辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终7774号
上诉人（原审原告）：沈阳天河市政工程有限公司，住所地：沈阳市浑南新区天赐街7-3号2220室。
法定代表人：郑野，系该公司董事长。
委托代理人：曾祥辉，系辽宁安行律师事务所律师。
委托代理人：王婷，系辽宁安行律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地：沈阳市浑南新区天赐街7-3号二层。
法定代表人：李德武，系总经理。
委托代理人：刘野，系辽宁泽宇律师事务所律师。
委托代理人：王寅生，男，1983年3月2日出生，汉族，系该公司副总经理。上诉人沈阳天河市政工程有限公司（以下简称“天河市政公司”）因与被上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司（以下简称“曙光房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初3999号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由
审判员周濛担任
审判长，与
审判员姜会军、
代理
审判员朱闻天组成合议庭，于2016年7月12日公开开庭对本案进行了审理。上诉人天河市政公司的委托代理人王婷，被上诉人曙光房产公司的委托代理人王寅生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天河市政公司原审诉称：2013年3月4日原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7-3号22层4号房屋一处。合同约定：商品房总价款为467,807元，原告按约定支付了全部房款，被告给开具了相应发票。根据合同约定：商品房的交付被告应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定：一年后，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过一年的，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人。被告于2012年6月4日向原告交付房屋，但至今没有为原告办理产权登记，已经构成违约。故原告起诉来院，请求法院判决：1、被告支付原告逾期办理产权登记的违约金49,578元（从2013年6月4日计算至2016年5月1日，按照日万分之一计算的）；2、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。曙光房产公司原审辩称：第一，原告购买的是住宅，被告所交房屋质量没有问题，没有影响原告的正常使用。被告已履行了商品房买卖合同主要义务，原告取得了对所购房屋占有、使用权利，而办理备案登记只是合同的随附义务，并没造成原告经济损失，原告也举不出其因被告逾期报备而造成损失的证据。第二，本案逾期报备办证的责任不在被告，而是合同关系之外的消防局国家消防政策调整原因造成的。因此，被告不应承担逾期办证的违约责任。被告已于2015年9月1日完成了报备手续，具备办证条件。根据合同第十五条约定，只有因出卖人的责任致使买受人不能在365天内办理权属证书的，出卖人才承担违约责任。不是出卖人的责任，即使超过365天办理权属证书，出卖人也不应承担责任。本案中造成被告迟迟不能办理权属登记证书的责任不在被告，是国家行政执法机关沈阳市消防局没有为被告办理消防验收合格证。而没有办理消防验收合格证的原因，不是被告的过错，而是在被告工程建设期间，公安部、住建部对民用建筑外保温材料的燃烧性能升级，由一级升为“宜为A级，不低于B2级”，又没通知被告。单位工程竣工验收后消防局才提出让被告整改，不整改就不给验收，而消防不验收合格，防空工程不能进行验收，致使被告向房产登记机关报备延迟造成的。这属于政府行政行为造成的。据消防局介绍，在沈阳市，象被告这样的企业有200多家。人民法院对这种政策原因造成的普遍性问题应当予以考虑。被告开发建设的沈阳曙光大厦工程，开工日期是2009年6月20日，当时消防设计的耐火材料等级为符合国家标准的一级材料。沈阳市消防局审核后认为曙光大厦消防设计基本合格，同意施工。被告已按消防局审核同意的消防设计采购外墙保温材料进行了施工。按理如果公安部和住建部对高层建筑消防材料等级要求提级，负有对消防设计进行审核的沈阳市消防局应当书面或口头通知被告，直到2011年5月单位工程竣工验收时，没有任何机关对被告使用的外墙保温材料提出过异议。在被告工程竣工验收合格，申请沈阳市消防局进行消防竣工验收时，才知道公安部、住建部于2009年9月25日作出了要求高层建筑的外墙保温材料的燃烧性能“宜为A级，但不应低于B2级”。不按公安部与住建部的要求整改，消防局就不验收。而消防工程不验收合格，防空工程也验收不了，即使被告已将办理产权登记备案手续的其他“五证”和其他综合验收项目搞完，房产局也不给办理备案登记和办证手续，这是全国无一例外的通行做法。被告与辽宁强大铝业工程有限公司签订外装饰层项目层间防火保温层封修改造合同就多投资420万元，整个消防材料提级工程投资上千万元。在此期间，被告也多次向沈阳市消防局提出尽快出具消防验收合格申请，直到2014年10月22日，沈阳市消防局才为被告出具消防验收合格通知，因此，被告说造成迟延办证的责任不在被告。原告让被告先承担责任是错误的。双方在合同中对逾期报备办证采取的是“过错责任”原则，而不是“归责责任”原则，即不是被告过错，被告不承担责任。根据辽宁省高院《民事审判服务基层、服务群众热点、难点100题》第65题答复意见：“因政策调整等因素导致逾期办理权属证书，买受人主张违约责任的，不予支持”。综上，本案的逾期办证是由政府政策调整因素所致，责任不在被告，被告按照政策调整的消防整改要求花掉上千万元，提高防火材料等级也增加了房屋的安全性，增加了建筑成本和房屋的市场价值，这些在售房时尚未发生也未计算在销售给原告的房价之内。且被告现在已经完成了报备工作，具备办证条件。请人民法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。原审法院
经审理查明：2013年3月4日原告沈阳天河市政工程有限公司与被告沈阳曙光房地产开发有限公司补签《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7-3号2204号建筑面积58.33平方米的房屋一处，房款总价467,807元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，一年内，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失。合同签订后，原告按约定支付了全部房款，被告于2012年6月4日交付房屋。2015年9月1日被告取得出售给原告房屋的所有权初始登记证明。现因被告未按约定期限将需由其提供的资料报产权登记机关备案产生纠纷，原告于2016年5月6日来院起诉。原审法院认为：原告沈阳天河市政工程有限公司与被告沈阳曙光房地产开发有限公司补签《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，涉案房屋的实际交付时间是2012年6月4日交付房屋，故被告应在365天内，即2013年6月3日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告于2015年9月1日才完成所有权初始登记，被告未提供证据证明其应该免责，因此被告构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担方式，原、被告在合同第十五条第3项已有明确约定，即“一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失”。现原告未提出退房请求，对于原告主张从2013年6月3日至2014年5月5日期间的逾期交房违约金的请求，因民事法律规定民事权利保护期间为两年，现被告提出原告的请求超过诉讼时效的抗辩，原告未提供诉讼时效终止或者中断的证据，现原告于2016年5月6日起诉，故原告的该部分请求，因超过时效本院不予支持。对于原告诉讼请求被告给付违约金1,309.86元（从2014年5月6日至2014年6月3日，共计28天，房款总价467,807元，按日0.01%标准计算）的请求，现原告于2016年5月6日起诉，故本院对原告该请求中的合理部分予以支持。对于原告主张被告支付从2014年6月4日至2016年5月6日期间违约金的请求，因双方在合同中约定，逾期超出一年的，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失，同时，原告的该房屋已经取得房屋所有权初始登记证明，故原告的该项请求，依据不足，本院不予支持。同理，对于被告提出不应支付上述款项的抗辩理由，本院对其合理部分予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，
判决如下：
一、被告沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳天河市政工程有限公司逾期办证违约金1,309.86元；
二、驳回原告沈阳天河市政工程有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元，由原告沈阳天河市政工程有限公司承担。宣判后，天河市政公司不服，上诉至本院。理由：1、原审判决错误的对双方合同条款进行了扩大解释，认定结果存在明显错误。原审法院已经确认了被上诉人存在逾期办证行为，应当承担赔偿责任。而按照涉案合同的约定，在上诉人不主张解除合同的情况下，要求被上诉人承担逾期办证期间的全部违约金，符合双方合同的约定及法律规定，故原审判决明显存在错误，严重侵害了上诉人的合法权益；2、原审判决关于本案诉讼时效问题的认定有误。请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人原审的全部诉请；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人曙光房产公司辩称：上诉人认为原审判决对双方合同条款进行了扩大解释，认定结果存在明显错误是对法律的误解。本案上诉人与答辩人对逾期报备违约金明确约定，并不是没有约定。因此，原审判决答辩人承担取得初始登记证明前的违约金是正确的。另外，被上诉人按照消防整改要求花掉上千万元，提高防火材料等级也增加了房屋的安全性，增加了建筑成本和房屋的市场价值，这些在售房时尚未发生也未计算在销售给上诉人的房价之内。这也是本案与上诉人所举案例的不同之处。故原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的商品房买卖合同、购房发票、入住通知单、建设施工合同、审核意见书、竣工验收记录、消防验收申请报告、行政处罚决定书、初始登记证明等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。关于上诉人提出原审判决错误的对双方合同条款进行了扩大解释，认定结果存在明显错误的上诉主张，
本院认为，首先，合同第十五条第3项明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失。因此，该条款已对被上诉人逾期备案违约责任问题作出了特殊约定，并不是没有约定；其次，本案亦不符合《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的情形。鉴于此，原审对上诉人主张的逾期备案超出一年的违约金不予支持的判决并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出原审判决关于本案诉讼时效问题的认定有误的上诉主张，
本院认为，民事法律规定，民事权利保护期间为两年。结合本案，被上诉人应于2013年6月3日前完成涉案房屋的权属登记备案，但被上诉人于2015年9月1日才完成所有权初始登记，已构成违约。现上诉人于2016年5月6日起诉来院，主张2013年6月4日至2016年5月1日期间的逾期办证违约金，根据上述规定，上诉人主张的2013年6月4日至2014年5月5日期间的违约金已超过诉讼时效。且庭审中，上诉人又未提供相关证据证明诉讼时效存在中断或者终止的情形。故原审法院对此期间的违约金不予支持并无不妥，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费520元，由上诉人沈阳天河市政工程有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理
审判员 朱闻天
二〇一六年七月十八日
书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：