广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0103民初1106号
原告：南宁市金瓯物业服务有限责任公司，住所地：南宁市中山路66号金外滩大厦702号房。
法定代表人：陈善，总经理。
委托代理人:陈哲司，南宁市金瓯物业服务有限责任公司主任。
被告：许文峰，男，1971年10月13日出生，住南宁市，原告南宁市金瓯物业服务有限责任公司（以下简称金瓯公司）诉被告许文峰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由
审判员王强担任
审判长，
人民陪审员叶寿腾和
人民陪审员陈华参加的合议庭，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈哲司到庭参加了诉讼，被告经本院依法传票传唤，无故未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年5月5日，原告与南宁市彩虹家园小区业主委员会签订了《彩虹家园物业管理服务合同》，约定由原告对“彩虹家园”进行后期物业管理服务，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日千分之三收取滞纳金。原告自签订物业管理服务合同后，多次在小区公示栏内张贴《彩虹家园物业管理服务合同》告知小区业主。被告身为“彩虹家园”X房住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2009年10月31日至2015年10月31日，累计欠物业服务费5431.2元、水电公摊费219元、滞纳金18907元和维修基金1204.5元，共计25761.7元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。为维护自身合法权益，特向提起诉讼，请依法判令：1、被告立即支付截止2015年10月31日拖欠的物业费5431.2元、水电公摊费219元及滞纳金18907元和维修基金1204.5元，共计25761.7元；并支付到被告支付费用之日的物业费和违约金。2、本案诉讼费由被告承担。被告许文峰未到庭应诉，也未提交书面答辩状。
经审理查明，2009年5月5日南宁市彩虹家园小区业主委员会（甲方）与金瓯公司（乙方）签订一份《彩虹家园物业管理服务合同》，约定由原告金瓯公司对“彩虹家园”住宅小区物业共用部位和公共配套设施提供公共服务，包括建筑物共用部位天面、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等的日常检查、维护和修理；公共道路、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生；小区公共秩序的维护，包括一般性安全防范，重点区域实行定点、定时、定线路巡视，门岗24小时执勤等。合同第六条乙方权利义务约定每月1-10日向业主/物业使用人收取合同约定的相关费用。合同第七条约定物业服务费为住宅区0.45元/平方米·月，公共维修资金（代收）按购房建筑面积向业主/物业使用人计收，计收标准为0.1元/㎡·月，水电公摊含公共保洁、公共绿化、公共设施、公共秩序管理用水电及水电损耗由全体业主/物业使用人（含已入伙、未入伙）按户平均分摊。第九条约定，在合同期满时，双方应通过协作，处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律、经济等事项。本合同期满后，在没有选聘新的物业公司情况下，本合同自动延续到聘请新物业公司为止。合同期限自2009年5月5日至2011年5月5日止。合同第十三条约定，对业主和物业使用人拖欠费用，经三次催收无效者，有关部门可以采取包括停水停电等强制措施，并按欠费额3‰日计违约金，业委会应予支持与配合。被告许文峰系“彩虹家园”住宅小区9栋3单元603房业主，其每月应交物业费74.4元、水电公摊3元、公共维修基金16.5元。2014年12月15日，金瓯公司对小区欠费住户公布《催缴欠费一览表》，列明被告所欠费用，但被告未能清偿并继续拖欠相关费用，从2009年10月至2015年10月，累计欠物业服务费5431.2元、水电公摊费219元、维修基金1204.5元和滞纳金等。
本院认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案金瓯公司与南宁市彩虹家园小区业主委员会签订的《彩虹家园物业管理服务合同》符合法律规定，合法有效，对小区业主具有约束力。虽然合同约定的期限是自2009年5月5日至2011年5月5日止，但根据合同第九条约定，在合同期满后，在没有选聘新的物业公司情况下，本合同自动延续到聘请新物业公司为止。因此原告依据合同主张权利合理，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告许文峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，原告诉请有合同、催交公告等证据证实，故本院对原告主张的被告每月应交物业费74.4元、水电公摊3元、公共维修基金16.5元，从2009年10月至2015年10月，被告累计欠物业服务费5431.2元、维修基金1204.5元和滞纳金的事实予以确认。关于水电公摊费问题。根据2013年7月1日实施的《广西区住宅小区物业服务收费管理办法（试行）》第十二条规定，公用设施设备运行及公共性服务产生的水电等公共能耗列入物业费，不得另行收取，故2013年7月1日之后的水电公摊费属于《最高法关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第五条的规定的重复、违规收费，本院不予支持。故被告应支付原告2009年10月至2013年6月的公摊水电费135元（3元/月×45个月）。对于滞纳金问题，庭审中原告确认滞纳金即是违约金。根据合同第十三条约定，对业主和物业使用人拖欠费用，经三次催收无效者，有关部门可以采取包括停水停电等强制措施，并按欠费额3‰/日计违约金，该约定明显过高，应予调整，本院酌情按照中国人民银行规定的同期逾期贷款基准利率计算，以每月应交的物业服务费、水电公摊及公共维修基金为基数，从当月11日开始按照中国人民银行规定的同期逾期贷款基准利率计算至付清之日止。综上所述，原告诉讼请求部分合理，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告许文峰向原告南宁市金瓯物业服务有限责任公司支付从2009年10月至2015年10月止的物业服务费5431.2元；
二、被告许文峰向原告南宁市金瓯物业服务有限责任公司支付从2009年10月至2015年10月止的公共维修基金1204.5元；
三、被告许文峰向原告南宁市金瓯物业服务有限责任公司支付从2009年10月至2013年6月的公摊水电费135元；
四、被告许文峰向原告南宁市金瓯物业服务有限责任公司支付违约金（计算方法：从2009年10月1日至2013年6月30日止，以每月应交的物业服务费、公共维修基金及公摊水电费合计93.9元为基数；从2013年7月1日至2015年10月31日止，以每月应交的物业服务费、公共维修基金及公摊水电费合计90.9元为基数，以上均从当月11日开始按照中国人民银行规定的同期逾期贷款基准利率计算至付清之日止）。案件受理费444元，由被告负担。上述应尽义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：01×××17。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 强
人民陪审员 叶寿腾
人民陪审员 陈 华
二〇一六年七月十八日
书 记 员 黄元琛附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。 关注微信公众号“”