河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终6403号上诉人（原审被告）啟福置业股份有限公司。法定代表人王永杰，该公司总经理。委托代理人胡威，该公司员工。委托代理人杜晶晶，该公司员工。被上诉人（原审原告）张雪坤，男，1977年9月8日出生，汉族。委托代理人张利，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托代理人杨梦圆，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。上诉人啟福置业股份有限公司（以下简称啟福公司）因与被上诉人张雪坤房屋买卖合同纠纷一案，张雪坤于2016年1月6日向河南省郑州市中原区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：1、啟福公司向张雪坤支付逾期交房的违约金27324.99元（自2015年1月1日起计算至2015年8月8日，共计220天）；2、本案全部诉讼费用由啟福公司承担。原审法院经审理于2016年4月14日作出（2016）豫0102民初181号民事判决，啟福公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人啟福公司委托代理人胡威、杜晶晶，被上诉人的委托代理人张利、杨梦圆于2016年6月22日到庭参加了询问。本案现已审理终结。原判认定：张雪坤作为买受人、啟福公司作为出卖人，于2013年10月23日签订《商品房买卖合同》（合同编号130××××3977）一份。合同约定了以下主要内容：
一、房屋的基本情况和价款。张雪坤购买啟福公司具有土地使用权证和开发的位于中原区云梦××、××人山路西、××、××号房屋，购房款414015元。张雪坤于2013年11月21日将房款交付于啟福公司。
二、关于交付期限的约定。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件：即1、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，2、配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，3、前期物业管理已落实，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人在交房前未付清全款的，除按合同第七条承担违约责任外交房时间相应顺延；3、因市政配套管网（红线外）上下水、电、气、暖等基础设施不到位而引起的未能达到使用条件的；遇人民政府重大城市规划、市政工程、地下文物等影响本合同项下房屋建设的，可顺延交房日期。《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水设施，2014年12月31日达到小区内供水设施全部安装到位，供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件。雨污水设施：2014年12月31日达到小区内雨污水设施全部安装到位，达到使用条件，排水方式为接入市政管网，并取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件。2、供配电设施：2014年12月31日达到小区内供配电设施全部安装到位，达到使用条件；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。3、燃气供应设施：2014年12月31日达到小区内燃气供应设施全部安装到位，具备使用条件；运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件。4、供暖设施：2014年12月31日达到小区内燃气设施全部安装到位，具备使用条件，运行方式为市政管网集中供暖，使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热等。5、电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2014年12月31日敷设到户，达到申请条件。门禁系统于2014年12月31日达到正常使用标准。
三、出卖人逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》第九条约定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按每日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金。合同签订后，啟福公司未按约定于2014年12月31日前向张雪坤交付房屋。后于2015年8月9日向张雪坤交付了房屋。诉讼中，啟福公司还提交了单位工程质量竣工验收记录表，用以证明本案所涉房屋的工程项目通过了五大主体验收；提交了项目控规中相关市政配套规划图，用以证明该项目红线外市政基础配套的规划路径；提交了项目周边市政道路照片，用以证明市政道配套道路现状；提交了啟福公司公司的（2014）14、17号文件，用以证明该公司已将市政配套不到位相关问题提交给政府有关部门。经庭审质证，张雪坤的意见为：对啟福公司提交的单位工程质量竣工验收记录表的真实性无异议，证明目的有异议，认为单位工程质量竣工验收记录表不同于竣工备案表，啟福公司应在2014年12月31日之前取得建设行政主管部门竣工备案表，此竣工备案表并非啟福公司提交的该证据，在约定的交房日期前啟福公司未能提供竣工备案表，房子至今未达到交房标准；对项目控规中相关市政配套规划图真实性无异议，证明目的有异议，认为控规只是在城市建设中影响城市的规划，在本案工程施工前就已经为规划部门所规划设定，其显示的日期为2010年2月，说明该控规图在2010年2月已经取得并存在，不会影响本案工程的施工进程；对照片的真实性、关联性及证明目的均有异议。另查明：《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。诉讼中，啟福公司未提供在建设行政主管部门进行竣工验收备案已于2014年12月31日取得竣工验收备案表的证明，未提供以下应在2014年12月31日达到约定条件的证明：1、供水设备，小区内供水设施全部安装到位，应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件；雨污水设施，取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件；2、供配电设施，小区内供配电设施全部安装到位，取得电力企业验收合格证明文件；3、燃气供应设施：小区内燃气供应设施全部安装到位，具备使用条件，取得燃气企业出具的验收合格证明文件；4、供暖设施达到小区内燃气设施全部安装到位，具备使用条件，运行方式为市政管网集中供暖，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热等。原判认为，张雪坤、啟福公司双方签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违背有关法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。张雪坤依约向啟福公司交付房款，履行了合同约定义务，故啟福公司应按合同约定履行交付房屋义务。原啟福公司的焦点是啟福公司在2014年12月31日后的交房行为是否构成违约的问题。按照合同约定，啟福公司交付的房屋应当竣工验收合格并取得建设行政主管部门竣工备案表，同时配套的基础设施和公共设施如在小区内的供水设施、雨污水设施、供配电设施、燃气供应设施、供暖设施等全部安装到位和取得有关部门验收合格的证明文件。诉讼中，啟福公司虽然提供了单位工程质量竣工验收记录表，但根据《建设工程质量管理条例》的规定，单位工程质量竣工验收记录表和到建设行政主管部门或者其他有关部门进行竣工验收合格备案两者之间性质不同、内容不同、法律后果不同，因啟福公司至法庭辩论终结前未提供相关到建设行政主管部门或者其他有关部门进行竣工验收合格备案的证明材料，故原审法院推定啟福公司未完成该部分义务；同时又因啟福公司未提供在小区内的供水设施、雨污水设施、供配电设施、燃气供应设施、供暖设施等全部安装到位和取得有关部门验收合格的证明文件的相关证据，故原审法院还推定啟福公司未完成该部分义务。综上，啟福公司自己应负的义务并未按照约定的时间和条件完成，即啟福公司在2014年12月31日前没有完成约定的应由己方可以独立完成的交房条件，所以合同约定的啟福公司不承担违约责任的但书条款的适用条件不成就，啟福公司行为构成了违约，应承担相应的违约责任。按照合同约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按每日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金。故啟福公司应按此约定支付逾期交房违约金，诉讼中啟福公司均认可啟福公司于2015年8月9日向张雪坤交付了房屋，故啟福公司违约天数从2015年1月1日起至该日即2015年8月9日止为220天，按照已付房款414015元的日万分之三计算，违约金应为27324.99元，啟福公司应予支付。关于啟福公司的辩称，没有证据支持，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院作出判决：啟福公司自本判决生效之日起十日内向张雪坤支付逾期交房违约金27324.99元。案件受理费483元，由啟福公司负担。啟福公司不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、原判决认定事实不清。1、一审法院推定啟福公司未完成竣工验收合格备案义务。事实上，啟福公司明确表明诉争房屋未办理竣工验收备案，完全无需推定。未完成竣工验收备案的原因在于周边市政配套管网缺位，导致项目不具备交付使用条件，进而市质监部门不予受理备案所致。2、原审法院推定啟福公司未完成小区内的供水设施、雨污水设施、供配电设施、燃气设施、供暖设施与事实不符。啟福公司在合同约定的交房日期2014年12月31日前已完成小区内配套设备的铺设与安装。3、相关小区内配套设施建设过程中，关于验收合格证明文件的取得，不仅小区内设施须铺设安装到位，且须与红线外市政配套管网完成对接，否则，相关单位不可能予以办理相关手续。原审法院在红线外市政配套管网缺位的情况下仍要求啟福公司提供验收合格证明文件，实属强人所难。
二、原判决排除适用但书条款有误。1、合同第八条约定了但书条款，可顺延交房。原判决对啟福公司不承担违约责任的但书条款适用的事实是否成就未予以查明，未查明红线外是否到位，也未查明诉争房屋未能达到使用条件是否系市政配套管网不到位引起，径行排除了但书条款的适用，剥夺了啟福公司对张雪坤诉讼请求的抗辩权，加重了啟福公司的责任负担。2、事实上，诉争房屋所在项目周边市政配套管网（红线外）至今未到位，众所周知、有目共睹。张雪坤起诉时，基础设施仍在施工尚未动工，这一事实客观存在。因此，诉争房屋不可能达到使用条件，啟福公司完全有依据延期交房。综上，请求二审法院依法改判，驳回张雪坤的诉讼请求。
被上诉人张雪坤答辩称：
一、啟福公司未提供竣工验收备案表，也未提供小区基础设施铺设、安装完成达到交房标准的相关证据。虽原判决认定推定，但其推定的内容与事实一致。
二、根据谁主张、谁举证的原则，啟福公司未能提供市政府的原因引起施工进度的相关批复，应承担举证不能的法律后果。
二、啟福公司以市政配套管网（红线外）上下水、电、气、暖等基础设施不到位作为可以延期交房的抗辩事由，但并不能提供上述事由的相关证据。除此之外，红线外原因还必须与本案延期交房存在因果关系。啟福公司在签订合同时，应结合施工进度等约定交房期限，承诺交房时间，未按约定条件交付，应承担违约责任。请求二审法院维持原判。本院
经审理查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为：啟福公司与张雪坤在《商品房买卖合同》中关于交房条件作出了具体、详细的约定，但啟福公司在承诺的交房期限即2014年12月31日前，既未提交建设行政主管部门竣工备案表，也未取得基础设施、公共配套建筑正常运行的验收合格证，在未满足交房约定的条件情形下，仍于2016年7月5日交房，违约事实存在，应按合同约定承担违约责任。啟福公司上诉称根据合同约定，因市政配套管网（红线外）基础设施不到位而引起的未能正常使用，其不应承担交房的违约责任，但该条款不足以排除其他交房条款的约定，故仍应承担违约责任。综上，啟福公司的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。
如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费483元，由上诉人啟福置业股份有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 苟珊
审判员 秦宇
审判员 邱帅
二〇一六年七月十八日
书记员 王研