8月31日，原告签署了《御品兰湾房屋权属证书移交单》两份，移交单上分别载明903号房、68号车位的所有权证、国有土地使用权证的证号以及被告正荣公司与原告之间的费用结算情况等，同时均载明：“在该房屋权属登记过程中，正荣（莆田）房地产开发有限公司与产权人各自履行了相关义务。产权人谅解产权登记的不可控性，对正荣（莆田）房地产开发有限公司实际办理房屋权属登记的期限、过程及结果等均无异议，现自愿放弃商品房买卖合同第十四条双方约定的权利和义务，并同意与正荣（莆田）房地产开发有限公司办结面积补差款、两证办理等其他费用和领取该房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》”。原告在该二份移交单的产权人处签名、按捺手印并备注身份证号码。又查明，2013年7月20日，被告正荣公司向原告朱建新邮寄了EMS一份，该EMS上注明的内件品名为“正荣御品兰湾交房通知书”，邮寄的地址和电话为原告在《商品房买卖合同》上预留的联系地址和联系电话。该邮件于2013年7月23日退回被告正荣公司，退回原因为“收件人不在指定地址”。被告在其出具给原告朱建新的《正荣·御品兰湾房屋接受通知书》中载明有“……2013年7月27日至7月31日为集中交楼期……鉴于业主入住较多，为保证您顺利入住，本次房屋交付将分批进行，请您于2013年7月29日（星期一）……办理收房手续……”。以上事实有原告朱建新提供的身份证、《商品房买卖合同》及合同附件二份、发票联、《个人住房公积金贷款合同》、收据两份、收款收据一份，被告正荣公司提供《正荣·御品兰湾房屋接受通知书》、入伙流转单、交房费用明细单、车位费用明细单、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》复印件、《御品兰湾房屋权属证书移交单》各一份及本案庭审笔录在案为凭，本院予以确认。诉讼期间，原告原于2015年11月3日向本院提交《鉴定申请书》，要求对被告正荣公司提供的《御品兰湾房屋权属证书移交单》中“在该房屋权属登记过程中……《国有土地使用证》”一段内容与该移交单其他部分的形成时间是否一致进行鉴定。之后，我院委托莆田市中级人民法院组织鉴定，2016年1月5日，福建鼎力司法鉴定中心出具闽鼎[2015]文鉴字第371号司法鉴定受理函受理该鉴定。2016年1月22日，原告以该鉴定费用太高而其无法承担为由撤回鉴定申请。2016年2月18日，福建鼎力司法鉴定中心作出闽鼎[2015]文鉴字第371-1号退卷函，终止该鉴定。对双方争议的下列问题，本院予以分析、认定如下：1、原告签署的《御品兰湾房屋权属证书移交单》是否系原告放弃对被告逾期办证的违约金的请求权利的问题。原告主张《御品兰湾房屋权属证书移交单》上最后一段“在该房屋权属登记过程中，……《国有土地使用证》”是被告在原告签署移交单后再打印上去的，因此原告并未放弃其要求逾期办证违约金的权利，被告仍应承担逾期交付房屋所有权证和土地使用权证的违约金。被告主张原告于2015年8月31日签订的《御品兰湾房屋权属证书移交单》上已明确表示原告放弃商品房买卖合同第十四条约定的权利义务，故应驳回原告的诉求。本院审查认为，本案《商品房买卖合同》第十四条是对诉争房产和车位的房屋所有权证和国有土地使用权证的办理日期及逾期交付的后果作出约定，被告未能按合同约定的在房产和车位交付使用后90日内将原告所购房屋的权属证书办理给原告，其行为构成违约。但因原告签署的《御品兰湾房屋权属证书移交单》载明“自愿放弃商品房买卖合同第十四条双方约定的权利和义务”，原告主张该载明的内容系在原告签字后另行打印上去的，但其未提供证据证明且又放弃对该载明内容与其他部分形成时间是否一致进行鉴定，而被告亦不予认可，故对其该主张不予采纳。原告作为完全民事行为能力人领取房屋权属证书并在该移交单上签名的行为应视为明确放弃要求被告支付逾期办证违约金的请求。2、关于被告于2014年1月5日向原告交付68号车库是否构成违约和违约金的计算问题。原告主张被告应按《商品房买卖合同》第八条的约定在2013年7月31日前将车位交付原告使用，但原告在2013年7月28日询问被告工作人员车位交接情况时，工作人员告知原告等待通知。之后，被告直到2014年1月5日才交付车位，被告逾期交付已构成违约，应按合同第九条的约定向原告支付以车位款人民币178500元为基数按日0.05%计算的违约金。被告主张其已于2013年7月20日按原告在合同中预留的地址和联系电话向原告邮寄《正荣·御品兰湾交房通知书》，该通知书中告知原告应于2013年7月29日前往营销中心办理房屋交接手续，但邮件被退回且原告未于2013年7月29日受领车位。故被告未逾期交付车位。本院审查认为，尽管原告未收到该通知书，但因被告向本院提供的《房屋接收通知书》中明确载明被告的集中交楼期为2013年7月27日至7月31日且交房时需缴纳办证相关费用，而实际上被告已于2013年7月28日向原告交付了903号房，被告当天不仅收取了原告903号房的办证相关费用，也收取了68号车位的办证相关费用，故本院认定原告知道交房时间并于集中交楼期间（2013年7月28日）前往被告的营销中心办理其房产和车位的交接事宜。被告主张原告在交接房的次日未前往办理车库交接手续不合常理和交易习惯，被告亦未提供其他业主于2013年7月29日当日受领车库的证据，故对被告的该主张本院不予采纳。合同第九条约定逾期交付车位应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已付款0.05%计算的违约金，因诉争车位于2014年1月5日才实际交付原告使用，故原告主张被告应自2013年7月31日起计算违约金于法无据，被告应支付自2013年8月1日起至2014年1月5日止按车位款人民币178500元的日0.05%计算的违约金。综上所述，
本院认为，原、被告双方签订的两份《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。根据有关规定，房屋权属证书包括《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，被告主张办理房屋权属证书不包括办理《国有土地使用权证》于法无据，本院不予采纳。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款和车位款并预交了契税等办证费用，但被告未按约定在诉争房屋交付使用后90日内向原告交付房屋所有权证和土地使用权证，其行为已构成违约。因诉讼期间该房屋的所有权证和国有土地使用权证已由相关行政部门颁发并交付给原告，原告要求被告办理并交付房屋和车位的土地使用权证的诉求已实现，故其再要求被告办理并交付国有土地使用权证，缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告支付逾期交付房屋和车位的土地使用权证的违约金，因原告已在两份《御品兰湾房屋权属证书移交单》上均明确表示放弃《商品房买卖合同》第十四条约定的权利，故现原告再要求被告支付逾期交付房屋权属证书的违约金于法无据，本院不予支持。原告要求被告支付按购车位款人民币178500元的日0.05%计算的自2013年7月31日起至2014年1月5日止的违约金，此不符合合同约定和有关法律规定，本院不予支持，被告依法应支付按购车位款人民币178500元按日0.05%计算的自2013年8月1日起至2014年1月5日止的违约金（经计算为人民币14012.25元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、被告正荣（莆田）房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付给原告朱建新以购车位款人民币178500元为基数自2013年8月1日起至2014年1月5日止按日0.05%计算的违约金人民币14012.25元。
二、驳回原告朱建新的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币1689元，由原告朱建新负担1339元，被告正荣（莆田）房地产开发有限公司负担350元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 陈 妍
人民陪审员 吴黎清
人民陪审员 苏天楼
二〇一六年七月十八日
书 记 员 陈建英附：本案相关的法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来源：