江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终3266号上诉人（原审被告）戴从芳，女，汉族，1966年3月15日生。委托代理人李晶晶，江苏诺法律师事务所律师。委托代理人孙康乐，江苏金路律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张松博，男，汉族，1990年11月11日生。委托代理人徐金波，江苏维世德律师事务所律师。原审被告南京爱尚街区商务咨询有限公司，统一信用社会代码91320113682521160G，住所地在江苏省南京市栖霞区仙林街道文范路9号星晟花园负一层商业1室。法定代表人黄静心，该公司董事长。委托代理人孙康乐，江苏金路律师事务所律师。
上诉人戴从芳因与被上诉人张松博、原审被告南京爱尚街区商务咨询有限公司（以下简称爱尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第3156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张松博原审诉称：张松博承租戴从芳位于南京市栖霞区仙林街道文范路9号星晟花园F1（即爱尚街区）房屋作餐饮使用。2015年6月27日下午，爱尚街区“涵雅美食”厨房操作间的抽油烟机及部分油烟管道起火，起火原因为张宝同进行操作时不慎引燃灶台处及油烟道内的堆积油垢所致。该次火灾造成张松博经营器具及物品损毁。火灾后，张松博找戴从芳询问赔偿情况，但戴从芳语焉不详，表示要等保险理赔再定。张松博认为：1、张松博已经按照戴从芳要求向华安财产保险股份有限公司购买保险，火灾发生后至张松博起诉时也已两个多月，爱尚街区始终无法经营，故租赁合同已无法继续履行。2、戴从芳以张松博无正当理由连续10天停业为由，依据租赁合同第十一条第2款第6项，向张松博发出《告知函》要求单方解除合同；张松博并未收到该《告知函》，且张松博认为该条款系格式合同的格式条款，排除了张松博的权利，同时张松博停业和未能经营的原因系火灾所致，戴从芳对火灾的发生亦存在过错，不能归结于张松博；租赁合同约定被告负责提供租赁场地，但其无权要求张松博营业或者不营业，故戴从芳无权依据该合同条款要求单方解除合同。3、戴从芳出租房屋系转租，其并未征得出租人同意和办理登记备案手续，违反了《城市房屋租赁管理办法》第三十二条的规定，其租赁行为应属无效。综上，张松博为维护自身合法权益，特向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除张松博与戴从芳之间的《场地租赁合同》；2、戴从芳、爱尚公司返还张松博已支付的履约保证金10000元、火灾发生后合同无法履行期间的租金29586元；3、本案诉讼费由戴从芳、爱尚公司承担。戴从芳、爱尚公司原审辩称：2010年3月18日，戴从芳从产权人徐朝军处承租了南京市栖霞区仙林大学城9号星晟花园地下一层用于商业经营（即爱尚街区）。后戴从芳分别与张松博等多名承租户签订了《场地租赁合同》，约定将上述爱尚街区经营的分项商铺及相关的附属设施出租给张松博等承租户从事商业经营，并分别收取了不同的租金。2015年6月27日12点05分左右，爱尚街区“涵雅美食”商铺经营户张宝同由于操作不慎，引燃了灶台及油烟道内油垢引发火灾，进而造成其他经营户停止营业。火灾发生后，戴从芳和爱尚公司对美食餐饮街区进行了整理和修缮。自2015年7月15日起，爱尚街区美食餐饮区已经具备了经营的条件，随之戴从芳及爱尚公司的工作人员分别向各经营户发出恢复经营通知书，其他经营户在接到通知后已恢复了营业，但张松博等经营户却并未按要求恢复营业。2015年9月2日，在张松博等经营户没有恢复营业的情况下，戴从芳依据租赁合同第十一条第2款第6项，向张松博等经营户发出了解除合同的《告知函》。2015年9月14日，张松博等部分经营户到爱尚街区将其商铺内的物品全部搬出，戴从芳对此是同意的。戴从芳、爱尚公司认为：1、租赁合同是双方当事人真实意思表示且已经实际履行。根据租赁合同第十一条第2款第6项的约定，张松博无正当理由不得连续10天停业；这是因为爱尚街区是经营场所，每一个承租场地进行经营的人都知道，经营场地需要一定的商业氛围，因此该条款并非格式条款，也未排除张松博的合同权利，只是设定了一个解除合同的条件；事实上，戴从芳多次催促张松博恢复经营，但张松博均未作出任何答复，在张松博无正当理由连续10天停业的情况下，戴从芳依据租赁合同的约定向张松博提出单方面解除合同并无不当，故戴从芳、爱尚公司不应退还张松博租金和履约保证金。2、根据租赁合同第十条第6款的约定，租赁期间乙方不能提前终止本合同，如因特殊原因乙方必须提前终止合同的，乙方应当提前45天书面通知甲方，在征得甲方同意后方能解除，乙方除所交履约保证金不予退还外，还应另行支付甲方2个月的租金赔偿甲方的损失；实际履行中，张松博并未提前45天向戴从芳提出解除合同，因此张松博要求返还履约保证金不符合租赁合同的约定，不应得到支持。3、本案所涉的租赁合同履行中，戴从芳并无过错，造成火灾的原因系第三方操作不慎所致；本次火灾中受损最严重的是戴从芳，为了使美食餐饮区尽快恢复营业，戴从芳对因火灾导致损坏的设备进行了及时地修复和整改，整改完成后也通知了张松博，但张松博仍然没有及时恢复营业，戴从芳为减少损失才将部分商铺出租给第三方，因此导致双方合同解除的过错并非在戴从芳，张松博的诉讼请求不应得到支持。4、爱尚公司是经戴从芳委托对爱尚街区进行物业管理，与张松博之间并不存在租赁合同关系。综上，张松博的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回张松博对戴从芳、爱尚公司的诉讼请求。原审法院查明：2008年12月8日，案外人徐朝军与钟萍签订《南京市房屋租赁合同》（以下简称原合同），约定徐朝军将其所有的、坐落于南京市栖霞区仙林大学城文范路9号星晟花园地下一层（房屋坐落为南京市栖霞区文范路9号地下商业-1、2、3、4号，建筑面积合计为4094㎡）出租给钟萍作商业用途，租赁期限自2009年4月9日至2018年4月8日止。原合同关于转租事项约定为：未经出租人同意，承租人不得将该房屋整体转租给第三方。2010年3月18日，徐朝军、钟萍以及戴从芳三方签订《主体变更协议书》，约定原合同的承租人由钟萍变更为戴从芳，原合同项下属于钟萍的权利义务由戴从芳承继，与钟萍无关，原合同其他条款不变。2010年3月17日，戴从芳（委托方、甲方）与爱尚公司（受托方、乙方）签订《物业管理服务协议》，协议约定乙方为南京市栖霞区仙林街道文范路9号星晟花园负一层（以下简称爱尚街区负一层）全体商户和物业使用人提供物业管理服务，服务期限自2010年3月18日至2019年4月9日止。该协议还约定乙方代表甲方与商铺承租人按甲方的要求和价格签订场地租赁合同，并收取租金、物业管理费用、空调电费、保险费等费用，并及时将上述费用交于甲方。2015年5月16日，张松博（合同乙方）与戴从芳（合同甲方）签订《场地租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方将爱尚街区负一层中的E3-1号场地及有关附属设施有偿出租给乙方使用，租赁期限自2015年6月1日起至2016年5月31日止，租金为30000元，履约保证金为10000元。租赁合同第五条第1款约定，乙方违反该合同及物业管理的规定，履约保证金被部分或全部扣除以用于对甲方或第三方承担相应的违约、赔偿责任的，乙方有义务在三日内按照该合同约定的数额向甲方予以补足；该条第2款约定，租赁期满或非因乙方原因导致该合同提前终止、解除后，乙方按该合同的约定办理完毕退房及设施手续且无任何违约行为的，履约保证金转为质保金，该质保金作为乙方搬离后可能发生的关于乙方出售商品和提供服务的质量赔付和“三包”费用的承担，在乙方办理完毕退房及设施手续之日起三个月后，未发现乙方承租期间存在违反国家相关法律、法规及爱尚街区购物广场管理制度行为，且亦未发生质量赔付及“三包”费用纠纷或纠纷已解决的，甲方应在此期满后十个工作日内凭保证金收据原件将质保金结算退还给乙方。租赁合同第七条约定，租赁期间，甲方提供一定的关于承租场地以外的公共部分管理服务并收取相应的物业管理费用，具体服务范围包括爱尚街区购物广场公共部分的卫生保洁工作，保洁范围包括公共走道、公共楼道以及公共卫生间等。租赁合同第九条第2款约定，租赁期间，甲方应尽心尽力按照该合同的约定为乙方提供相关服务，并为乙方创造良好的经营环境。租赁合同第十一条第2款第6项约定，乙方无正当理由自商铺接收后满一个月未营业、或一个月内连续10天停业以及累计停业满两个月的，甲方有权解除合同，合同解除后，乙方所交的履约保证金及剩余租金不予退还。租赁合同签订当日，张松博已按合同约定支付了租金、履约保证金、保险费及物业管理费用。2015年6月27日，爱尚街区负一层E4商铺“涵雅美食”的厨师张宝同在厨房操作时不慎引燃灶台处及油烟道内的堆积油垢，引发火灾事故。火灾发生后，南京市公安消防支队栖霞区大队经现场勘验作出《火灾事故认定书》，认定本次火灾的失火和主要烧毁部位为爱尚街区“涵雅美食”厨房操作间内的抽油烟机及部分油烟管道，火灾过火面积约10平方米，负一层（即爱尚街区负一层）美食街内油烟管道多处见过火痕迹。2015年9月2日，戴从芳依据租赁合同第十一条第2款第6项的约定，以张松博自2015年8月21日至8月31日已累计超过10日未按约定开门营业为由，通过圆通速递向张松博邮寄了解除租赁合同的《告知函》，同时要求其于2015年9月15日前清空店铺内物品。经查询，该速递签收失败。2015年9月13日，戴从芳通过手机向张松博发送了解除租赁合同和清空店铺的通知短信；同日，张松博委托代理人徐金波律师短信回复戴从芳，并经双方协商确定于2015年9月14日上午11时进行清点和搬离。2015年9月14日，张松博对所承租的店铺进行了清点和搬离。原审法院审理中，双方一致确认如下事实：爱尚街区负一层美食餐饮区的油烟管道布局为各经营户承租商铺的油烟管道分别连通至美食餐饮区主管道，在主管道处汇聚后继而通向主风机；本次火灾中首先起火的是“涵雅美食”商铺的油烟管道，继而通过主管道过火至爱尚街区美食餐饮区的主风机，主风机在本次火灾事故中亦起火受损。上述事实，有张松博举证的租赁合同、租金、履约保证金缴款收据、《受损财产申报核实清单》、清点清单、企业信息查询网页打印件、新闻网页打印件、管道积垢照片、财产综合险保单及保险条款、通话及短信截屏打印件，戴从芳、爱尚公司举证的原合同、房屋所有权证、《主体变更协议书》、租赁合同、《火灾事故认定书》、《告知函》及速递详情单、查询单、《告知函》张贴照片、短信截屏打印件、《证明》、《物业管理服务协议》、证人证言、现场照片、《工程施工合同》、《工程量清单计算表》、改造工程款付款收据、清洗费付款凭证及收据、油烟管道照片、安全生产标准化证书，原审法院依职权调取的火灾现场勘验笔录等证据，以及本案原审开庭笔录在卷佐证，原审法院予以确认。张松博向原审法院提交了《要求赔偿及解除合同告知书》、《再告知书》及快递单以证明如下事实：2015年8月14日，作为火灾事故受害经营户代表的孙秋庆，通过申通快递向戴从芳、爱尚公司邮寄了《要求赔偿及解除合同告知书》，要求解除租赁合同、立即赔偿并返还租金及履约保证金；2015年9月11日，张松博委托代理人徐金波律师再次通过申通快递向戴从芳、爱尚公司邮寄了《再告知书》，要求解除租赁合同、立即赔偿并返还租金及履约保证金，同时要求双方尽快约定时间对物品进行清点处理。经质证,戴从芳、爱尚公司表示其并未收到上述两份告知书，张松博表示快递单无法查询到收件反馈情况。对上述两份告知书的邮寄和送达事实，张松博未能提供证据予以证明。张松博在提起本案诉讼时曾将张宝同、华安财产保险股份有限公司作为共同被告一并起诉，审理中，张松博自愿撤回对张宝同、华安财产保险股份有限公司的起诉。原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。根据本案的事实和双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于：1、租赁合同的效力认定问题；2、租赁合同解除的原因和时间认定问题；3、戴从芳、爱尚公司是否应当返还履约保证金和租金及返还数额的认定问题。
一、关于租赁合同的效力认定问题张松博主张戴从芳从出租人徐朝军处承租涉案房屋后，未经出租人同意和办理登记备案手续，违反了原建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十二条的规定，其租赁行为应属无效。原审法院认为，《城市房屋租赁管理办法》已于2011年2月1日因住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》施行而失效，且该两办法不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项中的行政法规，依法不作为认定民事合同效力的依据。根据《最高人民法院》的相关规定，未经出租人同意的转租合同应认定为无效。本案原合同约定，未经出租人同意，承租人不得将建筑面积达4000余平方米的房屋整体转租，但实际履行中戴从芳系将房屋分块转租，可认定戴从芳将房屋分块转租给张松博已取得出租人同意。因本案租赁合同的签订系双方真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故应认定戴从芳与张松博签订的租赁合同合法有效。
二、租赁合同解除的原因和时间认定问题本案所涉租赁合同系戴从芳提供、供其本人与包括张松博在内的爱尚街区各经营户分别签订、重复使用而预先拟定的格式合同。该合同第十一条第2款第6项约定，承租方无正当理由自商铺接收后满一个月未营业、或一个月内连续10天停业以及累计停业满两个月的，出租方有权解除合同，合同解除后，承租方所交的履约保证金及剩余租金不予退还。合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据上述法律规定，租赁合同中出租人享有的主要权利为收取租金，而承租人享有的主要权利为租赁物的使用和收益。对于本案所涉租赁合同中上述格式条款，戴从芳并未提供证据证明在订立合同时其履行了提醒注意义务，并与张松博进行了充分协商；从该格式条款内容来看，结合爱尚街区负一层自身的商业影响和所在区域，原审法院认为该格式条款有违公平原则，明显加重了承租人的责任，排除了承租人的主要权利，包括承租人根据自身情况和客观条件变化自主决定经营时间的权利。戴从芳还辩称，该条款约定的目的是为了避免部分经营户连续10天以上停业不经营而影响爱尚街区的商业氛围；张松博对此不予认可，戴从芳亦未能提供证据证明两者之间存在紧密关系，故原审法院对该辩称意见不予采纳。因此，原审法院依法认定该条款无效，戴从芳依据该条款的约定单方主张解除合同的行为，依据不足，原审法院不予确认。2015年9月13日，戴从芳向张松博手机发送了解除租赁合同和清空店铺的通知短信，后经双方协商确定于2015年9月14日进行清点和搬离，张松博也实际于该日对所承租店铺进行了清点和搬离。因此，原审法院认定戴从芳与张松博签订的租赁合同经双方协商一致已于2015年9月14日事实解除。
三、关于戴从芳、爱尚公司是否应当返还履约保证金和租金及返还数额的认定问题合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；合同法第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。关于履约保证金的返还问题，因租赁合同经双方协商一致已经事实解除，故根据租赁合同第五条第2款的约定，张松博已支付的履约保证金应由戴从芳予以返还。关于租金的返还问题，爱尚街区的火灾发生于2015年6月27日，戴从芳陈述火灾后通知各经营户恢复营业的开始时间为2015年7月20日，后在2015年7月27日至8月20日期间对爱尚街区美食街又实施了改造工程，为此举证了《工程施工合同》、《工程量清单计算表》、改造工程款付款收据、证人证言及现场照片等证据予以证明。张松博虽对此不予认可，但未能提供证据予以反驳，故原审法院对该事实予以确认。结合爱尚街区火灾发生的原因、火灾中张松博受损情况及火灾后戴从芳修复和整改的事实，原审法院认定自2015年6月27日火灾发生时起至2015年9月14日租赁合同事实解除时止，在此期间，爱尚街区具备重新经营条件且张松博能够实际经营的合理期间为31天，对此合理期间的相应租金仍应由张松博承担。张松博已按租赁合同的约定支付了全部租金，故张松博主张戴从芳因合同解除而应返还租金的请求，合法有据，原审法院予以支持；原审法院确定戴从芳应返还的租金数额为[365天-26天（2015年6月1日—6月26日）-31天]×30000元/年÷365天＝25315元。关于张松博主张爱尚公司应承担共同返还租金及履约保证金的请求。本案租赁合同中，有且仅有张松博与戴从芳的签名或盖章，庭审中双方亦一致认可租赁合同的双方当事人为张松博与戴从芳，原审法院对此予以确认。因爱尚公司并非租赁合同的当事人，与本案并无直接利害关系，现张松博基于房屋租赁合同关系将爱尚公司列为本案共同被告，系主体不适格，故张松博的该项请求，于法无据，原审法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
一、张松博与戴从芳签订的租赁合同于2015年9月14日解除；
二、戴从芳于本判决生效之日起十日内返还张松博履约保证金10000元、租金25315元，合计35315元；
三、驳回张松博的其它诉讼请求。原审案件受理费870元，减半收取435元，由张松博负担54元，由戴从芳负担381元（此款张松博已向原审法院交纳，由戴从芳于本判决生效之日起十日内直接给付张松博）。戴从芳不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审的诉讼请求或将案件发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。理由如下：原审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法。
一、本案系合同纠纷，而非侵权纠纷。上诉人将E3-1号商铺出租给被上诉人从事餐饮经营后，因E4商户厨师操作不慎引发火灾，导致暂时无法履行租赁合同的原因为第三人造成的火灾。火灾后上诉人清理火场、修复设备并在爱尚街区具备营业条件后，通知被上诉人营业，但被上诉人拒不营业。火灾影响消除后，被上诉人应继续履行合同义务，对被上诉人因火灾无法履行租赁合同造成的损失应由第三人承担责任。对被上诉人拒绝履行合同的违约行为，上诉人根据租赁合同约定的解除权，解除双方的合同并无不当。原审法院混淆了合同关系与侵权关系的区别，应予纠正。
二、涉案租赁合同第十一条第2款第6项并非格式条款。涉案租赁合同第十一条对单方解除权进行了约定，双方均有单方解除权。该条款不仅遵循了公平原则，而且未加重承租人的责任，也未排除承租人的主要权利。双方在签订租赁合同时未对其中的任何条款提出异议或要求变更，在签订合同后又积极履行，涉案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。原审法院认定该条款为格式条款，属于适用法律错误。被上诉人拒绝履行合同义务后，上诉人根据租赁合同第十一条第2款规定解除合同，并于2015年9月11日、9月13日通知被上诉人，原审法院认定上诉人未尽告知义务错误，被上诉人未在异议期内提出异议，涉案租赁合同已由上诉人单方解除。原审法院认定涉案租赁合同经双方协商一致已于2015年9月14日事实解除，与事实不符。涉案租赁合同系由上诉人单方发函解除而非双方协商一致解除。
三、原审法院程序违法。原审适用简易程序，超出3个月审限后未转为普通程序。原审判决遗漏且超出被上诉人原审的诉讼请求。被上诉人原审的第一项诉讼请求为要求判令解除合同，属于给付之诉，原审判决租赁合同于2015年9月14日解除，属于确认之诉。张松博的答辩意见为：1、本案系合同纠纷，原审法院也是按照合同纠纷的标准作出的裁判，并没有根据过错责任判定解除合同。2、涉案租赁合同的条款是格式条款，所有承租户都是使用同样的合同，唯一不同的仅仅是租金和房屋租赁的位置、面积，上诉人没有与被上诉人进行协商，也没有对被上诉人进行提示，极大地损害了被上诉人的权利，原审法院对格式条款的认定是正确的。3、原审程序合法，双方在原审审理过程中申请了调解，所以最终超过了简易程序3个月的审理期限。4、原审判决没有超出诉讼请求。被上诉人的诉讼请求为要求解除合同，而原审法院判决解除合同，并且确定解除的时间是法院判决的应有之意。5、原审认定2015年9月14日租赁合同事实解除，是指在2015年9月14日经过事先的商量双方同意将所有的物品清点搬离，被上诉人认为清点就是事实解除，在2015年9月14日之前有多位租户已经清点搬离，但是原审中最终双方统一计算清点搬离的时间。爱尚公司的答辩意见为：张松博与爱尚公司没有合同关系，本案与爱尚公司无关，爱尚公司不应承担法律责任。本案二审争议焦点为：1、涉案租赁合同第十一条第2款第6项的性质及效力；2、涉案租赁合同的解除原因及时间。原审法院查明的事实，上诉人戴从芳不持异议。被上诉人张松博对原审法院查明的“火灾过火面积约10平方米”有异议，认为原审法院所依据的《火灾事故认定书》中的消防记录是不正确的。爱尚公司对原审查明的事实亦不持异议，但认为原审漏查爱尚公司作为物业管理公司，对火灾后进行装修和清理过程的事实。双方当事人对原审查明的无异议的事实，本院依法予以确认。二审中，被上诉人提交2015年8月6日现场照片一张，上诉人和原审被告对该照片的真实性没有异议，但认为2015年7月27日至8月16日期间爱尚街区正在装修。上诉人戴从芳提交2015年8月21、22日的涉案商铺区域监控录像共7段，证明涉案商铺在2015年8月21、22日的情况。被上诉人对监控录像的真实性不予认可，且认为即使录像真实也只能证明当时还在装修调整，录像仅有公共区域部分，无法看出商铺内管道、线路是否已经适租。原审被告对该证据的真实性无异议。被上诉人另提交2015年9月8日拍摄的现场视频一段，证明承租户商铺内情况及各商铺均未正常经营，上诉人和原审被告对视频的真实性没有异议，但认为外部环境已经具备经营条件，商铺内部清扫应由被上诉人自行进行。因双方对被上诉人提交的2015年8月6日照片、2015年9月8日现场视频均无异议，本院对该两份证据予以确认。被上诉人虽对上诉人提交的2015年8月21、22日的7段监控录像的真实性不予认可，但并无证据予以否认，结合被上诉人提交的2015年9月8日的现场视频记录情况，本院对上诉人提交的2015年8月21、22日的监控视频的真实性予以确认，对相关证据的关联性予以综合认定。二审中，戴从芳认可其与爱尚街区200多商户所使用的合同均采用同样条款，其并未提交证据证明已就该合同条款与商户进行了协商。就租赁合同第十一条第2款第6项约定的“正当理由”的理解，上诉人戴从芳主张为不可抗力、因经营需要装修、行政干预等情形。被上诉人张松博主张为非故意不经营，身体不适、未装修好、营业材料不具备、停水停电、经营不善等情形。本院二审另查明，原审中因双方书面申请调解，原审法院扣除了相应审限。
本院认为：
一、关于涉案租赁合同第十一条第2款第6项的性质及效力的问题
本院认为，涉案租赁合同第十一条第2款第6项为格式条款，但合法有效。理由如下：上诉人戴从芳与爱尚街区200余商户所用合同均采用相同条款，其亦未举证证明与承租人就该条款在订立合同时已进行协商，原审法院认定该条款为格式条款，并无不当。但该条款对连续停业有“无正当理由”的限制，且涉案商铺的连续经营亦符合双方利益，故该条款并未排除承租人对租赁物正常使用和收益的权利，亦未加重承租人责任，应为合法有效，原审法院认定该条款无效有误，本院予以纠正。
二、关于涉案租赁合同的解除原因及时间问题
本院认为，戴从芳主张其已单方解除合同，并无合同及法律依据，原审法院认定2015年9月14日双方协商一致解除合同，符合实际情况。理由如下：涉案租赁合同第十一条第2款第6项虽合法有效，但对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，双方对“正当理由”的理解并不一致，而“正当理由”通常应包括不可抗力、意外事件、出租人未履行义务、租赁物不适租、承租人自身意外等情况。结合本案案情，2015年8月21日后，虽然公共区域已修缮，但上诉人并未举证证明作为意外事件的火灾事故影响已全部消除，赔偿及善后事宜已经解决完毕，且因涉案商铺内被上诉人的营业材料尚未清理暂不具备经营条件，故2015年8月21日后被上诉人停业应认定具有正当理由。上诉人戴从芳主张被上诉人无正当理由连续停业10天并根据该条款行使单方解除权，并无事实及法律依据。被上诉人张松博在原审中以租赁合同无法履行为由，请求解除该合同，但2015年8月21日涉案商铺所在区域公共部分已经修缮完毕，该区域亦有商铺正常营业，被上诉人暂时停业是因其具有“正当理由”，而非涉案商铺不具备租赁条件，被上诉人张松博原审主张租赁合同无法履行并要求解除合同，并无事实依据。但双方经沟通，被上诉人于2015年9月14日清空并搬离其承租的商铺，双方亦认可租赁合同于该日实际解除，原审法院认定双方协商一致解除合同，并无不当。租赁合同经双方协商一致解除后，原审法院判决戴从芳返还履约保证金，并在扣除被上诉人能够经营的合理期间的租金后返还剩余租金，亦无不当。经本院审查，原审法院在审理中已依法办理审限变更手续，审理程序符合法律规定，上诉人认为原审程序违法的上诉理由，并无事实和法律依据，本院不予支持。综上，戴从芳的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审法院认定合同条款效力虽然有误，但判决结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币870元，由上诉人戴从芳负担。本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理
审判员 王 路
二〇一六年七月十八日
书 记 员 朱亚芳 更多数据：