广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终859号
上诉人（一审原告）：黎贵，男，1975年8月22日出生，汉族，住广西桂林市七星区。
上诉人（一审原告）：卓福英，女，1979年7月18日出生，汉族，住广西桂林市七星区。以上两上诉人共同
委托代理人：王延安，广西作一律师事务所律师。以上两上诉人共同
委托代理人：何继宏，广西作一律师事务所律师。
被
上诉人（一审被告）：广西金大房地产开发有限公司，住所地：南宁市西乡塘区科园西三路6号高新区工业园1号商住楼3301房。
法定代表人：潘超文，董事长。
委托代理人：黄雪英，广西五象律师事务所律师。
委托代理人：王业强，广西五象律师事务所律师。
上诉人黎贵、卓福英因与被上诉人广西金大房地产开发有限公司（以下简称金大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2012）西民一初字第1949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月20日受理后，依法组成合议庭，并于2016年7月1日公开开庭进行了审理。上诉人黎贵、卓福英的共同委托代理人王延安，被上诉人金大公司的委托代理人黄雪英、王业强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院
经审理查明：黎贵、卓福英于2008年9月21日与金大公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由黎贵、卓福英向金大公司购买南宁市西乡塘区科园西七路×2号×401号房。合同约定房屋的建筑面积为104.13平方米，总价为394888元，并按房产实际测绘面积对购房款进行多退少补。合同第十五条约定：“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2、3、4项处理：1、2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1‰向买受人支付违约金。3、出卖人未按本合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以退房，并有权要求出卖人按照已付购房款总额，参照中国人民银行公布的同期存款定期利率赔偿损失。4、因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成该商品房不能在规定期限内取得房屋权属证书的，由买受人承担全部责任。”合同还对付款方式、保修责任、房屋交付期限等其他相关内容作出约定。同日，黎贵、卓福英与金大公司双方还签订《补充协议》一份作为《商品房买卖合同》的附件，该协议第一条第15款约定：“买受人必须配合出卖人办理房屋产权证，买受人应在接到出卖人关于办理产权登记手续的通知之第二日起10日内向出卖人提交委托书及办理产权证所需的各项材料（含产权登记机关认为买受人有必要提供的其他资料），并按办证时政府或产权登记机关规定的缴费标准预收办理房屋产权证所需费用（多退少补）”。合同签订后，黎贵、卓福英向金大公司工作人员覃泓杰出具委托书一份，载明黎贵、卓福英因个人原因不能前往南宁市房屋产权交易中心办理办证以及领证事宜，由覃泓杰代理黎贵、卓福英办理及领取房屋所有权证。2008年11月30日，金大公司将房屋交付黎贵、卓福英使用。房屋实际面积104.5平方米，黎贵、卓福英实际支付购房款为396291元。2012年1月20日，南宁高新技术产业开发区房产管理局向金大公司发放《商品房现售备案证明》。2012年2月17日，诉争房屋的房产证（房产证号：邕房权证字第××、02××63号）登记在黎贵、卓福英名下。2012年2月20日，金大公司工作人员覃泓杰代理黎贵、卓福英从房产部门领取×401号房的房产证。经一审法院询问，黎贵、卓福英明确其诉讼请求为要求金大公司在本案中承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。一审法院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定向黎贵、卓福英作出释明，黎贵、卓福英以《商品房买卖合同》未明确约定房屋所有权证的办理期限，应按相关法律规定确定办证期限为由，坚持其诉讼请求不予变更。一审法院经审理认为：《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”据此，房屋买受人是申办房产证的法定义务人，开发商即出卖人仅负有协助的义务。开发商只有交付具备办理产权证条件的相关手续的备案义务，不具有批准发放权属证书的权利，而房屋产权是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围，因此，办证并非开发商的法定义务，开发商对房产证是否能够取得没有决定权。黎贵、卓福英与金大公司双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，双方应依约履行。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，金大公司在产权登记方面的义务主要为在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未约定办证期限，根据《合同补充协议》第一条第15款的约定，金大公司在产权登记方面的义务主要为接受买受人的委托后，将办理产权证所需的各项材料提交产权登记机关，亦未约定办证期限，上述两项约定均未对逾期办证的违约责任进行约定，该情形亦与前述《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定相吻合。根据《商品房买卖合同》第十五条之约定，在金大公司逾期办理产权登记备案时，黎贵、卓福英享有的请求权为要求金大公司支付逾期办理产权登记备案之违约金，而非逾期办理房屋所有权证之违约金，两种违约金的性质及法律后果均不相同。本案中，黎贵、卓福英诉请为要求金大公司支付逾期办理房屋所有权证之违约金，经一审法院释明后，黎贵、卓福英仍坚持主张逾期办理房屋所有权证之违约金，因办证并非金大公司的法定义务，合同中又未对逾期办证的违约责任进行约定，故黎贵、卓福英的诉讼请求既无合同依据，亦无法律依据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，判决：驳回黎贵、卓福英的诉讼请求。一审案件受理费2413元（黎贵、卓福英已预交），由黎贵、卓福英负担。
上诉人黎贵、卓福英不服一审判决，上诉称：
一、一审法院审理本案历时3年，久拖不决，程序严重违法。1、根据民事诉讼法第一百四十九条规定，一审普通程序的民事案件应当在6个月内审结。《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第二条规定，适用普通程序审理的第一审民事案件，期限为六个月；有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长六个月，还需延长的，报请上一级人民法院批准，可以再延长三个月。也就是说，特殊案件的审限最长15个月。本案于2012年9月3日立案受理，案件审理过程中既不存在管辖权异议，也没有申请鉴定或者通过公告送达等不计入审限的情况，一审法院却于2015年10月19日才向黎贵、卓福英送达判决，历时将近37个月，严重违反法定审限，造成案件久拖不决。且一审判决裁判日期为2015年8月4日，上诉人却在10月19日才收到判决，判决书倒签日期，糊弄当事人。2、一审判决没有围绕双方的争议焦点评判。在本案审理过程中，金大公司对于其应当承担办证义务及其因迟延备案导致迟延办证的事实从不否认，只是辩称“被告向原告应支付的违约金应为原告所付购房款的l‰”，因此本案争议焦点应集中在赔偿时间及赔偿计算标准问题上，金大公司是否承担办证责任并不在争议范围。一审判决却避开黎贵、卓福英、金大公司双方的争议焦点，避开《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的明确规定，援引国务院《城市房地产开发经营管理条例》，得出开发商没有办证义务的结论。
二、一审法院适用法律错误。一审判决依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定及《商品房买卖合同》第十五条、《合同补充协议》的约定，认为办证并非金大公司的法定义务，且合同中又未对逾期办证的违约责任进行约定，故驳回上诉人的诉讼请求。上述认定违背本案的客观事实，应当予以纠正。1、1998年7月20日，国务院通过并实施的《城市房地产开发经营管理条例》是规范城市房地产开发经营管理的行政法规，目的是规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展；而于2003年3月24日通过的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，是专门针对商品房买卖合同纠纷适用法律的司法解释，目的是为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，是全国各级人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件普遍适用的法律依据。根据上位法优于下位法、新法优于旧法的原则，司法解释是新法，由最高人民法院根据授权制定、发布，适用对象有针对性，相对于国务院制定的管理条例，应当优先适用。2、根据“意思自治”和“契约自由”原则，在不违反法律法规禁止性规定情况下，约定高于法定；没有约定或者约定不明，应当适用法定规则。本案《商品房买卖合同》对于办理房产证没有特殊约定，而未在法定期限内办理房屋权属证书又是出于开发商的原因，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由开发商承担违约责任。3、在买卖合同中，转移标的物所有权给买受人是出卖人最基本的义务，为买受人办理房产证是开发商的法定义务。合同法是基本法，法律效力高于作为行政法规的《城市房地产开发经营管理条例》。合同法第一百三十条明确规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人已经向开发商提供了委托手续，并交纳了代办费用，履行了力所能及的协助义务，没有任何过错。而登记备案是开发商应当履行的单方行为，在开发商未能办结备案手续之前，无论是谁都不可能办得房产证。而被上诉人迟延备案是造成迟延办证的根本原因，买受人的购房目的是取得房产证，而不是开发商的备案。一审判决以上诉人坚持主张逾期办证违约金为由驳回其诉讼请求，是错误的。
三、上诉人的诉讼请求具有事实和法律依据，应当予以支持。为购房人办理产权备案及产权登记手续是被上诉人作为开发商的合同附随义务，本案仍然属于在履行商品房买卖合同过程中发生的纠纷，应当适用商品房销售管理办法第四十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等规定作为认定事实和适用法律的依据，即被上诉人应当在房屋交付后90日内为上诉人办理房屋产权证，逾期构成违约，以同期贷款利率并上浮30％计付违约损失。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，改判金大公司向黎贵、卓福英支付逾期办理《房屋所有权证》的违约金105630.55元；2、一、二审案件受理费由金大公司承担。
被上诉人金大公司答辩称：
一、一审不存在程序违法的情形。本案是系列案件，一审法院在2014年对本系列案下发了中止诉讼的民事裁定书，对该系列案件均进行中止审理，所以上诉人提出超期审理程序违法的主张是不成立的。
二、依据法律规定和合同约定，金大公司对办理房屋产权证只是协助业务。双方在《商品房买卖合同》第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”上述约定是基于双方买卖的房屋是预售性质，而预售商品房适用《城市商品房预售管理办法》第12条“预售商品房是买受人承担办证的义务，而出卖人应当予以协助，并提供必要的证明文件”的规定。上述规定所指的证明文件就是《商品房买卖合同》第15条约定的备案登记获得审批的大产权证。本案金大公司有迟延备案的事实，导致上诉人办理房产证相应迟延，所以本案金大公司应承担的是逾期备案违约责任。而上诉人在一审已经放弃要求被上诉人承担逾期备案的违约责任，所以一审判决驳回上诉人的诉讼请求是正确的。
三、关于法律适用，本案双方已经特别约定备案的期限是交付使用后730天，故不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定。虽然逾期备案和逾期办证有牵连的关系，但是违约金只能适用一次，且办证是上诉人的主要义务。既然双方在合同中没有约定取得备案后应在多少时间内取得房产证，就应推断上诉人并没有正式约定开发商在一定的时间内为买受人办结房产证，所以上诉人要求按总房价的逾期贷款利率计算逾期办证违约金是没有合同依据和法律依据的。
四、本案双方当事人在《商品房买卖合同》第15条约定的是备案期限和违约责任，上诉人及系列案的大多数业主都是采取按揭贷款的形式，所以金大公司出现逾期备案后曾经于2012年1月10日向上诉人等人发出承诺书，承诺在2012年3月10日前办好房产证，2012年2月金大公司为上诉人办好房产证，故金大公司在承诺的时间内完成了办证义务，所以不应承担逾期办证的违约责任。且上诉人并没有提供证据证明其存在实际损失，应当视为金大公司没有造成损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求不成立，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。当事人二审争议的焦点是：1、一审是否存在程序违法情形？2、金大公司是否负有办理房产证的义务，金大公司应否向上诉人支付逾期办证的违约金？如应支付，违约金如何计算？双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。双方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，二审均无新证据向本院提交。二审另查明：2014年1月17日，一审法院作出（2012）西民一初字第1949号民事裁定书，裁定中止本案诉讼。2015年6月15日，一审法院向黎贵、卓福英释明本案《商品房买卖合同》第十五条的约定为逾期备案的违约条款，并非逾期办理房屋所有权证的违约条款，二者所产生的法律后果不同，要求黎贵、卓福英明确其诉讼主张。黎贵、卓福英表示已清楚法律后果，并坚持不变更其诉讼请求即要求金大公司承担逾期办理房屋所有权证的违约金。
本院认为：关于一审程序是否违法的问题。一审法院审理本案期间，于2014年1月17日作出民事裁定，裁定本案中止审理，故一审程序并未违法。双方所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。关于金大公司是否有办理房产证义务及应否支付逾期办证违约金的问题。首先，从法律规定来看，《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，由此可知，办理房屋权属证书的义务主体是买受人，房地产开发企业仅负有协助义务及提供办理产权证相关材料的义务。而房屋产权是否具备产权性质及发证，依法属于房地产管理机关审查及作出具体行政行为的范围，故办理房产证并非是开发商的法定义务。其次，从合同上看，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条是关于产权登记的约定，该条款也仅是约定出卖人负有报备义务，并未提及出卖人负有办证义务。而《合同补充协议》亦未约定金大公司协助办理房产证的期限及逾期办证的违约金。黎贵、卓福英主张金大公司逾期将办理产权登记的相关资料报产权登记机关备案，从而导致其逾期取得房产证，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，故金大公司应向其支付逾期办证违约金。对此，
本院认为，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的前提，在于双方未约定因出卖人原因导致买受人未能办理房产证的违约责任如何承担，如果当事人之间对此有特殊约定，还应按照当事人的约定内容处理。具体至本案，双方在《商品房买卖合同》第十五条约定金大公司应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并对因金大公司的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任承担方式作了特别约定，故一审未依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条处理本案，并无不当。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，金大公司逾期办理产权登记备案，黎贵、卓福英有权利请求金大公司支付逾期办理产权登记备案的违约金，而非逾期办理房屋所有权证的违约金。经一审法院释明，黎贵、卓福英仍坚持主张逾期办理房屋所有权证的违约金，因办证并非金大公司的法定义务，双方在合同中亦未约定逾期办证的违约责任，故黎贵、卓福英要求金大公司支付逾期办证违约金，无事实和法律依据，一审法院予以驳回，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人黎贵、卓福英上诉所述及请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2413元（黎贵、卓福英已预交），由上诉人黎贵、卓福英负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张雪梅
审 判 员 黄 琴
代理
审判员 陈 杨
二〇一六年七月十八日
书 记 员 王熙伟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 微信公众号“”