山西省大同市城区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第2756号
原告（反诉被告）：中国人民解放军山西省大同军分区，住所地大同市城区。
负责人：孙利仁，系大同军分区司令员。
委托代理人：王爱养，男，1955年12月9日出生，汉族，该军分区聘用法律顾问。
委托代理人：李振福，男，1969年5月23日出生，汉族，绿园招待所现任负责人，现住大同市城区。
被告：王生兵，男，1965年3月17日出生，汉族，现住大同市城区。
委托代理人：李彦佳，山西乌金律师事务所律师。
被告（反诉原告）：大同市冠力物资有限责任公司，住所地大同市城区。
法定代表人：王生兵，该公司董事长。
委托代理人：王文，北京博贤律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国人民解放军山西省大同军分区诉被告王生兵、被告（反诉原告）大同市冠力物资有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）中国人民解放军山西省大同军分区的委托代理人王爱养、李振福，被告王生兵的委托代理人李彦佳，被告（反诉原告）大同市冠力物资有限责任公司的委托代理人王文到庭参加诉讼。现已审理完毕。
原告（反诉被告）中国人民解放军山西省大同军分区诉称，2013年4月16日，原告与被告王生兵按照国家有关法律规定，本着友好合作的意愿和诚实守信的原则签订了绿园招待所客房《承包协议书》，承包时限为五年，（从2013年4月16日起至2018年5月15日止）。
被告王生兵自签订协议之日至2014年4月16日，尚能自觉执行《承包协议书》规定，向原告（反诉被告）支付了第一年租金110万元（按年租金120万元协议，还欠10万元）。但从2014年4月16日至同年11月30日，被告王生兵以经营亏损为由，拒付贵宾楼（军港厅、富贵厅）16万元、绿园招待所承包费55万元，再加上拖欠第一年租金10万元，三项共拖欠原告（反诉被告）租金81万元。这81万元租金经原、被告双方对账确认，达成共识，无任何争议。2014年10月19日，原告（反诉被告）根据上级文件精神，关闭了绿园招待所餐饮部。
被告认为原告（反诉被告）关闭餐饮部是违约行为，拒付2014年11月至2015年8月31日10个月91.6666万元的客房租金，贵宾楼16万元租金，采暖费和其他费用9.8808万元。综上请求法院判令被告支付81万元无任何争议租金；请求法院判令被告支付被告认为有争议的租金107.6666万元；请求法院判令被告支付22万元违约金；请求法院判令解除《承包协议书》，判令被告限期交还承包客房及全部配套设施；请求法院判令被告支付本案诉讼费用。针对自己的主张，原告（反诉被告）向本院提供以下证据：1、承包协议书、补充协议（复印件）各一份，证明绿园招待所与被告王生兵签订的房屋租赁合同；2、房屋租赁合同（复印件），证明被告王生兵欠贵宾楼16万元的租金未付；3、京晋字2150、4101、4313号坐落房地产交接协议书、绿园招待所营产（复印件），证明山西省军区驻大同工作组移交上述坐落并明确了债权债务关系；4、证明材料（复印件），证明被告王生兵承包客房的时限及拖欠资金的具体数额；5、通知（复印件），证明被告王生兵已经确认原告（反诉被告）的主体资格；6、关于追回绿园招待所客房和贵宾楼租金诉前调解函（复印件），证明原告（反诉被告）主动向被告王生兵提出诉前调解要求被告王生兵支付81万元的租金；7、终止租赁合同的通知（复印件），证明被告王生兵的违约行为；8、大同军分区通知（复印件），证明招待所正式移交给大同市军分区；9、整改工作函（复印件），证明大同市军分区在2015年底收回绿园招待所的决心；10、申请赔偿报告（复印件），证明王生兵确认大同市军分区的债权债务主体；11、欠缴电费通知单（复印件），证明王生兵使用绿园招待所的户号，因欠电费导致无法正常营业。该证据原件已送给被告处赵进。
被告王生兵辩称，原告（反诉被告）与被告之间不存在租赁合同关系，双方之间没有签订租赁合同，也没有实际发生租赁关系。
原告（反诉被告）起诉涉及的承包协议书系被告王生兵代表被告（反诉原告）大同市冠力物资有限责任公司和万永胜代表中国人民解放军山西省军区绿园招待所签订的，该行为系职务行为。综上原、被告主体均不适格。且根据军队空余房地产管理规定，军队空余房地产房屋租赁必须有军队房屋租赁许可证及需使用统一制定的房本范本，因此合同是无效的。
原告（反诉被告）解除合同原因不明。针对自己的主张，被告王生兵未向本院提供证据。
被告（反诉原告）大同市冠力物资有限责任公司在庭审中辩称，被告（反诉原告）大同市冠力物资有限责任公司租住原告（反诉被告）的租金已全部支付。2014年4月16日至11月30日是原告（反诉被告）未按照双方签订的租赁合同履行。针对自己的主张，被告（反诉原告）大同市冠力物资有限责任公司向本院提供以下证据：1、常建祥出具的证明，证明大同市冠力物资有限责任公司13年5月-14年5月的租金已缴纳；2、房屋租赁合同，证明王生兵代大同市冠力物资有限责任公司签订的房屋合同；3、通告，证明绿园招待所阻挠正常营业；4、应收款明细统计表，证明2013年7月是以8.75%计税，根据合同约定，应以不超过5%的标准收税，前期热水费与口头约定一致，到2014年7月后，热水费与口头约定不符，10月后热水不再提供。
原告（反诉被告）从14年10月19日不再按约定提供早餐。5、承包协议，证明原告（反诉被告）必须给被告员工提供早餐，不提供应视为违约。大同市冠力物资有限责任公司经法院追加确定为本案的共同被告后，大同市冠力物资有限责任公司向本院提起对原告（反诉被告）中国人民解放军山西省大同军分区的反诉，要求其承担违约等相应责任。
本院认为，反诉是以本诉为基础提出的，现原告（反诉被告）在起诉时未对大同市冠力物资有限责任公司提出过诉讼主张，也不同意将其追加为共同被告，因此原告（反诉被告）与大同市冠力物资有限责任公司之间不存在本诉，故而大同市冠力物资有限责任公司提出的反诉不符合反诉构成要件，对其提出的反诉主张及相应证据，本院不作处理。
经审理查明，2015年5月22日，山西省军区驻大同工作组分别将京晋字第2150、4101、4314号坐落土地的使用权及地上建筑物经营管理权全部移交给大同军分区。自双方办理交接手续之日起，移交土地使用权及地上建筑物不动产的经营管理权，由该房地产引发的民事、经济纠纷等遗留问题均由大同军分区继承并承担。同日山西省军区绿园招待所通知被告，原山西省军区绿园招待所正式移交给大同军分区，并授权依法处理一切债权债务事宜。2013年4月16日山西省军区绿园招待所作为甲方与王生兵作为乙方签订承包协议书及补充协议各一份，约定乙方承包绿园招待所客房部一至五层，其中一层不含楼东甲方四套办公用房和卫生间一间。承包时限从2013年4月16日至2018年5月15日共计五年。承包金额每年为壹佰贰拾万元，其他费用另算。承包金额一年一付，提前一个月一次性向甲方交付下年度的承包金额。如有特殊情况，可向甲方提出申请延后，时间双方商定，在规定时限内如未缴纳，可收取滞纳金。逾期，甲方将按照天数收取年度承包金10%的违约金。以上事实由原告（反诉被告）提供的承包协议书、补充协议、京晋字2150、4101、4313号坐落房地产交接协议书及当庭当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，山西省军区绿园招待所与被告王生兵签订承包协议书及补充协议，双方形成租赁合同关系。
被告王生兵辩称是王生兵是作为大同市冠力物资有限责任公司的法定代表人履行职务行为签订的租赁合同，因此应由大同市冠力物资有限责任公司承担相应的义务。
本院认为，法定代表人履行职务行为应以所代表的公司名义进行，现在双方陈述的租赁合同中并未出现大同市冠力物资有限责任公司的名称及盖章认可，因此被告王生兵此项主张无事实基础且与法律规定不符，不应采纳。而原告（反诉被告）根据上级军产机关确认系山西省军区绿园招待所的接管单位，对该单位的债权债务享有处分的权利，因此原告（反诉被告）系本案适格主体。综上，本院确认原告（反诉被告）与王生兵之间存在租赁合同关系。双方应根据合同约定履行各自义务，现被告王生兵实际使用租赁物理应按合同约定租期及租金金额支付租金，双方约定合同租赁期限自2013年4月16日至2018年5月15日。每年租金在承包协议中约定为120万元，在补充协议中书写120万元后更改为110万，原告（反诉被告）与被告王生兵均不清楚更改部分的内容是由谁书写的，由于双方均无证据证实租金金额是否更改，由谁更改，而该证据的持有者是本案原告（反诉被告），
本院认为证据持有者更易变更证据内容，故确认更改金额者为原告（反诉被告）方。综上确认双方约定的租赁金额为110万。二被告在庭审中均认可房屋自2013年4月16日租赁至2015年8月。综上，本院确认被告王生兵实际使用租赁物时间自2013年4月16日租赁至2015年8月，根据双方约定每年租金为110万元得出王生兵应支付原告（反诉被告）租金为256万元，原告（反诉被告）诉称要求被告支付172.6666万元客房部租金符合双方约定及法律规定，本院予以确认。
原告（反诉被告）要求被告王生兵支付违约金，承包协议中约定租金一年一付，现被告在租赁期内一直未付租金违反了双方合同约定，也违反了租赁关系中承租人应支付租金的法律义务，因此其行为构成违约，理应按合同约定支付违约金。双方约定应按照天数收取年度承包金10%的违约金，故违约金应计算为172.6666万元÷365天×850天×10%=402100元，原告（反诉被告）主张低于双方约定应予准许。
原告（反诉被告）主张要求被告支付贵宾楼的租金，并提供的2011年山西省军区绿园招待所与被告（反诉原告）大同市冠力物资有限责任公司签订的房屋租赁合同要求被告王生兵支付2014年至2015年16万元贵宾楼的租金，但2011年该合同中明确约定租赁期限为1年，因此该合同已超出合同的有效期限，双方是否就贵宾楼的租赁关系达成新的合意不能确认。因此原告（反诉被告）主张该部分的租金无证据证实本院不予支持。
原告（反诉被告）诉讼要求解除与王生兵之间的承包协议，因被告王生兵在履行期限届满前，一直未缴纳租金违反了合同义务，原告（反诉被告）依法可以解除合同，故对原告（反诉被告）此项主张，本院予以支持。
原告（反诉被告）要求被告王生兵限期交还承包客房及全部配套设施，但未提供证据证实被告王生兵占有何种物品及数量，故原告（反诉被告）该主张因无证据证实，本院不予处理。
被告王生兵辩称原告（反诉被告）与王生兵均不是适格主体问题，前文已说明，不再赘述。因本院未确定被告对大同市冠力物资有限责任公司与本案诉争事实具有关联性，故其反诉因不符合反诉要件不予处理，可另行起诉。据此，依据，《中华人民共和国合同法》第九十四条、二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、六十四条、最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条之规定，
判决如下：
一、解除山西绿园招待所与被告王生兵签订的承包协议书；
二、被告王生兵在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）中国人民解放军山西省大同军分区租金1726666元，违约金220000元；
三、驳回反诉原告大同市冠力物资有限责任公司的诉讼请求。案件受理费23853元，由原告（反诉被告）中国人民解放军山西省大同军分区负担1812元，由被告王生兵负担22041元（在本判决生效后十日内给付原告山西中国人民解放军山西省大同军分区）。反诉费19696元由反诉原告（反诉被告）大同市冠力物资有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 刘 璟
人民陪审员 郭志成
人民陪审员梁建军
二〇一六年七月十八日
书 记 员 陈 淑 萍 百度搜索“”